Proyecto de ley, iniciado en moción de los Honorables Senadores señor Sandoval, señoras Gatica y Pascual y señores Espinoza y Kusanovic, que modifica la ley N° 21.442, Nueva Ley de Copropiedad Inmobiliaria, con el objeto de interpretar su artículo 100 e introducir otras enmiendas.

Boletín N° 15.254-14

I. Antecedentes

El 13 de abril de 2022, se publicó en el Diario Oficial la ley N° 21.442, Nueva Ley de Copropiedad Inmobiliaria, la normativa que fue producto de un extenso análisis por parte del Congreso Nacional surge como consecuencia de la necesidad de regular en forma más adecuada la vida en comunidad, teniendo en consideración que cerca de un 70% de la población urbana vive en regímenes de copropiedad, por lo que resultaba indispensable contar con una regulación más moderna y flexible, que permita solucionar ágil, efectiva y oportunamente los problemas frecuentes que se plantean en este régimen de propiedad, en especial en relación a la convivencia y administración de los condominios.

En ese sentido, la nueva ley introduce reformas significativas e innovaciones tendientes a perfeccionar la regulación de la materia y a adecuarla a la realidad actual de los condominios; no obstante, la nueva ley presenta algunas inconsistencias que es necesario corregir a través de una nueva iniciativa legal.

II. Ideas Matrices

El presente proyecto de ley tiene como objetivo por una parte interpretar el artículo 100 de la ley 21.442, publicada en el Diario Oficial el 13 de abril de 2022, fecha desde la cual se habría interpretado que entraba en vigencia, lo que no fue el espíritu del legislador dado que supeditó la eficacia de varias de sus disposiciones a la dictación de su reglamento y por otro lado pretende perfeccionar algunas de sus disposiciones, para facilitar la aplicación de la referida normativa.

III. Fundamentos

1.- La redacción del artículo 100 de la ley 21.442, al derogar la ley 19.537, anterior ley de copropiedad inmobiliaria da a entender que la nueva ley entraría in actum, a pesar de que ello no era lo esperado por el legislador que incluso estableció varias normas transitorias, ello hace indispensable interpretar de manera adecuada dicha disposición.

Plantear la aplicación “in actum” es imposible para los proyectos que se encuentran en desarrollo y que obtuvieron sus permisos con anterioridad a esta nueva ley , dado que esta última incorpora nuevas exigencias urbanas y de construcción de los condominios, entre las que se encuentran, por ejemplo, que el terreno donde se emplace un condominio tenga acceso directo a un bien nacional de uso público; que las unidades que contemple un condominio tengan acceso directo o por medio de circulaciones de dominio común cuya longitud no exceda de 400 metros de recorrido peatonal, medidos desde algún acceso del condominio; que los deslindes de los condominios que contemplen uno o más tramos de cierros opacos y que enfrenten una vialidad, den cumplimiento a determinadas exigencias especiales; es por este motivo que debe clarificarse el sentido y alcance del artículo 100 de la ley 21.442.

2.- En cuanto a las normas de la ley 21.442 que se perfeccionan corresponde señalar que el artículo 6° establece que se pueden celebrar convenios de pagos con los copropietarios que se encuentren morosos de 3 o más cuotas de sus obligaciones económicas, pudiendo otorgarse hasta 12 cuotas para su pago, el monto mínimo de la primera cuota no podrá ser inferior al 30% del monto adeudado; las exigencias pueden hacer inviable la celebración de dichos convenios y lo que le interesa a la copropiedad es obtener el pago correspondiente por lo que se propone flexibilizar dicha norma.

3.-Respecto del primer reglamento de copropiedad regulado por el artículo 9° se produce una contradicción porque se exige que el primer reglamento contenga todas las menciones que señala el artículo 8° cuya letra c) dispone “c) Establecer que las unidades que integran el condominio, como asimismo los sectores y las subadministraciones en que se divide y los bienes de dominio común, están identificados individualmente en los planos a que se refiere el artículo 49, señalando el número y la fecha de archivo de dichos planos en el respectivo conservador de bienes raíces.”, lo que es imposible de cumplir porque el reglamento es anterior a la fecha en que se aprueban e inscriben los planos; en razón de ello se propone modificar el artículo 8° letra c) exceptuando al primer reglamento de copropiedad de la exigencia de inscribir los planos en dicha oportunidad.

4.- En relación al artículo 15 se estima que la alteración a los bienes comunes como por ejemplo la reparación de techumbres o fachadas que van en directo beneficio de la copropiedad debieran ser acordadas por la mayoría absoluta de los copropietarios y no por una mayoría reforzada, por eso se propone trasladar dichas obras al numeral 2 del cuadro contenido en el artículo 15, incorporándolo como nuevo literal h), efectuando los ajustes correspondientes en los literales g) y h) del numeral 3 del cuadro contenido en el artículo 15.

5.- En cuanto al Comité de Administración el artículo 17 señala que éste estará integrado por un número impar de miembros y se establece que deberá ser un mínimo de tres, pero no se establece un máximo lo que genera problemas para la aplicación de dicha norma por lo que se propone fijar como máximo cinco integrantes.

6.- Finalmente, en relación al artículo 66 se propone agregar expresamente que a los condominios de interés público se ejecutarán conforme a las condiciones establecidas por el Reglamento Especial de Viviendas Económicas, del artículo 3° del D.F.L. N° 2 de 1959.

PROYECTO DE LEY

“Artículo primero. - Declárase, interpretando el artículo 100 de la ley N° 21.442, que, tratándose de las materias reguladas en ésta que requieran, expresa o tácitamente, la dictación del reglamento de la ley contemplado en su artículo sexto transitorio, conservarán su eficacia las disposiciones de la ley N° 19.537, hasta la publicación de dicho texto.”

Artículo segundo. - Modificase la ley 21.442 en el siguiente sentido:

1.- Modificase el inciso cuarto del artículo 6 de la ley 21.442 en el siguiente sentido:

“El administrador estará facultado para celebrar convenios de pago con aquellos copropietarios que se encuentren morosos respecto de sus obligaciones económicas, pudiendo concederse cuotas con vencimientos mensuales para el pago de la deuda. El monto de la primera cuota deberá pagarse al momento de la suscripción del convenio, desde ese momento y mientras cumpla con los términos convenidos y sus otras obligaciones económicas, dicho propietario será considerado como copropietario hábil para los efectos de esta ley. Con todo, para celebrar el convenio de pago, el administrador deberá requerir el acuerdo del comité de administración.”.

2.- Para incorporar al final de la letra c) del artículo 8° a continuación del punto final que pasa a ser seguido lo siguiente:

“Tratándose del primer reglamento de copropiedad, el archivo del primer plano de copropiedad y del certificado que acoge el condominio a este régimen se efectuarán con posterioridad a la inscripción del primer reglamento, y se materializará mediante una anotación al margen de esa inscripción.”

3.- Incorporase como nueva letra h) al Cuadro contenido en el Artículo 15, en su columna “Materias que pueden tratarse en la sesión”, Tipo de sesión “1) Extraordinaria de mayoría absoluta”:

“h) Alteraciones a los bienes comunes.”.

4.- Sustitúyase las letras g) y h) del Cuadro contenido en el Artículo 15, en su columna “Materias que pueden tratarse en la sesión”, Tipo de sesión “1) Extraordinaria de mayoría reforzada”, por las siguientes:

“g) Obras de ampliaciones del condominio, ampliaciones o alteraciones de sus unidades.”.

“h) Construcciones en los bienes comunes y cambios de destino de dichos bienes, incluso de aquellos asignados en uso y goce exclusivo.”.

5.-Modificase el inciso tercero del artículo 15 de la ley 21.442

La consulta se entenderá aprobada cuando obtenga la aceptación por escrito de los copropietarios que representen el quórum exigido según la materia de que se trate, mediante un mecanismo que permita asegurar fehacientemente la identidad de quienes participen en la consulta. Cuando se trate de las materias referidas en la letra a) del numeral 2) y en el numeral

3) del cuadro precedente, el acuerdo deberá reducirse a escritura pública.

6.- Para modificar el artículo 17:

“Artículo 17.- La asamblea de copropietarios, en su primera sesión, deberá designar un comité de administración compuesto por un número impar de miembros, de a lo menos tres y con un máximo de cinco. Con todo, no será necesaria la designación del comité si el número de copropietarios fuere inferior a tres. Mientras se proceda al nombramiento del comité de administración, cualquiera de los copropietarios podrá ejecutar por sí solo los actos urgentes de administración y conservación, siendo responsable conforme al artículo 2288 del Código Civil.”.

7.-Para agregar el siguiente inciso final en el artículo 66:

“Los condominios de viviendas de interés público se ejecutarán conforme a las condiciones establecidas por el Reglamento Especial de Viviendas Económicas, del artículo 3° del D.F.L. N° 2 de 1959.

?INFORME DE LA COMISIÓN DE VIVIENDA Y URBANISMO, recaído en el proyecto de ley, en primer trámite constitucional, que modifica la ley N° 21.442, nueva ley de copropiedad inmobiliaria, con el objeto de interpretar su artículo 100 e introducir otras enmiendas. BOLETÍN Nº 15.254-14.

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Objetivo / Constancias / Normas de Quórum Especial: no tiene / Consulta Excma. Corte Suprema: no hubo / Asistencia / Antecedentes de Hecho / Aspectos Centrales del Debate / Discusión en General / Votación en General / Discusión en Particular / Votación en Particular / Texto / Acordado / Resumen Ejecutivo.

HONORABLE SENADO:

La Comisión de Vivienda y Urbanismo tiene el honor de informar el proyecto de ley de la referencia, iniciado en Moción de los Honorables Senadores señor Sandoval, señoras Gatica y Pascual y señores Espinoza y Kusanovic, con urgencia calificada de “suma”.

Se hace presente que la Comisión discutió en general y en particular esta iniciativa de ley, de acuerdo a la autorización otorgada por la Sala del Senado el día 6 de septiembre de 2022. Se deja constancia, asimismo, de que la propuesta legal resultó aprobada en general y en particular, por unanimidad.

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OBJETIVO DEL PROYECTO

Precisar la oportunidad de entrada en vigencia de determinadas normas de la ley N° 21.442 y perfeccionar algunas de sus disposiciones para facilitar la aplicación de las mismas.

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CONSTANCIAS

- Normas de quórum especial: No tiene.

- Consulta a la Excma. Corte Suprema: No hubo.

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ASISTENCIA

- Representantes del Ejecutivo e invitados: Del Ministerio de Vivienda y Urbanismo: la asesora legislativa, señora Jeannette Tapia. De la Cámara Chilena de la Construcción: el Vicepresidente del Comité Inmobiliario, señor Daniel Kiverstein, y el abogado, señor Tomás Acevedo.

- Otros: De la Biblioteca del Congreso Nacional: la analista, señora Verónica de la Paz. De la Fundación Jaime Guzmán: el asesor, señor Ignacio Rodríguez. Del Comité de Senadores PS: la asesora, señora Martina Riveros. Asesores parlamentarios: de la Senadora señora Gatica, don Rodrigo Labrín y don Rodrigo Oñate; del Senador señor Kusanovic, don Tomás Matheson; de la Senadora señora Pascual, don Roberto Carrasco, y del Senador señor Sandoval, don Sebastián Puebla y don Nicolás Starck.

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ANTECEDENTES DE HECHO

Para el debido estudio de este proyecto de ley, se ha tenido en consideración la Moción de los Honorables Senadores señor Sandoval, señoras Gatica y Pascual y señores Espinoza y Kusanovic.

Los autores señalan que el 13 de abril de 2022 se publicó la ley N° 21.442, que aprueba nueva ley de copropiedad inmobiliaria. Remarcan la importancia de dicho texto, atendido que cerca de un 70% de la población urbana vive bajo esta modalidad habitacional, por lo que era indispensable contar con una regulación más moderna y flexible, que permita solucionar ágil, efectiva y oportunamente problemas tales como la administración de los condominios y otros asuntos vinculados a la convivencia entre los vecinos.

Destacan que, sin embargo, se han advertido algunas inconsistencias que es necesario corregir a través de una nueva iniciativa legal. Exponen, posteriormente, los contenidos del proyecto de ley y sus fundamentos.

Indican que uno de los objetivos centrales de la Moción radica en interpretar el artículo 100 de la ley N° 21.442, que deroga la ley N° 19.537 y regula la entrada en vigencia de aquella respecto de las comunidades de copropietarios que se hubieren acogido al cuerpo normativo que se derogó. Explican que la redacción del aludido precepto da a entender que la nueva ley regiría in actum, pero advierten que ello no era lo esperado por el legislador, que estableció normas transitorias que postergan su aplicación en ciertos casos. Consignan, a título ejemplar, diversas situaciones demostrativas de nuevas exigencias que son imposibles de cumplir para proyectos que están en desarrollo y que obtuvieron sus permisos con anterioridad. Resaltan, por tanto, que debe clarificarse su sentido y alcance.

Posteriormente, reseñan otras normas de la ley N° 21.442 que se pretende perfeccionar.

Así, expresan que el artículo 6° permite celebrar convenios con los copropietarios morosos de 3 o más cuotas de sus obligaciones económicas, pudiendo otorgarse hasta 12 cuotas para su pago, siempre que la primera de ellas no sea inferior al 30% del monto adeudado. Observan que tales exigencias dificultan la celebración de dichos convenios, por lo que se plantea flexibilizarlas.

Seguidamente, exponen que el artículo 9°, que regula el primer reglamento de copropiedad, exige que éste contenga todas las menciones que señala el artículo 8°, cuya letra c) incluye el número y fecha de archivo de los planos del condominio, a que se refiere el artículo 49. Subrayan que ello es imposible de cumplir, porque ese reglamento es anterior a la fecha en que se aprueban y archivan los planos, por lo que se propone exceptuarlo de tal exigencia.

Manifiestan, asimismo, en relación al artículo 15, que la reparación de techumbres o fachadas constituye una alteración de los bienes comunes que va en directo beneficio de la copropiedad, por lo que debiera ser acordada por la mayoría absoluta de los copropietarios y no por una mayoría reforzada; por ello, plantean incorporar dichas obras como nueva letra h) del numeral 2) del cuadro contenido en el inciso primero del artículo 15 y efectuar otros ajustes complementarios.

Señalan, además, que el artículo 17 regula la integración del comité de administración, exigiendo un número impar de miembros y fijando solo un mínimo de tres, pero sin determinar un máximo, lo que genera problemas para la aplicación de la norma, que debe corregirse, limitándolo a cinco integrantes.

Finalmente, anotan que, a través de una enmienda al artículo 66, se propone consagrar expresamente que los condominios de viviendas de interés público se ejecutarán conforme a las condiciones establecidas por el Reglamento Especial de “viviendas económicas”, a que se refiere el decreto con fuerza de ley N° 2, del Ministerio de Hacienda, de 1959, sobre plan habitacional.

