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Guía legal sobre:

Copropiedad inmobiliaria

Señala cómo se regula la convivencia y administración de edificios, condominios y otros inmuebles de propiedad compartida.

Última actualización : 07-04-2014

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Explica los elementos básicos de la legislación de copropiedad inmobiliaria, que regula los edificios de departamentos y condominios residenciales, entre otros.

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Expone algunos aspectos de la ley que rige la convivencia de los propietarios en un edificio de departamentos.
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Más información Más información:

En otras instituciones.

¿Qué es una copropiedad?
Es un régimen de propiedad inmueble en el cual coexisten tanto bienes comunes, como aquellos de cada propietario.

¿Qué normativa rige la copropiedad inmobiliaria?
La Ley Nº 19.537, sobre Copropiedad Inmobiliaria, el Reglamento de la Ley Nº 19.537, así como el Reglamento de Copropiedad que determinen los copropietarios, sin perjuicio de la legislación de urbanismo que resulte aplicable. 

¿Quiénes pueden  acogerse a la ley de copropiedad inmobiliaria?
Los copropietarios de edificios, condominios, locales comerciales, oficinas, bodegas, estacionamientos, recintos industriales y sitios, entre otros.

¿Quiénes son parte de la copropiedad?
Todos los propietarios de las casas, departamentos, bodegas, estacionamientos, recintos industriales o sitios que se encuentren en las condiciones anteriormente mencionadas.

¿Qué bienes son considerados comunes?
Entre otros, los que pertenecen a todos los copropietarios por ser necesarios para la existencia, seguridad y conservación del condominio. Por ejemplo, muros exteriores, techumbres, escaleras, ascensores, instalaciones generales, etc.

¿Se pueden alterar los bienes comunes?
Sí. No obstante, las alteraciones deben sujetarse a lo previsto en el reglamento de copropiedad o, en su defecto, a lo que determine la asamblea de copropietarios.

¿Cuál es la forma concreta de acogerse a la ley de copropiedad inmobiliaria?
Los copropietarios deben organizarse en una asamblea, a la cual deben asistir personalmente o representados; formar un comité de administración; elegir a un administrador; dictar un reglamento y abrir una cuenta bancaria exclusiva para la copropiedad.

¿Para qué sirve la asamblea?
Para tratar cualquier asunto relacionado con los intereses de los copropietarios y adoptar acuerdos.

¿Quienes integran las asambleas?
Los copropietarios, quienes deben asistir de manera personal o a través de representantes.

¿Qué clases de asambleas existen?
Existen asambleas ordinarias o extraordinarias.

  • Las asambleas ordinarias deben sesionar a lo menos una vez al año. En ellas se debe dar cuenta de la gestión y de cualquier asunto de interés de los copropietarios.
  • Las asambleas extraordinarias deben sesionar cada vez que lo exijan las necesidades del condominio, o a petición del Comité de Administración o de los copropietarios que representen, a lo menos, el quince por ciento de los derechos en el condominio. En ellas sólo podrán tratarse los temas incluidos en la citación.

¿Cómo se constituyen las asambleas?
La asamblea ordinaria se constituye, en primera citación, por los asistentes que representen a lo menos el sesenta por ciento de los derechos en el condominio y en segunda citación por los copropietarios que concurran.
En el caso de las asambleas extraordinarias, en primera citación se constituyen con la asistencia de los copropietarios que representen, a lo menos, el ochenta por ciento de los derechos en el condominio; y en segunda, con la asistencia de aquellos que representen, a lo menos, el sesenta por ciento.

¿Cómo debe citarse a asamblea?
Debe citar el Comité de Administración o el Administrador. La citación debe ser personal, es decir, entregándola materialmente, o por carta certificada al domicilio del copropietario. Asimismo, ella debe realizarse con una anticipación mínima de cinco días, no pudiendo exceder los quince.

¿Qué acuerdos se pueden adoptar en la sesión de la primera asamblea?
Se puede efectuar la designación de los miembros del comité de administración, entre otros.

¿Qué materias se tratan solamente en asambleas extraordinarias?

