MODIFICA LA LEY GENERAL DE URBANISMO Y CONSTRUCCIONES, EN MATERIA DE CONTRATOS DE PROMESA DE COMPRAVENTA DE DETERMINADOS BIENES RAICES SIN RECEPCIÓN DEFINITIVA. BOLETÍN N°3574-14

SANTIAGO,

MOCION

La Ley N° 19.932 que incorporó el artículo 138 bis al DFL N° 458, de 1975, Ley General de Urbanismo y Construcciones, estableció la obligación, para las empresas inmobiliarias y constructoras que celebran contratos de promesa de compraventa de inmuebles cuyo destino sea vivienda, local comercial u oficina y que reciban anticipos de precio, de garantizar las sumas recibidas a través de una póliza de seguro o boleta de garantía bancaria.

Dicha exigencia representa un significativo avance y permite que los promitentes compradores tengan la certeza de que los dineros que anticipan al celebrar un contrato de promesa de compraventa están efectivamente destinados a su adquisición y que en caso de quiebra u otro que impidan el cumplimiento por parte de promitente vendedor puedan recuperar los dineros pagados a través del cobro de la garantía.

Dicha exigencia representa un significativo avance y permite que los promitentes compradores tengan la certeza de que los dineros que anticipan al celebrar un contrato de promesa de compraventa están efectivamente destinados a su adquisición y que en caso de quiebra u otro que impidan el cumplimiento por parte de promitente vendedor puedan recuperar los dineros pagados a través del cobro de la garantía.

Lamentablemente, las compañías de seguro y los bancos no han sida capaces de operar con el dinamismo que requiere el creciente negocio inmobiliario y no han dado respuesta a la creciente demanda, dado que los instrumentos previstos por la norma legal no tienen la flexibilidad para enfrentar los diversos requerimientos de las empresas inmobiliarias y constructoras, atendido su capital, tipo de obra, costo de los proyectos, pagos parciales, etc.

En atención a lo anterior se ha estimado necesario complementar dicha iniciativa legal agregando dos nuevos instrumentos, a través de los cuales el promitente vendedor pueda tener la seguridad de que la venta se hará efectiva, aún cuando no pueda disponer de los anticipos en forma inmediata, sino que sólo una vez cumplidas ciertas condiciones y el promitente comprador tenga garantizados sus anticipos. Los instrumentos que se propone incorporar son los depósitos a plazo y en cuentas de ahorro.

Tratándose de depósitos a plazo éstos quedarán en custodia del Notario hasta que el inmueble se inscriba a nombre del promitente comprador y en caso de cuentas de ahorro se regula dos situaciones, la primera de ellas en que el promitente comprador queda impedido de girar fondos de su cuenta y la segunda en que otorga un mandato a la Entidad Bancaria de manera tal que ésta pague contra avance de obras al promitente vendedor. La disposición establece que todas estas opciones serán reguladas en detalle por la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones.

Finalmente, se propone establecer que el artículo 138 bis sólo es aplicable a inmuebles que no cuentan con recepción municipal, haciendo de esta manera explicita la aplicación del mismo sólo a las denominadas "venta en verde".

PROYECTO DE LEY

"ARTÍCUL0 1°.- Modifícase el Decreto con Fuerza de Ley N°458, del Ministerio de Vivienda y Urbanismo, de 1975, Ley General de Urbanismo y Construcciones, según se señala a continuación:

1. Modifíquese el artículo 138 bis de la siguiente forma:

a. Intercálese en el inciso primero, después de la expresión "viviendas, locales comerciales u oficinas," la frase "que no cuenten con recepción definitiva,".

b. Intercálese a continuación de la frase "y que celebren contratos de promesa de compraventa" la siguiente frase "en los cuales el promitente comprador entregue todo o parte del precio del bien raíz"

c. Intercálese en el inciso primero a continuación de la frase "aceptada por el promitente comprador" la siguiente frase: ", salvo respecto de la parte del precio que se encuentre en depósitos a plazo tomados a favor del promitente vendedor y que se mantendrán en custodia del notario autorizante o en una cuenta de ahorro de la cual no podrá girar fondos el promitente comprador, de manera que los montos anticipados serán puestos a disposición del promitente vendedor una vez que se haya dado cumplimiento a la promesa e inscrito la propiedad a nombre del promitente comprador o en una cuenta de ahorro en que el promitente comprador otorgue un mandato a la entidad bancaria para que gire los ahorros al promitente vendedor contra avance de obras. Dichos instrumentos deberán cumplir con los requisitos establecidos por la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones, debiendo dejarse constancia de esta circunstancia en la escritura respectiva. "

d. Reemplázase en el segundo párrafo la expresión "Esta garantía" por "La garantía".

e. Agrégase el siguiente inciso final al artículo 138 bis: "En todo caso, se aplicarán las disposiciones anteriores a cualquier acto jurídico, que sustituya la promesa de compraventa, pero que implique entra de una determinada cantidad de dinero por una vivienda, local comercial u oficina, que no cuente con recepción definitiva".”.

?INFORME DE LA COMISIÓN DE VIVIENDA Y DESARROLLO URBANO SOBRE EL PROYECTO DE LEY QUE MODIFICA LA LEY GENERAL DE URBANISMO Y CONSTRUCCIONES, EN MATERIA DE CONTRATOS DE PROMESA DE COMPRAVENTA DE DETERMINADOS BIENES RAÍCES SIN RECEPCIÓN DEFINITIVA. BOLETÍN Nº 3574-14.

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Honorable Cámara:

La Comisión de Vivienda y Desarrollo Urbano informa el proyecto de ley singularizado en el epígrafe, iniciado en una moción de la Diputada señora Caraball, doña Eliana, y de los Diputados señores Bustos, don Juan; Hales, don Patricio; Espinoza, don Fidel; Galilea, don José Antonio; García, don René Manuel; Pérez, don Aníbal; Robles, don Alberto; Tapia, don Boris, y Uriarte, don Gonzalo, en primer trámite constitucional y reglamentario.

Se hace presente que para su despacho tiene urgencia calificada de “simple”, la cual fue hecha presente en la sesión 14ª., ordinaria, celebrada el 13 de julio de 2004.

Durante el estudio del proyecto, la Comisión contó con la asistencia del Ministro de Vivienda y Urbanismo, señor Jaime Ravinet; de la asesora ministerial señora Jeannette Tapia; del Jefe de la División de Desarrollo Urbano de dicha Secretaría de Estado, señor Luis Eduardo Bresciani; del Presidente de la Cámara Chilena de la Construcción, señor Fernando Echeverría; del abogado de dicha entidad señor Cristóbal Prado, y del Gerente General de la Asociación de Aseguradores de Chile, señor Jorge Claude.

I. CONSTANCIAS PREVIAS.

En cumplimiento de las disposiciones reglamentarias, se hace constar lo siguiente:

1. La Comisión acordó que el artículo único no debe votarse con quórum especial y que no es de la competencia de la Comisión de Hacienda.

2. El proyecto, que fue objeto de una indicación sustitutiva, fue aprobado en general y en particular por la unanimidad de los Diputados presentes.

3. No hubo indicaciones rechazadas.

II. ANTECEDENTES.

En el Diario Oficial de 3 de febrero de 2004, se publicó la ley Nº 19.932, que incorpora el artículo 138 bis en el decreto con fuerza de ley N° 458, de 1975, ley General de Urbanismo y Construcciones, con objeto de establecer que las personas naturales o jurídicas que tengan por giro la actividad inmobiliaria o que construyan o encarguen construir bienes raíces destinados a viviendas, locales comerciales u oficinas y que celebren contratos de promesa de compraventa, deberán caucionarlos a través de una póliza de seguro o boleta de garantía bancaria aceptada por el promitente comprador, en un valor igual a la parte del precio entregado por éste, para el evento de que los promitentes vendedores no cumplan las condiciones establecidas en aquéllos [1].

La mencionada ley tuvo su origen en una moción de los Diputados señores Bustos, don Juan, y Hales, don Patricio, y del ex Diputado señor Elgueta, don Sergio, mediante la cual se proponía cautelar los intereses de las personas que celebren contratos de promesa de compraventa de bienes inmuebles, estableciendo la obligación de las empresas inmobiliarias o constructoras promitentes vendedoras de tomar una póliza de garantía en favor de los promitentes compradores, por el total del precio pactado, para el evento de no cumplirse por los promitentes vendedores el contrato prometido dentro del plazo fijado.

En los fundamentos del proyecto se hace presente que el texto legal en comento representa un significativo avance, debido a que los promitentes compradores tienen la certeza de que los dineros que anticipan en el momento de celebrar un contrato de promesa de compraventa son efectivamente destinados a la adquisición de viviendas, locales comerciales u oficinas y que, en caso de quiebra u otra circunstancia, que impida el cumplimiento por parte del promitente vendedor, aquéllos podrán recuperar los dineros pagados a través del cobro de la garantía.

No obstante, se hace constar que las compañías de seguros y los bancos no han sido capaces de operar con el dinamismo que requiere el negocio inmobiliario y que no han dado respuesta a la creciente demanda, debido a que los instrumentos previstos en la citada ley no tienen la flexibilidad necesaria para enfrentar los diversos requerimientos de las empresas inmobiliarias y constructoras, atendido su capital, el tipo de obra, el costo de los proyectos, los pagos parciales, etc.

Por otra parte, se han suscitado dificultades en la aplicación del precepto en estudio, por cuanto obliga a caucionar todos los contratos de promesa de compraventa de inmuebles que celebren las empresas constructoras o inmobiliarias, con lo cual no se refleja el espíritu que los autores de la moción tuvieron en el momento de patrocinarla, que consistía precisamente en proteger a los promitentes compradores de viviendas que no cuentan con la recepción definitiva.

III. IDEA MATRIZ O FUNDAMENTAL.

Mediante esta iniciativa legal se pretende modificar el artículo 138 bis del decreto con fuerza de ley N° 458, de 1975, ley General de Urbanismo y Construcciones, con objeto de precisar su ámbito de aplicación y de incorporar nuevos mecanismos de protección en favor de los promitentes compradores, con objeto de asegurar el debido resguardo de las sumas de dinero entregadas por éstos en el momento de la celebración de los contratos de promesa de compraventa.

Para materializar la idea matriz, el proyecto, que consta de un artículo único, propone introducir las siguientes modificaciones en el mencionado precepto:

- Por medio de la letra a), se intercala una frase, con objeto de precisar que las viviendas, locales comerciales y oficinas a los cuales se aplica dicha normativa no deben haber sido objeto de recepción definitiva.

- A través de la letra b), se intercala una expresión, con la finalidad de especificar que uno de los supuestos para la aplicación de la norma consiste en que el promitente comprador haya entregado todo o parte del precio del bien raíz.

- En virtud de la letra c), se intercala una frase, con el propósito de agregar dos nuevos instrumentos, que son los depósitos a plazo y las cuentas de ahorro, mediante los cuales se asegura que los montos anticipados serán puestos a disposición del promitente vendedor una vez que se haya dado cumplimiento a la promesa e inscrito la propiedad a nombre del promitente comprador o cuando este último otorgue un mandato a la entidad bancaria a fin de que efectúe giros a nombre del promitente vendedor contra avance de las obras.

- Por la letra d), se efectúa una corrección de carácter formal.

- Finalmente, mediante la letra e), se agrega un inciso final, a fin de establecer que la citada norma será aplicable a cualquier acto jurídico que implique la entrega de una determinada cantidad de dinero por una vivienda, local comercial u oficina, que no cuente con recepción definitiva.

IV. DISCUSIÓN EN GENERAL Y EN PARTICULAR.

El Ministro de Vivienda y Urbanismo, señor Jaime Ravinet, valoró esta iniciativa legal y compartió las aprensiones que se han manifestado respecto de los instrumentos que se establecieron en la ley N° 19.932 para garantizar las sumas entregadas por el promitente comprador al promitente vendedor como anticipos del precio, a saber, la boleta de garantía y la póliza de seguro.

En efecto, la emisión de una boleta bancaria limita severamente la capacidad de crédito de las empresas inmobiliarias y tiene un costo excesivo. Por otra parte, la gran mayoría de las compañías de seguros han sido renuentes para ofrecer las pólizas de seguro, de modo que en la práctica se ha implementado una especie de fianza, en la cual las pequeñas y medianas empresas constructoras deben otorgar a las aseguradoras una garantía absoluta por el monto que cubre la póliza. Al igual que en el caso anterior, implica un gran costo y una limitación a la capacidad de crédito de las empresas.

En razón de lo precedentemente expuesto, estimó adecuado incluir como instrumentos de garantía a los depósitos a plazo y a los fondos depositados en la cuenta de ahorro del promitente comprador, con lo cual serán beneficiados los adquirentes de las viviendas sociales.

Por otra parte, estuvo de acuerdo en que la moción especifique que el artículo 138 bis se aplicará a los contratos de promesa de compraventa que se celebren respecto de viviendas, locales comerciales y oficinas, que no cuenten con recepción definitiva. De este modo, se corrige una omisión de la ley Nº 19.932, que ha significado que algunos notarios hayan aplicado la mencionada norma a cualquier contrato de promesa de compraventa de bienes raíces, lo que no ha estado en ningún caso en la intención del legislador.

El Presidente de la Cámara Chilena de la Construcción, señor Fernando Echeverría, concordó plenamente con la necesidad de introducir modificaciones en el mencionado artículo 138 bis, con el propósito de perfeccionarlo, debido a que dicho precepto ha tenido un claro impacto negativo en el mercado inmobiliario, afectando principalmente la venta de viviendas de menor valor en comunas emergentes [2].

En efecto, estuvo de acuerdo con exigir la garantía sólo en el caso de las viviendas, locales comerciales y oficinas que se encuentren en construcción, lo que se condice con el espíritu de esta ley, de modo que no sea procedente constituirla cuando se esté en presencia de inmuebles que ya cuenten con recepción municipal definitiva.

En segundo lugar, valoró la idea de incorporar mecanismos alternativos a las garantías establecidas, que aseguren el debido resguardo de los anticipos entregados por los promitentes compradores, como son los depósitos a plazo en favor del promitente vendedor, así como las cuentas de ahorro, en las cuales el promitente comprador otorgue un mandato a la entidad bancaria a fin de que efectúe giros a nombre del promitente vendedor contra avance de las obras.

El Gerente General de la Asociación de Aseguradores de Chile, señor Jorge Claude, compartió el espíritu que inspira a los autores de la moción. Sin embargo, opinó que el precepto en estudio debería aplicarse igualmente a los contratos de promesa de compraventa que se celebren respecto de los estacionamientos y las bodegas, cuando sean adquiridos en forma independiente.

Por otra parte, sostuvo que la garantía que se propone debería extenderse no sólo a los casos en que el promitente comprador pague en el acto de la promesa todo o parte del precio sino también cuando se obligue a pagarlo antes de la formalización del contrato de compraventa prometido[3].

Como resultado del debate, hubo consenso acerca de la necesidad de legislar en esta materia con objeto de precisar, tal como fue el propósito perseguido por los autores de la moción, que el artículo 138 bis de la ley General de Urbanismo y Construcciones sólo sea aplicable en los casos de inmuebles que no cuenten con recepción definitiva por parte de la Dirección de Obras Municipales. Igualmente, se compartió la necesidad de incorporar instrumentos alternativos a los establecidos en el mencionado precepto, con objeto de facilitar el negocio inmobiliario, principalmente respecto de viviendas de menor valor.

Sin embargo, se hizo presente la necesidad de introducir correcciones formales destinadas a mejorar el ordenamiento de las materias contenidas en el artículo único, motivo por el cual las Diputadas señoras Caraball, y Pérez, doña Lily, y los Diputados señores Hales; García, don René Manuel; Pérez, don Víctor, y Tapia, presentaron una indicación sustitutiva, que consta en el texto aprobado por la Comisión.

La idea de legislar fue aprobada por asentimiento unánime. Por la misma votación fue aprobada la indicación sustitutiva.

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En mérito de lo expuesto y por las consideraciones que, en su oportunidad, dará a conocer el señor Diputado informante, la Comisión de Vivienda y Desarrollo Urbano recomienda la aprobación del siguiente

PROYECTO DE LEY

“Artículo único.- Introdúcense las siguientes modificaciones en el artículo 138 bis del decreto con fuerza de ley N° 458, de 1975, ley General de Urbanismo y Construcciones:

1) Intercálase, en el inciso primero, después de la expresión "viviendas, locales comerciales u oficinas," la frase "que no cuenten con recepción definitiva", seguida de una coma (,).

2) Intercálase, en el inciso primero, a continuación de la frase "y que celebren contratos de promesa de compraventa", la siguiente locución: "en los cuales el promitente comprador entregue todo o parte del precio del bien raíz".

3) Agréganse los siguientes incisos tercero, cuarto, quinto y sexto, nuevos:

“La obligación del promitente vendedor de otorgar la garantía se entenderá cumplida respecto de la parte del precio que sea depositada por el promitente comprador en alguno de los siguientes instrumentos:

a) Cuenta de ahorro de la cual no pueda girar fondos el promitente comprador.

b) Cuenta de ahorro respecto de la cual el promitente comprador otorgue un mandato a la entidad bancaria a fin de que efectúe giros de los montos depositados, a nombre del promitente vendedor, contra avance de obras.

c) Depósitos a plazo en favor del promitente vendedor, que deberán mantenerse en custodia del notario autorizante.

En los casos a que se refieren las letras a) y c), los montos anticipados serán puestos a disposición del promitente vendedor una vez que se celebre el contrato de compraventa y se inscriba el inmueble a nombre del promitente comprador en el Conservador de Bienes Raíces respectivo.

Los depósitos a plazo y las cuentas de ahorro a que alude esta norma deberán cumplir con los requisitos establecidos en la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones. Se dejará constancia de esta circunstancia en el contrato de promesa.

En todo caso, se aplicarán las disposiciones anteriores a cualquier acto jurídico que implique la entrega de una determinada cantidad de dinero por una vivienda, local comercial u oficina, que no cuente con recepción definitiva.”.

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Se designó Diputado informante al señor García, don René Manuel.

Sala de la Comisión, a 14 de julio de 2004.

Tratado y acordado, según consta en las actas correspondientes a las sesiones celebradas con fechas 7 y 14 de julio de 2004, con la asistencia del Diputado señor Pérez, don Aníbal (Presidente); de las Diputadas señoras Caraball, doña Eliana, y Pérez, doña Lily, y de los Diputados señores Díaz, don Eduardo; Espinoza, don Fidel; García, don René Manuel; Hales, don Patricio; Longueira, don Pablo; Pérez, don Ramón; Pérez, don Víctor; Robles, don Alberto; Salas, don Edmundo, y Tapia, don Boris.

Concurrió, además, el Diputado señor Montes, don Carlos.