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ASPECTOS CENTRALES DEL DEBATE

Se abordó, por una parte, el alcance de la norma interpretativa que se viene proponiendo, que extiende la vigencia de la ley N° 19.537 respecto de aquellas materias contenidas en la ley N° 21.442 que requieren para su aplicación de la dictación de reglamentos o disposiciones complementarias.

En este punto, se discutió, además, si aquel precepto resulta suficiente para esclarecer el tránsito desde la antigua a la nueva legislación o si sería conveniente, en cambio, explicitar las facultades interpretativas de la Secretaría Ejecutiva de Condominios.

Por otro lado, se analizaron las diversas enmiendas que el artículo 2° de la iniciativa busca introducir a la ley N° 21.442 y que tienen por finalidad aclarar o corregir aspectos del nuevo texto que han generado dificultades.

En relación con tales modificaciones se examinó, entre otras cosas, la conveniencia de entregar una copia del primer reglamento de copropiedad a los compradores y promitentes compradores para que éstos tengan certeza acerca de las características del objeto de la compraventa.

Adicionalmente, se estudió la pertinencia de complementar las excepciones que el artículo 9° transitorio de la ley N° 21.442 contempla respecto de lo consagrado por el artículo 70, que, en lo sustantivo, impide a los nuevos condominios de viviendas sociales contar con más de 160 unidades habitacionales.

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DISCUSIÓN EN GENERAL[1]

A.- Exposiciones de los invitados y debate suscitado en la Comisión con ocasión de ellas.

Al comenzar el estudio de la iniciativa legal en informe, el Honorable Senador señor Sandoval resaltó que se busca efectuar ciertos ajustes tendientes a resolver diversos problemas que han surgido con ocasión de la aplicación de la ley N° 21.442, que aprueba nueva ley sobre copropiedad inmobiliaria.

Seguidamente, el señor Daniel Kiverstein, Vicepresidente del Comité Inmobiliario de la Cámara Chilena de la Construcción (CCHC), realizó una presentación, en que expuso las principales observaciones de dicha entidad gremial al proyecto de ley.

Recordó que la CCHC compartió la necesidad de modernizar la ley N° 19.537 y manifestó que concuerda, también, con los principios que inspiran las enmiendas que se viene proponiendo. Valoró, además, el actuar de la Secretaría Ejecutiva de Condominios (SECON), cuya circular N° 1 clarificó algunos aspectos, pero ha sido cuestionada ante la Contraloría General de la República, lo que ha generado dificultades para la materialización de los proyectos inmobiliarios.

Apuntó que esto afecta, particularmente, a los proyectos por extensión, entre los cuales se cuentan los conjuntos de viviendas sociales, que se han entrabado, pues ciertos municipios han exigido retroactivamente el cumplimiento de los artículos 55 y 59 de la nueva ley, respecto de exigencias urbanísticas. Agregó que, asimismo, se han percibido entorpecimientos con ocasión de la aceptación de los reglamentos de copropiedad y, también, al momento de su inscripción en los conservadores de bienes raíces, en tanto algunos proyectos tramitaron su adscripción al régimen de copropiedad de acuerdo a la ley N° 19.537, pero ésta se encuentra derogada.

Informó que la entidad que representa tuvo una positiva reunión con la Secretaría Ejecutiva de Condominios, en la que se expusieron estas problemáticas, sin perjuicio de lo cual, le pareció pertinente poder perfeccionar la transitoriedad entre la vigencia de la antigua y la nueva ley y apreció, también, una oportunidad de corregir otras situaciones.

En relación a la norma interpretativa del artículo 100 de la ley N° 21.442, en su concepto, no bastaría con sujetar la aplicación de la nueva ley a la dictación de sus reglamentos, en tanto aún resulta incierto el contenido de los mismos. Sugirió, en cambio, que el artículo 1° fuera más explícito, emulando la circular N° 1 de la SECON. Recalcó, especialmente, la necesidad de afirmar que las nuevas exigencias urbanísticas no son retroactivas, sino que son aplicables solo con posterioridad a la entrada en vigencia de la ley N° 21.442.

Luego, se refirió a la regulación del reglamento de copropiedad. Compartió la idea de entregar a los compradores o a los promitentes compradores una copia, que les permita conocer, desde el momento en que toman la decisión de adquirir la propiedad, las materias contenidas en él, incluyendo el objeto de su compra. Admitió, asimismo, que la propuesta resuelve una dificultad práctica, estableciendo que el archivo del primer plano de copropiedad y del certificado que acoge el proyecto al régimen se efectuará con posterioridad a la inscripción del primer reglamento, mediante una inscripción marginal.

Sin embargo, advirtió que, en la actualidad, exigencias derivadas del financiamiento por parte de las instituciones bancarias, motivan que los proyectos empiecen a vender unidades en etapas muy tempranas, cuando la tramitación de los permisos no está concluida. Evidenció que, por tanto, hay un problema práctico para fijar un reglamento de copropiedad en esa oportunidad.

Detalló que, por ejemplo, no será posible determinar en ese momento la tabla de alícuotas definitiva y, probablemente, el reglamento requerirá algunos ajustes, ya que los proyectos sufren modificaciones, por distintos motivos, tales como requisitos comerciales, exigencias surgidas durante la tramitación de los permisos o imprevistos técnicos, ocasión en que, asimismo, se revelan interpretaciones diversas de la normativa por parte de los municipios.

Sugirió que pudiera entregarse un borrador de reglamento 30 días después de la notificación del otorgamiento del permiso de edificación por parte de la dirección de obras municipales o, si alguien vende con antelación, producto de las exigencias financieras expuestas, podría disponerse de él, también en calidad de borrador. Acotó que proceder de otra forma generaría conflictos con los copropietarios en caso de requerirse efectuar enmiendas al reglamento.

Reiteró, por tanto, la necesidad de precisar la fecha de entrada en vigencia de las nuevas disposiciones, atendiendo a lo dispuesto por la circular N° 1 de la Secretaría Ejecutiva de Condominios, lo que ilustró con la siguiente diapositiva:

A continuación, don Tomás Acevedo, abogado de la Cámara Chilena de la Construcción, explicó las observaciones de su entidad, relativas a las normas sobre quórum de aprobación de ciertas decisiones en los condominios.

Recordó que, desde el 2011, las leyes de presupuestos han contemplado una disposición que exige un quórum de 50% para la modificación y posterior postulación a subsidios públicos. Añadió que, adicionalmente, se permitió que dicho procedimiento pudiera aprobarse mediante una consulta por escrito, que concite el apoyo de un 75% de los derechos.

Señaló que la ley N° 21.442 introdujo, en su artículo 15, un quórum de mayoría reforzada, más alto del que se consigna desde el 2011 en las leyes de presupuestos y que afectaría la ejecución de proyectos de mejoramiento de viviendas, regulados por el D.S. 27 y el D.S. 255. Sugirió, por tanto, que las obras de ampliación del condominio o alteraciones de sus unidades requieran un quórum de mayoría absoluta, incluyendo las construcciones en los bienes comunes y los cambios de destino de dichos bienes.

En otro sentido, mencionó que el artículo 97 de la ley N° 21.442 creó la Secretaría Ejecutiva de Condominios. Lamentó, sin embargo, que la primera circular que ésta dictó haya sido cuestionada. Resaltó, en consecuencia, la conveniencia de reforzar su rol, a través de una disposición que valide las interpretaciones y directrices que emanen de tal unidad.

Don Daniel Kiverstein complementó que, en este ámbito, resulta sustantivo esclarecer que la SECON no solo puede impartir instrucciones, sino también establecer interpretaciones respecto de los alcances de la ley.

Continuó, luego, exponiendo que se presentan dificultades de transitoriedad respecto de actos jurídicos celebrados antes de la publicación de la ley. Ahondó en que ciertos proyectos cuentan con estacionamientos para personas con discapacidad, los que han sido adquiridos por algunos propietarios. Sin embargo, las nuevas disposiciones no permiten enajenarlos. Solicitó, en consecuencia, respetar estas operaciones, acordadas de buena fe, en forma previa a la publicación de la ley N° 21.442.

Asimismo, en materia de estacionamientos, indicó que la nueva normativa obliga a que, a partir del 1° de enero de 2023, los condominios de viviendas sociales contemplen un estacionamiento por cada unidad destinada a habitación. En el caso de edificios que cuenten con aparcamientos subterráneos, ello implicaría costos adicionales de 400 o 450 UF por unidad, mientras, en los proyectos por extensión, exige destinar una mayor superficie. Sostuvo que no se ha considerado un incremento en los subsidios para financiar este nuevo requerimiento, lo que resta viabilidad a ciertos proyectos u obliga a reducir las unidades de vivienda que los componen, situaciones que son graves, en el marco de la urgencia de enfrentar el déficit habitacional que tiene el país.

Culminó su exposición, valorando la disposición de los impulsores de la Moción para resolver las dificultades prácticas de la nueva normativa y expresando las siguientes reflexiones finales, que sintetizan lo planteado:

A su turno, la señora Jeannette Tapia, asesora legislativa del Ministerio de Vivienda y Urbanismo, explicó que el proyecto de ley recoge las inquietudes que la Cámara Chilena de la Construcción, comités de administración y parlamentarios han planteado al MINVU y, particularmente, a la Secretaría Ejecutiva de Condominios acerca de aspectos que no fueron bien resueltos en la ley N° 21.442.

A través de una presentación pormenorizó los alcances puntuales de la iniciativa. Así, expuso que el artículo 1° busca interpretar el sentido del artículo 100 de dicho texto, cuyo inciso primero deroga la ley N° 19.537, lo que implicaría la entrada en vigencia inmediata de la ley N° 21.442. Sin embargo, ésta requiere para su aplicación de la dictación de su reglamento, ciertas modificaciones a la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones y otras actuaciones, como la aprobación de los reglamentos tipo.

Enfatizó que ello ha generado diversos problemas prácticos, particularmente respecto de proyectos inmobiliarios en ejecución y, también, para algunos comités de administración, requiriéndose mayor certeza en torno a la transitoriedad de esta regulación.

Recalcó que, apenas fue publicada la nueva ley, los equipos del Ministerio, junto a la SECON, han estado trabajando para posibilitar una transición adecuada. Sin embargo, la primera circular de esa entidad ha sido cuestionada ante la Contraloría General de la República, por lo que se ha propuesto una norma interpretativa, que rige desde el momento en que comenzó la vigencia del precepto interpretado, dejando en claro que la derogación de la ley N° 19.537 está supeditada a la dictación del reglamento de la ley N° 21.442.

Discrepó de lo planteado por la CCHC, en orden a que se requeriría reforzar o ampliar las atribuciones de la Secretaría Ejecutiva de Condominios. Reseñó que la competencia de esta repartición para impartir instrucciones se encuentra consignada de la misma forma que la otorgada por la Ley General de Urbanismo y Construcciones a la División de Desarrollo Urbano (DDU) y que ésta incluye la posibilidad de interpretar la normativa.

Advirtió, con todo, que las facultades de la SECON están vinculadas exclusivamente a la interpretación de la ley sobre copropiedad inmobiliaria en lo referido a este régimen específico, pero la normativa urbanística contenida en dicho texto es propia del ámbito de la DDU, atendido el principio de especialidad. Ilustró el texto propuesto a través de la siguiente diapositiva que contiene, además, algunos de los fundamentos expresados:

Acotó que, en una revisión posterior, se ha considerado conveniente perfeccionar el proyecto de ley, en el sentido de referirse a reglamentos, en plural, pues no solo pudiera requerirse el específico de la ley N° 21.442, sino otras enmiendas a la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones, que precisen los aspectos urbanísticos contenidos en dicha ley. A su juicio, esta norma interpretativa resulta suficiente para superar las dificultades advertidas por los comités de administración y por la Cámara Chilena de la Construcción.

En relación al artículo 2° del proyecto, sostuvo que el numeral 1) busca flexibilizar la facultad que se otorga al administrador, en el inciso cuarto del artículo 6° de la ley, para celebrar convenios de pago con copropietarios morosos. Aseveró que la nueva normativa es excesivamente rígida por lo que se ha planteado la necesidad de flexibilizarla para facilitar su aplicación.

Por su parte, el numeral 2) del artículo 2° del proyecto aclara uno de los temas expuestos por la CCHC, en relación al primer reglamento de copropiedad. Detalló que la ley obliga a que éste deba mencionar el certificado que acoge el condominio a dicho régimen. Sin embargo, para otorgar tal certificación, el director de obras municipales respectivo debe exigir el reglamento, lo que hace que la norma sea imposible de cumplir. Para superar este contrasentido, se propone que, en el caso del primer reglamento de copropiedad, no sea necesario incorporar tal certificado, sino que, cuando aquél se inscriba, el certificado se anote al margen de dicha inscripción en el conservador de bienes raíces, acompañando también el plano pertinente.

Aprovechó la ocasión para discrepar de otro aspecto planteado por la aludida entidad gremial, en relación al primer reglamento de copropiedad. Observó que la exigencia de aportarlo al comprador o promitente comprador es un avance muy relevante de la nueva ley, que busca evitar conflictos posteriores vinculados con la modificación de las características de los proyectos. Indicó que algo similar se contempla en la ley sobre protección de los derechos de los consumidores.

Seguidamente, se refirió al numeral 3) del artículo 2° del proyecto de ley, relativo al artículo 15 de la ley N° 21.442. Mediante tal enmienda se busca, por una parte, reducir el quórum de las alteraciones a los bienes comunes, desde mayoría reforzada (66%) a mayoría absoluta, lo que facilita la ejecución de proyectos de mejoramiento de los inmuebles, regulados en el D.S. 27 y en el D.S. 255. Consideró que los condominios de viviendas de interés público no se ven afectados por la nueva normativa, pues mantienen una regulación especial en las leyes de presupuestos, cuyo quórum es menos exigente que el de la ley N° 21.442.

Por otro lado, precisó que el Colegio de Administradores hizo presente una complejidad en la regulación de las asambleas ordinarias. Recordó que la antigua normativa contemplaba dos citaciones sucesivas, la segunda de las cuales podía prosperar con los asistentes que concurrieran, lo que fue eliminado en la legislación reciente. Señaló que al MINVU no le parece adecuado reponer una norma como la anterior, en tanto ello implica la posibilidad de que decisiones relevantes sean adoptadas por un número muy bajo de copropietarios. En su lugar, se propone modificar el inciso tercero del artículo 15, habilitando el procedimiento de consulta por escrito.

Apuntó, luego, que el numeral 4) del artículo 2° modifica el artículo 17 de la ley N° 21.442, con el objeto de fijar un número máximo de miembros del comité de administración, lo que puede tener importancia en tanto la nueva normativa permite retribuir a los integrantes de dicha instancia. Agregó que la propuesta prevé un máximo de cinco personas, pero se ha estimado necesario complementar la redacción haciendo mención a las situaciones de subadministración. Para este efecto, sugirió que la frase que se intercala a continuación de la expresión “de a lo menos tres” sea “y con un máximo de cinco, salvo que el número deba ser mayor, conforme a lo establecido en el inciso cuarto del artículo 23”.