     1.   Modificación del reglamento de copropiedad.
     2.   Enajenación o arrendamiento de bienes de dominio común, o la constitución de gravámenes sobre ellos.
     3.   Reconstrucción o demolición del condominio.
     4.   Petición a la Dirección de Obras Municipales para que se deje sin efecto la declaración que acogió el condominio al régimen de copropiedad inmobiliaria, o su modificación.
     5.   Delegación de facultades al comité de administración.
     6.   Remoción parcial o total de los miembros del comité de administración.
     7.   Gastos o inversiones extraordinarios que excedan, en un período de doce meses, el equivalente a seis cuotas de gastos comunes ordinarios del total del condominio.
     8.   Administración conjunta de dos o más condominios y establecimiento de subadministraciones en un mismo condominio.
     9.   Programas de autofinanciamiento de los condominios, y asociaciones con terceros para estos efectos.
    10.  Cambio de destino de las unidades del condominio.
    11.  Constitución de derechos de uso y goce exclusivos de bienes de dominio común a favor de uno o más copropietarios, u otras formas de aprovechamiento de los bienes de dominio común.
    12.  Obras de alteración o ampliaciones del condominio o sus unidades.
    13.  Construcciones en los bienes comunes, alteraciones y cambios de destino de dichos bienes, incluso de aquellos asignados en uso y goce exclusivo.

¿Puede un arrendatario integrar la asamblea?
Si un copropietario no asiste o no designa un representante, o designándolo, éste no asiste a las asambleas, la ley entiende que el copropietario acepta que lo represente el arrendatario u ocupante de la vivienda, siempre que ello se encuentre establecido en el contrato de arriendo.

¿Quién nombra al administrador?
Debe ser designado por la asamblea de copropietarios, y a falta de tal designación, el presidente del comité de administración actuará como administrador. El administrador podrá mantenerse en su cargo mientras cuente con la confianza de la asamblea de copropietarios, pudiendo ser removido en cualquier momento por acuerdo de la asamblea.

¿Quién puede ser administrador?
Cualquier persona natural o jurídica, designada por los copropietarios en asamblea. Su nombramiento deberá constar en escritura pública.

¿Cuáles son las funciones del administrador?
Aquellas que hayan sido establecidas en el reglamento de copropiedad, así como aquellas conferidas por la asamblea. Por ejemplo: cuidar los bienes comunes, cobrar y recaudar los gastos comunes, representar en juicio a los copropietarios, entre otras.

¿Quiénes pueden formar el comité de administración?
Los copropietarios, su cónyuge o sus representantes. Se  debe contar con a lo menos tres miembros, entre los cuales se debe elegir un presidente, que –como ya quedó dicho- en el caso que sea necesario, reemplazará al administrador.

¿Qué debe contener el reglamento de copropiedad?
Las obligaciones a respetar por los copropietarios para asegurar la convivencia, el buen uso y las limitaciones de los bienes de dominio común; la forma de administración del condominio y el monto de los gastos comunes.

¿Cómo se regulan los gastos comunes?
La ley distingue gastos ordinarios y extraordinarios.

  • Los ordinarios son aquellos que se generan por la mantención, administración, reparación y uso de la copropiedad.
  • Otros gastos, así como las sumas destinadas a nuevas obras, son calificadas por ley de: “gastos comunes extraordinarios”.

Todos los copropietarios están obligados al pago de los gastos comunes ordinarios y extraordinarios, en proporción al derecho que les corresponda en la copropiedad.

El reglamento de la copropiedad puede fijar otra forma de distribución, monto y plazo para el pago. Ningún copropietario puede eximirse de este pago por el hecho de no usar los bienes de uso común.

Además, la ley establece que si no se pagan oportunamente, y por ello disminuye el valor de la copropiedad, o surgiere una situación de riesgo o peligro, el copropietario causante responderá de todo daño o perjuicio.

¿Me pueden cortar la luz si me atraso en el pago de los gastos comunes?
Sí, el administrador puede suspender el servicio eléctrico si un copropietario se encuentra moroso en tres o más cuotas, con el acuerdo del comité de administración del condominio.

¿Puedo tener animales?
Es posible tener animales si el reglamento de la comunidad lo permite.

¿Quién resuelve los problemas de la comunidad?
Los juzgados de policía local. También puede recurrirse a jueces árbitros. Asimismo, la municipalidad posee atribuciones para resolver extrajudicialmente los conflictos.




Nota: La información aquí contenida es un material de referencia para entender el funcionamiento de las leyes. En ningún caso debe ser considerada como la ley en sí, doctrina, argumento legal ni sustituto de un abogado.
 

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