ELENA MELÉNDEZ URENDA

Abogado Secretaria de la Comisión

MODIFICACIÓN DE LA LEY GENERAL DE URBANISMO Y CONSTRUCCIONES EN MATERIA DE CONTRATOS DE PROMESA DE COMPRAVENTA DE BIENES RAÍCES SIN RECEPCIÓN DEFINITIVA. Primer trámite constitucional.

El señor OJEDA (Vicepresidente).-

Corresponde tratar el proyecto de ley, en primer trámite constitucional, que modifica la ley general de Urbanismo y Construcciones en materia de contratos de promesa de compraventa de determinados bienes raíces sin recepción definitiva.

Diputado informante de la Comisión de Vivienda y Desarrollo Urbano es el señor René Manuel García .

Antecedentes:

Moción, boletín Nº 3574-14, sesión 7ª, en 22 de junio de 2004. Documentos de la Cuenta Nº 14.

Informe de la Comisión de Vivienda y Desarrollo Urbano, sesión 17ª, en 20 de julio de 2004. Documentos de la Cuenta Nº 7.

El señor OJEDA (Vicepresidente).-

Tiene la palabra el diputado informante.

El señor GARCÍA (don René Manuel).-

Señor Presidente, en nombre de la Comisión de Vivienda y Desarrollo Urbano, tengo el agrado de informar acerca de este proyecto de ley, en primer trámite constitucional e iniciado en moción de la diputada Eliana Caraball y de los diputados Juan Bustos , Patricio Hales , Fidel Espinoza, José Antonio Galilea , Aníbal Pérez , Alberto Robles , Boris Tapia , Gonzalo Uriarte y de quien habla.

Durante el estudio del proyecto, la Comisión contó con la asistencia del ministro de Vivienda y Urbanismo, señor Jaime Ravinet ; de la asesora ministerial, señora Jeannette Tapia ; del jefe de la División de Desarrollo Urbano de dicha secretaría de Estado, señor Luis Eduardo Bresciani ; del presidente de la Cámara Chilena de la Construcción, señor Fernando Echeverría ; del abogado de dicha entidad, señor Cristóbal Prado , y del gerente general de la Asociación de Aseguradores de Chile, señor Jorge Claude .

Mediante esta iniciativa legal se pretende modificar el artículo 138 bis del decreto con fuerza de ley Nº 458, de 1975, ley general de Urbanismo y Construcciones, con el objeto de precisar su ámbito de aplicación y de incorporar nuevos mecanismos de protección en favor de los promitentes compradores, de modo de asegurar el debido resguardo de las sumas de dinero entregadas por éstos en el momento de la celebración de los contratos de promesa de compraventa.

El artículo 138 bis, incorporado en la ley general de Urbanismo y Construcciones mediante la ley Nº 19.932, publicada en febrero del año en curso, establece que “Las personas naturales o jurídicas que tengan por giro la actividad inmobiliaria o aquellas que construyan o encarguen construir bienes raíces destinados a viviendas, locales comerciales u oficinas y que celebren contratos de promesa de compraventa, deberán otorgarlos mediante instrumentos privados autorizados ante notario y caucionarlos mediante póliza de seguro o boleta bancaria, aceptada por el promitente comprador... en un valor igual a la parte del precio del bien raíz entregado por éste...”. Además, establece que para el evento de que los promitentes vendedores no cumplan las condiciones establecidas en aquéllos, esta garantía permanece vigente hasta la inscripción del dominio en el registro de propiedades del respectivo conservador de bienes raíces, a favor del promitente comprador.

Asimismo, se dispone que los notarios públicos no autorizarán los contratos de promesa de compraventa a que se refiere la norma si no se ha constituido dicha garantía.

En los fundamentos de la moción se hace presente que la disposición en comento representa un significativo avance, debido a que los promitentes compradores tienen la certeza de que los dineros que anticipan al momento de celebrar un contrato de promesa de compraventa serán efectivamente destinados a la adquisición de viviendas, locales comerciales u oficinas, y que en caso de quiebra u otra circunstancia que impida el cumplimiento por parte del promitente vendedor, aquéllos podrán recuperar los dineros pagados a través del cobro de la garantía.

No obstante, se hace constar que las compañías de seguros y los bancos no han sido capaces de operar con el dinamismo que requiere el negocio inmobiliario, y que no han dado respuesta a la creciente demanda, debido a que las boletas de garantía bancaria y las pólizas de seguro no tienen la flexibilidad necesaria para enfrentar los diversos requerimientos de las empresas inmobiliarias y constructoras.

Por otra parte, se han tenido en consideración las dificultades habidas en la aplicación del citado artículo 138 bis, por cuanto obliga a caucionar todos los contratos de promesa de compraventa de inmuebles que celebren las empresas constructoras o inmobiliarias, con lo cual no se refleja el espíritu que los autores de la moción tuvieron al momento de patrocinarla, que consistía, precisamente, en proteger a los promitentes compradores de viviendas sin recepción definitiva.

En razón de los antecedentes expuestos, hubo unanimidad en el seno de la Comisión para introducir las siguientes modificaciones al artículo 138 bis de la iniciativa en debate:

1. Precisar el ámbito legal de la norma, en el sentido de establecer que los promitentes vendedores deberán garantizar sólo los contratos de promesa de compraventa que se celebren respecto de las viviendas, locales comerciales y oficinas que no tengan recepción definitiva y en los que el promitente comprador entregue todo o parte del precio del inmueble.

2. Incorporar mecanismos alternativos a las garantías establecidas en la norma, a fin de asegurar el debido resguardo de los anticipos del precio de compraventa que sean depositados por los promitentes compradores, al momento de celebrar el contrato de promesa, en algunos de los siguientes instrumentos:

a) Cuenta de ahorro, respecto de la cual el promitente comprador otorgue un mandato a la entidad bancaria, a fin de efectuar giros de los montos depositados en nombre del promitente vendedor, contra avances de la obra.

b) Cuenta de ahorro de la cual no pueda girar fondos el promitente comprador.

c) Depósitos a plazo en favor del promitente vendedor, que deberá mantenerse en custodia del notario autorizante.

En estos dos últimos casos, los montos anticipados serán puestos a disposición del promitente vendedor una vez que se haya celebrado el contrato de compraventa y se haya suscrito el inmueble a nombre del promitente comprador en el conservador de bienes raíces respectivas.

3. Se dispone que este artículo se aplique en cualquier acto jurídico que implique la entrega de una determinada cantidad de dinero por una vivienda, local comercial u oficina que no cuente con recepción definitiva.

El artículo único fue objeto de una indicación sustitutiva, aprobada por unanimidad, cuyo único objeto fue introducirle modificaciones formales destinadas a mejorar el ordenamiento de las materias.

En el informe que tienen los señores diputados en su poder podrán encontrar mayores detalles sobre esta iniciativa, respecto de la cual se me ha conferido el honor de informar.

Agradezco a los integrantes de la Comisión, así como a su personal, quienes trabajaron arduamente la consecución del proyecto.

La Comisión recomienda a la Sala aprobar la iniciativa.

He dicho.

El señor OJEDA (Vicepresidente).-

Tiene la palabra el diputado Víctor Pérez .

El señor PÉREZ (don Víctor).-

Señor Presidente, éste es un proyecto simple, que mejora de manera práctica una normativa que este Congreso Nacional discutió y aprobó hace algunas semanas.

El tema de fondo es que tenemos que entregar certeza jurídica a los promitentes compradores, en este caso, las personas que compran “en verde”, o sea, antes de la recepción definitiva, de que los dineros que han entregado a una inmobiliaria o una constructora por la compra de una vivienda, oficina, local comercial, etcétera, se van a destinar a estos fines.

La ley vigente establece, básicamente, dos mecanismos para asegurar y dar esa certeza jurídica: las boletas de garantía y las pólizas de seguro. Sin embargo, en el corto tiempo de su aplicación, estos instrumentos no demostraron la agilidad que se necesitaba. La boleta de garantía, como era predecible, representa un costo financiero algo oneroso para las inmobiliarias o constructoras que se dedican a la venta “en verde”. Por otro lado, las compañías de seguros no colocaron en el mercado los instrumentos adecuados y precisos, de manera fluida, para llevar adelante tal operación, provocándose, por tanto, una suerte de atochamiento en la venta de acuerdo con esta modalidad.

Ante esa realidad, y sin descartar la existencia de la póliza de seguro y de la boleta de garantía, se incorporan dos instrumentos adicionales que vienen a ampliar la gama de mecanismos que se colocan a disposición de las personas y de las empresas inmobiliarias para realizar las ventas “en verde”.

Creemos que a través de una gama mucho mayor de instrumentos y de mecanismos esperamos que el mercado responda, las ventas “en verde” generarán gran dinamismo en nuestra economía que es lo que verdaderamente inspira a todos y a cada uno de los diputados de la Comisión de Vivienda, a los diputados que patrocinaron el proyecto y al Gobierno, para que sea una modalidad utilizada, y se dará certeza a las personas que adquieren sus viviendas según esta modalidad, de que esos recursos van a ser verdaderamente destinados a ese fin. Ese es el sentido del proyecto.

Por tanto, la bancada de la UDI va a votar favorablemente.

He dicho.

El señor OJEDA (Vicepresidente).-

Tiene la palabra el diputado señor Boris Tapia .

El señor TAPIA.-

Señor Presidente, en enero recién pasado, se promulgó una ley sobre la compra “en verde”, que, a la larga, generó polémica y dificultades. A raíz de ello, comenzó a tramitarse esta iniciativa, que busca perfeccionar dicho procedimiento de venta, muy utilizado por algunas constructoras, y superar los problemas que se originaron con la ley anterior. En definitiva, se trata de complementar las exigencias ya establecidas para garantizar los anticipos por ventas antes de que las viviendas estén entregadas, que era mediante una póliza de seguro o boleta de garantía bancaria. Dichos instrumentos no tuvieron la flexibilidad necesaria para responder a lo que inicialmente pretendieron los legisladores. En el caso de las aseguradoras, ellas pedían un seguro sobre el seguro que estaban garantizando. Así, con esta modalidad, que buscaba facilitar las compras “en verde”, finalmente se logró el efecto contrario, porque se encarecieron las transacciones.

El proyecto despachado por la Comisión, y que va a contar con el apoyo de la bancada democratacristiana, considera nuevos instrumentos para garantizar la venta “en verde”. Uno es el depósito a plazo, que va a ser tomado por el promitente comprador y depositado, quedando en custodia ante un notario. Este depósito no podrá ser girado hasta que se haya firmado la correspondiente escritura de venta. Un segundo instrumento será la libreta de ahorro, que también quedará resguardada mediante mandato del futuro comprador a la respectiva entidad bancaria. Esos dineros tampoco van a ser girados, salvo que en su oportunidad se autorice el pago por el avance de obras. Estos instrumentos van a permitir lo que todos estamos buscando, que es agilizar las transacciones y mejorar la eficiencia en el ámbito de la construcción.

He dicho.

El señor OJEDA (Vicepresidente).-

Tiene la palabra el diputado señor Aníbal Pérez .

El señor PÉREZ (don Aníbal).-

Señor Presidente, para el 90 por ciento de las familias chilenas, la inversión más importante de su vida es justamente la adquisición de una vivienda, la compra de su casa habitación. Ese acto jurídico, por la importancia que tiene, debe estar muy bien acotado, muy bien resguardado y muy bien protegido para evitar situaciones que posteriormente puedan acarrear perjuicios y dificultades. Ese es el fondo de este proyecto. Desde el punto de vista legal, debemos buscar la mejor manera de resguardar la compra “en verde” de una vivienda, modalidad muy utilizada últimamente, por lo general mediante un contrato de promesa de compraventa.

A este respecto, me gustaría destacar la magnitud del negocio inmobiliario que hoy se da en el país, además del constante crecimiento que éste ha experimentado en los últimos años. Actualmente tiene un crecimiento estable de un 4 por ciento en comparación con el año anterior, y, además, se prevé que crezca en 8 por ciento respecto del trimestre anterior. Y, según un sondeo hecho en las comunas de Las Condes, Providencia, Ñuñoa y Santiago , casi el 98 por ciento de las compras inmobiliarias se realiza antes de finalizada la construcción de las viviendas. Es decir, las personas se están inclinando cada vez más por esta opción: la compra “en verde”. Por eso, tenemos que resguardar este tipo de contratos. De manera que lo que hace el proyecto es precisar el ámbito de aplicación de esta modalidad e incorporar nuevos mecanismos de protección en favor de los promitentes compradores, con el objeto de resguardar los dineros que entregan al momento de celebrar el contrato de promesa de compraventa.

¿Qué hemos hecho en la Comisión? Algo muy interesante: incorporar los depósitos a plazo y las cuentas de ahorro, con lo cual se asegura que los montos anticipados estarán a disposición del promitente vendedor una vez que se haya dado cumplimiento a la promesa de compraventa y que la propiedad esté inscrita a nombre del promitente comprador, o bien, cuando éste otorgue un mandato a la entidad bancaria, a fin de que efectúe los giros correspondientes a nombre del promitente vendedor, de acuerdo al avance de las obras.

De esta forma, como dije al principio, resguardamos de manera eficaz, precisa y concreta los anticipos de dinero que hace quien desea adquirir una vivienda, en favor de la empresa inmobiliaria. Asimismo, se evitará lo ocurrido con muchas familias que entregaron sus ahorros como anticipo y, posteriormente, la casa no les fue entregada porque la inmobiliaria quebró o por cualquier otro motivo, perdiendo aquéllas dichos ahorros.

Creo que con esta iniciativa estamos dando un paso importante, pues va en la dirección de la política impulsada por el ministro Ravinet , en cuanto a establecer cada día más alternativas para la adquisición de viviendas, pero protegiendo al mismo tiempo a los compradores.

Por lo tanto, la bancada del Partido por la Democracia va a aprobar el proyecto de ley.

He dicho.

El señor OJEDA (Vicepresidente).-

Tiene la palabra la diputada señora Eliana Caraball .

La señora CARABALL (doña Eliana).-

Señor Presidente, voy a ser muy breve, porque ya se han dado suficientes argumentos.

Sólo quiero destacar que la idea original era garantizar los anticipos de dinero que hacen los promitentes compradores por viviendas que se van a construir. Por desgracia, las compañías de seguros todavía no crean los instrumentos que garanticen dichos anticipos, lo que ha impedido el buen funcionamiento de la ley que despachamos hace un tiempo y que ahora estamos modificando con la incorporación de estos dos instrumentos: el depósito a plazo y la cuenta de ahorro. Ello permitirá asegurar que los montos anticipados serán puestos a disposición del promitente vendedor una vez que se haya cumplido la promesa de compraventa e inscrito la propiedad a nombre del promitente comprador.

Con esta medida, sin duda, vamos a perfeccionar el mercado inmobiliario, y a proteger, al mismo tiempo, a las personas que anticipen dinero con el objeto de comprar una propiedad.

He dicho.

El señor OJEDA (Vicepresidente).-

Tiene la palabra el diputado señor Guillermo Ceroni .

El señor CERONI.-

Señor Presidente, no cabe duda de que éste es un proyecto importante, porque modifica normas que estaban teniendo un impacto negativo en la construcción y venta de viviendas.

Hay que tener en cuenta que el sector de la construcción es muy importante en la generación de trabajo. Por lo mismo, debemos compatibilizar los intereses de los compradores con los de los vendedores, es decir, de quienes invierten en la construcción de viviendas.

La ley original obligaba a que el promitente vendedor, es decir, la empresa constructora, tomara una póliza de garantía en favor del promitente comprador por el dinero que éste entregaba, lo que significaba un alto costo para la empresa constructora.

De acuerdo con esta modificación, los dineros que entrega el promitente comprador deben ser depositados y sólo se entregarán al vendedor una vez inscrita la propiedad a nombre del comprador y efectuada la recepción de la obra. De esa forma, no hay posibilidad de fraude. Así, junto con proteger los intereses de los compradores, no afectamos la construcción, sector tan importante por la gran cantidad de empleos que genera.

Con este proyecto se ha llegado a una solución muy inteligente, y felicito a los autores de la moción y al Gobierno, que lo está impulsando.

Para terminar, anuncio el voto favorable de los diputados del Partido por la Democracia.

He dicho.

El señor OJEDA (Vicepresidente).-

Tiene la palabra el diputado señor Alberto Robles .

El señor ROBLES.-

Señor Presidente, este proyecto contó con el apoyo unánime de los miembros de la Comisión de Vivienda. Su objetivo es que las personas que compran un bien raíz “en verde” tengan la seguridad de que quedará inscrito a su nombre y que no serán objeto de fraude. Con tal finalidad, se incorporan instrumentos que aseguran al comprador que su sueño de la casa propia se cumplirá y que la propiedad quedará inscrita a su nombre, una vez cumplidos los compromisos establecidos en la promesa de compraventa.

Por cierto, el proyecto apunta a defender los intereses de los usuarios y a evitar que se sigan cometiendo fraudes que perjudican el instrumento de la compraventa sobre el cual estamos legislando, y, por lo mismo, espero que cuente con el apoyo unánime de la Cámara.

En nombre de quienes patrocinamos la moción, agradezco el apoyo del ministro de Vivienda y Bienes Nacionales y de sus asesores, lo que se inserta en la línea que el Gobierno postula en materia de apoyo a los compradores, que necesitan tener seguridad respecto de lo que están adquiriendo.

Por último, anuncio el voto favorable de mi bancada.

He dicho.

El señor OJEDA (Vicepresidente).-

Ofrezco la palabra.

Ofrezco la palabra.

Cerrado el debate.

Se suspende la sesión por cinco minutos.

Transcurrido el tiempo reglamentario.

El señor OJEDA (Vicepresidente).-

En votación general el proyecto que modifica la ley general de Urbanismo y Construcciones, en materia de contratos de promesa de compraventa de determinados bienes raíces sin recepción definitiva.

Efectuada la votación en forma económica, por el sistema electrónico, dio el siguiente resultado: por la afirmativa, 49 votos. No hubo votos por la negativa ni abstenciones.

El señor OJEDA (Vicepresidente).-

Aprobado en general.

Por no haber sido objeto de indicaciones, queda aprobado también en particular.

Despachado el proyecto.

Votaron por la afirmativa los siguientes señores diputados:

Alvarado , Álvarez-Salamanca , Araya , Barros , Bauer , Becker , Caraball ( doña Eliana) , Ceroni , Correa , Cristi ( doña María Angélica) , Delmastro , Díaz , Dittborn , Forni , Galilea (don Pablo) , Galilea (don José Antonio) , García (don René Manuel) , Guzmán (doña Pía), Hernández , Ibáñez (don Gonzalo) , Jaramillo , Jarpa , Kast , Kuschel , Letelier (don Felipe) , Lorenzini , Mella ( doña María Eugenia) , Monckeberg , Muñoz (don Pedro) , Ojeda , Olivares , Ortiz , Palma, Pérez ( don Aníbal) , Pérez (don Víctor) , Recondo , Riveros , Rojas , Saffirio , Salas , Sepúlveda ( doña Alejandra) , Soto (doña Laura) , Tapia , Urrutia , Venegas , Vidal (doña Ximena), Vilches , Villouta y Von Mühlenbrock .