Posteriormente, en lo tocante al numeral 5) del artículo 2°, manifestó la necesidad de explicitar la aplicación, a la nueva categoría de condominios de viviendas de interés público, del Reglamento Especial de Viviendas Económicas, a que se refiere el decreto con fuerza de ley N° 2, del Ministerio de Hacienda, de 1959, sobre plan habitacional.

Subrayó que existe una temática adicional, no incorporada en el proyecto de ley, que pudiera agregarse. Mencionó que, tanto el artículo 40 como el artículo 4° transitorio de la ley N° 21.442, se refieren al plan de emergencia, que incluye el plan de evacuación. Añadió que su elaboración exige dar cumplimiento a una norma técnica que será contemplada en el reglamento de la ley. Atendido que ello requiere, además, un procedimiento en que interviene el Instituto Nacional de Normalización y cuya duración es de aproximadamente 18 meses, se sugiere eliminar la referencia al reglamento para agilizar la elaboración de dicha norma técnica. Resumió lo expuesto en la siguiente lámina:

Finalmente, acotó que, en relación a los estacionamientos para discapacitados, atendido que ello se refiere a compraventas o promesas ya realizadas, en caso de aprobarse esta ley modificatoria, la normativa cuestionada entrará a regir, al menos, en 18 meses, puesto que el Ejecutivo tiene un plazo de un año para dictar el reglamento y las modificaciones a la OGUC, luego de lo cual son visadas por la Contraloría General de la República, lo que disminuye la posibilidad de alguna dificultad normativa.

La Honorable Senadora señora Pascual manifestó que, de la exposición de la asesora legislativa del MINVU, entendía que dicha cartera desestimaría modificar la obligación de aportar a los compradores o promitentes compradores una copia del reglamento de copropiedad.

Por otro lado, consultó si se consideraría revisar ciertos quórums consagrados en el artículo 15, acerca de determinadas decisiones de los copropietarios.

La señora Jeannette Tapia reiteró, en relación al último punto, que ello sería innecesario, ya que la Cámara Chilena de la Construcción lo plantea respecto de condominios de viviendas sociales que tienen una regulación especial en las leyes de presupuestos, que se mantendría para el 2023.

El Honorable Senador señor Sandoval destacó su interés en abordar esta iniciativa de la forma más expedita posible, expresando la necesidad de contar con las sugerencias expuestas por el MINVU, de manera concreta, al momento de abocarse a la discusión en particular.

B.- Votación en general.

- Puesto en votación en general el proyecto de ley, fue aprobado por la unanimidad de los miembros de la Comisión, Honorables Senadores señoras Gatica y Pascual y señores Espinoza, Kusanovic y Sandoval.

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DISCUSIÓN EN PARTICULAR

El proyecto consta de dos artículos, los que, junto a los acuerdos adoptados a su respecto, se describen a continuación:

Artículo 1°

Declara, interpretando el artículo 100 de la ley N° 21.442, que aprueba nueva ley de copropiedad inmobiliaria, que, tratándose de las materias reguladas en ésta que requieran, expresa o tácitamente, la dictación del reglamento de la ley contemplado en su artículo 6° transitorio, conservarán su eficacia las disposiciones de la ley N° 19.537 hasta la publicación de dicho texto.

Cabe señalar que el aludido artículo 100 es del siguiente tenor:

“Artículo 100.- Derógase la ley N° 19.537, sobre copropiedad inmobiliaria, sin perjuicio de lo dispuesto en el artículo 5° transitorio de la presente ley.

Las comunidades de copropietarios que se hubieren acogido a la ley N° 19.537 se regirán por la presente ley desde su publicación, debiendo ajustarse los reglamentos de copropiedad a sus disposiciones en el plazo de un año. Los acuerdos adoptados por las asambleas de copropietarios con anterioridad a la entrada en vigencia de esta ley no quedarán sin efecto.”.

Sobre este particular, la asesora legislativa del MINVU, señora Jeannette Tapia, propuso aprobar el artículo 1°, reemplazándolo por el siguiente:

“Artículo 1°.- Declárase, interpretando el artículo 100 de la ley N° 21.442, que aprueba nueva ley de copropiedad inmobiliaria, que, tratándose de las materias reguladas en ésta cuya aplicación requiera, expresa o tácitamente, la dictación de reglamentos u otras normas complementarias, conservarán su eficacia las disposiciones de la ley N° 19.537 hasta la publicación de dichos textos.”.

A su turno, la Honorable Senadora señora Pascual formuló una indicación para sustituir el artículo 1°, por el que se transcribe enseguida:

“Artículo 1°.- Declárase, interpretando el artículo 100 de la ley N° 21.442, que aprueba nueva ley de copropiedad inmobiliaria, en el sentido que conservarán su eficacia las disposiciones de la ley N° 19.537, hasta la publicación en el Diario Oficial del reglamento de la ley contemplado en su artículo 6° transitorio.”.

El Honorable Senador señor Sandoval expresó que la indicación recién transcrita altera sustantivamente el tenor del precepto, en lo tocante a la extensión de la vigencia de la ley N° 19.537.

La señora Jeannette Tapia, asesora legislativa del MINVU, señaló que ambas propuestas, si bien tienen un objetivo similar, presentan importantes diferencias.

Sostuvo, por una parte, que la indicación de la Senadora señora Pascual implica dejar vigente toda la ley N° 19.537, en tanto el Ejecutivo lo acota exclusivamente a aquellas materias de la ley N° 21.442 que, expresa o tácitamente, requieren de un reglamento.

Apuntó que proceder del modo sugerido en la aludida indicación generaría dificultades, pues la ley N° 21.442 se encuentra vigente desde su publicación y bajo su amparo han tenido lugar, por ejemplo, asambleas de copropietarios en forma telemática, que no necesitan una reglamentación y cuya validez resultaría cuestionada.

Por otro lado, observó que hay normas de la nueva ley que no dependen, para su vigencia, de la dictación de los reglamentos a que alude su artículo 6° transitorio, sino de modificaciones a otras normativas, como la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones.

- Sometida a votación la propuesta de la representante del MINVU, fue aprobada por la unanimidad de los miembros presentes de la Comisión, Honorables Senadores señora Gatica y señores Espinoza y Sandoval.

- Luego, con la misma unanimidad, se rechazó la indicación de la Honorable Senadora señora Pascual.

Artículo 2°

Incorpora las siguientes modificaciones en la ley N° 21.442:

Número 1)

Reemplaza el inciso cuarto del artículo 6°, por el siguiente:

“El administrador estará facultado para celebrar convenios de pago con aquellos copropietarios que se encuentren morosos respecto de sus obligaciones económicas, pudiendo concederse cuotas con vencimientos mensuales para el pago de la deuda. El monto de la primera cuota deberá pagarse al momento de la suscripción del convenio; desde ese momento y mientras cumpla con los términos convenidos y sus otras obligaciones económicas, dicho propietario será considerado como copropietario hábil para los efectos de esta ley. Con todo, para celebrar el convenio de pago, el administrador deberá requerir el acuerdo del comité de administración.”.

El citado inciso cuarto dispone que el administrador estará facultado para celebrar convenios de pago con aquellos copropietarios que se encuentren morosos respecto de tres o más cuotas, continuas o discontinuas, de las obligaciones económicas, pudiendo concederse hasta doce cuotas consecutivas y con vencimientos mensuales para el pago de la deuda. El monto mínimo de la primera cuota no podrá ser inferior a un 30% del total de la deuda, debiendo pagarse al momento de la suscripción del referido convenio. Con todo, para celebrar el convenio de pago, el administrador deberá requerir el acuerdo del comité de administración.

- Puesto en votación este número 1), fue aprobado por la unanimidad de los miembros presentes de la Comisión, Honorables Senadores señora Gatica y señores Espinoza y Sandoval.

Número 2)

Enmienda la letra c) del inciso primero del artículo 8 -que trata sobre los objetos del reglamento de copropiedad-, a fin de precisar que, tratándose del primer reglamento de copropiedad, el archivo del primer plano de copropiedad y del certificado que acoge el condominio a este régimen se efectuará con posterioridad a la inscripción del primer reglamento, y se materializará mediante una anotación al margen de esa inscripción.

- Puesto en votación este número 2), fue aprobado por la unanimidad de los miembros presentes de la Comisión, Honorables Senadores señora Gatica y señores Espinoza y Sandoval.

Número 3)

Enmienda el artículo 15, sobre constitución de las sesiones ordinarias o extraordinarias y la adopción de acuerdos por la asamblea de copropietarios.

Letra a)

Modifica el inciso primero de la siguiente forma:

Ordinal i)

Agrega, en el cuadro, la siguiente letra h), en la columna “Materias que pueden tratarse en la sesión”, correspondiente al Tipo de sesión “2) Extraordinaria de mayoría absoluta”:

“h) Alteraciones a los bienes comunes.”.

Ordinal ii)

Sustituye, en el cuadro, las letras g) y h) de la columna “Materias que pueden tratarse en la sesión”, correspondiente al Tipo de sesión “3) Extraordinaria de mayoría reforzada”, por las siguientes:

“g) Obras de ampliaciones del condominio, ampliaciones o alteraciones de sus unidades.

h) Construcciones en los bienes comunes y cambios de destino de dichos bienes, incluso de aquellos asignados en uso y goce exclusivo.”.

Cabe señalar que las actuales letras g) y h) son del siguiente tenor:

“g) Obras de alteración o ampliaciones del condominio o sus unidades.

h) Construcciones en los bienes comunes, alteraciones y cambios de destino de dichos bienes, incluso de aquellos asignados en uso y goce exclusivo.”.

Letra b)

Modifica el inciso tercero, relativo a la consulta por escrito a los copropietarios para acordar determinadas materias, cuyo texto es el siguiente:

“La consulta se entenderá aprobada cuando obtenga la aceptación por escrito de los copropietarios que representen el quórum exigido según la materia de que se trate, mediante un mecanismo que permita asegurar fehacientemente la identidad de quienes participen en la consulta, conforme a las normas que establezca el reglamento de esta ley. Cuando se trate de las materias referidas en la letra a) del numeral 2) y en el numeral 3) del cuadro precedente, la adopción del acuerdo mediante este mecanismo deberá ser certificada por un notario.”.

Ordinal i)

Elimina la frase “, conforme a las normas que establezca el reglamento de esta ley”.

Ordinal ii)

Reemplaza la expresión “la adopción del acuerdo mediante este mecanismo deberá ser certificada por un notario” por “el acuerdo deberá reducirse a escritura pública”.

- Puesto en votación este número 3), fue aprobado por la unanimidad de los miembros presentes de la Comisión, Honorables Senadores señora Gatica y señores Espinoza y Sandoval.

Número 4)

Enmienda el inciso primero del artículo 17, que dispone lo siguiente:

“Artículo 17.- La asamblea de copropietarios, en su primera sesión, deberá designar un comité de administración compuesto por un número impar de miembros, de a lo menos tres. Con todo, no será necesaria la designación del comité si el número de copropietarios fuere inferior a dicha cifra. Mientras se proceda al nombramiento del comité de administración, cualquiera de los copropietarios podrá ejecutar por sí solo los actos urgentes de administración y conservación, siendo responsable conforme al artículo 2.288 del Código Civil.”.

Letra a)

Intercala, a continuación de la expresión “de a lo menos tres”, lo siguiente: “y con un máximo de cinco”.

Letra b)

Sustituye la frase “inferior a dicha cifra” por “inferior a tres”.

Sobre este particular, la asesora legislativa del MINVU, señora Jeannette Tapia, propuso aprobar el numeral 4), sustituyendo su letra a) por la siguiente:

“a) Intercálase, a continuación de la expresión “de a lo menos tres”, lo siguiente: “y con un máximo de cinco, salvo que el número de integrantes deba ser mayor, conforme a lo establecido en el inciso cuarto del artículo 23”.”.

Cabe señalar que el inciso cuarto del artículo 23 expresa que, en cuanto al comité de administración, la asamblea de copropietarios del condominio podrá acordar que únicamente exista uno para toda la copropiedad, o bien, que cada sector tenga, adicionalmente, su propio subcomité. Tanto en uno como en otro caso, el comité de administración del condominio deberá estar conformado por, al menos, un representante de cada uno de los sectores en que se divide el condominio. Los subcomités de administración deberán respetar las instrucciones que les imparta el comité de administración del condominio, respecto de los bienes y servicios comunes de la copropiedad en su conjunto; así como las instrucciones que les imparta la asamblea de copropietarios del respectivo sector, respecto al uso, administración y mantención de los bienes comunes que estén bajo su competencia, conforme a lo señalado en el inciso segundo.

La aludida asesora legislativa del MINVU aclaró que el objetivo de la modificación propuesta en el proyecto es limitar el comité de administración a un máximo de cinco integrantes. Sin embargo, se advirtió que podría requerirse que, en ocasiones, esté compuesto por un mayor número de miembros, como consecuencia de la existencia de subadministraciones, a que se refiere el inciso cuarto del artículo 23 de la ley N° 21.442.

- Sometida a votación la propuesta de la representante del MINVU, fue aprobada por la unanimidad de los miembros presentes de la Comisión, Honorables Senadores señora Gatica y señores Espinoza y Sandoval.

o o o

Luego, la asesora legislativa del MINVU, señora Jeannette Tapia, propuso incorporar el siguiente numeral 5), pasando el actual a ser 6):

“5) Reemplázase, en el inciso sexto del artículo 40, la expresión “debiendo dar cumplimiento a la norma técnica que para dicho efecto señale el reglamento de esta ley” por “debiendo dar cumplimiento a la norma técnica que para dicho efecto se oficialice”.”.

Cabe señalar que el aludido inciso sexto dispone que la elaboración del primer plan de emergencia, así como sus actualizaciones, serán realizadas y suscritas por un ingeniero en prevención de riesgos, debiendo dar cumplimiento a la norma técnica que para dicho efecto señale el reglamento de esta ley. La actualización de este plan deberá ser suscrita además por el presidente del comité de administración y por el administrador del condominio.

La referida asesora legislativa del MINVU subrayó que las normas técnicas son oficializadas por el Instituto Nacional de Normalización, a través de un procedimiento ya existente, sin requerir su incorporación en algún reglamento, como se señala en el inciso sexto del artículo 40 de la ley N° 21.442.

- Sometida a votación la propuesta de la representante del MINVU, fue aprobada por la unanimidad de los miembros presentes de la Comisión, Honorables Senadores señora Gatica y señores Espinoza y Sandoval.

o o o

Número 5) (Pasa a ser 6))

Enmienda el artículo 66, referido a los condominios de viviendas de interés público, agregando el siguiente inciso final:

“Los condominios de viviendas de interés público se ejecutarán conforme a las condiciones establecidas por el Reglamento Especial de “viviendas económicas”, a que se refiere el decreto con fuerza de ley N° 2, del Ministerio de Hacienda, de 1959, sobre plan habitacional, cuyo texto definitivo fue fijado por el decreto N° 1.101, del Ministerio de Obras Públicas, de 1960.”.

