El mercado inmobiliario es referido como el espacio en el que se tranzan y arriendan
bienes raíces. Se divide en tres grandes submercados: residenciales, industriales y
comerciales. También abarca otras áreas como la financiación de proyectos, la inversión
(pública o privada) y la promoción. Esta industria produce un bien de primera necesidad:
la vivienda, y por tanto altamente demandado. La industria impulsa significativamente los
mercados hipotecarios, ya que por ejemplo la deuda bancaria de los hogares chilenos
(consumo e hipotecaria) equivale a 37% del PIB a finales de 2019 (1). Dentro de las
empresas que trabajan en este rubro hay alrededor de 200 empresas (2) y dependiendo
de su tamaño cuentan con su empresa constructora propia o bien trabajan mediante un
sistema
El anhelo de la casa propia es algo propio de todo chileno, no obstante, actualmente es
algo que requiere un enorme esfuerzo para conseguirlo por el alto costo de estas que solo
ha ido en aumento por factores demográficos, económicos, y culturales, además de la
inflación que aparte de traducirse en un alza de precio, también significa dificultad para
poder acceder a un crédito hipotecario haciendo aún más complejo alcanzar este sueño.
Y mientras el costo de las viviendas suben, las remuneraciones se mantienen
prácticamente iguales (3). Los altos precios no son congruentes con la baja calidad de
viviendas que están siendo entregadas a una clase media sobreendeudada. Las viviendas
construidas cuentan con materiales o insumos defectuosos, filtraciones, malas
instalaciones eléctricas, entre otras fallas; esto provocado por la falta de fiscalizaciones a
los proyectos inmobiliarios privados en la parte de ejecución de la obra.
La falta de fiscalización en la construcción de la viviendas entregadas, es generada por la
ausencia de jurisdicciones en la Ley General de Urbanismo y Construcciones,
específicamente en el artículo 143 se le exige exclusivamente a las construcciones de uso
público tener un individuo de la inspección técnica de obra (ITO) el cual supervisa la
ejecución de las construcciones, excluyendo así a los proyectos inmobiliarios privados(4),
dichos cuales son precisamente los consumidos por la población chilena, la cual ha
reportado diversas fallas dentro de las viviendas entregadas. Esto último se evidencia en
los reclamos del mercado inmobiliario del año 2022, dicho cuenta con 9.194 reclamos en
total. Dentro de estos se encuentran empresas como la constructora “Pacal”, que tuvo 839
reclamos solo en 2022. La constructora “Pacal” lleva 795 reclamos este año. (5) Esto
demuestra lo inoperante que es la Ley General de Urbanismo y Construcciones con
empresas privadas, y probando lo necesario que es añadir mas jurisdicciones a esta.
Algunos hechos que ilustran el por que hacer una modificación en la Ley, se encuentra el
caso que dentro la región del Bio Bio esta la inmobiliaria Pocuro que reconoció haber
entregado casas con filtraciones de agua en San Pedro, puesto que fueron construidas
con materiales en mal estado, que instalaron sin saber sus defectos, hecho que inundo
hogares de más de 100 familias (6). Esa misma empresa también entrego viviendas
bastante defectuosas en la ciudad de Los Ángeles, villa los tres vientos, sin embargo, la
empresa no lo reconoce, pese a que las 12 familias afectadas afirman las graves fallas, lo
particular de esto es que se investigó el rol del Ministerio de Vivienda y Urbanismo en
estos casos, a lo que respondieron que “como es una situación de compra privada no
existe posibilidad de intervenir”. (7)
Los jueces de consumo pueden tener en conocimiento las actividades del constructor
(Ley de Protección de los Derechos del Consumidor) pero no de la responsabilidad que
deriva por fallas o defectos en la construcción (incluye uso de material o insumos
defectuosos) puesto que lo último se regula con la Ley General de Urbanismo y
Construcciones (8) la cual solo puede reglamentar sobre construcciones públicas, algo
que la limita mucho y que puede generar un constante dilema legal en los diversos casos
presentados por las múltiples fallas.
Para zanjar el tema de las fiscalizaciones, y de esta forma evitar que se sigan
perpetuando fallas durante la construcción, lo lógico sería que tanto los edificios de uso
público como en la construcción de proyectos inmobiliarios privados de más de 20 casas,
será obligatorio que la obra cuente con un inspector técnico de obra (ITO).

Mensaje Presidencial
“Ley de Aseguramiento de la Calidad en Proyectos Inmobiliarios”
Artículo 1. Modifíquese el Decreto con Fuerza de Ley 458, Ley General de Urbanismo y
Construcciones, el artículo 143:
Reemplácese el inciso 4 por: “Tratándose de edificios de uso público como en
construcción de proyectos inmobiliarios de más de 20 casas, y demás caso que señale la
ordenanza general será obligatorio que la obra cuente con un inspector técnico de obra
(ITO), independiente del constructor, con inscripción en un Registro que para estos
efectos mantendrá el Ministerio de la Vivienda y Urbanismo. El Ministerio podrá
encomendar dicho Registro a la entidad denominada “Instituto de la Construcción”, cuya
personalidad jurídica fue concedida por decreto supremo Nº 1.115, de 1996, del Ministerio
de Justicia.”

Fuentes:
https://www.bcentral.cl/documents/33528/133214/mmc13052020.pdf/34a09a9a-65bab740-a302-c3fa61315bdc?t=1589379696967 (1)
https://www.comunidadfeliz.cl/post/conoce-las-comunas-con-mas-crecimientoinmobiliario-enchile#:~:text=Existen%20alrededor%20de%20200%20empresas,mediante%20el%20s
istema%20de%20licitaci%C3%B3n. (2)
Gráfico indica la relación de la variación entre el precio de la vivienda (azul) y las
remuneraciones (rojo (3). https://www.ciperchile.cl/2019/07/12/viviendas-a-preciosdemenciales-causas-y-responsables/ (&)
https://www.bcn.cl/leychile/navegar?idNorma=1055816&idParte=9382465&idVersion
=2013-11-05 (4)
-SERNAC (5) https://www.sernac.cl/portal/604/w3-propertyname-777.html
https://cooperativa.cl/noticias/pais/region-del-biobio/familias-acusan-que-suscasas-se-inundan-por-filtraciones-de-canerias-en/2021-07-27/135720.html (6)
https://www.latribuna.cl/noticias/2018/05/18/el-sueno-se-transformo-en-pesadilla-12-
familias-denuncian-graves-fallas-en-exclusivas-viviendas.html (7)
-Revista Chilena de Derecho Privado, n.º 36, pp. 269-281 [julio 2021] (8)