El señor OJEDA (Vicepresidente).-

Tiene la palabra el ministro de Vivienda y Urbanismo, señor Jaime Ravinet .

El señor RAVINET (ministro de Vivienda y Urbanismo).-

Señor Presidente, agradezco a las diputadas y a los diputados que patrocinaron la moción que dio origen al proyecto que modifica la ley Nº 19.932, como asimismo al diputado informante y a los integrantes de la Comisión de Vivienda y Desarrollo Urbano, quienes, como siempre, lo enriquecieron y le dieron su apoyo unánime.

Muchas gracias.

VALPARAISO, 22 de julio de 2004

Oficio Nº 5063

A S.E. EL PRESIDENTE DEL H. SENADO

Con motivo de la Moción, informe y demás antecedentes que tengo a honra pasar a manos de V.E., la Cámara de Diputados ha tenido a bien prestar su aprobación al siguiente

PROYECTO DE LEY:

“Artículo único.- Introdúcense las siguientes modificaciones en el artículo 138 bis del decreto con fuerza de ley N° 458, de 1975, ley General de Urbanismo y Construcciones:

1) Intercálase, en el inciso primero, después de la expresión "viviendas, locales comerciales u oficinas," la frase "que no cuenten con recepción definitiva", seguida de una coma (,).

2) Intercálase, en el inciso primero, a continuación de la frase "y que celebren contratos de promesa de compraventa", la siguiente locución: "en los cuales el promitente comprador entregue todo o parte del precio del bien raíz".

3) Agréganse los siguientes incisos tercero, cuarto, quinto y sexto, nuevos:

“La obligación del promitente vendedor de otorgar la garantía se entenderá cumplida respecto de la parte del precio que sea depositada por el promitente comprador en alguno de los siguientes instrumentos:

a) Cuenta de ahorro de la cual no pueda girar fondos el promitente comprador.

b) Cuenta de ahorro respecto de la cual el promitente comprador otorgue un mandato a la entidad bancaria a fin de que efectúe giros de los montos depositados, a nombre del promitente vendedor, contra avance de obras.

c) Depósitos a plazo en favor del promitente vendedor, que deberán mantenerse en custodia del notario autorizante.

En los casos a que se refieren las letras a) y c), los montos anticipados serán puestos a disposición del promitente vendedor una vez que se celebre el contrato de compraventa y se inscriba el inmueble a nombre del promitente comprador en el Conservador de Bienes Raíces respectivo.

Los depósitos a plazo y las cuentas de ahorro a que alude esta norma deberán cumplir con los requisitos establecidos en la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones. Se dejará constancia de esta circunstancia en el contrato de promesa.

En todo caso, se aplicarán las disposiciones anteriores a cualquier acto jurídico que implique la entrega de una determinada cantidad de dinero por una vivienda, local comercial u oficina, que no cuente con recepción definitiva.”.

Dios guarde a V.E.

SERGIO OJEDA URIBE

Segundo Vicepresidente de la Cámara de Diputados

CARLOS LOYOLA OPAZO

Secretario General de la Cámara de Diputados

?INFORME DE LA COMISIÓN DE VIVIENDA Y URBANISMO recaído en el proyecto de ley, en segundo trámite constitucional, que modifica la Ley General de Urbanismo y Construcciones, en materia de contratos de promesa de compraventa de determinados bienes raíces sin recepción definitiva. BOLETÍN Nº 3.574-14

_________________________________________

HONORABLE SENADO:

Vuestra Comisión de Vivienda y Urbanismo tiene el honor de presentaros su primer informe sobre el proyecto de ley de la referencia, en segundo trámite constitucional, iniciado mediante moción.

La presente iniciativa tuvo su origen en una moción de la Honorable Diputada señora Eliana Caraball y de los Honorables Diputados señores Juan Bustos; Patricio Hales; Fidel Espinoza; José Antonio Galilea; René Manuel García; Aníbal Pérez; Alberto Robles; Boris Tapia, y Gonzalo Uriarte.

A las sesiones que vuestra Comisión dedicó a este asunto concurrió el Subsecretario de Vivienda (S), señor Héctor López, el Director de la División de Desarrollo Urbano del Ministerio de Vivienda y Urbanismo, señor Luis Eduardo Bresciani y la abogada asesora de esa Secretaría de Estado, señora Jeannette Tapia.

Concurrieron también, especialmente invitados, en representación de la Cámara Chilena de la Construcción, los señores Fernando Echeverría (Presidente en esa fecha) y Bernardo Echeverría (Presidente de la Comisión de Urbanismo).

- - - -

Se deja constancia que vuestra Comisión discutió esta iniciativa en general y en particular a la vez, según lo prescribe el artículo 127 del Reglamento del Senado, por tratarse de un proyecto de artículo único.

- - - -

Antecedentes Jurídicos

- Decreto con Fuerza de Ley N° 458, del Ministerio de Vivienda y Urbanismo, de 1975, Ley General de Urbanismo y Construcciones.

- La ley N° 19.932, que introdujo en la Ley general de Urbanismo y Construcciones, un mecanismo de caución que protege al promitente comprador.

Antecedentes de Hecho

Los autores de la Moción señalaron en su exposición de motivos que la ley Nº 19.932 representó un significativo avance en cuanto a la protección de los promitentes compradores de inmuebles al cautelar los montos adelantados, mediante una póliza de seguro o boleta de garantía bancaria.

Agregan que lamentablemente las compañías de seguro y los bancos no han sido capaces de operar con el dinamismo que requería el creciente negocio inmobiliario. Indican, además, que los instrumentos que se previeron en la norma carecen de la necesaria flexibilidad para enfrentar los requerimientos de las empresas inmobiliarias y constructoras.

Por ello los autores de la iniciativa proponen ampliar el número de instrumentos que puedan garantizar la operación de promesa compraventa, incorporando los depósitos a plazo y en cuentas de ahorro.

Finalmente, señalan que tratándose de los depósitos a plazo, ellos quedarían en custodia de un Notario hasta que el inmueble se inscriba a nombre del promitente comprador y, en el caso de los depósitos en cuenta de ahorro, proponen que el promitente comprador quede impedido de girar fondos de su cuenta u otorgue un mandato a la Entidad Bancaria de manera tal que ésta pague contra avance de obras al promitente vendedor.

Manifiestan, asimismo, que la norma sólo será aplicable a inmuebles que no cuenten con recepción municipal, de modo que sea explícita sólo a las denominadas “ventas en verde”.

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Estructura y descripción del proyecto

La iniciativa es de artículo único y se desglosa en tres numerales.

Los numerales uno y dos, que modifican el inciso primero del artículo 138 bis de la Ley General de Urbanismo y Construcciones, precisan que la norma será sólo aplicable a los contratos de promesa de compraventa de inmuebles que no cuenten con la recepción definitiva y que la caución o garantía cubre al promitente comprador ya sea que haya pagado todo o parte del precio del bien raíz.

El numeral tres agrega cuatro nuevos incisos al mencionado artículo 138 bis.

El nuevo inciso tercero que propone la iniciativa, crea nuevos instrumentos para garantizar el precio pagado por el promitente comprador.

En efecto la norma establece que se entenderá cumplida, por parte del promitente vendedor, la obligación de otorgar garantía, respecto de la parte del precio que el promitente comprador deposite, ya sea en una cuenta de ahorro de la cual no pueda girar fondos; en una cuenta de ahorro respecto de la que autorice mediante mandato, a la entidad bancaria para efectuar giros a nombre del promitente vendedor contra avances de la obra, y en depósitos a plazo a favor del promitente vendedor, que deberán mantenerse en custodia del notario autorizante.

El inciso cuarto que propone el proyecto, señala que respecto de los depósitos hechos a plazo o en cuenta de ahorro sin autorización de giros, deberán ser puestos a disposición del promitente vendedor una vez que se celebre el contrato de compraventa y se inscriba el inmueble a nombre del promitente comprador en el Conservador de Bienes Raíces respectivo.

El inciso quinto que se viene proponiendo, prescribe que los depósitos antes aludidos deberán conformarse a los requisitos que fijará la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones, dejándose constancia de esta circunstancia en el contrato de promesa.

Finalmente, el inciso sexto establece que las disposiciones del artículo 138 bis, ya aludido, serán aplicables no sólo a las promesas de compraventa sino a cualquier otro acto jurídico que implique la entrega de una cantidad de dinero por una vivienda, local comercial u oficina, que no cuente con recepción definitiva.

Discusión General

El señor Fernando Echeverría, entonces Presidente de la Cámara Chilena de la Construcción, señaló que concordaba con la idea contenida en la iniciativa legal y en la necesidad de introducir una enmienda con el objetivo de agregar mecanismos de caución alternativos a los que ya establece la ley vigente.

Indicó que valoraba positivamente los mecanismos propuestos en la iniciativa, tanto los depósitos a plazo a favor del promitente vendedor como las cuentas de ahorro, respecto de las cuales se otorga un mandato a la entidad bancaria para efectuar giros a nombre del promitente vendedor contra avances de la obra.

Manifestó, asimismo, que debería exigirse garantías sólo en el caso de viviendas, locales comerciales y oficinas que se encuentren en construcción, de modo que este procedimiento no se extienda a los inmuebles que ya cuentan con recepción definitiva municipal.

La señora Jeannette Tapia, abogada asesora del Ministro de Vivienda y Urbanismo, manifestó, por parte del Ejecutivo, su parecer favorable a la iniciativa que viene proponiendo la Honorable Cámara de Diputados. Expresó su acuerdo con el aumento de los instrumentos que sirvan de garantía al promitente comprador, entre ellos, los depósitos a plazo y en cuentas de ahorro. Señaló que esto beneficia directamente a los adquirentes de las viviendas sociales.

Asimismo, señaló la conveniencia de dejar constancia de que la norma aludida sólo es aplicable a los contratos de promesa de compraventa que se celebren sobre inmuebles que no cuenten con recepción definitiva municipal.

- - -

Puesta en votación la idea de legislar, por el Presidente de la Comisión, fue aprobada, por la unanimidad de los miembros presentes de la Comisión, Honorables Senadores señores Fernando Cordero, Jorge Lavandero, Jaime Naranjo y Hosaín Sabag.

- - -

El Honorable Senador señor Fernando Cordero, formuló la siguiente indicación al proyecto de ley.

Al artículo único, numeral 3, agregar el siguiente inciso séptimo, nuevo:

“No se aplicará los dispuesto en el inciso anterior a aquellos actos jurídicos que involucren la entrega de una cantidad que no supere el equivalente a 20 Unidades de Fomento y que otorguen a la contraparte la opción preferente para la adquisición del inmueble.” .

El Ejecutivo señaló su disconformidad con esta indicación por cuanto afectaría precisamente a los sectores más vulnerables y que requieren de los mecanismos que se están proveyendo con la presente iniciativa.

En el mismo sentido se expresaron los Honorables Senadores señores Lavandero, Naranjo y Sabag.

- Puesta en votación esta indicación, fue rechazada por tres votos en contra de los Honorables Senadores señores Jorge Lavandero, Jaime Naranjo y Hosaín Sabag; y el voto favorable del Honorable Senador señor Fernando Cordero.

- - -

En mérito de los acuerdos precedentemente expuestos, vuestra Comisión de Vivienda y Urbanismo tiene el honor de proponeros que aprobéis, en general y en particular, el proyecto de ley en informe, en los mismos términos en que fue despachado por la Honorable Cámara de Diputados.

- - - -

A título de información, la iniciativa de ley despachada es del siguiente tenor:

PROYECTO DE LEY

“Artículo único.- Introdúcense las siguientes modificaciones en el artículo 138 bis del decreto con fuerza de ley N° 458, de 1975, ley General de Urbanismo y Construcciones:

1) Intercálase, en el inciso primero, después de la expresión "viviendas, locales comerciales u oficinas," la frase "que no cuenten con recepción definitiva", seguida de una coma (,).

2) Intercálase, en el inciso primero, a continuación de la frase "y que celebren contratos de promesa de compraventa", la siguiente locución: "en los cuales el promitente comprador entregue todo o parte del precio del bien raíz".

3) Agréganse los siguientes incisos tercero, cuarto, quinto y sexto, nuevos:

“La obligación del promitente vendedor de otorgar la garantía se entenderá cumplida respecto de la parte del precio que sea depositada por el promitente comprador en alguno de los siguientes instrumentos:

a) Cuenta de ahorro de la cual no pueda girar fondos el promitente comprador.

b) Cuenta de ahorro respecto de la cual el promitente comprador otorgue un mandato a la entidad bancaria a fin de que efectúe giros de los montos depositados, a nombre del promitente vendedor, contra avance de obras.

c) Depósitos a plazo en favor del promitente vendedor, que deberán mantenerse en custodia del notario autorizante.

En los casos a que se refieren las letras a) y c), los montos anticipados serán puestos a disposición del promitente vendedor una vez que se celebre el contrato de compraventa y se inscriba el inmueble a nombre del promitente comprador en el Conservador de Bienes Raíces respectivo.

Los depósitos a plazo y las cuentas de ahorro a que alude esta norma deberán cumplir con los requisitos establecidos en la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones. Se dejará constancia de esta circunstancia en el contrato de promesa.

En todo caso, se aplicarán las disposiciones anteriores a cualquier acto jurídico que implique la entrega de una determinada cantidad de dinero por una vivienda, local comercial u oficina, que no cuente con recepción definitiva.”.

Acordado en sesiones celebradas los días 17 y 31 de agosto de 2004, con asistencia de los Honorables Senadores señores Hosaín Sabag (Presidente), Fernando Cordero, Jorge Lavandero y Jaime Naranjo.

CÉSAR BERGUÑO BENAVENTE

Secretario de la Comisión

RESUMEN EJECUTIVO

INFORME DE LA COMISIÓN DE VIVIENDA Y URBANISMO, RECAÍDO EN EL PROYECTO DE LEY QUE MODIFICA LA LEY GENERAL DE URBANISMO Y CONSTRUCCIONES, EN MATERIA DE CONTRATOS DE PROMESA DE COMPRAVENTA DE DETERMINADOS BIENES RAÍCES SIN RECEPCIÓN DEFINITIVA.

(Boletín Nº 3.574-14)

I.PRINCIPALES OBJETIVOS DEL PROYECTO PROPUESTO POR LA COMISIÓN:

La iniciativa modifica el artículo 138 bis de la Ley General de Urbanismo y Construcciones precisando su ámbito de aplicación, en cuanto se refiere sólo al contrato de promesa de compraventa de viviendas, locales comerciales y oficinas que no cuenten con recepción definitiva; y crea dos nuevos mecanismos que garantizan la parte del precio pagado por el promitente comprador.

II.ACUERDOS: aprobado en general y en particular por unanimidad (4X0)

III.ESTRUCTURA DEL PROYECTO APROBADO POR LA COMISIÓN: consta de un artículo único que contempla tres numerales.

IV.NORMAS DE QUÓRUM ESPECIAL: no hay.

V.URGENCIA: no tiene.

VI.ORIGEN INICIATIVA: moción.

VII.TRÁMITE CONSTITUCIONAL: segundo trámite.

VIII.APROBACIÓN EN LA CÁMARA DE DIPUTADOS: unánime (49 votos a favor).

IX.INICIO TRAMITACIÓN EN EL SENADO: 3 de agosto de 2004.

X.TRÁMITE REGLAMENTARIO: primer informe.

XI.LEYES QUE SE MODIFICAN O QUE SE RELACIONAN CON LA MATERIA:

- Decreto con Fuerza de Ley N° 458, del Ministerio de Vivienda y Urbanismo, de 1975, Ley General de Urbanismo y Construcciones.

- Ley N° 19.932, que introdujo en la Ley general de Urbanismo y Construcciones, un mecanismo de caución que protege al promitente comprador.

Valparaíso, a 3 de septiembre de 2004

CESAR BERGUÑO BENAVENTE

Secretario de la Comisión

ENMIENDA DE LEY GENERAL DE URBANISMO Y CONSTRUCCIONES EN CUANTO A PROMESA DE COMPRAVENTA DE BIENES RAÍCES SIN RECEPCIÓN DEFINITIVA

El señor LARRAÍN ( Presidente ).-

Proyecto de ley de la Honorable Cámara de Diputados que modifica la Ley General de Urbanismo y Construcciones en materia de contratos de promesa de compraventa de determinados bienes raíces sin recepción definitiva, con informe de la Comisión de Vivienda y Urbanismo y urgencia calificada de "suma".

3574-14

--Los antecedentes sobre el proyecto (3574-14 figuran en los Diarios de Sesiones que se indican:

Proyecto de ley:

En segundo trámite, sesión 16ª, en 3 de agosto de 2004.

Informe de Comisión:

Vivienda, sesión 26ª, en 7 de septiembre de 2004.

El señor LARRAÍN (Presidente).-

Tiene la palabra el señor Secretario.

El señor HOFFMANN ( Secretario ).-

La iniciativa tiene como objeto principal modificar el artículo 138 bis de la Ley General de Urbanismo y Construcciones y precisar su ámbito de aplicación, en cuanto se refiere sólo al contrato de promesa de compraventa de viviendas, locales comerciales y oficinas que no cuenten con recepción definitiva. Además, crea dos nuevos mecanismos que garantizan la parte del precio pagada por el promitente comprador.

La Comisión, por tratarse de un proyecto de artículo único, lo discutió en general y en particular, dándole su aprobación en general por la unanimidad de sus miembros presentes, Honorables señores Cordero, Lavandero, Naranjo y Sabag.

En cuanto al debate en particular, el Senador señor Cordero formuló una indicación que fue rechazada por tres votos en contra, de los Honorables señores Lavandero, Naranjo y Sabag, y uno a favor, del autor.

En consecuencia, el órgano técnico propone a la Sala la aprobación en general y en particular del texto en los mismos términos en que lo hizo la Cámara de Diputados, y consigna las normas respectivas en el informe.

El señor LARRAÍN (Presidente). -

En discusión.

Tiene la palabra el Senador señor Sabag, Presidente de la Comisión de Vivienda.

El señor SABAG.-

Señor Presidente , la iniciativa también fue aprobada por unanimidad en la Cámara de Diputados.

Como se expresó, modifica el artículo 138 bis de la Ley General de Urbanismo y Construcciones para precisar su ámbito de aplicación y evitar algunas dudas presentadas con la legislación actual. Se establece que la norma será aplicable sólo al contrato de promesa de compraventa de viviendas, locales comerciales y oficinas que no cuenten con recepción definitiva.