- Puesto en votación este número 5), que pasa a ser 6), fue aprobado por la unanimidad de los miembros presentes de la Comisión, Honorables Senadores señora Gatica y señores Espinoza y Sandoval.

o o o

A continuación, la Honorable Senadora señora Pascual formuló una indicación para consultar un nuevo numeral del siguiente tenor:

“…) Incorpórase, en el artículo 9° transitorio, ordinal ii), luego de la voz “evaluación”, el siguiente texto: “o habiendo presentado antecedentes, totales o parciales, para cambio de uso de suelo o habilitación normativa de predios, ese servicio hubiere emitido por escrito observaciones a los antecedentes entregados”.”.

Cabe señalar que dicho artículo 9° transitorio establece que lo dispuesto en el artículo 70 no será exigible respecto de aquellos proyectos que, a la fecha de publicación de esta ley, se encuentren en alguno de los siguientes estados de avance: i) contaren con subsidio asignado; ii) hubieren sido calificados por el servicio regional de vivienda y urbanización o hubieren ingresado a dicho servicio para su evaluación; o iii) contaren con anteproyecto aprobado o permiso otorgado por la dirección de obras municipales o hubieren ingresado a dicha repartición municipal para la aprobación de anteproyecto o el otorgamiento de permiso de edificación.

Doña Jeannette Tapia, asesora legislativa del MINVU, apuntó que el artículo 9° transitorio ya contiene diversas excepciones, que excluyen de la aplicación del artículo 70 a los proyectos habitacionales que presentan cierto grado de formalización. Añadió que, en cambio, la indicación de la Senadora señora Pascual no se refiere a algún proyecto habitacional propiamente tal, y permitiría la materialización de condominios de viviendas sociales con más de 160 unidades habitacionales.

Planteó que, en caso de requerirse una mayor flexibilidad de la disposición transitoria, sería más apropiado introducir otra enmienda, que fue sugerida en conversaciones previas y que planteaba, derechamente, que lo dispuesto en el artículo 70 no fuera exigible hasta el 1° de enero de 2024.

- Puesta en votación la indicación en examen, fue rechazada por la unanimidad de los miembros presentes de la Comisión, Honorables Senadores señora Gatica y señores Espinoza y Sandoval.

o o o

- - -

TEXTO DEL PROYECTO

En mérito de los acuerdos precedentemente expuestos, la Comisión de Vivienda y Urbanismo tiene el honor de proponer a la Sala la aprobación, en general, del siguiente proyecto de ley:

PROYECTO DE LEY:

“Artículo 1°.- Declárase, interpretando el artículo 100 de la ley N° 21.442, que aprueba nueva ley de copropiedad inmobiliaria, que, tratándose de las materias reguladas en ésta cuya aplicación requiera, expresa o tácitamente, la dictación de reglamentos u otras normas complementarias, conservarán su eficacia las disposiciones de la ley N° 19.537 hasta la publicación de dichos textos.

Artículo 2°.- Modifícase la ley N° 21.442, de la siguiente forma:

1) Reemplázase el inciso cuarto del artículo 6°, por el siguiente:

“El administrador estará facultado para celebrar convenios de pago con aquellos copropietarios que se encuentren morosos respecto de sus obligaciones económicas, pudiendo concederse cuotas con vencimientos mensuales para el pago de la deuda. El monto de la primera cuota deberá pagarse al momento de la suscripción del convenio; desde ese momento y mientras cumpla con los términos convenidos y sus otras obligaciones económicas, dicho propietario será considerado como copropietario hábil para los efectos de esta ley. Con todo, para celebrar el convenio de pago, el administrador deberá requerir el acuerdo del comité de administración.”.

2) Incorpórase, a continuación del punto final de la letra c) del inciso primero del artículo 8°, que pasa a ser punto seguido, el siguiente texto: “Tratándose del primer reglamento de copropiedad, el archivo del primer plano de copropiedad y del certificado que acoge el condominio a este régimen se efectuará con posterioridad a la inscripción del primer reglamento, y se materializará mediante una anotación al margen de esa inscripción.”.

3) En el artículo 15:

a) En su inciso primero:

i) Agrégase, en el cuadro, la siguiente letra h), en la columna “Materias que pueden tratarse en la sesión”, correspondiente al Tipo de sesión “2) Extraordinaria de mayoría absoluta”:

“h) Alteraciones a los bienes comunes.”.

ii) Sustitúyense, en el cuadro, las letras g) y h) de la columna “Materias que pueden tratarse en la sesión”, correspondiente al Tipo de sesión “3) Extraordinaria de mayoría reforzada”, por las siguientes:

“g) Obras de ampliaciones del condominio, ampliaciones o alteraciones de sus unidades.

h) Construcciones en los bienes comunes y cambios de destino de dichos bienes, incluso de aquellos asignados en uso y goce exclusivo.”.

b) En su inciso tercero:

i) Elimínase la frase “, conforme a las normas que establezca el reglamento de esta ley”.

ii) Reemplázase la expresión “la adopción del acuerdo mediante este mecanismo deberá ser certificada por un notario” por “el acuerdo deberá reducirse a escritura pública”.

4) En el inciso primero del artículo 17:

a) Intercálase, a continuación de la expresión “de a lo menos tres”, lo siguiente: “y con un máximo de cinco, salvo que el número de integrantes deba ser mayor, conforme a lo establecido en el inciso cuarto del artículo 23”.

b) Sustitúyese la frase “inferior a dicha cifra” por “inferior a tres”.

5) Reemplázase, en el inciso sexto del artículo 40, la expresión “debiendo dar cumplimiento a la norma técnica que para dicho efecto señale el reglamento de esta ley” por “debiendo dar cumplimiento a la norma técnica que para dicho efecto se oficialice”.

6) Agrégase el siguiente inciso final al artículo 66:

“Los condominios de viviendas de interés público se ejecutarán conforme a las condiciones establecidas por el Reglamento Especial de “viviendas económicas”, a que se refiere el decreto con fuerza de ley N° 2, del Ministerio de Hacienda, de 1959, sobre plan habitacional, cuyo texto definitivo fue fijado por el decreto N° 1.101, del Ministerio de Obras Públicas, de 1960.”.”.

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Acordado en sesiones celebradas los días 6 de septiembre de 2022, con asistencia de los Honorables Senadores señor David Sandoval Plaza (Presidente), señoras María José Gatica Bertin y Claudia Pascual Grau y señores Fidel Espinoza Sandoval y Alejandro Kusanovic Glusevic, y 13 de septiembre de 2022, con asistencia de los Honorables Senadores señor David Sandoval Plaza (Presidente), señora María José Gatica Bertin y señor Fidel Espinoza Sandoval.

Sala de la Comisión, a 20 de septiembre de 2022.

JORGE JENSCHKE SMITH

Abogado Secretario de la Comisión

RESUMEN EJECUTIVO

INFORME DE LA COMISIÓN DE VIVIENDA Y URBANISMO, RECAÍDO EN EL PROYECTO DE LEY, EN PRIMER TRÁMITE CONSTITUCIONAL, QUE MODIFICA LA LEY N° 21.442, NUEVA LEY DE COPROPIEDAD INMOBILIARIA, CON EL OBJETO DE INTERPRETAR SU ARTÍCULO 100 E INTRODUCIR OTRAS ENMIENDAS. (BOLETÍN Nº 15.254-14).

_______________________________________________________________

I. OBJETIVO DEL PROYECTO PROPUESTO POR LA COMISIÓN: precisar la oportunidad de entrada en vigencia de determinadas normas de la ley N° 21.442 y perfeccionar algunas de sus disposiciones para facilitar la aplicación de las mismas.

II. ACUERDOS: aprobado en general y en particular, por unanimidad.

III. ESTRUCTURA DEL PROYECTO APROBADO POR LA COMISIÓN: consta de dos artículos, el segundo de los cuales se compone de 6 números.

IV. NORMAS DE QUÓRUM ESPECIAL: no hay.

V.URGENCIA: suma.

VI.ORIGEN E INICIATIVA: Senado. Moción de los Honorables Senadores señor Sandoval, señoras Gatica y Pascual y señores Espinoza y Kusanovic.

VII. TRÁMITE CONSTITUCIONAL: primero.

VIII. INICIO TRAMITACIÓN EN EL SENADO: 9 de agosto de 2022.

IX. TRÁMITE REGLAMENTARIO: primer informe, en general y en particular.

X. LEYES QUE SE MODIFICAN O QUE SE RELACIONAN CON LA MATERIA: 1) ley N° 21.442, que aprueba nueva ley de copropiedad inmobiliaria; 2) ley N° 19.537, sobre copropiedad inmobiliaria (derogada); 3) decreto supremo N° 168, del Ministerio de Vivienda y Urbanismo, de 1984, que fija texto actualizado del reglamento especial de viviendas económicas a que se refiere el artículo 1° del D.F.L. N° 2, de 1959, y 4) decreto con fuerza de ley N° 2, del Ministerio de Hacienda, de 1959, sobre plan habitacional, cuyo texto definitivo fue fijado por el decreto N° 1.101, del Ministerio de Obras Públicas, de 1960.

Valparaíso, a 20 de septiembre de 2022.

JORGE JENSCHKE SMITH

Abogado Secretario de la Comisión

MODIFICACIÓN Y ENTRADA EN VIGENCIA DE DETERMINADAS NORMAS DE NUEVA LEY DE COPROPIEDAD INMOBILIARIA

El señor CÁMARA ( Secretario General subrogante ).-

La señora Presidenta pone en discusión general el proyecto de ley, en primer trámite constitucional, que modifica la ley N° 21.442, Nueva Ley de Copropiedad Inmobiliaria , con el objeto de interpretar su artículo 100 e introducir otras enmiendas.

El Ejecutivo hizo presente la urgencia para su despacho, calificándola de "suma".

--A la tramitación legislativa de este proyecto (boletín 15.254-14) se puede acceder a través del vínculo ubicado en la parte superior de su título.

El señor CÁMARA ( Secretario General subrogante ).-

Este proyecto de ley tiene por objeto precisar la oportunidad de entrada en vigencia de determinadas normas de la ley N° 21.442, y perfeccionar algunas de sus disposiciones para facilitar la aplicación de las mismas.

La Comisión de Vivienda y Urbanismo hace presente que discutió en general y en particular esta iniciativa de ley, de acuerdo a la autorización otorgada por la Sala del Senado el día 6 de septiembre del presente año. No obstante, propone a la Sala considerarla solamente en general.

La referida Comisión deja constancia, además, de que aprobó la idea de legislar por la unanimidad de sus miembros, Honorables Senadores señoras Gatica y Pascual y señores Espinoza, Kusanovic y Sandoval; en particular aprobó el proyecto de ley con las modificaciones y las votaciones unánimes que consigna en su informe.

El texto que se propone aprobar en general se transcribe en las páginas 19 a 21 del informe de la Comisión de Vivienda y Urbanismo, y en el boletín comparado que Sus Señorías tienen a su disposición.

La señora EBENSPERGER ( Vicepresidenta ).-

Gracias, Secretario .

Ofrecemos la palabra al Presidente de la Comisión, para que emita el informe.

El señor SANDOVAL .-

Muchas gracias, Presidenta .

Por su intermedio, aprovecho de saludar a quien fuera nuestro colega, ex Senador, ex Presidente de esta misma Comisión y actual Ministro de Vivienda , señor Carlos Montes .

Este proyecto, que se encuentra en primer trámite constitucional, modifica la ley N° 21.442, Nueva Ley de Copropiedad Inmobiliaria , con el objeto de interpretar su artículo 100 e introducir otras enmiendas (boletín N° 15.254-14).

Existe un consenso transversal en que, ante el aumento de proyectos inmobiliarios que se ha registrado en nuestro país, resulta necesario contar con una ley de copropiedad más moderna y flexible que se haga cargo de esta materia, y regular el 70 por ciento de las viviendas de nuestro país, esto es, aquellas que se encuentran sujetas a un régimen de copropiedad que sistemáticamente ha ido incrementándose -y así lo sigue haciendo- en los últimos años a una tasa bastante elevada.

La iniciativa en comento se origina en una moción suscrita por todos los integrantes de la Comisión de Vivienda y Urbanismo.

Dicha instancia destinó dos sesiones a abordar la materia, contando para su análisis con las exposiciones de la asesora legislativa del Ministerio de Vivienda y Urbanismo, señora Jeannette Tapia , y de representantes de la Cámara Chilena de la Construcción.

En lo personal, quiero destacar el rol fundamental del propio Gobierno, del Ejecutivo quien, asumiendo y entendiendo que la Ley de Copropiedad manifestaba algunas falencias operativas muy menores, consideró necesario introducirles estos cambios.

La iniciativa consta de dos preceptos. El primero de ellos, destinado a interpretar el artículo 100 de la Nueva Ley de Copropiedad Inmobiliaria, con el objeto de precisar que las materias de esta normativa, que requieran ser complementadas administrativamente para su aplicación, continuarán siendo regidas por la ley N° 19.537, hasta que las respectivas normas sean publicadas.

Aquí se había generado un pequeño vacío que permitía una interpretación errónea del tema, cosa que esta modificación corrige.

El artículo 2°, en tanto, introduce diversas modificaciones a la ley N° 21.442, Ley de Copropiedad, las cuales tienen por finalidad aclarar o corregir aquellos aspectos del nuevo texto que han generado dificultades en su aplicación.

En este sentido, por ejemplo, se flexibilizan los requisitos para la suscripción de convenios de pago con copropietarios morosos y se aclara lo relacionado con la inscripción del primer reglamento de copropiedad.

Asimismo, se reducen los quorum tendientes a acordar alteraciones a los bienes comunes, facilitando la realización de proyectos de mejoramiento en ellos. También se simplifica el procedimiento de consulta por escrito para adoptar acuerdos.

El texto establece, además, un máximo de integrantes del comité de administración; precisa la forma de oficializar la norma técnica sobre el plan de evacuación y dispone la aplicación del Reglamento Especial de Viviendas Económicas a la nueva categoría de condominios de viviendas de interés público, creado en la ley N° 21.442.

Cabe señalar que en la discusión en particular se abordaron en detalle el alcance de la norma interpretativa propuesta y la pertinencia de complementarla con el otorgamiento de facultades más explícitas en esta materia a la Secretaría Ejecutiva de Condominios, lo que se estimó innecesario.

Asimismo, se debatió acerca de la conveniencia de la obligación prevista en la ley de que el vendedor entregue una copia del primer reglamento de copropiedad a los compradores y promitentes compradores, lo que se consideró fundamental para otorgarles certeza acerca del objeto de la compraventa.

Este proyecto, Presidenta, solo contiene dos artículos y el planteamiento que ha hecho la Comisión a la Sala es que se vote solamente en general.

