En Chile existe una gran cantidad de personas que, por diversos motivos, se ven en la necesidad de arrendar un inmueble, ya sea como casa habitación, local comercial, oficina u otros; acción que está regulada en nuestro país por la Ley 18.101, la cual fija normas especiales sobre arrendamientos en predios urbanos, pero que tiene ciertos vacíos que dan lugar a la voluntad y criterio de las partes, llámese arrendador y arrendatario, puesto que la Ley antes mencionada no obliga a celebrar un contrato de arriendo por escrito, ante lo cual ya se presenta el problema base, ya que sin un documento debidamente legalizado, las partes pueden entender o malentender los términos en que acordaron el compromiso de arriendo, por lo que cada uno de ellos puede desconocer o tergiversas dichos conceptos de arriendo.
Todo esto acarrea un sin número de problemas, que en la mayoría de los casos llega hasta los Juzgados civiles, donde los juicios pueden tardar hasta dos años en dictaminar sentencia.
Otro de los problemas que acarrea este vacío en la Ley 18.101 es la no estipulación del concepto de "Mes de garantía", la que también queda a criterio de las partes, usándola para los fines que ambos estimen conveniente y muchas veces no respetando lo que ellos mismos acordaron y destinándolo para pagar mes de desahucio o simplemente no devolviéndolo. y es este el problema que da vida a nuestra Iniciativa de Ley, ya que resulta imperioso hacer explícito en la Ley la naturaleza de ese concepto y su finalidad, para que se respete de común acuerdo y bajo las garantías legales que le corresponde, como a todo negocio.
Este es un problema real, ya que en internet se encuentran numerosas quejas, reclamos y preguntas sobre situaciones donde no se ha respetado lo convenido en relación al mes de garantía. UN ejemplo de aquello es la siguiente cita extraída desde un página de consulta legal:
"En el contrato que firmamos estipula lo siguiente el presente contrato… y su vigencia será de 12 meses renovable por un plazo igual al anterior si ninguna de las partes le pone término con 60 días de anticipación. Yo le entregué dos meses de garantía 1.100.000 pesos, así lo pusimos en el contrato. Cuando le solicité la garantía me pidió que le diera más tiempo que no disponía del dinero. No hay problema le dije. Cuando pasaron más de 30 días desde la entrega de la vivienda le solicité nuevamente la garantía, él me hizo un ingreso de un mes de garantía, menos los gastos comunes y un recibo de la luz que estaban pendiente (los entregan con retraso y yo no disponía de las cantidades para poderlo pagar), pero me dijo que el otro mes (550.000 pesos), no me los devolvía porque no le había comunicado con 60 días de antelación y que él había perdido un mes de arriendo.
En el contrato que firmamos hay varias cláusulas más:
-El arrendatario no podrá desahuciar el presente contrato ni desocupar la propiedad en los meses de diciembre, enero, febrero. Algo que sucedió. Ya que el año se cumplía en febrero.
-La garantía. El arrendador se obliga a restituir por igual equivalencia dentro de los 30 siguientes a la fecha en que le haya sido entregada, a su satisfacción, la propiedad arrendada, quedando desde ahora autorizado el arrendador para descontar de la garantía el valor de los deterioros y perjuicios de cargo del arrendatario que se hayan ocasionado, como asimismo el valor de las cuentas pendientes de gastos comunes, energía eléctrica, gas, agua u otro que sean de cargo del arrendatario
Preguntas:
¿puede él utilizar la garantía para los conceptos que él desee, puede igualmente valorarlo a su antojo, puedo exigirle intereses de demora por entrega tardía de la garantía, puede plasmarse en un contrato dos meses de garantía, dónde puedo demandarle, puedo reclamarle las costas o gastos de abogado?"
Esto no pasaría si efectivamente el mes de garantía tuviera un sólo significado y valor para todos los ciudadanos por igual, evitando problemas judiciales y económicos.
Esta realidad en otros países:
Mes de garantía en Perú: Se trata de una garantía mobiliaria sobre dinero, por la cual el arrendador retiene esta suma hasta que el arrendatario cumpla sus obligaciones, o para que el acreedor se cobre si queda claro que el deudor no pagará. Nótese entonces que esta garantía tiene una doble función. Por un lado presiona al arrendatario negándosele la devolución de su dinero mientras no cumpla y, por el otro, permite disponer del recurso para cubrir el incumplimiento.
Mes de garantía en España: El artículo 36 de la ley de arrendamientos urbanos también hace referencia a este aspecto apuntando que la fianza debe ser restituida al arrendatario al final del arriendo, transcurrido un mes desde la entrega de las llaves por el mismo sin que se hubiere hecho efectiva dicha restitución" La devolución íntegra de la fianza se llevará a cabo siempre y cuando el piso esté en perfecto estado. Si al abandonar el piso el dueño comprueba que se han producido daños
Dado que hemos comprobado que el problema existe, es real y por sobretodo muy común, nosotros proponemos una Iniciativa que objetivice este término contractual, lo que evitaría muchos de los juicios civiles que hoy en día se llevan a cabo, ayudando también a eliminar el colapso de nuestro sistema judicial y por sobre todo protegiendo a cada chileno y chilena que por necesidad o fines económicos, arrienda un inmueble y para que lo que en un principio surge como una alternativa favorable, no se transforme en lo contrario.
En virtud de los argumentos presentados, hacemos presente nuestra Iniciativa de Ley, en la cual proponemos:
I Incorporar un artículo bis al artículo n° 2 de la Ley 18.101
II Explicitar la naturaleza del término del mes de garantía
III Determinar la cantidad a pactar en concepto al mes de garantía, equivalente a un mes de arriendo