Además, agrega dos nuevos instrumentos que permiten garantizar el precio pagado por el promitente comprador, debido a que los existentes -la póliza de seguro y la boleta bancaria- no se mostraron suficientemente flexibles.

Declara cumplida la obligación de constituir una garantía a favor del promitente comprador si éste deposita en una cuenta de ahorro de la cual no puede girar fondos; o lo hace en una cuenta de ahorro respecto de la cual autoriza a la entidad bancaria, mediante mandato, para girar a nombre del promitente vendedor contra avances de la obra, o efectúa a favor de este último depósitos a plazo que deberán mantenerse en custodia del notario autorizante.

En cuanto a los depósitos que se encuentren retenidos, deberán ser puestos a disposición del promitente vendedor una vez que se celebre el contrato de compraventa y se inscriba el inmueble a nombre del promitente comprador en el Conservador de Bienes Raíces respectivo.

Los depósitos aludidos deberán conformarse a los requisitos que fijará la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones, y se hará constar esa circunstancia en el contrato de promesa.

Finalmente, se establece que las disposiciones del artículo 138 bis serán aplicables no sólo a las promesas de compraventa, sino también a cualquier otro acto jurídico que implique la entrega de una cantidad de dinero por una vivienda, local comercial u oficina que no cuente con recepción definitiva.

Las modificaciones, señor Presidente , tienden a aclarar la ley dictada con anterioridad y que resultó insuficiente en su aplicación, habiendo significado en algún momento la paralización de muchas transacciones "en verde", por la confusión que llevó a concluir que se trataba de la venta en general de cualquier inmueble. Ahora se precisa que se trata solamente de aquellos que no cuentan con la recepción definitiva.

En las audiencias que concedimos, todos los sectores involucrados estuvieron de acuerdo con que de esa forma se subsanan las dificultades presentadas con motivo de la ley vigente. Por lo tanto, el texto en examen será bien acogido; determinará que las actividades de las inmobiliarias puedan seguir desarrollándose normalmente, y garantizará los compromisos -sobre todo, a la gente más modesta- que se puedan contraer para comprar una vivienda. Sabemos que muchas personas han perdido todos sus ahorros al entregarlos con ese propósito y encontrarse después, cuando concurren a la escrituración, con que la firma respectiva ha quebrado y nadie les responde por ellos.

Estimamos que con el proyecto se soluciona la dificultad expuesta y esperamos que sea despachado lo antes posible, porque existe mucha incertidumbre en ese ámbito.

Gracias.

El señor LARRAÍN ( Presidente ).-

Tiene la palabra el Senador señor Andrés Zaldívar.

El señor ZALDÍVAR (don Andrés) .-

Señor Presidente , me alegro mucho de que la iniciativa haya llegado a la discusión en la Sala, previo informe de la Comisión de Vivienda.

Efectivamente, cuando se dictó la ley Nº 19.932, observé que adolecía de un grave defecto: si bien perseguía una finalidad que debíamos cuidar todos, en orden a evitar la estafa que se cometía, muchas veces, con viviendas sin recepción municipal, sus disposiciones, tal como había sido despachada, no sólo se aplicaban a las ventas "en verde", sino también a aquellas de que eran objeto inmuebles con recepción definitiva. Y ello provocó, indiscutiblemente, una dificultad bastante importante en el mercado de bienes raíces y una gran discusión.

Incluso, presenté una moción a fin de modificar ese cuerpo legal, pero el Ministerio me señaló en ese momento que no era necesaria, pues la cuestión se iba a arreglar mediante un dictamen de la Contraloría General de la República. Por mi parte, sostuve en la Comisión de Vivienda que estimaba imposible que una ley pudiera ser enmendada por la vía de tramitarse un decreto. En definitiva, así resultó, y me parece bien que hoy se concurra al Parlamento a rectificar un error cometido al dictar la ley.

Ahora bien, en cuanto al tema de fondo, creo que es muy importante que se legisle bien, porque lo que se pretende es precisamente resguardar el interés de mucha gente que compra viviendas "en verde" ¿a menudo, personas modestas- y termina enfrentando situaciones delicadas y graves porque luego el promitente vendedor no es capaz de cumplir con la promesa celebrada. Entonces, me parece que en parte se soluciona el asunto por el hecho de exigir la garantía o depósito.

Sin embargo, me gustaría que la Comisión examinara otro punto que ha dado lugar a reclamaciones en varias partes y respecto del cual es preciso buscar una solución. En efecto, hay gente que compra un bien inmueble, incluso con recepción definitiva, y después se encuentra con que éste y el terreno en que se construyó, se hallan hipotecados a favor de un banco que otorgó el financiamiento para realizar el proyecto inmobiliario. Y, mientras la persona paga buena parte o la totalidad del precio, como sucede muchas veces, porque actúa de buena fe, al constatar que la propiedad cuenta con recepción definitiva, e incluso la ocupa, llega el momento en que la inmobiliaria cae en cesación de pagos ¿ha habido varios casos; no uno- y el banco, en forma automática, haciendo valer sus derechos, ejecuta la hipoteca y remata el bien. Entonces, el propietario, que vive con su familia y que a lo mejor pagó la totalidad de su valor, termina sin vivienda y absolutamente estafado.

Por esa razón, pediría al señor Ministro que se abriera a la posibilidad de estudiar ese tipo de situaciones ¿cuya solución, por supuesto, no puede ser con efecto retroactivo, pero sí mirando hacia el futuro-, que ha provocado el drama de muchas familias en nuestro país.

En seguida, quiero hacer presente otro tema. Cuando no hay recepción definitiva, sino una venta "en verde", se pide lo que en el negocio inmobiliario se llama "seña", esto es, una pequeña cantidad del valor total. La vez pasada dije que, en mi opinión, cuando el negocio deba cerrarse sobre la base de un pago o un anticipo no superior al 3 ó 5 por ciento del valor de la vivienda, debiéramos buscar un mecanismo para evitar el trámite, muchas veces oneroso, de la boleta o el depósito, que puede significar mayor costo al promitente comprador, en circunstancias de que el riesgo es menor, porque el depósito es de poca monta. Estoy de acuerdo, sí, en que, si se trata de una promesa de compraventa "en verde" y se paga un precio mayor que el recién señalado, es preciso tener una legislación como la que se pretende aprobar.

Por otro lado, no hay que olvidar que todo puede soslayarse de distintas maneras. Porque, indiscutiblemente, la aplicación de la normativa en estudio implica un costo, que en definitiva terminará pagándolo el comprador. Nadie puede pensar que será el vendedor quien buscará abaratar el precio asumiendo este gasto. No. Yo estimo que va a ser de cargo del comprador. Y ello está bien si eso le garantiza el cumplimiento de la promesa y que el anticipo que dio quede resguardado mediante este tipo de boleta de garantía, póliza de seguro o depósito.

Asimismo, el proyecto viene a solucionar otro vacío de la ley. Ésta exigía dicha póliza o boleta únicamente cuando la compra se realizaba por escritura privada. Y mucha gente se dio cuenta de que salía mucho más barato hacerlo mediante escritura pública, con acuerdo del notario, porque no se solicitaba tal garantía. De esa manera, vulnerando la disposición, se obtenía un precio más rebajado. Y, no obstante que la iniciativa aclara esta materia, creo conveniente mejorar la redacción, porque dice que "cualquier acto jurídico" va a estar sujeto a la aplicación de la norma: no sólo la escritura privada, sino también la pública.

Sin embargo, hay otra manera de soslayar preceptos como los que debatimos. Porque, por supuesto, frente a las dificultades que se pone a este tipo de negociaciones y transacciones, el mercado busca fórmulas para resolverlas. Y lo hace sobre la base de lo que se llama el "cierre de negocio", que es una oferta que queda supeditada a su aceptación. No es una promesa de compraventa. Conforme a dicha modalidad, se puede pedir el ciento por ciento, si acaso se desea, como condición para aceptar el cierre, y automáticamente, aun cuando se reciba parte del precio, se cierra el negocio, e incluso sin que haya, a lo mejor, recepción definitiva.

Por lo tanto, en esta legislación, junto con solucionar el problema que nos preocupa a todos, cual es resguardar los intereses de la parte más débil, que es el promitente comprador, también debemos abordar ese tipo de situaciones.

Señor Presidente , me alegra mucho que esta materia se trate a través de un proyecto de ley y que no haya sido objeto de un decreto ni de interpretación por parte de la Contraloría. Es un asunto que el propio Parlamento debe resolver, incluso conscientes de que cometimos errores al aprobar la normativa que ahora se pretende modificar.

El señor LARRAÍN ( Presidente ).-

Creo que han sido muy importantes sus aclaraciones, señor Senador.

Tiene la palabra el Honorable señor Fernández.

El señor FERNÁNDEZ.-

Señor Presidente , deseo hacer presentes algunas dudas que ojalá pudieran ser aclaradas en esta Sala.

Desde luego, entiendo que las normas del proyecto dicen relación a los contratos de promesa de compraventa de inmuebles que no cuenten con la recepción definitiva; es decir, si ésta existe, se pueden aplicar las reglas generales; no se necesita ninguna de las garantías mencionadas, etcétera.

Ahora, imagino que la permanencia de los fondos, ya sea en una cuenta de ahorro de la que no se puede girar, sea en una cuenta de ahorro de la que se puede girar con un mandato, o en depósitos a plazo, estará sujeta a algún grado de término por vencimiento de los plazos de la promesa, por cuanto de otra manera quedarían indefinidamente en esa condición. Se entiende que la parte del precio que el promitente comprador deposita en una cuenta de ahorro se le devolverá si no se cumple la promesa de compraventa. Ignoro si eso se halla suficientemente aclarado. Porque si no se le devuelve dentro de cierto plazo, perderá su dinero de todas maneras, con lo cual se frustraría el propósito del legislador.

No conozco bien el resto de la ley que se está modificando, pero insisto: si no se establece expresamente que el promitente comprador puede retirar su dinero de la cuenta de ahorro después de cierto plazo, el problema no se habrá solucionado; porque si bien no estará en poder del promitente vendedor, sino en una cuenta de ahorro, nunca volverá a manos del promitente comprador.

Me gustaría que se aclarara ese punto, porque, en caso contrario, no veo cómo la normativa podría proteger al promitente comprador.

En lo que dice relación a la cuenta de ahorro respecto de la cual el promitente comprador otorga un mandato a una entidad bancaria para efectuar giros contra avances de la obra, cabe señalar que estos últimos obviamente pueden corresponder a un hecho real, pero no significar el término del edificio o de la propiedad que se está comprando, con lo que nunca se va a obtener la recepción definitiva. Es decir, esos recursos se pueden consumir en la construcción de una parte del bien raíz, no obstante lo cual no se termina. En tal caso, no se logra el propósito de proteger al promitente comprador, porque, si bien es cierto que aquéllos se utilizaron legítimamente, no se alcanzó a concluir la propiedad.

Ésa sería una segunda inquietud.

Por lo tanto, en ese evento, me gustaría saber si se le pueden devolver los fondos al promitente comprador y en qué plazo, porque de lo contrario, simplemente, perdió. Lo mismo ocurre con las demás situaciones que se presentan.

Ahora bien, resulta que el proyecto señala que "Los depósitos a plazo y las cuentas de ahorro a que alude esta norma deberán cumplir con los requisitos establecidos en la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones.". No me parece que corresponda a la Ley General de Urbanismo y Construcciones regular las características de los depósitos a plazo y de las cuentas de ahorro -a mi entender, estos instrumentos se hallan reglados en otra normativa-, salvo que se trate de requisitos adicionales a los ya contemplados en la legislación vigente.

Por eso, me gustaría que se determinara en qué consiste ese tipo de requisitos especiales de la Ordenanza General y que, en todo caso, se puliera o perfeccionara la redacción propuesta a la Sala.

En cuanto a lo dispuesto en el último inciso, donde se dice que se aplicarán las normas del proyecto "a cualquier acto jurídico que implique la entrega de una determinada cantidad de dinero por una vivienda, local comercial u oficina, que no cuente con recepción definitiva", ello podría tener lugar incluso respecto del arrendamiento, del comodato, del usufructo, etcétera. Son muchos los casos en que es factible que una persona entregue dinero -porque no se está comprando; puede tratarse, entonces, de cualquier acto o contrato- por un local, oficina o vivienda que no cuenta con recepción definitiva.

En consecuencia, sería bueno precisar a qué actos se está haciendo referencia. Si no, se incluye a todos: el arrendamiento, el comodato, e incluso los contratos de garantía.

Desearía saber si tal situación, en alguna medida, se tomó en cuenta. No estoy formulando reparos en el sentido de que, si ella se consideró, está mal hecho el planteamiento. Pero si no se tuvo presente, habría que analizar el problema, porque obviamente, si nunca se devolverá al promitente comprador el dinero que depositó en una cuenta de ahorro a nombre del vendedor, en definitiva es lo mismo que si se lo hubiera entregado a éste, porque lo perdió.

Me gustaría que se aclarara tal situación.

El señor LARRAÍN (Presidente).-

Tiene la palabra el señor Ministro para dar explicaciones sobre las inquietudes expuestas.

El señor RAVINET ( Ministro de Vivienda y Urbanismo).-

Señor Presidente , ante todo, quiero reiterar mis agradecimientos al Senador informante y Presidente de la Comisión de Vivienda y Urbanismo y a los integrantes de ésta por su aprobación unánime al proyecto sometido al pronunciamiento de esta Sala, que mejora y corrige en su esencia la modificación anterior, relativa a la ley de venta en verde.

En segundo término, atendidas las consultas y dudas de algunos señores Senadores en cuanto a los textos aprobados, planteo, por dos razones, la posibilidad de retirar la "suma" urgencia, para permitir la vuelta de la iniciativa a la Comisión con el fin de analizar las observaciones formuladas.

Primero, la incorporación de los depósitos a plazo tiene por objeto simplificar y abaratar el mecanismo sugerido para proteger al promitente comprador de una vivienda, oficina o local comercial en verde.

La boleta de garantía bancaria es cara. Siendo de muy fácil resolución, compromete incluso la capacidad de crédito de las empresas constructoras más pequeñas, para las cuales resulta mucho más gravoso mantenerla.

La póliza de seguro, que opera en gran parte del mundo, resultó ser una suerte de boleta de garantía bancaria, porque las compañías de seguros piden a las empresas más pequeñas, en particular, una contrafianza, con lo cual comprometen su capacidad crediticia.

Por eso incorporamos la figura en comento, que se usa en muchos estados de Estados Unidos y equivale al depósito en garantía o "scrow" para los efectos de ir girando.

Ahora bien, revisando el texto, creo que no absuelve la duda que tiene el Honorable señor Fernández al respecto. De modo que deberíamos mejorar el contenido de las disposiciones planteadas.

Asimismo, en el proyecto anterior, no obstante haber claridad en cuanto a que la proposición legislativa estaba dirigida en su espíritu a los inmuebles sin "recepción definitiva", se nos pasó esta expresión. Ello dio lugar a la interpretación de que se comprende a todos los inmuebles.

En consecuencia, prefiero que nos demos tiempo para hacer las correcciones necesarias, porque la intención del inciso final dice relación, no al arriendo o a cualquier título o uso, sino más bien a la transferencia de la propiedad. Quizás también deberíamos hacer una precisión en este sentido.

La incorporación de las diversas proposiciones en la Ley General de Urbanismo se debe precisamente a que estamos modificando su artículo 138 bis.

Por lo expuesto, reitero mi sugerencia de aprobar en general el proyecto y enviarlo a segundo informe a la Comisión de Vivienda, para corregirlo, aclarar las dudas planteadas y evitar que en unos meses más nos veamos enfrentados a un tercer trámite constitucional.

Gracias, señor Presidente.

El señor LARRAÍN ( Presidente ).-

No podemos exponernos a cometer dos veces el mismo error. De modo que me parece esencial que en esta oportunidad la iniciativa salga bien, más aún si con ella se pretende "corregir un proyecto anterior", como señaló un señor Senador.

Por consiguiente, habiéndose planteado dudas que el señor Ministro considera importantes, la Sala podría acoger la sugerencia que se ha formulado.

Tiene la palabra el Honorable señor Sabag, Presidente de la Comisión de Vivienda.

El señor SABAG .-

Señor Presidente , quiero destacar lo valioso de recoger las opiniones de los colegas Senadores -entre otros, los Honorables señores Andrés Zaldívar y Fernández -, que son muy apropiadas y, por supuesto, nos han descolocado. De manera que estimo plenamente justificado que el proyecto vuelva a la Comisión.

Entonces, sugiero aprobar la idea de legislar y dar un plazo prudencial para estudiar en especial los dos temas expuestos y traer de nuevo el texto a la Sala en una próxima sesión, pero debidamente acotado.

El señor LARRAÍN ( Presidente ).-

Tiene la palabra el Honorable señor Andrés Zaldívar .

El señor ZALDÍVAR (don Andrés) .-

Señor Presidente , sólo quiero pedir al Ejecutivo y al señor Ministro que examinen la situación que planteé sobre las propiedades que, no obstante cumplir todos los requisitos, provocan, por estar hipotecadas por las inmobiliarias, problemas a la familia que compra, paga y después se encuentra con que no tiene acceso al título de dominio.

Creo que podría estudiarse ese problema, para tratar de buscar una salida, una solución, no con efecto retroactivo, pero sí para lo futuro. Porque la venta con hipoteca es tan grave como la venta en verde. Habría que ver la manera de garantizar a quien compra que ella se va a alzar.

El señor LARRAÍN (Presidente).-

Tiene la palabra el Honorable señor Naranjo.

El señor NARANJO.-

Señor Presidente, nosotros somos partidarios de aprobar ahora el proyecto en general, con las sugerencias que se han planteado.

El señor LARRAÍN ( Presidente ).-

Propongo a la Sala no despachar ahora en general y particular la iniciativa, sino, por las inquietudes que han surgido y por las expresiones que vertió el señor Ministro , aprobar sólo la idea de legislar -entiendo que así será-; enviar el texto a Comisión para segundo informe -durante ese trámite reglamentario se podrán recoger las inquietudes que han formulado diversos señores Senadores-, y fijar plazo para presentar indicaciones.

Acordado.

Ofrezco la palabra.

Ofrezco la palabra.

Cerrado el debate.

¿Algún señor Senador desea fundar el voto?

En votación electrónica.

El señor HOFFMANN ( Secretario ).-

¿Algún señor Senador no ha emitido su voto?

El señor LARRAÍN ( Presidente ).-

Terminada la votación.

--Se aprueba en general el proyecto (27 votos a favor y un pareo).