Sin embargo, dado que hemos hablado tanto con los miembros de la Comisión como con el Ejecutivo ; que este proyecto no impacta significativamente otras normas de mayor complejidad, pues básica y esencialmente ordena y facilita procesos que brindan una mayor eficiencia a la ley, y que, como indiqué, solo consta de dos artículos, solicito a la Sala que lo apruebe en general y también en particular, para así terminar con su primer trámite.

Obviamente, requerimos el apoyo absoluto para este proyecto, toda vez que ha sido presentado transversalmente por todos los miembros de la Comisión.

Teníamos unas pocas inquietudes con algunos miembros de la Comisión, pero estas fueron subsanadas oportunamente en las conversaciones que hemos sostenido durante este tiempo con el Ejecutivo.

Finalmente, quiero destacar la labor y la complicidad positiva que hemos tenido con el Ejecutivo en la tramitación de este proyecto, a través del Ministro aquí presente, señor Carlos Montes .

Muchas gracias, Presidenta .

La señora EBENSPERGER ( Vicepresidenta ).-

Gracias, Senador.

Qué más quisiera yo que poder pedirle a la Sala que acceda a su solicitud.

Lamentablemente, no tenemos en este momento quorum para tomar ningún acuerdo.

Si vuelve el quorum durante la discusión general de este proyecto, podremos hacer la consulta a la Sala, estimado Senador.

Ministro , muy bienvenido; muchas gracias por acompañarnos hoy día.

Puede hacer uso de la palabra.

El señor MONTES ( Ministro de Vivienda y Urbanismo).-

Muchas gracias, Presidenta .

Agradezco los distintos saludos.

Quiero decirle que cuando llaman a votar, ¡tiendo a pensar cómo tengo que votar, porque fueron demasiados períodos en los que tuve que reaccionar frente a esos llamados...!

Este es un proyecto, como ha dicho el Senador Sandoval, bien específico, pero, al igual como lo hizo él, quiero ubicar un poquito el contexto.

Vivir en copropiedad, en condominio, es cada vez más fuerte en Chile. O sea, la proyección es que esto tendrá cada vez mayor impacto en la vida cotidiana de todos.

En 1997, cuando sacamos la Ley de Copropiedad Inmobiliaria, la Nº 19.537, el censo de ese entonces -que era el del 92- indicó que había 285 mil departamentos. Ahora, a propósito de la modificación de la Ley de Copropiedad Inmobiliaria, hay un millón 130 mil viviendas.

A ese ritmo va creciendo la vida en departamentos y en condominios.

Dejaré en la mesa antecedentes de todas las regiones: cuántas personas viven en departamentos en general y cuántas en condominios de vivienda social, región por región. También tenemos, si les interesa, la información comuna a comuna, toda vez que esta es una realidad que debemos pensarla, compartir, saber más de ella, porque es algo que a veces, sobre todo en algunas regiones, se desconoce.

Vivir en copropiedad o condominio es bien difícil por la forma de usar los espacios comunes; cómo se regula el comportamiento de unos con otros; cómo se organiza la mantención, el cuidado, la reparación son cosas cotidianas, pero muy determinantes en la vida; cómo se enfrentan las tensiones y los conflictos, porque hay muchos, y cómo se preserva todo lo que significa la convivencia.

La nueva Ley de Copropiedad Inmobiliaria lo que buscó fue asumir estas nuevas características en el momento en que estaban dándose y ver cómo responder a ellas.

Por eso se trató de contemplar distintos ámbitos de innovación en las normas, asumir los nuevos desafíos para administrar en la copropiedad los bienes comunes y encontrar formas de convivir.

Aquí se tocaron muchos aspectos, desde cómo se regula la relación entre el condominio y el espacio público; la continuidad en la trama vial; la opacidad de los cierres de los condominios, aspectos que no se ven suficientemente desde muchos lados, pero que condicionan bastante la vida en ciudad.

Otras materias tenían que ver más bien con la vida de cada uno. Regular los estacionamientos; dotar de estacionamientos no enajenables a las personas discapacitadas; obligación de otorgar a cada departamento un estacionamiento, porque esa era la fuente de mayores problemas de los juzgados de policía local: las peleas entre propietarios por los estacionamientos; y el hecho de contar con estacionamientos de bicicletas son algunas de las materias.

También el hecho de que hubiera medidores individuales, porque hasta ese momento había remarcadores y no medidores. Y esto se incorpora en la normativa.

En fin, son un conjunto de aspectos que están en proceso, trabajándose. Hay una secretaría que creó esta ley y que está divulgándola por distintos lados. Se está tratando.

En el marco de esta normativa se constatan diversos vacíos, pero hay uno fundamental que toma el proyecto. El vacío es que no se estableció que la ley anterior, la Nº 19.537, y con sus modificaciones, seguía vigente mientras no salieran los reglamentos. Y eso generó un vacío. Muchos aspectos no había cómo tocarlos, y esta iniciativa de los Senadores de la Comisión de Vivienda plantea que queden vigentes las normas mientras no se termine el reglamento. En el reglamento se está avanzando, lleva cinco meses en elaboración y esperamos que no demore mucho tiempo en salir.

Eso es lo principal de este proyecto.

Además, producto de lo que han planteado los administradores y dirigentes de copropiedades, ha habido un problema con los convenios de pago, toda vez que se exigía un piso muy alto y mucha gente no estaba pagando. Y lo que se hace es decir que no haya piso, y en ese punto hay mucha unanimidad.

También hubo un error en la manera de inscribir los distintos certificados del condominio y se reordena la forma de presentarlos.

Se baja el quorum para la alteración de los bienes comunes, sobre todo la techumbre: alteración de los bienes comunes que no tienen impacto en la propiedad.

Y en eso hay bastante unanimidad.

Se reemplaza el acuerdo ante notario y se reduce a escritura pública, porque el costo de los notarios era muy alto. En general, en las copropiedades de vivienda social no se está respetando el beneficio de pobreza que la ley estableció para muchas de las acciones de los condominios. Y la escritura pública parece ser un mecanismo mucho más operativo.

Con respecto a los integrantes de los comités de administración, se genera flexibilidad.

En fin, creo que aquí se establece un concepto de vivienda de interés público. Se lo hace similar a la vivienda económica.

Nosotros, Presidente, nos sumamos a la idea de que ojalá se vote en general y en particular el proyecto.

Consideramos que es relevante aprobar el proyecto para resolver especialmente el primer punto, donde hay un vacío mientras no salgan los reglamentos.

Además, creemos que esta ley puede operar mejor con las normas que aquí se han planteado, y felicitamos a los Senadores que han presentado este proyecto.

Muchas gracias, señora Presidenta .

La señora EBENSPERGER ( Vicepresidenta ).-

Muchas gracias, Ministro .

Muy clara su explicación.

Aprovechando la gran concurrencia de Senadores, someteré a consideración de la Sala el acuerdo de votar en general y en particular el proyecto a la vez, abrir la votación y, además, autorizar a la Comisión de Régimen Interior para que funcione paralelamente con la Sala.

Solicito la unanimidad para esos tres acuerdos.

Acordado.

Además, y antes de abrir la votación, me falta fijar plazo de indicaciones para el proyecto, que aprobamos anteriormente, sobre sanciones a la delincuencia organizada y técnicas especiales para su investigación, acuerdo que no pudimos tomar por falta de quorum.

Al respecto, se propone el 20 de octubre, a las 12 horas, en la Secretaría de la Corporación.

¿Habría acuerdo?

Acordado.

Se aprueban todos los acuerdos.

En votación.

(Durante la votación).

La señora EBENSPERGER ( Vicepresidenta ).-

Ofrezco la palabra al Senador Moreira.

El señor MOREIRA.-

Gracias, Presidenta.

Muy cortito, porque el Ministro ha sido bastante claro y el Senador Sandoval, Presidente de la Comisión de Vivienda, también.

En tiempos en que escasean los terrenos, las áreas urbanas regidas por la Ley de Copropiedad Inmobiliaria alcanzan hasta el 60 por ciento de los inmuebles.

Con ese nivel de copropiedad los problemas son infinitos. Sí, infinitos.

La ley, por muy acabada que sea, no puede ponerse en todos los escenarios, y por eso muchos aspectos deben ser definidos por las comunidades.

Sin embargo, hay aspectos esenciales que deben estar fuera del marco del acuerdo de las partes, y es ahí donde comienza la labor del Estado: regular los aspectos medulares, dejando a los vecinos la resolución de conflictos menores.

La ley Nº 21.442 tuvo un proceso difícil de creación. Fueron años tratando de armonizar los diferentes intereses en conflicto, que obviamente no son menores.

Conciliar la labor de constructoras, propietarios, arrendatarios, administradores y prestadores...

(Rumores)

¡Por favor, silencio!

Conciliar la labor de constructoras, propietarios, arrendatarios, administradores y prestadores de servicios muchas veces requiere el oficio de un orfebre y la habilidad de una tejedora de Chiloé.

La misma naturaleza del proyecto implica que se cometan errores, imprecisiones, omisiones que deben ser corregidas.

Por lo mismo, creo justo reconocer la labor de los Senadores mocionantes, que forman parte de la Comisión de Vivienda, en especial al Senador David Sandoval, quien siempre ha tenido un interés particular en los temas de vivienda y urbanismo.

¡También al Senador Elizalde, quien siempre ha sido una persona preocupada de los temas de vivienda en el país...!

El proyecto busca, señora Presidenta , en primer lugar, interpretar el artículo 100 de la nueva ley, para señalar expresamente que no toda la ley comienza a regir desde su publicación, dado que hay aspectos con una vigencia diferente.

Asimismo, se aprovecha de corregir otros temas, como las restricciones que se establecen para celebrar convenios de pago con codeudores morosos; las exigencias al primer reglamento de copropiedad, que son imposibles de cumplir; los desproporcionados quorum para hacer algunas reparaciones comunes; el hecho de que no se establecen límites para los integrantes de un comité de administración, y la necesidad de precisar el régimen de ejecución de los condominios de interés público.

Toda labor humana es perfectible, en especial la de los parlamentarios, que somos muy humanos. Sí, somos muy humanos, aunque ustedes no lo crean.

El Ejecutivo, liderado por el Ministro de Vivienda, don Carlos Montes, participó activamente en la discusión de un modo constructivo, lo que debiera repetirse mucho más seguido.

El proyecto merece un apoyo transversal a fin de que sea ley lo más pronto posible, para evitar problemas interpretativos y de aplicación.

Voto a favor en general y en particular, esperando que esta iniciativa aclare muchas dudas y sea un avance.

He dicho, señora Presidenta.

La señora EBENSPERGER ( Vicepresidenta ).-

Gracias, Senador.

No habiendo más colegas inscritos, le solicito, señor Secretario , que haga el llamado pertinente.

El señor CÁMARA ( Secretario General subrogante ).-

¿Alguna señora Senadora o algún señor Senador no ha emitido su voto?

La señora EBENSPERGER ( Vicepresidenta ).-

Terminada la votación.

--Se aprueba en general y en particular el proyecto (28 votos favorables), y queda despachado en este trámite.

Votaron por la afirmativa las señoras Aravena, Carvajal, Ebensperger, Gatica, Órdenes, Provoste y Sepúlveda y los señores Bianchi, Castro Prieto, Chahuán, Coloma, De Urresti, Durana, Elizalde, Flores, Gahona, García, Huenchumilla, Insulza, Keitel, Moreira, Ossandón, Quintana, Sandoval, Sanhueza, Soria, Velásquez y Walker.

La señora EBENSPERGER (Vicepresidenta).-

Aprobado el proyecto, se despacha a la Cámara de Diputados para su segundo trámite.

Agradecemos a nuestro querido Ministro Montes por habernos acompañado en el día de hoy.

Y le damos también la bienvenida a la Ministra de Salud . La vi por ahí.

La señora PASCUAL.-

Presidenta.

La señora EBENSPERGER (Vicepresidenta).-

Senadora Pascual, tiene la palabra.

La señora PASCUAL.-

Gracias.

Estábamos resolviendo un problema en una Comisión y no alcancé a emitir mi voto. Consigne, por favor, mi intención de voto a favor.

La señora EBENSPERGER ( Vicepresidenta ).-

Así se hará, Senadora.

La señora PASCUAL.-

Gracias.

La señora EBENSPERGER (Vicepresidenta).-

También se deja constancia de la intención de voto favorable del Senador Latorre.

Valparaíso, 5 de octubre de 2022.

Nº 464/SEC/22

A S.E. EL PRESIDENTE DE LA HONORABLE CÁMARA DE DIPUTADOS

Tengo a honra comunicar a Vuestra Excelencia que, con motivo de la Moción, informe y antecedentes que se adjuntan, el Senado ha dado su aprobación al proyecto de ley que modifica la ley N° 21.442, nueva ley de copropiedad inmobiliaria, con el objeto de interpretar su artículo 100 e introducir otras enmiendas, correspondiente al Boletín N° 15.254-14:

PROYECTO DE LEY:

“Artículo 1°.- Declárase, interpretando el artículo 100 de la ley N° 21.442, que aprueba nueva ley de copropiedad inmobiliaria, que, tratándose de las materias reguladas en ésta cuya aplicación requiera, expresa o tácitamente, la dictación de reglamentos u otras normas complementarias, conservarán su eficacia las disposiciones de la ley N° 19.537 hasta la publicación de dichos textos.

Artículo 2°.- Modifícase la ley N° 21.442, de la siguiente forma:

1) Reemplázase el inciso cuarto del artículo 6°, por el siguiente:

“El administrador estará facultado para celebrar convenios de pago con aquellos copropietarios que se encuentren morosos respecto de sus obligaciones económicas, pudiendo concederse cuotas con vencimientos mensuales para el pago de la deuda. El monto de la primera cuota deberá pagarse al momento de la suscripción del convenio; desde ese momento y mientras cumpla con los términos convenidos y sus otras obligaciones económicas, dicho propietario será considerado como copropietario hábil para los efectos de esta ley. Con todo, para celebrar el convenio de pago, el administrador deberá requerir el acuerdo del comité de administración.”.

2) Incorpórase, a continuación del punto final de la letra c) del inciso primero del artículo 8°, que pasa a ser punto y seguido, el siguiente texto: “Tratándose del primer reglamento de copropiedad, el archivo del primer plano de copropiedad y del certificado que acoge el condominio a este régimen se efectuará con posterioridad a la inscripción del primer reglamento, y se materializará mediante una anotación al margen de esa inscripción.”.