Votaron por la afirmativa los señores Aburto, Arancibia, Ávila, Boeninger, Canessa, Cariola, Chadwick, Coloma, Cordero, Espina, Fernández, Frei ( doña Carmen), Gazmuri, Larraín, Lavandero, Martínez, Matthei, Naranjo, Núñez, Parra, Prokurica, Ríos, Romero, Sabag, Silva, Stange y Zurita.

No votó, por estar pareado, el señor Novoa.

El señor LARRAÍN (Presidente).-

Sugiero el lunes 4 de octubre, a las 12, como plazo para presentar indicaciones.

--Así se acuerda.

INDICACIONES FORMULADAS DURANTE LA DISCUSIÓN GENERAL DEL PROYECTO QUE MODIFICA LA LEY GENERAL DE URBANISMO Y CONSTRUCCIONES, EN MATERIA DE CONTRATOS DE COMPRAVENTA DE DETERMINADOS BIENES RAÍCES SIN RECEPCIÓN DEFINITIVA.

BOLETÍN Nº 3574-14

04.10.04

INDICACIONES

ARTÍCULO ÚNICO

1.- De los Honorables Senadores señor Arancibia, y 2.- señor Bombal, para intercalar, a continuación del Nº 2), el siguiente, nuevo:

“…) Reemplázase, en el inciso primero, la frase “deberán otorgarlos mediante instrumentos privados autorizados ante notario y caucionarlos” por “deberán otorgarlos por escrito y caucionarlos”.”.

º º º º

Nº 3)

3.- Del Honorable Senador señor Sabag, para reemplazar su encabezamiento por el siguiente:

“3) La obligación del promitente vendedor de otorgar la garantía no será exigible respecto de la parte del precio que sea depositada por el promitente comprador en alguno de los siguientes instrumentos, de lo que se dejará constancia en el contrato de promesa:”.

4.- Del Honorable Senador señor Sabag, para suprimir la letra b) del primero de los incisos propuestos.

5.- Del Honorable Senador señor Sabag, para sustituir la frase inicial del segundo de los incisos propuestos “En los casos a que se refieren las letras a) y c),” por “En los casos indicados en los incisos precedentes,”.

6.- Del Honorable Senador señor Sabag, para reemplazar el tercero de los incisos propuestos por el siguiente:

“Los depósitos a plazo y las cuentas de ahorro a que alude esta norma deberán cumplir con los requisitos generales establecidos por las disposiciones legales, reglamentarias y normativa de la Superintendencia de Bancos e Instituciones Financieras vigentes y, además con los requisitos específicos que al efecto establezca la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones.”.

º º º º

7.- Del Honorable Senador señor Sabag, para intercalar, a continuación del tercero de los incisos propuestos, el siguiente, nuevo:

“En los casos previstos en las letras a) y b) del inciso tercero deberá estipularse un plazo para el cumplimiento de la condición de inscribir el dominio del inmueble a nombre del promitente comprador y si nada se dijere se entenderá que dicho plazo es de 1 año contado desde la fecha de la promesa.”.

º º º º

8.- Del Honorable Senador señor Sabag, para sustituir el último de los incisos propuestos por el siguiente:

“Las disposiciones anteriores se aplicarán a cualquier acto jurídico que implique la entrega de una determinada cantidad de dinero para la adquisición del dominio de una vivienda, local comercial u oficina, que no cuente con recepción definitiva, excepto a aquéllos regidos por la Ley General de Cooperativas o la ley Nº 19.281 sobre arrendamiento de viviendas con promesa de compraventa, aún cuando no cuenten con recepción definitiva. En todo caso, las disposiciones contenidas en el presente artículo se aplicarán a las compraventas de viviendas, locales comerciales u oficinas cuando al momento de celebrarse dicho contrato el inmueble se encuentre hipotecado, en cuyo evento la garantía que se otorgue se mantendrá vigente mientras no se proceda al alzamiento de dicha hipoteca, salvo que al acreedor hipotecario concurra a la escritura de compraventa alzando la hipoteca y la prohibición de gravar o enajenar si la hubiere.”.

9.- De los Honorables Senadores señor Arancibia, y 10.- señor Bombal, para intercalar, en el último inciso propuesto, a continuación de las palabras “cantidad de dinero”, la frase “a cuenta del precio de la compraventa de”, suprimiendo la palabra “por” que sigue.

º º º º

?SEGUNDO INFORME DE LA COMISIÓN DE VIVIENDA Y URBANISMO recaído en el proyecto de ley, en segundo trámite constitucional, que modifica la Ley General de Urbanismo y Construcciones, en materia de contratos de promesa de compraventa de determinados bienes raíces sin recepción definitiva. BOLETÍN Nº 3.574-14

_________________________________________

HONORABLE SENADO:

Vuestra Comisión de Vivienda y Urbanismo tiene el honor de presentaros su segundo informe sobre el proyecto de ley de la referencia, en segundo trámite constitucional, iniciado mediante moción.

La iniciativa se encuentra sin urgencia.

Representando al Ejecutivo, concurrió el Director de la División de Desarrollo Urbano del Ministerio de Vivienda y Urbanismo, señor Luis Eduardo Bresciani y la abogada asesora de esa Secretaría de Estado, señora Jeannette Tapia.

Asimismo, asistió la señorita Carmen Soza, de la Fundación Jaime Guzmán Errázuriz.

La iniciativa legal fue aprobada en general por la Sala del Senado el día 8 de septiembre de 2004.

- - -

NORMAS DE QUORUM ESPECIAL

No hay.

- - -

Para los efectos de lo dispuesto en el artículo 124 del Reglamento de la Corporación, se deja constancia de lo siguiente:

1.- Artículos que no fueron objeto de indicaciones ni de modificaciones: no hay.

2.- Indicaciones aprobadas sin modificaciones: 3, 4, 6, 7 y 8.

3.- Indicaciones aprobadas con modificaciones: 5.

4.- Indicaciones rechazadas: 1, 2, 9 y 10.

5.- Indicaciones retiradas: no hay.

6.- Indicaciones declaradas inadmisibles: no hay.

DISCUSIÓN PARTICULAR

ARTÍCULO ÚNICO

Nº 2

Las indicaciones Nº 1 del Honorable Senador señor Arancibia y Nº 2 del Honorable Senador señor Bombal, para intercalar, a continuación del Nº 2), el siguiente, nuevo:

“…) Reemplázase, en el inciso primero, la frase “deberán otorgarlos mediante instrumentos privados autorizados ante notario y caucionarlos” por “deberán otorgarlos por escrito y caucionarlos”.”.

Esta indicación elimina la mención de los notarios en el numeral dos.

La representante del Ejecutivo expresó su desacuerdo con las indicaciones, por ser uno de los elementos importantes de la ley el que participara un notario, tratándose de instrumentos que consten sólo por escrito, que se refiere a contratos que son absolutamente privados y, en consecuencia, una mínima garantía y certeza lo otorga la firma ante notario.

El Honorable Senador señor Naranjo señaló que al legislar sobre esta materia se quiere dar mayor seguridad y certeza a la gente, que los documentos que suscriban tengan cierta validez; en ese sentido piensa que es fundamental que sea hecho ante notario. Expresó que estaría por rechazar la indicación.

La señorita Carmen Soza, de la Fundación Jaime Guzmán Errázuriz, manifestó que el sentido de la indicación es que se dejara a la voluntad de las partes si deseaban hacerlo o no por medio de escritura pública y también por un asunto de economía y costo.

El Honorable Senador señor Sabag hizo presente que en este acto sólo se firma ante notario, pero no se requiere de una escritura pública.

- Sometidas a votación, las indicaciones fueron rechazadas. Se pronunciaron en contra de ella los Honorables Senadores señores Lavandero, Naranjo y Sabag y a favor votó el Honorable Senador señor Cordero.

Nº 3)

La indicación Nº 3.- del Honorable Senador señor Sabag, para reemplazar el encabezamiento del inciso tercero que se agrega, por el siguiente:

“3) La obligación del promitente vendedor de otorgar la garantía no será exigible respecto de la parte del precio que sea depositada por el promitente comprador en alguno de los siguientes instrumentos, de lo que se dejará constancia en el contrato de promesa:”.

La indicación desea aclarar la redacción del encabezamiento. En el texto aprobado en general se señala que “la obligación del promitente vendedor de otorgar la garantía se entenderá cumplida” y en realidad, se busca con esta norma eximir de la obligación de otorgar la garantía cuando en el precio pagado no quede en poder del vendedor sino del promitente comprador y se agrega que de esta circunstancia debe dejarse constancia en la promesa de compraventa.

La indicación Nº 4.- del Honorable Senador señor Sabag, para suprimir la letra b) del primero de los incisos propuestos.

Se refiere a cómo se garantizaban los giros contra avance de obras, situación que hizo presente el Honorable Senador señor Fernández en el debate que se produjo en la Sala del Senado, durante la discusión general del proyecto, y se llegó a la conclusión de que, en verdad, es poco probable que los bancos estén disponibles a otorgar una garantía a los compradores cuando estén pagando las sumas de dinero, y, en consecuencia, se ha preferido suprimir dicha letra. Este mecanismo opera bien en los contratos de construcción de obras cuando el banco tiene la hipoteca porque está financiando la obra, pero no resulta adecuado en el tipo de contratos que está regulando esta iniciativa legal.

La indicación Nº 5.- del Honorable Senador señor Sabag, para sustituir la frase inicial del segundo de los incisos propuestos “En los casos a que se refieren las letras a) y c),” por “En los casos indicados en los incisos precedentes,”.

Esta indicación corresponde a una norma de adecuación que es consecuencia de las dos anteriores que se propusieron, la que se aprobó con una modificación formal, haciendo referencia sólo a los literales a) y b). (Artículo 121 del Reglamento del Senado)

- Sometidas a votación las indicaciones, fueron aprobadas por la unanimidad de los miembros presentes, Honorables Senadores señores Cordero, Lavandero, Naranjo y Sabag.

La indicación Nº 6.- del Honorable Senador señor Sabag, para reemplazar el tercero de los incisos propuestos por el siguiente:

“Los depósitos a plazo y las cuentas de ahorro a que alude esta norma deberán cumplir con los requisitos generales establecidos por las disposiciones legales, reglamentarias y normativa de la Superintendencia de Bancos e Instituciones Financieras vigentes y, además con los requisitos específicos que al efecto establezca la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones.”.

Esta indicación acoge lo que fue el debate en la Sala, en cuanto a que necesariamente este tipo de instrumentos bancarios debían, en primer lugar, estar reguladas por las normas correspondientes que fija la Superintendencia de Bancos e Instituciones Financieras, como las leyes vigentes en la materia, y que la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones podía regular sólo aspectos muy específicos, por ejemplo, cuál sería la cuantía que se exigiría o en qué momento se tendría que pagar.

- Sometida a votación la indicación, fue aprobada, por la unanimidad de los miembros presentes, Honorables Senadores señores Cordero, Lavandero, Naranjo y Sabag.

La indicación Nº 7.- del Honorable Senador señor Sabag, para intercalar, a continuación del tercero de los incisos propuestos, el siguiente, nuevo:

“En los casos previstos en las letras a) y b) del inciso tercero deberá estipularse un plazo para el cumplimiento de la condición de inscribir el dominio del inmueble a nombre del promitente comprador y si nada se dijere se entenderá que dicho plazo es de 1 año contado desde la fecha de la promesa.”.

Corresponde a una adecuación de la norma como consecuencia de una prevención formulada por el Honorable Senador señor Lavandero, en cuanto a la necesidad de establecer algún plazo que obligue a llevar a cabo la inscripción de dominio del inmueble a nombre del comprador.

- Sometida a votación la indicación, fue aprobada, por la unanimidad de los miembros presentes, Honorables Senadores señores Cordero, Lavandero, Naranjo y Sabag.

La indicación Nº 8.- del Honorable Senador señor Sabag, para sustituir el último de los incisos propuestos por el siguiente:

“Las disposiciones anteriores se aplicarán a cualquier acto jurídico que implique la entrega de una determinada cantidad de dinero para la adquisición del dominio de una vivienda, local comercial u oficina, que no cuente con recepción definitiva, excepto a aquéllos regidos por la Ley General de Cooperativas o la ley Nº 19.281 sobre arrendamiento de viviendas con promesa de compraventa, aún cuando no cuenten con recepción definitiva. En todo caso, las disposiciones contenidas en el presente artículo se aplicarán a las compraventas de viviendas, locales comerciales u oficinas cuando al momento de celebrarse dicho contrato el inmueble se encuentre hipotecado, en cuyo evento la garantía que se otorgue se mantendrá vigente mientras no se proceda al alzamiento de dicha hipoteca, salvo que al acreedor hipotecario concurra a la escritura de compraventa alzando la hipoteca y la prohibición de gravar o enajenar si la hubiere.”.

Esta indicación resuelve dos problemas, en primer lugar, pretende hacer más explicita la norma en cuanto a que la oración “la entrega de una determinada cantidad de dinero por una vivienda”, podía interpretarse en el sentido de entregar un monto por otro concepto distinto al de compraventa, lo que no es el caso. Además, se establecen algunas excepciones que parece conveniente señalarlas de modo expreso porque se encuentran reguladas en otros textos legales, este es el caso de las viviendas reguladas en la Ley General de Cooperativas y en la Ley de Arrendamiento de Viviendas con Promesa de Compraventa.

En segundo lugar, se recoge la inquietud planteada por los Honorables Senadores señores Jorge Lavandero y Andrés Zaldívar, con relación a las viviendas que se venden encontrándose ya terminadas, pero que se encuentran con hipotecas; en este caso, se propone que aún teniendo la recepción definitiva se debe otorgar la garantía, a menos que el acreedor hipotecario concurra al acto y en dicho instrumento se alce la hipoteca.

- Sometida a votación la indicación, fue aprobada, por la unanimidad de los miembros presentes, Honorables Senadores señores Cordero, Lavandero, Naranjo y Sabag.

Las indicaciones Nº 9.- de los Honorables Senadores señores Arancibia, y Nº 10, Bombal, para intercalar, en el último inciso propuesto, a continuación de las palabras “cantidad de dinero”, la frase “a cuenta del precio de la compraventa de”, suprimiendo la palabra “por” que sigue, fueron rechazadas con la misma votación de la indicación anterior por encontrarse comprendidas en ésta.

- - - -

MODIFICACIONES

En mérito de las consideraciones anteriores, vuestra Comisión de Vivienda y Urbanismo tiene el honor de proponeros que aprobéis el proyecto de ley despachado por esta Comisión en su primer informe, con las siguientes modificaciones:

ARTÍCULO ÚNICO

Nº 3)

Reemplazar el encabezamiento del inciso tercero que se agrega, por el siguiente:

“La obligación del promitente vendedor de otorgar la garantía no será exigible respecto de la parte del precio que sea depositada por el promitente comprador en alguno de los siguientes instrumentos, de lo que se dejará constancia en el contrato de promesa:”.

(Indicación Nº 3. Unanimidad. 4X0)

Suprimir la letra b) del mismo inciso tercero. (Indicación Nº 4. Unanimidad. 4X0)

Letra c)

Ha pasado a ser b), sin enmiendas.

- - -

En seguida, sustituir la frase inicial del inciso cuarto que se añade y que dice “En los casos a que se refieren las letras a) y c),” por esta otra “En los casos indicados en las letras a) y b) del inciso precedente,”. (Indicación Nº 5. Unanimidad. 4X0) (Artículo 121 del Reglamento)

Reemplazar el inciso quinto que se añade, por el siguiente:

“Los depósitos a plazo y las cuentas de ahorro a que alude esta norma deberán cumplir con los requisitos generales establecidos por las disposiciones legales, reglamentarias y normativa de la Superintendencia de Bancos e Instituciones Financieras vigentes y, además con los requisitos específicos que al efecto establezca la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones.”. (Indicación Nº 6. Unanimidad. 4X0)

- - -

Intercalar, a continuación del inciso quinto agregado, el siguiente inciso sexto, nuevo:

“En los casos previstos en las letras a) y b) del inciso tercero deberá estipularse un plazo para el cumplimiento de la condición de inscribir el dominio del inmueble a nombre del promitente comprador y si nada se dijere se entenderá que dicho plazo es de 1 año contado desde la fecha de la promesa.”. (Indicación Nº 7. Unanimidad. 4X0)

- - -

Sustituir el inciso final propuesto, por el siguiente:

“Las disposiciones anteriores se aplicarán a cualquier acto jurídico que implique la entrega de una determinada cantidad de dinero para la adquisición del dominio de una vivienda, local comercial u oficina, que no cuente con recepción definitiva, excepto a aquéllos regidos por la Ley General de Cooperativas o la ley Nº 19.281 sobre arrendamiento de viviendas con promesa de compraventa, aun cuando no cuenten con recepción definitiva. En todo caso, las disposiciones contenidas en el presente artículo se aplicarán a las compraventas de viviendas, locales comerciales u oficinas cuando al momento de celebrarse dicho contrato el inmueble se encuentre hipotecado, en cuyo evento la garantía que se otorgue se mantendrá vigente mientras no se proceda al alzamiento de dicha hipoteca, salvo que al acreedor hipotecario concurra a la escritura de compraventa alzando la hipoteca y la prohibición de gravar o enajenar si la hubiere.”. (Indicación Nº 8. Unanimidad. 4X0)

- - -

El texto del proyecto de ley despachado por la Comisión es del siguiente tenor:

PROYECTO DE LEY

“Artículo único.- Introdúcense las siguientes modificaciones en el artículo 138 bis del decreto con fuerza de ley N° 458, de 1975, ley General de Urbanismo y Construcciones:

1) Intercálase, en el inciso primero, después de la expresión "viviendas, locales comerciales u oficinas," la frase "que no cuenten con recepción definitiva", seguida de una coma (,).

2) Intercálase, en el inciso primero, a continuación de la frase "y que celebren contratos de promesa de compraventa", la siguiente locución: "en los cuales el promitente comprador entregue todo o parte del precio del bien raíz".

3) Agréganse los siguientes incisos tercero, cuarto, quinto y sexto, nuevos:

La obligación del promitente vendedor de otorgar la garantía no será exigible respecto de la parte del precio que sea depositada por el promitente comprador en alguno de los siguientes instrumentos, de lo que se dejará constancia en el contrato de promesa:

a) Cuenta de ahorro de la cual no pueda girar fondos el promitente comprador.

b) Depósitos a plazo en favor del promitente vendedor, que deberán mantenerse en custodia del notario autorizante.

En los casos indicados en las letras a) y b) del inciso precedente, los montos anticipados serán puestos a disposición del promitente vendedor una vez que se celebre el contrato de compraventa y se inscriba el inmueble a nombre del promitente comprador en el Conservador de Bienes Raíces respectivo.