3) En el artículo 15:

a) En su inciso primero:

i) Agrégase, en el cuadro, la siguiente letra h), en la columna “Materias que pueden tratarse en la sesión”, correspondiente al Tipo de sesión “2) Extraordinaria de mayoría absoluta”:

“h) Alteraciones a los bienes comunes.”.

ii) Sustitúyense, en el cuadro, las letras g) y h) de la columna “Materias que pueden tratarse en la sesión”, correspondiente al Tipo de sesión “3) Extraordinaria de mayoría reforzada”, por las siguientes:

“g) Obras de ampliaciones del condominio, ampliaciones o alteraciones de sus unidades.

h) Construcciones en los bienes comunes y cambios de destino de dichos bienes, incluso de aquellos asignados en uso y goce exclusivo.”.

b) En su inciso tercero:

i) Elimínase la frase “, conforme a las normas que establezca el reglamento de esta ley”.

ii) Reemplázase la expresión “la adopción del acuerdo mediante este mecanismo deberá ser certificada por un notario” por “el acuerdo deberá reducirse a escritura pública”.

4) En el inciso primero del artículo 17:

a) Intercálase, a continuación de la expresión “de a lo menos tres”, lo siguiente: “y con un máximo de cinco, salvo que el número de integrantes deba ser mayor, conforme a lo establecido en el inciso cuarto del artículo 23”.

b) Sustitúyese la frase “inferior a dicha cifra” por “inferior a tres”.

5) Reemplázase, en el inciso sexto del artículo 40, la expresión “debiendo dar cumplimiento a la norma técnica que para dicho efecto señale el reglamento de esta ley” por “debiendo dar cumplimiento a la norma técnica que para dicho efecto se oficialice”.

6) En el artículo 66, agrégase el siguiente inciso final:

“Los condominios de viviendas de interés público se ejecutarán conforme a las condiciones establecidas por el Reglamento Especial de Viviendas Económicas, a que se refiere el decreto con fuerza de ley N° 2, del Ministerio de Hacienda, de 1959, sobre plan habitacional, cuyo texto definitivo fue fijado por el decreto N° 1.101, del Ministerio de Obras Públicas, de 1960.”.”.

- - -

Dios guarde a Vuestra Excelencia.

LUZ EBENSPERGER ORREGO

Vicepresidenta del Senado

RAÚL GUZMÁN URIBE

Secretario General del Senado

?INFORME DE LA COMISIÓN DE VIVIENDA, DESARROLLO URBANO Y BIENES NACIONALES RECAÍDO EN EL PROYECTO DE LEY QUE MODIFICA LA LEY N° 21.442, NUEVA LEY DE COPROPIEDAD INMOBILIARIA, CON EL OBJETO DE INTERPRETAR SU ARTÍCULO 100 E INTRODUCIR OTRAS ENMIENDAS. BOLETÍN N° 15254-14 (S)

HONORABLE CÁMARA:

La Comisión de Vivienda, Desarrollo Urbano y Bienes Nacionales viene en informar el proyecto de ley referido en el epígrafe, en segundo trámite constitucional y primero reglamentario, de origen en moción de los Honorables senadores señores Fidel Espinoza, Alejandro Kusanovic y David Sandoval y de las senadoras señoras María José Gatica y Claudia Pascual, con urgencia calificada de “suma”.

Durante el análisis del proyecto, la Comisión contó con la colaboración y asistencia de la señora Jeannette Tapia Fuentes, asesora legislativa del Ministerio de Vivienda y Urbanismo.

I.- IDEAS MATRICES O FUNDAMENTALES.

La idea matriz consiste en precisar la oportunidad de entrada en vigencia de determinadas normas de la ley N° 21.442 y perfeccionar algunas de sus disposiciones para facilitar la aplicación de las mismas.

II.- CONSTANCIAS REGLAMENTARIAS PREVIAS.

Para efecto de lo establecido en los números 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8 y 9 del artículo 304 del Reglamento de la Corporación, la Comisión dejó constancia de lo siguiente:

1. Normas de quórum especial.

Ninguna disposición del proyecto se encuentra en esta situación.

2. Normas que requieran trámite de Hacienda.

No hay artículos con competencia de la Comisión de Hacienda.

3.- Artículos aprobados en los mismos términos propuestos por el Senado.

Artículos 1° y 2°.

4.- Adiciones y enmiendas que la Comisión aprobó en la discusión en particular.

De conformidad con lo establecido por el artículo 304, numeral 7°, del Reglamento de la Corporación, se deja constancia que la Comisión introdujo las siguientes enmiendas al texto propuesto por el Senado:

Artículo 2°

****

Número nuevo

- Ha agregado el siguiente numeral 7) en el artículo 2°:

“7) Sustitúyese el inciso primero del artículo 70 por el siguiente:

“Artículo 70.- A partir del 1 de enero de 2024, los nuevos condominios de viviendas sociales no podrán contar con más de 160 unidades habitacionales.”.”.

****

Número nuevo

- Ha incorporado el siguiente numeral 8) en el artículo 2°:

“8) Elimínase su artículo noveno transitorio.”.

****

5.- Artículos rechazados.

No hubo.

6.- Diputada informante.

Se designó a la diputada señora Marcia Raphael Mora.

III.- FUNDAMENTOS.

Los autores señalan que el 13 de abril de 2022 se publicó la ley N° 21.442, que aprueba nueva ley de copropiedad inmobiliaria, remarcan la importancia de dicho texto, atendido que cerca de 70% de la población urbana vive bajo esta modalidad habitacional, por lo que era indispensable contar con una regulación más moderna y flexible, que permita solucionar ágil, efectiva y oportunamente problemas tales como la administración de los condominios y otros asuntos vinculados a la convivencia entre los vecinos.

Destacan que, sin embargo, se han advertido algunas inconsistencias que es necesario corregir a través de una nueva iniciativa legal. Exponen, posteriormente, los contenidos del proyecto de ley y sus fundamentos.

Indican que uno de los objetivos centrales de la iniciativa radica en interpretar el artículo 100 de la ley N° 21.442, que deroga la ley N° 19.537 y regula la entrada en vigencia de aquella respecto de las comunidades de copropietarios que se hubieren acogido al cuerpo normativo que se derogó. Explican que la redacción del aludido precepto da a entender que la nueva ley regiría in actum, pero advierten que ello no era lo esperado por el legislador, que estableció normas transitorias que postergan su aplicación en ciertos casos. Consignan, a título ejemplar, diversas situaciones demostrativas de nuevas exigencias que son imposibles de cumplir para proyectos que están en desarrollo y que obtuvieron sus permisos con anterioridad y resaltan, por tanto, que debe clarificarse su sentido y alcance.

Posteriormente, reseñan otras normas de la ley N° 21.442 que se pretende perfeccionar.

Así, expresan que el artículo 6° permite celebrar convenios con los copropietarios morosos de 3 o más cuotas de sus obligaciones económicas, pudiendo otorgarse hasta 12 cuotas para su pago, siempre que la primera de ellas no sea inferior al 30% del monto adeudado. Observan que tales exigencias dificultan la celebración de dichos convenios, por lo que se plantea flexibilizarlas.

Seguidamente, exponen que el artículo 9°, que regula el primer reglamento de copropiedad, exige que éste contenga todas las menciones que señala el artículo 8°, cuya letra c) incluye el número y fecha de archivo de los planos del condominio, a que se refiere el artículo 49. Subrayan que ello es imposible de cumplir, porque ese reglamento es anterior a la fecha en que se aprueban y archivan los planos, por lo que se propone exceptuarlo de tal exigencia.

Manifiestan, asimismo, en relación al artículo 15, que la reparación de techumbres o fachadas constituye una alteración de los bienes comunes que va en directo beneficio de la copropiedad, por lo que debiera ser acordada por la mayoría absoluta de los copropietarios y no por una mayoría reforzada; por ello, plantean incorporar dichas obras como nueva letra h) del numeral 2) del cuadro contenido en el inciso primero del artículo 15 y efectuar otros ajustes complementarios.

Señalan, además, que el artículo 17 regula la integración del comité de administración, exigiendo un número impar de miembros y fijando solo un mínimo de tres, pero sin determinar un máximo, lo que genera problemas para la aplicación de la norma, que debe corregirse, limitándolo a cinco integrantes.

Finalmente, anotan que, a través de una enmienda al artículo 66, se propone consagrar expresamente que los condominios de viviendas de interés público se ejecutarán conforme a las condiciones establecidas por el reglamento especial de viviendas económicas, a que se refiere el decreto con fuerza de ley N° 2, del Ministerio de Hacienda, de 1959, sobre plan habitacional.

IV. RESUMEN DEL CONTENIDO APROBADO POR EL H. SENADO.

De conformidad a lo dispuesto en el numeral 2° del artículo 304 del Reglamento de la Corporación el texto aprobado por el H. Senado puede reseñarse en los siguientes términos:

1) Fija la interpretación del artículo 100 de la ley N° 21.442, cuyo inciso primero deroga íntegramente la ley N° 19.537 y regula la entrada en vigencia de aquellas comunidades de copropietarios que se hubieren acogido al cuerpo normativo que se derogó, disponiendo que en materias cuya aplicación requiera, expresa o tácitamente, la dictación de reglamentos u otras normas complementarias conservarán su eficacia las disposiciones de la ley N° 19.537 hasta la publicación de dichos textos.

2) Se flexibiliza la facultad que se otorga al administrador para celebrar convenios de pago con copropietarios morosos pudiendo otorgarse cuotas mensuales para su pago.

3) Dispone que el primer reglamento de copropiedad, el archivo del primer plano de copropiedad y del certificado que acoge el condominio a este régimen se efectuará con posterioridad a la inscripción del primer reglamento, y se materializará mediante una anotación al margen de esa inscripción.

4) Precisa que la reparación de techumbres o fachadas que constituye una alteración de los bienes comunes debe ser acordada por la mayoría absoluta de los copropietarios y no por una mayoría reforzada y prescribe que las obras de ampliaciones o alteraciones de las unidades y las construcciones en los bienes comunes y cambios de destino requerirán mayoría reforzada.

5) Se habilita el procedimiento de consulta por escrito y se dispone que los acuerdos respecto de determinadas materias adoptados mediante consulta deberán ser reducidos a escritura pública.

6) Se fija un número máximo de cinco miembros para la integración del el comité de administración, sin perjuicio que ello pueda excederse en los casos de subadministración.

7) Señala que la elaboración del primer plan de emergencia y sus actualizaciones, deben dar cumplimiento a la norma técnica oficial.

8) Se propone consagrar expresamente que los condominios de viviendas de interés público se ejecutarán conforme a las condiciones establecidas por el reglamento especial de viviendas económicas a que se refiere el decreto con fuerza de ley N° 2, del Ministerio de Hacienda, de 1959, sobre plan habitacional.

V. SÍNTESIS DE LA DISCUSIÓN Y ACUERDOS ADOPTADOS.

a) DISCUSIÓN GENERAL.

La señora Jeannette Tapia Fuentes, asesora legislativa del Ministerio de Vivienda y Urbanismo, inició su exposición[1] señalando que la iniciativa en cuestión tuvo su origen en una moción presentada por senadores y que fue respaldada por el Ejecutivo en razón a las complejidades que ha presentado la ley N° 21.442.

En este sentido, aseveró que el principal problema de la vigencia de dicha ley guardaba relación con que a la fecha no se había promulgado el reglamento del texto normativo lo que generaba problemas de aplicación de la ley en aquellos preceptos que remitían su contenido a dicha cuerpo normativo infralegal.

Por ello, señaló que el proyecto de ley incluía en su artículo 1° una disposición interpretativa del artículo 100 para señalar que tratándose de las materias reguladas en la ley N° 21.442 cuya aplicación requiera, expresa o tácitamente, la dictación de reglamentos u otras normas complementarias, conservarían su eficacia las disposiciones de la ley N° 19.537, hasta la publicación de dichos textos.

Este precepto indicó, se fundamentaba en que la nueva ley de copropiedad disponía la derogación de la ley N° 19.537 en el inciso primero de su artículo 100, a lo cual se sumaba que el artículo 6° transitorio establecía que los reglamentos de la ley y del Registro Nacional de Administradores de Condominios debían dictarse dentro del plazo de doce meses, contados desde la fecha de publicación del referido cuerpo normativo. Además, dichos reglamentos debían ser sometidos a consulta pública en un plazo no inferior a treinta días, situaciones que no serían compatible con la aplicación de diversas disposiciones normativas contenidas en los artículos 2°, 8°, 18, 20, 44, 48, 82, 90, 97, primero transitorio del texto legal, puesto que hacían referencia explícita al reglamento de la ley, dando cuenta que estas normas no podían ser eficaces mientras éste no entrara en vigencia.

En virtud de lo anterior y de acuerdo a la necesidad de una interpretación más armónica de las disposiciones de dicho cuerpo legal, concluyó que la aprobación de la propuesta del artículo 1° permitiría resolver adecuadamente los conflictos de hermenéutica producidos con la aplicación de la nueva ley de copropiedad.

Continuó señalando que el artículo segundo de la moción, establecía una serie de modificaciones y ajustes a la ley N°21.442, como las siguientes:

1.- Reemplazar el inciso cuarto del artículo 6° facultando al administrador del condominio a celebrar convenios de pago con aquellos copropietarios que se encuentren morosos pudiendo concederse cuotas con vencimientos mensuales para el pago de la deuda, con la finalidad de reducir las exigencias que el actual inciso establecía para los convenios al imponer que el copropietario moroso debía estar impago en tres o más cuotas y que la cantidad mínima que se debía abonar en el primer pago no podía ser inferior al 30% del monto adeudado.

2.- Incorporar en la letra c) del artículo 8° un párrafo que disponga que tratándose del primer reglamento de copropiedad, el archivo del primer plano de copropiedad y del certificado que acoge el condominio a este régimen se efectuaría con posterioridad a la inscripción del primer reglamento, y se materializaría mediante una anotación al margen de esa inscripción.

Explicó que lo anterior, obedecía a que en virtud de los artículos 8°, letra c) y 9° de ley N°21.442 se obligaba a que las unidades que integraban el condominio, como asimismo los sectores y las subadministraciones y los bienes de dominio común, estuvieran identificados individualmente en los planos a que se refería el artículo 49 de dicho texto normativo, señalando el número y la fecha de archivo de dichos planos en el respectivo conservador de bienes raíces, exigencia que resultaba imposible de cumplir, por cuanto el reglamento era anterior a la fecha en que se aprobaban los planos conforme a lo que establecía el citado artículo 49 cuando se acogía al régimen de copropiedad y solo a partir de esa fecha podía inscribirse. Por ello, explicó que se hacía necesario eximir del cumplimiento de esa obligación al primer reglamento para armonizar el texto legal.

3.- Agregar como nueva letra h) en el artículo 15, dentro de las materias extraordinaria de mayoría absoluta a las alteraciones a los bienes comunes y sustituir las letras g) y h) del artículo 15, en las materias extraordinaria de mayoría reforzada, referidas a las obras de ampliaciones del condominio, ampliaciones o alteraciones de sus unidades y a las construcciones en los bienes comunes y cambios de destino de dichos bienes, incluso de aquellos asignados en uso y goce exclusivo.

En cuanto, a estas modificaciones, señaló que el actual artículo 15 contenía los quórums para la realización de asambleas y de aprobación de acuerdos, dentro de los cuales se consideraba como materia de asamblea extraordinaria de mayoría reservada (66%) las construcciones en los bienes comunes, alteraciones y cambios de destino de dichos bienes, incluso de aquellos asignados en uso y goce exclusivo, no obstante, esta materia, de acuerdo al análisis efectuado por la secretaría ejecutiva de condominios resultaba más adecuada incorporarla a las materias propias de la asamblea extraordinaria de mayoría absoluta, es decir, el 50% +1 de los derechos sobre la comunidad; toda vez que se trataba de obras que iban en directo beneficio de toda la comunidad, como por ejemplo, el cambio de techumbres.

5.- Modificar el inciso tercero del artículo 15, eliminado la frase conforme a las normas que establezca el reglamento de esta ley y estableciéndola reducción a escritura púbica del acuerdo.

Precisó que estos cambios se fundamentaban en que ley en comento no había considerado una segunda citación respecto de las asambleas ordinarias, por lo tanto, si no se reunía el quórum de 33% exigido, no se podía llevar a efecto dicha convocatoria. Agregó que bajo la vigencia de la ley N° 19.537 para poder efectuarla se establecía una segunda citación que se realizaba con los copropietarios que concurrieran lo que significaba que las decisiones podían adoptarse por un número muy reducido, por ello al modificarse el inciso tercero del artículo 15 se permitía que dicho trámite pudiera materializarse por escrito, ya que eliminaba la referencia a que dicha norma debía realizarse conforme al reglamento de la ley inexistente en la actualidad.

Por otro lado, expuso que se sustituía la exigencia de la certificación de un notario por la reducción a escritura pública, por cuanto era lo que habitualmente se requería para efectuar las inscripciones correspondientes ante el conservador de bienes raíces o para requerir permisos ante las direcciones de obras municipales.

6.- Explicó que en el inciso primero del artículo 17, se proponían dos cambios; el primero, para intercalar la frase “y con un máximo de cinco, salvo que el número de integrantes deba ser mayor conforme a lo establecido en el inciso cuarto del artículo 23” y, el segundo, para sustituir la frase “inferior a dicha cifra” por “inferior a tres”.

Señaló que el artículo 17 establecía que el comité de administración estaría integrado por a lo menos 3 miembros sin establecer un número máximo de integrantes como límite, por lo que se proponía 5 como máximo y se incluía una excepción para los casos en que existieran subadministraciones, de acuerdo al inciso cuarto del artículo 23.

7.- Reemplazar en el inciso sexto del artículo 40 la oración “debiendo dar cumplimiento a la norma técnica que para dicho efecto señale el reglamento de esta ley” por “debiendo dar cumplimiento a la norma técnica que para dicho efecto se oficialice”.

Comentó que lo anterior, obedecía a que los artículos 40 y cuarto transitorio de la nueva ley de copropiedad inmobiliaria realizaban una referencia al plan de emergencia que incluía un plan de evacuación que para su elaboración debía dar cumplimiento a la norma técnica que fuese aprobada en el reglamento de dicha ley, lo cual era imposible de ejecutar, puesto que éste aún no existía.

Por su parte, explicó que el artículo 4° transitorio mencionaba que el referido plan debía ser elaborado y actualizado conforme a la norma técnica que para dicho efecto oficialice el Ministerio de Vivienda y Urbanismo y, por ello, opinó necesario darle coherencia al cuerpo normativo haciendo alusión a que debía darse cumplimiento a la norma técnica oficial aprobada para dicho efecto.

8.- En el artículo 66 se incorpora un inciso final para consagrar expresamente que los condominios de viviendas de interés público se ejecutarán conforme a las condiciones establecidas por el reglamento especial de viviendas económicas, a que se refiere el decreto con fuerza de ley N° 2, del Ministerio de Hacienda, de 1959, sobre plan habitacional.

Explicó que ello tenía como objetivo crear la figura de los “condominios de interés público” y ampliar el marco de intervención por parte del Estado, en aquellos conjuntos habitacionales cuya construcción haya sido financiada de forma total o parcial con recursos públicos. Agregó que explicitar que dichos condominios serían ejecutados conforme a las condiciones establecidas por el reglamento especial de viviendas económicas, del artículo 3° del D.F.L. N° 2 de 1959, evitaba posibles opacidades interpretativas, en torno al reglamento aplicable a estos conjuntos.

El diputado Cuello planteó dudas respecto a elevar el estándar exigido en las formalidades requeridas dispuestas en el inciso tercero del artículo 15 en cuanto a la adopción de acuerdos por escrito, puesto que establecer como requisito la reducción del documento a escritura pública podría provocar un aumento de los costos asociados al funcionamiento de los condominios, lo cual podría repercutir en el alza del valor de los gastos comunes, así como en una mayor burocratización de los trámites.

La señora Tapia explicó que dicha exigencia solo era requerida para aquellas materias señaladas en el artículo 15 que por su naturaleza debían ser objeto de inscripción en el conservador de bienes raíces, como por ejemplo en materia de unificación de unidades.

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La Comisión coincidiendo con los propósitos perseguidos por la iniciativa, especialmente con la necesidad de interpretar y perfeccionar la actual normativa, procedió a aprobar la idea de legislar por unanimidad, con los votos de los diputados (as) Danisa Astudillo, Juan Carlos Beltrán, Luis Cuello, Jorge Durán, Juan Fuenzalida, Tomás Hirsch, Emilia Nuyado, Marcia Raphael, Jorge Saffirio, Héctor Ulloa y Cristóbal Urruticoechea (11-0-0).

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b) DISCUSIÓN PARTICULAR.

Artículo 1°

Declara interpretando el artículo 100 de la ley N° 21.442, que aprueba nueva ley de copropiedad inmobiliaria que, tratándose de las materias reguladas en ésta cuya aplicación requiera, expresa o tácitamente, la dictación de reglamentos u otras normas complementarias, conservarán su eficacia las disposiciones de la ley N° 19.537 hasta la publicación de dichos textos.

Sometido a votación, sin debate, el artículo fue aprobado por unanimidad, con los votos de las diputadas señoras Danisa Astudillo, Emilia Nuyado y Marcia Raphael y de los diputados señores Juan Carlos Beltrán, Luis Cuello, Jorge Durán, Juan Fuenzalida, Tomás Hirsch, Jorge Saffirio, Héctor Ulloa y Cristóbal Urruticoechea (11-0-0).

Artículo 2°

Introduce cambios en la ley N° 21.442, mediante los siguientes numerales:

Numeral 1)

Modifica el artículo 6°, permitiendo al administrador celebrar convenios con los copropietarios morosos de sus obligaciones

La señora Tapia explicó que se buscaba flexibilizar la facultad que se otorga al administrador para celebrar convenios de pago con copropietarios morosos pudiendo otorgarse cuotas mensuales para su pago.

Sometido a votación el numeral 1) resultó aprobado por unanimidad, con los votos de las diputadas señoras Danisa Astudillo, Emilia Nuyado y Marcia Raphael y de los diputados señores Juan Carlos Beltrán, Luis Cuello, Jorge Durán, Juan Fuenzalida, Tomás Hirsch, Jorge Saffirio, Héctor Ulloa y Cristóbal Urruticoechea (11-0-0).

Numeral 2)

Incorpora en la letra c) del artículo 8° una frase que dispone que tratándose del primer reglamento de copropiedad, el archivo del primer plano de copropiedad y del certificado que acoge el condominio a este régimen se efectuará con posterioridad a la inscripción del primer reglamento, y se materializará mediante una anotación al margen de esa inscripción.

La señora Tapia expuso que el artículo 9°, que regula el primer reglamento de copropiedad, exigía que éste contuviera todas las menciones que señalaba el artículo 8°, cuya letra c) incluyendo el número y fecha de archivo de los planos del condominio, a que se refiere el artículo 49. Explicó que ello era imposible de cumplir, porque ese reglamento era anterior a la fecha en que se aprueban y archivan los planos, por lo que se proponía exceptuarlo de tal exigencia.

Sometido a votación el numeral 2) fue aprobado por unanimidad, con los votos de las diputadas señoras Danisa Astudillo, Emilia Nuyado y Marcia Raphael y de los diputados señores Juan Carlos Beltrán, Luis Cuello, Jorge Durán, Juan Fuenzalida, Tomás Hirsch, Jorge Saffirio, Héctor Ulloa y Cristóbal Urruticoechea (11-0-0).

Numeral 3)

Modifica el artículo 15 mediante los siguientes dos literales

Letra a)

Dispone que la reparación de techumbres o fachadas que constituye una alteración de los bienes comunes debe ser acordada por la mayoría absoluta de los copropietarios y que las obras de ampliaciones o alteraciones de las unidades y las construcciones en los bienes comunes y cambios de destino requerirán mayoría reforzada.

Letra b)

Habilita el procedimiento de consulta por escrito y prescribe que los acuerdos adoptados mediante consulta respecto de determinadas materias deberán ser reducidos a escritura pública y no mediante certificación de notario.

Sometidas a votación las letras a) y b) del numeral 3) fueron aprobadas por unanimidad, con los votos de las diputadas señoras Danisa Astudillo, Emilia Nuyado y Marcia Raphael y de los diputados señores Juan Carlos Beltrán, Luis Cuello, Jorge Durán, Juan Fuenzalida, Tomás Hirsch, Jorge Saffirio, Héctor Ulloa y Cristóbal Urruticoechea (11-0-0).

Numeral 4)

Modifica el artículo 17, fijando un número máximo de cinco miembros para la integración del el comité de administración, sin perjuicio que ello pueda excederse en los casos de subadministración.

Sometido a votación el numeral 4) resultó aprobado por unanimidad, con los votos de las diputadas señoras Danisa Astudillo, Emilia Nuyado y Marcia Raphael y de los diputados señores Juan Carlos Beltrán, Luis Cuello, Jorge Durán, Juan Fuenzalida, Tomás Hirsch, Jorge Saffirio, Héctor Ulloa y Cristóbal Urruticoechea (11-0-0).

Numeral 5)

Modifica el inciso cuarto del artículo 40 prescribiendo que la elaboración del primer plan de emergencia y sus actualizaciones, deben dar cumplimiento a la norma técnica que para dicho se oficialice.

Sometido a votación el numeral 5) fue aprobado por unanimidad, con los votos de las diputadas señoras Danisa Astudillo, Emilia Nuyado y Marcia Raphael y de los diputados señores Juan Carlos Beltrán, Luis Cuello, Jorge Durán, Juan Fuenzalida, Tomás Hirsch, Patricio Rosas, Jorge Saffirio, Héctor Ulloa y Cristóbal Urruticoechea (12-0-0).

Numeral 6)

Incorpora un inciso final en el artículo 66 para señalar que los condominios de viviendas de interés público se ejecutarán conforme a las condiciones establecidas por el reglamento especial de viviendas económicas, a que se refiere el decreto con fuerza de ley N° 2, del Ministerio de Hacienda, de 1959, sobre plan habitacional.

Sometido a votación el numeral 6) resultó aprobado por unanimidad, con los votos de las diputadas señoras Danisa Astudillo, Emilia Nuyado y Marcia Raphael y de los diputados señores Juan Carlos Beltrán, Luis Cuello, Jorge Durán, Juan Fuenzalida, Tomás Hirsch, Patricio Rosas, Jorge Saffirio, Héctor Ulloa y Cristóbal Urruticoechea (12-0-0).

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Numeral nuevo

El diputado Hirsch presentó una indicación para incorporar un numeral 7) en el artículo 2°, del siguiente tenor

“7) Sustitúyese el inciso primero del artículo 70 por el siguiente:

“Artículo 70.- A partir del 1 de enero de 2024, los nuevos condominios de viviendas sociales no podrán contar con más de 160 unidades habitacionales.”.”.

El diputado Hirsch explicó que esta enmiendas obedecía a que el artículo 70 de la ley N° 21.442, establecía que los condominios de viviendas sociales, no podían tener más de 160 unidades habitacionales a partir de la publicación de la ley, no obstante y a pesar de considerar positiva esta limitación por cuanto permitía una buena administración de los espacios comunes y ayudaba a la buena convivencia vecinal, observó que adolecía de un problema relacionado con aquellos proyectos que fueron presentados con anterioridad a la entrada en vigencia de la nueva ley de copropiedad, y que todavía no contaban con la autorización definitiva que les permitiera acogerse a lo señalado en el artículo 9° transitorio de dicho cuerpo normativo.

Por ello, opinó que estas restricciones en vez de quedar como excepcionalidades debían comenzaran a operar a partir del día 1 de enero del año 2024, de tal suerte de adecuar el plazo para que aquellos proyectos que se encontraban en una situación intermedia, pudieran obtener las autorizaciones definitivas.

La señora Tapia manifestó coincidir en que lo más idóneo era que las restricciones señaladas en el artículo 70 empezaran a operar a partir del 1 de enero del año 2024, no obstante, indicó que a su entender lo más pertinente era mantener el artículo 70 en los términos actualmente redactado y modificar el artículo noveno transitorio del texto legal, como régimen provisorio.

El diputado Hirsch señaló que si bien no tenía problemas en aceptar dicha sugerencia era menester hacerla coherente con el resto del texto normativo.

La diputada Raphael sostuvo que las indicaciones propuestas por el diputado Hirsch armonizaban de mejor manera con el texto normativo, en comparación a las sugerencias planteadas por la representante de la Cartera de Vivienda puesto que existiría una contradicción entre el artículo 70 y el noveno transitorio, por cuanto el primero señalaba que a partir de la publicación de la ley, los nuevos condominios de viviendas sociales no podrían contar con más de 160 unidades habitacionales y el segundo establecía que lo dispuesto en el artículo 70 no sería exigible respecto de aquellos proyectos que al 1 de enero del año 2024 se encontraren en alguno de los estados de avance que la norma menciona.

El diputado Ulloa preguntó si la posición del Ministerio de Vivienda y Urbanismo era fijar la cifra de 160 unidades como tope para los proyectos de condominios sociales.

La señora Tapia afirmó que efectivamente esa era la opinión oficial.

Sometida a votación la indicación fue aprobada por mayoría de votos. Se pronunciaron por la afirmativa las diputadas señoras Danisa Astudillo, Emilia Nuyado y Marcia Raphael y los diputados señores Juan Carlos Beltrán, Luis Cuello, Jorge Durán, Tomás Hirsch, Patricio Rosas, Jorge Saffirio y Héctor Ulloa, en tanto se abstuvo el diputado Sergio Bobadilla (10-0-1).

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Numeral nuevo

El diputado Hirsch formuló una enmienda para incorporar un numeral 8) en el artículo 2°, del siguiente tenor

“8) Elimínase su artículo noveno transitorio.”.

Sometida a votación la indicación sin debate resultó aprobada por mayoría de votos. Se pronunciaron por la afirmativa las diputadas señoras Danisa Astudillo, Emilia Nuyado y Marcia Raphael y los diputados señores Juan Carlos Beltrán, Luis Cuello, Jorge Durán, Tomás Hirsch, Patricio Rosas, Jorge Saffirio y Héctor Ulloa, en tanto se abstuvo el diputado Sergio Bobadilla (10-0-1).