Los depósitos a plazo y las cuentas de ahorro a que alude esta norma deberán cumplir con los requisitos generales establecidos por las disposiciones legales, reglamentarias y normativa de la Superintendencia de Bancos e Instituciones Financieras vigentes y, además con los requisitos específicos que al efecto establezca la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones.

En los casos previstos en las letras a) y b) del inciso tercero deberá estipularse un plazo para el cumplimiento de la condición de inscribir el dominio del inmueble a nombre del promitente comprador y si nada se dijere se entenderá que dicho plazo es de 1 año contado desde la fecha de la promesa.

Las disposiciones anteriores se aplicarán a cualquier acto jurídico que implique la entrega de una determinada cantidad de dinero para la adquisición del dominio de una vivienda, local comercial u oficina, que no cuente con recepción definitiva, excepto a aquéllos regidos por la Ley General de Cooperativas o la ley Nº 19.281 sobre arrendamiento de viviendas con promesa de compraventa, aun cuando no cuenten con recepción definitiva. En todo caso, las disposiciones contenidas en el presente artículo se aplicarán a las compraventas de viviendas, locales comerciales u oficinas cuando al momento de celebrarse dicho contrato el inmueble se encuentre hipotecado, en cuyo evento la garantía que se otorgue se mantendrá vigente mientras no se proceda al alzamiento de dicha hipoteca, salvo que al acreedor hipotecario concurra a la escritura de compraventa alzando la hipoteca y la prohibición de gravar o enajenar si la hubiere.”.

Acordado en sesión celebrada el día 5 de octubre de 2004, con asistencia de los Honorables Senadores señores Hosaín Sabag (Presidente), Fernando Cordero, Jorge Lavandero y Jaime Naranjo.

CÉSAR BERGUÑO BENAVENTE

Secretario de la Comisión

RESUMEN EJECUTIVO

SEGUNDO INFORME DE LA COMISIÓN DE VIVIENDA Y URBANISMO, RECAÍDO EN EL PROYECTO DE LEY QUE MODIFICA LA LEY GENERAL DE URBANISMO Y CONSTRUCCIONES, EN MATERIA DE CONTRATOS DE PROMESA DE COMPRAVENTA DE DETERMINADOS BIENES RAÍCES SIN RECEPCIÓN DEFINITIVA.

(Boletín Nº 3.574-14)

I.PRINCIPALES OBJETIVOS DEL PROYECTO PROPUESTO POR LA COMISIÓN:

La iniciativa modifica el artículo 138 bis de la Ley General de Urbanismo y Construcciones precisando su ámbito de aplicación, en cuanto se refiere sólo al contrato de promesa de compraventa de viviendas, locales comerciales y oficinas que no cuenten con recepción definitiva; y crea dos nuevos mecanismos que garantizan la parte del precio pagado por el promitente comprador.

II.ACUERDOS:

INDICACIÓN Nº 1 RECHAZADA (3X1)

INDICACIÓN Nº 2 RECHAZADA (3X1)

INDICACIÓN Nº 3 APROBACIÓN UNÁNIME (4X0)

INDICACIÓN Nº 4 APROBACIÓN UNÁNIME (4X0)

INDICACIÓN Nº 5 APROBACIÓN UNÁNIME, CON MODIFICACIÓN (4X0)

INDICACIÓN Nº 6 APROBACIÓN UNÁNIME (4X0)

INDICACIÓN Nº 7 APROBACIÓN UNÁNIME (4X0)

INDICACIÓN Nº 8 APROBACIÓN UNÁNIME (4X0)

INDICACIÓN Nº 9 RECHAZADA POR UNANIMIDAD (4X0)

INDICACIÓN Nº 10 RECHAZADA POR UNANIMIDAD (4X0)

III.ESTRUCTURA DEL PROYECTO APROBADO POR LA COMISIÓN: consta de un artículo único que contempla tres numerales.

IV.NORMAS DE QUÓRUM ESPECIAL: no hay.

V.URGENCIA: no tiene.

VI.ORIGEN INICIATIVA: moción.

VII.TRÁMITE CONSTITUCIONAL: segundo trámite.

VIII.APROBACIÓN EN LA CÁMARA DE DIPUTADOS: unánime (49 votos a favor).

IX.INICIO TRAMITACIÓN EN EL SENADO: 3 de agosto de 2004.

X.TRÁMITE REGLAMENTARIO: segundo informe.

XI.LEYES QUE SE MODIFICAN O QUE SE RELACIONAN CON LA MATERIA:

- Decreto con Fuerza de Ley N° 458, del Ministerio de Vivienda y Urbanismo, de 1975, Ley General de Urbanismo y Construcciones.

- Ley N° 19.932, que introdujo en la Ley general de Urbanismo y Construcciones, un mecanismo de caución que protege al promitente comprador.

Valparaíso, a 8 de octubre de 2004

CESAR BERGUÑO BENAVENTE

Secretario de la Comisión

ENMIENDA DE LEY GENERAL DE URBANISMO Y CONSTRUCCIONES EN CUANTO A PROMESA DE COMPRAVENTA DE BIENES RAÍCES SIN RECEPCIÓN DEFINITIVA

El señor LARRAÍN ( Presidente ).-

Proyecto de ley de la Honorable Cámara de Diputados que modifica la Ley General de Urbanismo y Construcciones en materia de contratos de promesa de compraventa de determinados bienes raíces sin recepción definitiva, con segundo informe de la Comisión de Vivienda y Urbanismo.

--Los antecedentes sobre el proyecto (3574-14 figuran en los Diarios de Sesiones que se indican:

Proyecto de ley:

En segundo trámite, sesión 16ª, en 3 de agosto de 2004.

Informes de Comisión:

Vivienda, sesión 26ª, en 7 de septiembre de 2004.

Vivienda (segundo), sesión 5ª, en 13 de octubre de 2004.

Discusión:

Sesión 27ª, en 8 de septiembre de 2004 (se aprueba en general).

El señor LARRAÍN (Presidente).-

Tiene la palabra el señor Secretario.

El señor HOFFMANN (Secretario).-

El proyecto fue aprobado en general el 8 de septiembre pasado.

Todas las modificaciones acordadas por la Comisión de Economía contaron con la unanimidad de sus miembros presentes, Honorables señores Cordero, Lavandero, Naranjo y Sabag.

Las enmiendas consisten en eximir al promitente vendedor de la obligación de otorgar garantía cuando la parte del precio pagado sea depositada por el promitente comprador en una cuenta de ahorro de la que éste no pueda girar fondos, o en depósitos a plazo a favor del promitente vendedor, dejándose constancia en el contrato de promesa de dicha exención.

Asimismo, los referidos depósitos a plazo y las cuentas de ahorro deberán cumplir con los requisitos generales establecidos en la ley y en la normativa de la Superintendencia de Bancos e Instituciones Financieras y, además, con los requisitos específicos dispuestos por la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones.

También se regula la obligación de estipular un plazo para el cumplimiento de la condición de inscribir el dominio del inmueble a nombre del promitente comprador, entendiendo que ese plazo, si no se fijare, será de un año, contado desde la fecha de la promesa.

Finalmente, se determina a qué otros actos jurídicos se aplicará la ley.

Hago presente a Sus Señorías que todas las enmiendas fueron acordadas por unanimidad, por lo que deben ser votadas sin debate, de conformidad con lo dispuesto en el inciso sexto del artículo 133 del Reglamento, salvo que algún señor Senador, antes de iniciarse la discusión particular, solicite debatir la proposición de la Comisión respecto de alguna de ellas o que existan indicaciones renovadas. Para su aprobación se requiere simple mayoría.

Sus Señorías tienen a la vista un boletín comparado, dividido en cuatro columnas, la primera de las cuales transcribe el artículo 138 bis de la Ley General de Urbanismo y Construcciones; la segunda, el texto aprobado en general por el Senado; la tercera, las modificaciones del segundo informe, y la cuarta, el texto que resultaría de ser éstas aprobadas.

El señor LARRAÍN (Presidente).-

En discusión.

Ofrezco la palabra.

Ofrezco la palabra.

Cerrado el debate.

En votación electrónica las modificaciones propuestas por la Comisión de Vivienda.

--Se aprueban (15 votos a favor y una abstención), y el proyecto queda despachado en este trámite.

Votaron por la afirmativa los señores Canessa, Cantero, Cordero, Fernández, Flores, Frei ( doña Carmen), Gazmuri, Horvath, Larraín, Núñez, Orpis, Pizarro, Sabag, Silva y Vega.

Se abstuvo el señor Espina.

Valparaíso, 6 de Diciembre de 2.004.

Nº 24.407

A S. E. El Presidente de la Honorable Cámara de Diputados

Tengo a honra comunicar a Vuestra Excelencia que el Senado ha dado su aprobación al proyecto de ley, de esa Honorable Cámara, sobre modificación de la Ley General de Urbanismo y Construcciones, en materia de contratos de promesa de compraventa de determinados bienes raíces sin recepción definitiva, correspondiente al Boletín Nº 3.574-14, con las siguientes modificaciones:

ARTÍCULO ÚNICO

número 3)

Ha reemplazado el encabezamiento del inciso tercero que se agrega, por el siguiente:

“La obligación del promitente vendedor de otorgar la garantía no será exigible respecto de la parte del precio que sea depositada por el promitente comprador en alguno de los siguientes instrumentos, de lo que se dejará constancia en el contrato de promesa:”.

letra b)

La ha suprimido.

letra c)

Ha pasado a ser letra b), sin enmiendas.

Ha sustituido, en el inciso cuarto que se agrega, la frase “En los casos a que se refieren las letras a) y c),” por “En los casos indicados en las letras a) y b) del inciso precedente,”.

Ha reemplazado el inciso quinto que se agrega, por el siguiente:

“Los depósitos a plazo y las cuentas de ahorro a que alude esta norma deberán cumplir con los requisitos generales establecidos por las disposiciones legales, reglamentarias y normativa de la Superintendencia de Bancos e Instituciones Financieras vigentes y, además, con los requisitos específicos que al efecto establezca la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones.”.

Ha incorporado, a continuación del inciso quinto que se agrega, el siguiente inciso sexto, nuevo:

“En los casos previstos en las letras a) y b) del inciso tercero deberá estipularse un plazo para el cumplimiento de la condición de inscribir el dominio del inmueble a nombre del promitente comprador y si nada se dijere se entenderá que dicho plazo es de un año, contado desde la fecha de la promesa.”.

Ha sustituido el inciso final propuesto, por el siguiente:

“Las disposiciones anteriores se aplicarán a cualquier acto jurídico que implique la entrega de una determinada cantidad de dinero para la adquisición del dominio de una vivienda, local comercial u oficina, que no cuente con recepción definitiva, excepto a aquéllos regidos por la Ley General de Cooperativas o la ley Nº 19.281 sobre arrendamiento de viviendas con promesa de compraventa, aun cuando no cuenten con recepción definitiva. En todo caso, las disposiciones contenidas en el presente artículo se aplicarán a las compraventas de viviendas, locales comerciales u oficinas cuando al momento de celebrarse dicho contrato el inmueble se encuentre hipotecado, en cuyo evento la garantía que se otorgue se mantendrá vigente mientras no se proceda al alzamiento de dicha hipoteca, salvo que al acreedor hipotecario concurra a la escritura de compraventa alzando la hipoteca y la prohibición de gravar o enajenar si la hubiere.”.

- - -

Lo que comunico a Vuestra Excelencia en respuesta a su oficio Nº 5063, de 22 de Julio de 2.004.

Acompaño la totalidad de los antecedentes.

Dios guarde a Vuestra Excelencia.

HERNÁN LARRAÍN FERNÁNDEZ

Presidente del Senado

CARLOS HOFFMANN CONTRERAS

Secretario General del Senado

MODIFICACIÓN DE LA LEY GENERAL DE URBANISMO Y CONSTRUCCIONES EN MATERIA DE CONTRATOS DE PROMESA DE COMPRAVENTA DE BIENES RAÍCES SIN RECEPCIÓN DEFINITIVA. Tercer trámite constitucional. Integración de Comisión mixta.

El señor OJEDA (Vicepresidente).-

Corresponde conocer las modificaciones del Senado al proyecto que modifica la ley general de Urbanismo y Construcciones, en materia de contratos de promesa de compraventa de determinados bienes raíces sin recepción definitiva.

Antecedentes:

-Moción, boletín Nº 3574-14, sesión 7ª, en 22 de junio de 2004. Documentos de la Cuenta Nº 14.

-Informe de la Comisión de Vivienda y Desarrollo Urbano, sesión 17ª, en 20 de julio de 2004. Documentos de la Cuenta Nº 7.

El señor OJEDA (Vicepresidente).-

Tiene la palabra el diputado señor René Manuel García .

El señor GARCÍA (don René Manuel).-

Señor Presidente, como recordarán las señoras diputadas y los señores diputados, este proyecto tiene por objeto modificar el artículo 138 bis del decreto con fuerza de ley Nº 458, de 1975, ley General de Urbanismo y Construcciones, con el objeto de precisar su ámbito de aplicación y de incorporar nuevos mecanismos de protección en favor de los promitentes compradores, con el fin de asegurar el debido resguardo de las sumas de dinero entregadas por éstos en el momento de la celebración de los contratos de promesa de compraventa.

Esta Corporación, en el primer trámite constitucional, aprobó un texto aclaratorio del mencionado artículo en el sentido de que solamente deberán garantizarse, mediante una póliza de seguro o de una boleta bancaria, los contratos de promesa de compraventa que se celebren en relación con viviendas, locales comerciales u oficinas que no cuenten con recepción definitiva, siempre que el promitente comprador entregue, en ese acto, todo o parte del precio del inmueble.

Asimismo, dispone que la obligación del promitente vendedor de otorgar garantía se entenderá cumplida respecto de la parte del precio que sea depositada por el promitente comprador en algunos de los instrumentos que se indican, como por ejemplo, una cuenta de ahorro de la cual no pueda girar fondos o depósitos a plazos a favor del promitente vendedor que deban mantenerse en custodia del notario autorizante.

Finalmente, se establece que estas disposiciones se aplicarán a cualquier acto jurídico que implique la entrega de una determinada cantidad de dinero por una vivienda, local comercial u oficina que no cuente con recepción definitiva.

En el segundo trámite constitucional, el honorable Senado aprobó lo obrado por al Cámara de Diputados con las enmiendas que voy a explicar. No me voy a referir a las modificaciones de forma, recaídas en los incisos primero, segundo y cuarto del artículo único, sino que sólo a las de fondo.

La primera de ellas propone establecer una sola cuenta de ahorro para los casos de los depósitos contemplados en las letras a) y b) del inciso tercero, suprimiendo el instrumento consignado en la letra b).

La segunda propone reemplazar el inciso quinto que se agrega por otro que establece que los depósitos a plazo y las cuentas de ahorro deberán cumplir con los requisitos generales establecidas por las disposiciones legales, reglamentarias y normativa de la Superintendencia de Bancos e Instituciones Financieras vigentes y, además, de los que al efecto establezca la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones.

La tercera es para incorporar un inciso sexto, nuevo, con la finalidad de proteger al promitente comprador mediante la exigencia de un plazo para inscribir el dominio del inmueble, el que deberá estipularse en la escritura en que conste la promesa de compraventa. Si nada se dice en ese instrumento, se entenderá que dicho plazo será de un año, contado desde la fecha de la promesa.

La cuarta sustituye el inciso final propuesto por otro que excluye de la aplicación de esta normativa a las operaciones regidas por la Ley General de Cooperativas o por la ley Nº 19.281, sobre arrendamiento de viviendas con promesa de compraventa, por cuanto se estima que la situación referida se encuentra regulada en sus propios cuerpos legales.

Incorpora una norma que declara que las disposiciones de esta ley se aplicarán a las compraventas de viviendas, locales comerciales u oficinas cuando el respectivo inmueble se encuentre hipotecado, a menos que el acreedor hipotecario concurra a dicho instrumento alzando los gravámenes que afectan al bien raíz.

Este inciso incorporado por el Senado tiene por objeto evitar hechos como lo sucedido con Eurolatina. Por eso, se pretende proteger a la gente que está comprando su departamento, su casa o su oficina en verde.

Por lo expuesto, anuncio mi voto favorable y el de mi bancada a este proyecto de ley.

He dicho.

El señor OJEDA (Vicepresidente).-

Tiene la palabra el diputado Aníbal Pérez .

El señor PÉREZ (don Aníbal).-

Señor Presidente, quiero entregar algunos datos para que los colegas dimensionen la importancia de esta norma.

Los antecedentes que me ha hecho llegar la Cámara Chilena de la Construcción, particularmente de la Región Metropolitana, señalan que cerca del 90 por ciento de las compras inmobiliarias se produce antes de que finalice la construcción de la obra.

Sus señorías podrán entender la magnitud y el impacto que tiene una norma de esta naturaleza, cuyo objeto es proteger de mejor manera a los promitentes compradores.

Las modificaciones del Senado mejoran la iniciativa, en particular porque establece un plazo para la inscripción del dominio a nombre del promitente comprador, y si no hay acuerdo entre las partes, se entenderá que dicho plazo es de un año, contado desde la fecha de la promesa.

Las demás modificaciones son de carácter formal, que no desvirtúan el sentido original del proyecto que, como decía anteriormente, consiste en otorgar mayor seguridad y garantía a la gente que compra propiedades antes de que sean terminadas y recepcionadas por las municipalidades respectivas.

Anuncio que también apoyaremos las modificaciones del Senado.

He dicho.

El señor OJEDA (Vicepresidente).-

Tiene la palabra la diputada señora Eliana Caraball .

La señora CARABALL (doña Eliana).-

Señor Presidente, lo señalado por los dos diputados que me antecedieron en el uso de la palabra ahorra parte de mi intervención.

Sin embargo, quiero hacer presente que el Senado suprimió la letra b) del número 3) del texto aprobado por la Cámara de Diputados, que establecía un sistema flexible. Decía lo siguiente: “b) Cuenta de ahorro respecto de la cual el promitente comprador otorgue un mandato a la entidad bancaria a fin de que efectúe giros de los montos depositados, a nombre del promitente vendedor, contra avance de obras.”

Al suprimir esa letra, la cuenta de ahorro sólo opera en el caso de que se termine la obra. Pero muchas veces ocurre que la empresa requiere hacer uso del capital que se entrega por la compra de una propiedad en verde, justamente para dar factibilidad al edificio, resguardando los intereses del promitente comprador.

Este tema lo discutimos largamente en la Comisión. Sin embargo, aquí lisa y llanamente se suprime, sin mayor explicación. No se reemplazó por otra cosa. Simplemente se dejó la letra a), que indica: “Cuenta de ahorro de la cual no pueda girar fondos el promitente comprador.” Esto lo hace bastante rígido como instrumento, porque la gracia de la cuenta de ahorro consiste en su flexibilidad. No así el depósito a plazo, que indudablemente tiene que ser al vencimiento, en el momento que se inscribe la propiedad.

Otro aspecto que me preocupa es que en el inciso final se propone eximir de esta obligación a las propiedades regidas por la ley general de cooperativas. Voy a hacer una salvedad sobre ese punto, porque entiendo el caso del leasing, que tiene medidas específicas. Es una compra en verde casi permanente, pero tanto los intereses del promitente comprador como los del promitente vendedor están debidamente salvaguardados.

Es distinto el caso de la ley general de cooperativas, a no ser que haya un error de parte mía. Por lo que nos correspondió investigar casi un año en la Comisión de Vivienda, tengo entendido que el Estado debió hacerse cargo de parte del costo de los departamentos que edificó Habitacoop , porque éste no cumplió nunca. Entonces, si se exime de este resguardo a los promitentes compradores, quizás se vuelva a presentar un problema similar.

Luego, sería partidaria de rechazar la letra b) del número 3) e ir a una comisión mixta, con el objeto de dejar absolutamente claros ambos puntos.

A propósito de la ley general de cooperativas, me pena el caso de Habitacoop, que le significó al Estado pagar grandes costos por departamentos que nunca se han entregado. Hasta el día se discute si corresponde.

He dicho.

El señor OJEDA (Vicepresidente).-

Tiene la palabra el diputado señor Víctor Pérez .

El señor PÉREZ (don Víctor).-

Señor Presidente, el proyecto, en tercer trámite constitucional, persigue garantizar la compra en verde de viviendas, locales comerciales u oficinas. Se trata de garantizar la operación al promitente comprador antes de la recepción definitiva de la obra y de la entrega del título de dominio. Por lo tanto, la utilidad de los instrumentos que se establecen, como son las cuentas de ahorro, los depósitos a plazo y en un determinado caso las pólizas de seguro, se verá durante la aplicación de la futura ley.

Por ello, tiendo a compartir la aprensión de la diputada Caraball respecto de la eliminación de la letra b) del numero 3), aunque no es fundamental, máxime porque si se acoge significaría llevar el proyecto a comisión mixta.

En general, las modificaciones del Senado perfeccionan las normas aprobados por la Cámara de Diputados.

En cuanto al inciso final, a mi juicio, la sustitución que hace el Senado solucionaría un problema que devendría de la redacción que le dio la Cámara de Diputados en relación con las personas que adquieran su vivienda, local comercial u oficina a través de una cooperativa.

¿Por qué no podrían operar las garantías en ese caso? Porque el adquirente es, a su vez, socio de la cooperativa. Por lo tanto, tendría que exigírsele que se asegurara a sí mismo.

Otra cosa es que se quiera perfeccionar la ley general de cooperativas, de modo que el Ministerio de Economía fiscalice adecuadamente a las cooperativas través de su departamento correspondiente.

Respecto del problema de Habitacoop, en la Comisión de Vivienda se detectó que todas las autoridades, particularmente del Ministerio de Economía, conocían sus falencias y nunca realizaron alguna acción que pusiera en aviso a los adquirentes de viviendas.

Por eso, le digo a la diputada señora Eliana Caraball que la norma del Senado es correcta, porque -reitero- los adquirentes de viviendas a través de cooperativas, a su vez, son socios de ellas. Por lo tanto, no pueden garantizarse a sí mismos. La manera de darles seguridad es perfeccionando la ley general de cooperativas y fiscalizándolas en forma adecuada.

Mi única duda -estoy porque votemos hoy las modificaciones del Senado- es sobre el último párrafo del inciso final, que puede generar algún tipo de trámite engorroso en la adquisición de vivienda. Pero, no le veo un riesgo fundamental.

Por eso, considero que lo obrado por el Senado tiene relevancia sólo en el inciso final, porque al sacar las cooperativas y el leasing, soluciona un eventual problema que provocaría la redacción de la Cámara.

Por ende, propongo que la Sala apruebe las modificaciones del Senado, para que así la ley pueda aplicarse a la brevedad, puesto que, como lo ha dicho la Cámara Chilena de la Construcción, la venta en verde, mecanismo muy adecuado para comprar vivienda a un valor inferior, está entrabada.

He dicho.

El señor OJEDA (Vicepresidente).-

Tiene la palabra la diputada señora Eliana Caraball .

La señora CARABALL (doña Eliana).-

Señor Presidente, me parece aceptable la explicación del diputado Víctor Pérez . Así es que retiro mi objeción respecto del inciso final, pero mantengo mi posición sobre la letra b). Me parece que establece una flexibilidad buena para que opere efectivamente la garantía.

He dicho.

El señor OJEDA (Vicepresidente).-

Ofrezco la palabra.

Ofrezco la palabra.

Cerrado el debate.

Corresponde votar las modificaciones del Senado, con excepción de la supresión de la letra b) del número 3), para la cual se ha pedido votación separada.

En votación.

-Efectuada la votación en forma económica, por el sistema electrónico, dio el siguiente resultado: por la afirmativa, 48 votos. No hubo votos por la negativa ni abstenciones.

El señor OJEDA (Vicepresidente).-

Aprobadas.

-Votaron por la afirmativa los siguientes señores diputados:

Accorsi , Alvarado , Ascencio , Barros , Becker , Bertolino , Burgos , Bustos , Caraball ( doña Eliana) , Cardemil , Ceroni , Cristi ( doña María Angélica) , Egaña , Encina , Forni , García (don René Manuel) , García-Huidobro , Hales , Hernández , Jaramillo , Kast , Letelier (don Felipe) , Luksic , Masferrer , Montes, Muñoz (don Pedro) , Navarro , Norambuena , Ojeda , Ortiz , Palma , Pérez (don Aníbal) , Pérez ( doña Lily) , Pérez (don Víctor) , Prieto , Riveros , Rossi , Saa (doña María Antonieta) , Saffirio , Salaberry , Silva, Tapia , Uriarte , Vargas , Vidal (doña Ximena), Villouta , Von Mühlenbrock y Walker .

El señor OJEDA (Vicepresidente).-

En votación la letra b) del número 3).

-Efectuada la votación en forma económica, por el sistema electrónico, dio el siguiente resultado: por la afirmativa, 22 votos; por la negativa, 24 votos. No hubo abstenciones.

El señor OJEDA (Vicepresidente).-

Rechazada.

-Votaron por la afirmativa los siguientes señores diputados:

Accorsi , Alvarado , Barros , Cardemil , Egaña , Forni , García (don René Manuel) , García-Huidobro , Guzmán (doña Pía), Hales , Hernández , Kast , Letelier (don Felipe) , Norambuena , Pérez (don Víctor) , Prieto , Rossi , Saa (doña María Antonieta) , Salaberry , Uriarte , Vargas y Von Mühlenbrock .

-Votaron por la negativa los siguientes señores diputados:

Ascencio , Becker , Bertolino , Burgos , Bustos , Ceroni , Encina , Jaramillo , Luksic , Montes, Muñoz (don Pedro) , Navarro , Ojeda , Ortiz , Palma , Paredes, Pérez (don Aníbal) , Pérez ( doña Lily) , Riveros , Saffirio , Silva, Tapia , Villouta y Walker .

El señor OJEDA (Vicepresidente).-

Despachado el proyecto.

Propongo integrar la Comisión Mixta encargada de resolver las discrepancias surgidas entre la Cámara y el Senado sobre este proyecto con los diputados señores Pérez, don Víctor ; Caraball , doña Eliana ; Hales, don Patricio ; García, don René Manuel y Bustos, don Juan .

¿Habría acuerdo?

Acordado.

VALPARAISO, 15 de diciembre de 2004

Oficio Nº 5311

A S. E. EL PRESIDENTE DEL H. SENADO

La Cámara de Diputados, en sesión de esta fecha, ha tenido a bien prestar su aprobación a las enmiendas propuestas por ese H. Senado al proyecto que modifica la ley General de Urbanismo y Construcciones, en materia de contratos de promesa de compraventa de determinados bienes raíces sin recepción definitiva, boletín Nº 3574-14, con excepción de la recaída en el número 3, letra b) del artículo único, que ha desechado.

De acuerdo con lo dispuesto en el artículo 68 de la Constitución Política de la República, esta Corporación acordó designar a los Diputados que se señalan para que la representen en la Comisión Mixta que debe formarse:

- Don Juan Bustos Ramírez

- Doña Eliana Caraball Martínez

- Don René Manuel García García

- Don Patricio Hales Dib

- Don Víctor Pérez Varela

Lo que tengo a honra decir a V.E., en respuesta a vuestro oficio N° 24.407, de 6 de diciembre de 2004.

Acompaño la totalidad de los antecedentes.

Dios guarde a V.E.

PABLO LORENZINI BASSO

Presidente de la Cámara de Diputados

CARLOS LOYOLA OPAZO

Secretario General de la Cámara de Diputados

?INFORME DE LA COMISION MIXTA encargada de proponer la forma y modo de superar la discrepancia producida entre el Senado y la Cámara de Diputados respecto del proyecto que modifica la Ley General de Urbanismo y Construcciones, en materia de contratos de promesa de compraventa de determinados bienes raíces sin recepción definitiva. BOLETIN Nº 3.574-14

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HONORABLE CAMARA DE DIPUTADOS,

HONORABLE SENADO:

La Comisión Mixta constituida en conformidad con lo dispuesto en el artículo 68 de la Constitución Política de la República, tiene el honor de proponeros la forma y modo de resolver la divergencia surgida entre el Senado y la Cámara de Diputados, durante la tramitación del proyecto de ley individualizado en la referencia.

La Cámara de Diputados designó como integrantes de la Comisión Mixta a los Honorables Diputados señora Eliana Caraball y señores Juan Bustos, René Manuel García, Patricio Hales y Víctor Pérez.

El Senado nombró como integrantes de dicha Comisión a los señores Senadores miembros de su Comisión de Vivienda y Urbanismo.

Previa citación del señor Presidente del Senado, la Comisión Mixta se constituyó con fecha 18 de enero de 2005, con la asistencia de los Honorables Senadores señores Jorge Arancibia, Fernando Cordero, Jaime Naranjo y Hosaín Sabag y de los Honorables Diputados señora Eliana Caraball y señores René Manuel García y Patricio Hales.

En esta oportunidad, se eligió por unanimidad como Presidente al Honorable Senador señor Hosaín Sabag y, de inmediato, se abocó al cumplimiento de su cometido.

A la sesión celebrada por vuestra Comisión Mixta asistió la Asesora Jurídica del Ministerio de Vivienda y Urbanismo, abogada señora Jeanette Tapia.

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La controversia entre ambas ramas del Congreso Nacional se ha originado en el rechazo de la Honorable Cámara de Diputados al número 3, letra b) del artículo único, de las modificaciones propuestas por el Honorable Senado en su segundo tramite constitucional, como se expresará más adelante.

En efecto, la letra b) recién señalada era del siguiente tenor:

“b) Cuenta de ahorro respecto de la cual el promitente comprador otorgue un mandato a la entidad bancaria a fin de que efectúe giros de los montos depositados, a nombre del promitente vendedor, contra avance de obras.”.

Discusión

El proyecto de ley - en su globalidad- busca mejorar la protección de los promitentes compradores de inmuebles destinados a viviendas, locales comerciales u oficinas, que no cuenten con recepción definitiva y que celebren contratos de promesa de compraventa en los cuales el promitente comprador entregue todo o parte del precio del bien raíz.

La ley Nº 19.932 determinó como medios cautelares la suscripción de una póliza de seguro o una boleta de garantía bancaria. Estos instrumentos se mostraron insuficientes por carecer de la necesaria flexibilidad para enfrentar los requerimientos de las empresas inmobiliarias y constructoras.

La Honorable Cámara de Diputados, en su primer trámite constitucional, incorporó tres nuevos instrumentos, a saber: 1) cuenta de ahorro de la cual el promitente comprador no pueda girar fondos; 2) cuenta de ahorro respecto de la que el promitente comprador autorice mediante mandato, a la entidad bancaria para efectuar giros a nombre del promitente vendedor, contra avances de la obra, y 3) un depósito a plazo a favor del promitente vendedor, que deberán mantenerse en custodia del notario autorizante.

Por su parte, el Honorable Senado, en su segundo trámite constitucional, eliminó la garantía contenida en el literal b) del número 3.- del artículo único, correspondiente al depósito del promitente comprador en una cuenta de ahorro respecto de la que autorice mediante mandato, a la entidad bancaria para efectuar giros a nombre del promitente vendedor, contra avances de la obra. Ello por estimar que este mecanismo no resultaría eficaz y no resguardaba los intereses del promitente comprador.

La Honorable Cámara de Diputados, en su tercer trámite constitucional, rechazó esta modificación a fin de mantener el antedicho instrumento.

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El Honorable Diputado señor Hales expresó que el sentido de este mecanismo propuesto por la Cámara de Diputados apuntaba a fortalecer a la pequeña y mediana empresa constructora que no cuenta con flujos suficientes para financiar la edificación de inmuebles; sin embargo, señaló que, en definitiva, dicho mecanismo no asegura que el promitente comprador pueda recuperar el dinero anticipado cuando por cualquier causa no obtenga el dominio del inmueble. Por ello, adelantó que aprobaría la propuesta supresiva hecha por el Senado.

La Honorable Diputada señora Caraball manifestó que le parecía muy útil este mecanismo para fomentar a las PYMES, que carecen de los recursos suficientes para la construcción, y su intención, al rechazar la propuesta del Senado, fue precisamente apoyar a los pequeños constructores. Con todo, señaló que evidentemente el promitente comprador no queda debidamente resguardado, por lo que apoyaría la proposición del Senado.

El Honorable Senador señor Sabag reiteró su opinión en el sentido de que la norma propuesta por el Senado era mucho más favorable para el promitente comprador, puesto que aseguraba la restitución de los anticipos en el caso de que el promitente vendedor no cumpliera su parte en el contrato.

Como puede advertirse, agregó, la modificación supresiva introducida por el Senado tiene por objeto fundamentalmente proteger al promitente comprador que anticipa parte del precio del inmueble, a través de los instrumentos que contempla el proyecto, con lo cual se cumple con el objetivo social del mismo.

- Puesta en votación la propuesta del Honorable Senado, formulada en su segundo trámite constitucional, ésta fue aprobada por la unanimidad de los miembros presentes de la Comisión Mixta, Honorables Senadores señores Jorge Arancibia, Fernando Cordero, Jaime Naranjo y Hosaín Sabag y Honorables Diputados señora Eliana Caraball y señores René Manuel García y Patricio Hales.

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En mérito de las consideraciones precedentes, vuestra Comisión Mixta tiene el honor de efectuaros la siguiente proposición, como forma y modo de resolver la diferencia suscitada entre ambas ramas del Congreso Nacional:

Aprobar la modificación propuesta por el Senado en su segundo trámite constitucional, que elimina el literal b) del número 3) del artículo único.

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Si se acepta la proposición de la Comisión Mixta, el texto de la iniciativa quedaría como sigue:

PROYECTO DE LEY:

“Artículo único.- Introdúcense las siguientes modificaciones en el artículo 138 bis del decreto con fuerza de ley N° 458, de 1975, ley General de Urbanismo y Construcciones:

1) Intercálase, en el inciso primero, después de la expresión "viviendas, locales comerciales u oficinas," la frase "que no cuenten con recepción definitiva", seguida de una coma (,).

2) Intercálase, en el inciso primero, a continuación de la frase "y que celebren contratos de promesa de compraventa", la siguiente locución: "en los cuales el promitente comprador entregue todo o parte del precio del bien raíz".

3) Agréganse los siguientes incisos tercero, cuarto, quinto y sexto, nuevos:

La obligación del promitente vendedor de otorgar la garantía no será exigible respecto de la parte del precio que sea depositada por el promitente comprador en alguno de los siguientes instrumentos, de lo que se dejará constancia en el contrato de promesa:

a) Cuenta de ahorro de la cual no pueda girar fondos el promitente comprador.

b) Depósitos a plazo en favor del promitente vendedor, que deberán mantenerse en custodia del notario autorizante.

En los casos indicados en las letras a) y b) del inciso precedente, los montos anticipados serán puestos a disposición del promitente vendedor una vez que se celebre el contrato de compraventa y se inscriba el inmueble a nombre del promitente comprador en el Conservador de Bienes Raíces respectivo.

Los depósitos a plazo y las cuentas de ahorro a que alude esta norma deberán cumplir con los requisitos generales establecidos por las disposiciones legales, reglamentarias y normativa de la Superintendencia de Bancos e Instituciones Financieras vigentes y, además con los requisitos específicos que al efecto establezca la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones.

En los casos previstos en las letras a) y b) del inciso tercero deberá estipularse un plazo para el cumplimiento de la condición de inscribir el dominio del inmueble a nombre del promitente comprador y si nada se dijere se entenderá que dicho plazo es de 1 año contado desde la fecha de la promesa.

Las disposiciones anteriores se aplicarán a cualquier acto jurídico que implique la entrega de una determinada cantidad de dinero para la adquisición del dominio de una vivienda, local comercial u oficina, que no cuente con recepción definitiva, excepto a aquéllos regidos por la Ley General de Cooperativas o la ley Nº 19.281 sobre arrendamiento de viviendas con promesa de compraventa, aun cuando no cuenten con recepción definitiva. En todo caso, las disposiciones contenidas en el presente artículo se aplicarán a las compraventas de viviendas, locales comerciales u oficinas cuando al momento de celebrarse dicho contrato el inmueble se encuentre hipotecado, en cuyo evento la garantía que se otorgue se mantendrá vigente mientras no se proceda al alzamiento de dicha hipoteca, salvo que al acreedor hipotecario concurra a la escritura de compraventa alzando la hipoteca y la prohibición de gravar o enajenar si la hubiere.”.

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Acordado en sesión celebrada el día 18 de enero de 2005, con la asistencia de los Honorables Senadores señores Hosaín Sabag (Presidente), Jorge Arancibia, Fernando Cordero y Jaime Naranjo y los Honorables Diputados señora Eliana Caraball y señores René Manuel García y Patricio Hales.

Sala de la Comisión Mixta, a 19 de enero de 2005.

CÉSAR BERGUÑO BENAVENTE

Secretario de la Comisión

MODIFICACIÓN DE LA LEY GENERAL DE URBANISMO Y CONSTRUCCIONES EN MATERIA DE CONTRATOS DE PROMESA DE COMPRAVENTA DE BIENES RAÍCES SIN RECEPCIÓN DEFINITIVA. Proposición de la Comisión Mixta.

El señor ASCENCIO (Presidente).-

Señores diputados, en el Orden del Día figuran tres proyectos de ley que la Sala trató. Antecedentes:

-Modificaciones del Senado, boletín Nº 3763-05. Documentos de la Cuenta Nº 5, de esta sesión.

-Modificaciones del Senado, boletín Nº 3716-05. Documentos de la Cuenta Nº 4, de esta sesión.

-Informe de la Comisión Mixta, boletín Nº 3574-14. Documentos de la Cuenta Nº 7, de esta sesión.

El señor ASCENCIO (Presidente).-

El primero, originado en mensaje y con discusión inmediata, dice relación con la prórroga de la vigencia de los avalúos de bienes raíces no agrícolas del país y la vigencia del mecanismo de compensación de los ingresos municipales establecido en la ley Nº 19.850, fue objeto de modificaciones por parte del Senado, en el sentido de que la entrada en vigencia de los reavalúos comience a regir a contar del 1 de enero de 2006 en lugar de julio de este año.

Hay consenso para aprobarlo unánimemente. En el número 2 de la tabla figuran las modificaciones del Senado al proyecto de ley que otorga bonificaciones por egreso al personal de Gendarmería de Chile, como las que siguen: al artículo 2º, para agregarle el siguiente inciso final, nuevo: “Los funcionarios señalados en el inciso primero del artículo 1º, que se retiren por aplicación de alguna medida disciplinaria o sean eliminados por haber sido calificados en lista cuatro o por estar dos años consecutivos en lista tres, tendrán derecho a la bonificación que será equivalente a dos meses de la remuneración imponible calculada de conformidad al artículo 3º.”; al artículo 5º, para suprimir los aportes al fondo de bonificaciones que deben efectuar los gendarmes que hayan aprobado los cursos de formación técnica; al artículo primero transitorio, para suprimir la oración final “A los funcionarios que desde esa data y hasta el 31 de diciembre de 2004 accedan a la bonificación, ésta les será pagada en enero del 2005.”, y reemplazar su inciso segundo, por el siguiente: “Los aportes a que se refiere el artículo 5º, comenzarán a integrarse partir del primer día del mes subsiguiente al de la publicación de la presente ley en el Diario Oficial. A partir de igual fecha, Gendarmería de Chile dejará de realizar los aportes al Tesoro Público, según lo dispuesto en el inciso segundo del artículo quinto transitorio de la ley Nº 19.882, respecto de los funcionarios de las plantas I y II de oficiales y de vigilantes penitenciarios, y del personal perteneciente al escalafón de oficiales administrativos penitenciarios.”.

El proyecto signado con el número 3, que modifica la ley General de Urbanismo y Construcción en materia de contratos de promesa de compraventa de determinados bienes raíces sin recepción definitiva, también fue objeto de un informe de Comisión Mixta, a raíz de que la Cámara de Diputados rechazó la modificación del Senado que eliminaba la garantía contenida en el literal b) del número 3) del artículo único. Sin embargo, los diputados que la rechazaron estuvieron por acogerla en la Comisión Mixta, de manera que se trata de una materia muy simple de aprobar.

Como existe acuerdo respecto de las modificaciones del Senado a los proyectos que figuran en los números 1 y 2 de la Tabla y del informe de la Comisión Mixta recaído en el que figura en el número 3 de la misma, solicito el acuerdo de la Sala para aprobarlos sin discusión.

Tiene la palabra el diputado señor Dittborn.

El señor DITTBORN.-

Señor Presidente, un argumento adicional a los que usted ha dado es que ésta es la última sesión antes del receso parlamentario, de manera que si los tres proyectos no se aprueban ahora, quedarán pendientes para marzo. Para Gendarmería eso sería muy serio, porque se trata de un proyecto que concede un beneficio que su personal espera ansiosamente.

El señor ASCENCIO (Presidente).-

Tiene la palabra el diputado señor Ortiz.

El señor ORTIZ.-

Señor Presidente, se pensaba que el proyecto de ley que otorga bonificación por egreso al personal de Gendarmería sería despachado en 2004, pero va a terminar aprobándose este año. Es importante que lo hagamos hoy, porque los dos gremios de dicho servicio están absolutamente de acuerdo con las modificaciones introducidas a la iniciativa.

A los funcionarios que estaban en lista cuatro y a quienes tenían problemas de disciplina, de todas maneras se les pagará una bonificación de retiro equivalente a dos meses de remuneración imponible.

He dicho.

El señor ASCENCIO (Presidente).-

Solicito el acuerdo de la Sala para votar, sin debate, los tres proyectos de la tabla. ¿Habría acuerdo?

Acordado.

En votación las modificaciones del Senado al proyecto de ley que prorroga la vigencia de los avalúos de los bienes raíces no agrícolas de todo el país y la vigencia del mecanismo de compensación de los ingresos municipales establecidos en la ley Nº 19.850. Si le parece a la Sala, se aprobarán por unanimidad.

Aprobadas.

En votación las modificaciones del Senado al proyecto de ley que otorga bonificación por egreso al personal de Gendarmería de Chile que indica. Si le parece a la Sala se aprobarán por unanimidad.

Aprobadas.

En votación el informe de la Comisión Mixta recaído en el proyecto de ley que modifica la ley General de Urbanismo y Construcciones, en materia de contratos de promesa de compraventa de determinados bienes raíces sin recepción definitiva.

Si le parece a la Sala se aprobará por unanimidad.

Aprobado.

El señor BAYO.-

Señor Presidente, pido la palabra.

El señor ASCENCIO (Presidente).-

Tiene la palabra, su señoría.

El señor BAYO.-

Señor Presidente, quiero hacer una pequeña acotación, porque me tomó por sorpresa la petición de votar los tres proyectos en un solo acto; fue muy rápido.

No me opuse a ello, pero respecto del proyecto que otorga una bonificación por egreso al personal de Gendarmería quiero dejar constancia de mi preocupación por no haberse hecho extensiva a sus funcionarios civiles. Se les excluyó sólo porque la normativa propuesta colisionaba con el proyecto de las Fuerzas Armadas. Como esa iniciativa fue retirada, me causa extrañeza que no se les haya incluido en dicho beneficio, en circunstancias que desde hace muchos años han sido considerados en todos los proyectos, porque pertenecen a la Dipreca.

Cumplo con dejar constancia de esta reserva y de mi abstención en la votación de las modificaciones del Senado al proyecto de ley en comento.

VALPARAISO, 20 de enero de 2005

Oficio Nº 5396

A S. E. EL PRESIDENTE DEL H. SENADO

La Cámara de Diputados, en sesión de esta fecha, ha dado su aprobación a la proposición formulada por la Comisión Mixta constituida para resolver las divergencias suscitadas durante la tramitación del proyecto que modifica la Ley General de Urbanismo y Construcciones, en materia de contratos de promesa de compraventa de determinados bienes raíces sin recepción definitiva, boletín Nº 3574-14.

Lo que tengo a honra comunicar a V.E.

Acompaño la totalidad de los antecedentes.

Dios guarde a V.E.

GABRIEL ASCENCIO MANSILLA

Presidente de la Cámara de Diputados

CARLOS LOYOLA OPAZO

Secretario General de la Cámara de Diputados

ENMIENDA DE LEY GENERAL DE URBANISMO Y CONSTRUCCIONES EN CUANTO A PROMESA DE COMPRAVENTA DE BIENES RAÍCES SIN RECEPCIÓN DEFINITIVA. INFORME DE COMISIÓN MIXTA

El señor LARRAÍN ( Presidente ).-

Informe de Comisión Mixta recaído en el proyecto sobre modificación de la Ley General de Urbanismo y Construcciones en materia de contratos de promesa de compraventa de determinados bienes raíces sin recepción definitiva.

--Los antecedentes sobre el proyecto (3574-14) figuran en los Diarios de Sesiones que se indican:

Proyecto de ley:

En segundo trámite, sesión 16ª, en 3 de agosto de 2004.

Informes de Comisión:

Vivienda, sesión 26ª, en 7 de septiembre de 2004.

Vivienda (segundo), sesión 5ª, en 13 de octubre de 2004.

Mixta, sesión 31ª, en 1 de marzo de 2005

Discusión:

Sesiones 27ª, en 8 de septiembre de 2004 (se aprueba en general); 19ª, en 6 de diciembre de 2004 (se aprueba en particular).

El señor LARRAÍN (Presidente).-

Tiene la palabra el señor Secretario.

El señor HOFFMANN ( Secretario ).-

La controversia entre ambas ramas del Congreso se originó por el rechazo de la Cámara de Diputados a una de las modificaciones efectuadas por el Senado, en segundo trámite constitucional, que consistió en eliminar el depósito del promitente comprador en una cuenta de ahorro, respecto de la que autorizaría, mediante mandato, a la entidad bancaria para efectuar giros en nombre del promitente vendedor contra avances de la obra. Esta Sala estimó que este mecanismo no resguardaba los intereses del promitente comprador.

La Comisión Mixta, para resolver la divergencia suscitada, sugiere aprobar la enmienda del Senado, esto es, eliminar el mecanismo antes explicado.

El acuerdo pertinente fue adoptado por la unanimidad de los miembros presentes de la Comisión Mixta, Senadores señores Arancibia, Cordero, Naranjo y Sabag, y Diputados señora Caraball y señores García y Hales.

La Cámara de Diputados, en sesión de 20 de enero del año en curso, dio su aprobación al informe que ahora se discute.

El señor LARRAÍN (Presidente).-

En discusión el informe.

Tiene la palabra el Presidente de la Comisión Mixta, Honorable señor Sabag.

El señor SABAG.-

Señor Presidente , el informe es muy breve y la relación del señor Secretario lo ha resumido completamente.

El Senado eliminó la letra b) del número 3 del artículo único, que permitía al promitente comprador abrir una cuenta de ahorro para que el banco girara anticipos a las empresas constructoras contra avances de la obra. Durante el debate de la Comisión Mixta, los señores Diputados insistieron en mantener dicho procedimiento, por considerar que favorecía a las pequeñas empresas constructoras, fundamentalmente a las pymes.

Nosotros explicamos que el fundamento de la iniciativa de ley consistía en proteger los ahorros de los potenciales compradores de viviendas, cuyos intereses quedaban indefensos. Como se entendió claramente nuestra posición, por unanimidad se aprobó la proposición original del Senado, en cuanto a que todo anticipo que se entregue por la compra de una vivienda debe estar debidamente protegido.

El señor RÍOS.-

Pido la palabra.

El señor LARRAÍN ( Presidente ).-

La tiene Su Señoría.

El señor RÍOS.-

Señor Presidente , yo no asistí a todas las sesiones en que se discutió el proyecto. Por eso, a través de la Mesa, quiero consultar al Honorable señor Sabag , Presidente de la Comisión , acerca de una materia muy trascendente desde mi punto de vista.

De la lectura de los artículos, sobre todo de las modificaciones que ahora se plantean, queda la sensación de que el negocio de la compra y venta de viviendas está dirigido básicamente a personas individuales. Y me da la impresión de que el tema de los comités de vivienda no se trató.

Los comités de vivienda operan a través de terceras personas. Lo usual -y éste es un ejemplo típico- es que el comité adquiera el terreno -supongamos uno para sesenta viviendas-, luego obtenga el subsidio y la municipalidad asuma la responsabilidad de ser su ejecutor (esta situación se presenta cientos de veces). La municipalidad llama a propuesta pública; la empresa que se la adjudica inicia los trabajos en un terreno que no le pertenece y quiebra. Insisto: esto se da permanentemente.

Mi consulta al señor Presidente de la Comisión Mixta es la siguiente. Esta situación, que tiene una connotación distinta y que ha afectado a cientos o miles de personas -el Honorable señor Sabag conoce muchísimos ejemplos de este tipo en nuestra Región-, ¿queda resguardada de manera que permita enfrentar el problema del incumplimiento en la entrega de viviendas ya pactadas?

El señor LARRAÍN ( Presidente ).-

Tiene la palabra el Senador señor Sabag para absolver la pregunta del Honorable señor Ríos.

El señor SABAG.-

Señor Presidente, este proyecto de ley se refiere a las compras en verde y pretende que cada uno de los anticipos que den los potenciales compradores, cuyos intereses se desea cautelar, estén debidamente resguardados.

El caso que expone el Senador señor Ríos, relativo a los comités de vivienda o al uso de subsidios, queda debidamente amparado en esta normativa. La empresa constructora deja una garantía por los anticipos de los subsidios que pueda recibir. Por ejemplo, la empresa Bilbao , de Concepción, que se vio involucrada en un hecho acaecido en nuestra Región -fue muy destacado por la prensa-, aunque pasaron tres o cuatro años, tuvo que pagar la garantía consignada en la póliza de seguro y el SERVIU recuperó toda la plata. Es decir, nadie perdió nada: ni los pobladores ni el SERVIU. ¿Por qué? Porque los dineros estaban debidamente resguardados.

Con ese ejemplo, el informe especificó aún más el ámbito de protección, para que nunca se lleven la plata del Estado y menos la de los trabajadores.

El proyecto está orientado a la compra de viviendas en verde por personas sin experiencia en la materia, las que, a veces, luego de anticipar uno o dos millones de pesos, se enfrentan a la quiebra de la empresa constructora sin ninguna garantía y absolutamente desprotegidas. Esta normativa las defiende cuando se encuentran ante situaciones de tal índole.

Tanto el Ejecutivo como el Parlamento han apoyado esta iniciativa. Y la Comisión Mixta aprobó por unanimidad el criterio del Senado.

El impasse se produjo porque los señores Diputados estimaban que los anticipos podían favorecer a las pequeñas empresas constructoras, particularmente a las pymes. Pero nosotros no queremos protegerlas a ellas, sino resguardar el interés de los potenciales compradores.

El señor LARRAÍN (Presidente).-

Ofrezco la palabra.

Ofrezco la palabra.

Cerrado el debate.

¿Algún señor Senador desea fundar el voto?

En votación electrónica.

El señor HOFFMANN ( Secretario ).-

¿Algún señor Senador no ha emitido su voto?

El señor OMINAMI.-

Estoy pareado con mi Honorable colega Romero, señor Presidente , pero tengo la impresión de que el asunto no importa una mayor controversia.

El señor LARRAÍN ( Presidente ).-

Terminada la votación.

--Se aprueba el informe de la Comisión Mixta (27 votos a favor y un pareo) y queda despachado el proyecto.

Votaron por la afirmativa los señores Aburto, Arancibia, Ávila, Boeninger, Bombal, Canessa, Cordero, Flores, Frei ( doña Carmen), Gazmuri, Horvath, Larraín, Martínez, Matthei, Moreno, Muñoz Barra, Núñez, Ominami, Parra, Prokurica, Ríos, Ruiz (don José), Sabag, Valdés, Vega, Viera-Gallo y Zaldívar (don Andrés).

No votó, por estar pareado, el señor Zurita.

Valparaíso, 2 de Marzo de 2.005.

Nº 24.925

A S. E. El Presidente de la Honorable Cámara de Diputados

Tengo a honra comunicar a Vuestra Excelencia que el Senado ha dado su aprobación a la proposición formulada por la Comisión Mixta constituida para resolver las divergencias suscitadas con ocasión de la tramitación del proyecto de ley que modifica la Ley General de Urbanismo y Construcciones, en materia de contratos de promesa de compraventa de determinados bienes raíces sin recepción definitiva, correspondiente al Boletín Nº 3.574-14.

Lo que comunico a Vuestra Excelencia en respuesta a su oficio Nº 5396, de 20 de Enero de 2.005.

Devuelvo los antecedentes respectivos.

Dios guarde a Vuestra Excelencia.

HERNÁN LARRAÍN FERNÁNDEZ

Presidente del Senado

CARLOS HOFFMANN CONTRERAS

Secretario General del Senado

VALPARAÍSO, 3 de marzo de 2005

Oficio Nº 5412

A S. E. EL PRESIDENTE DE LA REPUBLICA

Tengo a honra comunicar a V.E., que el Congreso Nacional ha dado su aprobación al siguiente

PROYECTO DE LEY:

“Artículo único.- Introdúcense las siguientes modificaciones en el artículo 138 bis del decreto con fuerza de ley N° 458, de 1975, ley General de Urbanismo y Construcciones:

1) Intercálase, en el inciso primero, después de la expresión "viviendas, locales comerciales u oficinas," la frase "que no cuenten con recepción definitiva", seguida de una coma (,).

2) Intercálase, en el inciso primero, a continuación de la frase "y que celebren contratos de promesa de compraventa", la siguiente locución: "en los cuales el promitente comprador entregue todo o parte del precio del bien raíz".

3) Agréganse los siguientes incisos tercero, cuarto, quinto y sexto, nuevos:

“La obligación del promitente vendedor de otorgar la garantía no será exigible respecto de la parte del precio que sea depositada por el promitente comprador en alguno de los siguientes instrumentos, de lo que se dejará constancia en el contrato de promesa:

a) Cuenta de ahorro de la cual no pueda girar fondos el promitente comprador.

b) Depósitos a plazo en favor del promitente vendedor, que deberán mantenerse en custodia del notario autorizante.

En los casos indicados en las letras a) y b) del inciso precedente, los montos anticipados serán puestos a disposición del promitente vendedor una vez que se celebre el contrato de compraventa y se inscriba el inmueble a nombre del promitente comprador en el Conservador de Bienes Raíces respectivo.

Los depósitos a plazo y las cuentas de ahorro a que alude esta norma deberán cumplir con los requisitos generales establecidos por las disposiciones legales, reglamentarias y normativa de la Superintendencia de Bancos e Instituciones Financieras vigentes y, además, con los requisitos específicos que al efecto establezca la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones.

En los casos previstos en las letras a) y b) del inciso tercero deberá estipularse un plazo para el cumplimiento de la condición de inscribir el dominio del inmueble a nombre del promitente comprador y si nada se dijere se entenderá que dicho plazo es de 1 año contado desde la fecha de la promesa.

Las disposiciones anteriores se aplicarán a cualquier acto jurídico que implique la entrega de una determinada cantidad de dinero para la adquisición del dominio de una vivienda, local comercial u oficina, que no cuente con recepción definitiva, excepto a aquellos regidos por la Ley General de Cooperativas o la ley Nº 19.281, sobre arrendamiento de viviendas con promesa de compraventa, aun cuando no cuenten con recepción definitiva. En todo caso, las disposiciones contenidas en el presente artículo se aplicarán a las compraventas de viviendas, locales comerciales u oficinas cuando al momento de celebrarse dicho contrato el inmueble se encuentre hipotecado, en cuyo evento la garantía que se otorgue se mantendrá vigente mientras no se proceda al alzamiento de dicha hipoteca, salvo que al acreedor hipotecario concurra a la escritura de compraventa alzando la hipoteca y la prohibición de gravar o enajenar si la hubiere.”.

Dios guarde a V.E.

GABRIEL ASCENCIO MANSILLA

Presidente de la Cámara de Diputados

CARLOS LOYOLA OPAZO

Secretario General de la Cámara de Diputados