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VI. TEXTO DEL PROYECTO COMO QUEDARÍA EN VIRTUD DE LOS ACUERDOS ADOPTADOS POR LA COMISIÓN.

Por las razones señaladas y por las que expondrá oportunamente la Diputada Informante, esta Comisión recomienda aprobar el proyecto de conformidad al siguiente texto:

PROYECTO DE LEY

“Artículo 1°.- Declárase, interpretando el artículo 100 de la ley N° 21.442, que aprueba nueva ley de copropiedad inmobiliaria, que, tratándose de las materias reguladas en ésta cuya aplicación requiera, expresa o tácitamente, la dictación de reglamentos u otras normas complementarias, conservarán su eficacia las disposiciones de la ley N° 19.537 hasta la publicación de dichos textos.

Artículo 2°.- Modifícase la ley N° 21.442, de la siguiente forma:

1) Reemplázase el inciso cuarto del artículo 6°, por el siguiente:

“El administrador estará facultado para celebrar convenios de pago con aquellos copropietarios que se encuentren morosos respecto de sus obligaciones económicas, pudiendo concederse cuotas con vencimientos mensuales para el pago de la deuda. El monto de la primera cuota deberá pagarse al momento de la suscripción del convenio; desde ese momento y mientras cumpla con los términos convenidos y sus otras obligaciones económicas, dicho propietario será considerado como copropietario hábil para los efectos de esta ley. Con todo, para celebrar el convenio de pago, el administrador deberá requerir el acuerdo del comité de administración.”.

2) Incorpórase, a continuación del punto final de la letra c) del inciso primero del artículo 8°, que pasa a ser punto y seguido, el siguiente texto: “Tratándose del primer reglamento de copropiedad, el archivo del primer plano de copropiedad y del certificado que acoge el condominio a este régimen se efectuará con posterioridad a la inscripción del primer reglamento, y se materializará mediante una anotación al margen de esa inscripción.”.

3) En el artículo 15:

a) En su inciso primero:

i) Agrégase, en el cuadro, la siguiente letra h), en la columna “Materias que pueden tratarse en la sesión”, correspondiente al Tipo de sesión “2) Extraordinaria de mayoría absoluta”:

“h) Alteraciones a los bienes comunes.”.

ii) Sustitúyense, en el cuadro, las letras g) y h) de la columna “Materias que pueden tratarse en la sesión”, correspondiente al Tipo de sesión “3) Extraordinaria de mayoría reforzada”, por las siguientes:

“g) Obras de ampliaciones del condominio, ampliaciones o alteraciones de sus unidades.

h) Construcciones en los bienes comunes y cambios de destino de dichos bienes, incluso de aquellos asignados en uso y goce exclusivo.”.

b) En su inciso tercero:

i) Elimínase la frase “, conforme a las normas que establezca el reglamento de esta ley”.

ii) Reemplázase la expresión “la adopción del acuerdo mediante este mecanismo deberá ser certificada por un notario” por “el acuerdo deberá reducirse a escritura pública”.

4) En el inciso primero del artículo 17:

a) Intercálase, a continuación de la expresión “de a lo menos tres”, lo siguiente: “y con un máximo de cinco, salvo que el número de integrantes deba ser mayor, conforme a lo establecido en el inciso cuarto del artículo 23”.

b) Sustitúyese la frase “inferior a dicha cifra” por “inferior a tres”.

5) Reemplázase, en el inciso sexto del artículo 40, la expresión “debiendo dar cumplimiento a la norma técnica que para dicho efecto señale el reglamento de esta ley” por “debiendo dar cumplimiento a la norma técnica que para dicho efecto se oficialice”.

6) En el artículo 66, agrégase el siguiente inciso final:

“Los condominios de viviendas de interés público se ejecutarán conforme a las condiciones establecidas por el Reglamento Especial de Viviendas Económicas, a que se refiere el decreto con fuerza de ley N° 2, del Ministerio de Hacienda, de 1959, sobre plan habitacional, cuyo texto definitivo fue fijado por el decreto N° 1.101, del Ministerio de Obras Públicas, de 1960.”.

7) Sustitúyese el inciso primero del artículo 70 por el siguiente:

“Artículo 70.- A partir del 1 de enero de 2024, los nuevos condominios de viviendas sociales no podrán contar con más de 160 unidades habitacionales.”.

8) Elimínase su artículo noveno transitorio.”.”.

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Tratado y acordado según consta en el acta de la sesión celebrada con fecha 19 de octubre del año en curso con la asistencia de los diputadas (as) Danisa Astudillo Peiretti, Juan Carlos Beltrán Silva, Sergio Bobadilla Muñoz, Luis Cuello Peña y Lillo, Jorge Durán Espinoza, Juan Fuenzalida Cobo, Tomás Hirsch Goldschmidt, Emilia Nuyado Ancapichún, Marcia Raphael Mora, Patricio Rosas Barrientos, Jorge Saffirio Espinoza (Presidente), Héctor Ulloa Aguilera y Cristóbal Urruticoechea Ríos.

Asimismo, concurrieron los diputados Miguel Ángel Calisto Águila, Juan Antonio Coloma Álamos y Sebastián Videla Castillo.

Sala de la Comisión, a 19 de octubre de 2022.

Claudia Rodríguez Andrade

Abogada Secretaria de la Comisión

MODIFICACIÓN Y ENTRADA EN VIGENCIA DE DETERMINADAS NORMAS DE NUEVA LEY DE COPROPIEDAD INMOBILIARIA (SEGUNDO TRÁMITE CONSTITUCIONAL. BOLETÍN N° 15254-14)

El señor SOTO, don Raúl (Presidente accidental).-

En el Orden del Día, corresponde tratar el proyecto de ley, iniciado en moción, que modifica la ley N° 21.442, nueva ley de copropiedad inmobiliaria, con el objeto de interpretar su artículo 100 e introducir otras enmiendas.

Para la discusión de este proyecto se otorgarán tres minutos a cada diputada o diputado que se inscriba para hacer uso de la palabra.

Diputada informante de la Comisión de Vivienda, Desarrollo Urbano y Bienes Nacionales es la señora Marcia Raphael .

Antecedentes:

-Proyecto del Senado, sesión 84ª de la presente legislatura, en martes 11 de octubre de 2022. Documentos de la Cuenta N° 7.

-Informe de la Comisión de Vivienda, Desarrollo Urbano y Bienes Nacionales, sesión 90ª de la presente legislatura, en martes 25 de octubre de 2022. Documentos de la Cuenta N° 2.

El señor SOTO, don Raúl (Presidente accidental).-

Tiene la palabra la diputada informante.

La señora RAPHAEL, doña Marcia (de pie).-

Señor Presidente, en nombre de la Comisión de Vivienda, Desarrollo Urbano y Bienes Nacionales paso a informar sobre el proyecto de ley que modifica la ley N° 21.442, nueva ley de copropiedad inmobiliaria, con el objeto de interpretar su artículo 100 e introducir otras enmiendas.

El proyecto, en segundo trámite constitucional y primero reglamentario, se inició en moción de los senadores Fidel Espinoza , Alejandro Kusanovic y David Sandoval , y de las senadoras María José Gatica y Claudia Pascual , con urgencia calificada de “discusión inmediata”.

Idea matriz del proyecto

Consiste en precisar la oportunidad de entrada en vigencia de determinadas normas de la ley N° 21.442 y perfeccionar algunas de sus disposiciones para facilitar la aplicación de las mismas.

Resumen del contenido aprobado por el honorable Senado

1) Fija la interpretación del artículo 100 de la ley N° 21.442, cuyo inciso primero deroga íntegramente la ley N° 19.537 y regula la entrada en vigencia de aquellas comunidades de copropietarios que se hubieren acogido al cuerpo normativo que se derogó, disponiendo que en materias cuya aplicación requiera, expresa o tácitamente, la dictación de reglamentos u otras normas complementarias conservarán su eficacia las disposiciones de la ley N° 19.537 hasta la publicación de dichos textos.

2) Se flexibiliza la facultad que se otorga al administrador para celebrar convenios de pago con copropietarios morosos, pudiendo otorgarse cuotas mensuales para su pago.

3) Permite que, tratándose del primer reglamento de copropiedad, el archivo del primer plano de copropiedad y del certificado que acoge el condominio a este régimen se efectúe con posterioridad a la inscripción del primer reglamento.

4) Se habilita el procedimiento de consulta por escrito y se dispone que los acuerdos respecto de determinadas materias adoptados mediante consulta deberán ser reducidos a escritura pública.

5) Se fija un número máximo de cinco miembros para la integración del comité de administración, sin perjuicio de que ello pueda excederse en los casos de subadministración.

Síntesis de la discusión general

En la comisión se explicó que el principal problema de la vigencia de la nueva ley de copropiedad guardaba relación con que a la fecha no se había promulgado el reglamento del texto normativo, lo que generaba problemas de aplicación de la ley en aquellos preceptos que remitían su contenido a un reglamento.

Por ello, el proyecto de ley incluía en su artículo 1 una disposición interpretativa del artículo 100 para señalar que tratándose de las materias reguladas en la ley N° 21.442, cuya aplicación requiera, expresa o tácitamente, la dictación de reglamentos u otras normas complementarias, conservarían su eficacia las disposiciones de la ley N° 19.537, hasta la publicación de dichos textos.

Asimismo, se indicó que el artículo 2 de la moción establecía una serie de modificaciones y ajustes a la ley N° 21.442, tales como:

1.- Facultar al administrador del condominio a celebrar convenios de pago con aquellos copropietarios que se encuentren morosos, pudiendo concederse cuotas con vencimientos mensuales para el pago de la deuda, con la finalidad de reducir las exigencias que la actual normativa establece para estos fines.

2.- Permitir que, tratándose del primer reglamento de copropiedad, el archivo del primer plano de copropiedad y del certificado que acoge el condominio a este régimen se pueda efectuar con posterioridad a la inscripción del primer reglamento.

La comisión, coincidiendo con los propósitos perseguidos por la iniciativa, especialmente con la necesidad de interpretar y perfeccionar la actual normativa, procedió a aprobar la idea de legislar por unanimidad, con los votos de los siguientes diputados y diputadas: Danisa Astudillo , Juan Carlos Beltrán , Luis Cuello , Jorge Durán , Juan Fuenzalida , Tomás Hirsch , Emilia Nuyado , Jorge Saffirio , Héctor Ulloa , Cristóbal Urruticoechea y quien habla, Marcia Raphael .

Síntesis de la discusión particular

La comisión, durante la discusión particular, aprobó el texto propuesto por el Senado en su totalidad. No obstante, incorporó dos numerales nuevos.

El primero es para sustituir el inciso primero del artículo 70, estableciendo el 1 de enero de 2024 como fecha a partir de la cual los nuevos condominios de viviendas sociales no podrán contar con más de 160 unidades habitacionales.

El segundo numeral elimina el artículo noveno transitorio de la nueva ley de copropiedad, que establece excepciones a esta limitación de las 160 unidades.

El autor de la indicación explicó que el artículo 70 vigente dispone que a partir de la publicación de la nueva ley de copropiedad los condominios de viviendas sociales no podrán contar con más de 160 unidades habitacionales, y el artículo noveno transitorio prescribe que esta limitación no será exigible para aquellos proyectos que a la fecha de la publicación de la ley se encuentren en alguna de las siguientes situaciones: a) contaren con subsidio asignado; b) hubieren sido evaluados por el Serviu o ingresados para su evaluación, o c) contaren con anteproyecto aprobado o permiso de edificación otorgado o ingresadas dichas solicitudes ante la respectiva DOM.

No obstante, el artículo 70 vigente no considera aquellos proyectos presentados con anterioridad a la entrada en vigencia de la nueva ley de copropiedad, y que todavía no cuentan con la autorización definitiva que les permita acogerse a lo señalado en el artículo noveno transitorio para excepcionarse de tal limitación.

Por ello, la enmienda aprobada elimina estas excepcionalidades y dispone que a partir del 1 de enero de 2024 los condominios de viviendas sociales no podrán contar con más de 160 unidades habitacionales, de tal suerte de adecuar el plazo para que aquellos proyectos que se encuentran en una situación intermedia puedan obtener las autorizaciones definitivas.

Por los argumentos y las razones señalados, la Comisión de Vivienda, Desarrollo Urbano y Bienes Nacionales recomienda a la Sala aprobar este proyecto, con las modificaciones propuestas por la comisión.

Es todo cuanto puedo informar.

He dicho.

El señor SOTO, don Raúl (Presidente accidental).-

En discusión el proyecto. Tiene la palabra el diputado Cristhian Moreira .

El señor MOREIRA.-

Señor Presidente, por su intermedio saludo al ministro Carlos Montes y a todos los diputados y a todas las diputadas y colaboradores.

Existe consenso transversal en que, ante el aumento de los proyectos inmobiliarios, es necesario contar con una ley de copropiedad más moderna y flexible, que se haga cargo de regular el 70 por ciento de las viviendas que se encuentran sujetas a un régimen de copropiedad.

También existe consenso transversal en que la nueva ley de copropiedad, publicada en el presente año, cumple con los estándares requeridos para hacerse cargo de regular a las comunidades inmobiliarias durante las próximas décadas. También pareciera haber consenso en que en la nueva ley de copropiedad inmobiliaria existen pequeños baches que merecen ser corregidos. Estos defectos han sido canalizados por múltiples actores, siendo el más relevante la Cámara Chilena de la Construcción.

Con todo, bajo ninguna circunstancia podría sostenerse que este sería un fracaso de la nueva ley de copropiedad, una legislación ambiciosa que incorporó cambios sustanciales a la normativa vigente. Lamentablemente, en un intento de abordar algunas situaciones de manera acabada, limitó el margen para que los actores, administrador y comité administrativo, principalmente, pudiesen maniobrar y cumplir la ley de manera eficaz.

Este proyecto de ley viene a corregir aquellos problemas, por la vía de interpretar algunas disposiciones y establecer nuevas reglas que no impidan ni obstaculicen el desarrollo de los proyectos que se iniciaron bajo la ley anterior. En la medida en que no exista legislación complementaria exigida por la nueva ley, se sugiere regirse por la ley antigua. De esta forma se entrega certeza al régimen de copropiedad inmobiliaria.

Se trata de un proyecto de ley que prioriza el sentido común y la necesidad de aplicar la ley para los fines que fue creada, consolidando estructuras de administración, facultades y requisitos esenciales para que los proyectos habitacionales puedan seguir operando de manera óptima.

He dicho.

El señor SOTO, don Raúl (Presidente accidental).-

Tiene la palabra el ministro de Vivienda y Urbanismo, don Carlos Montes .

El señor MONTES (ministro de Vivienda y Urbanismo).-

Señor Presidente, saludo a todas las diputadas y a todos los diputados.

Este proyecto, que es muy importante, fue aprobado por unanimidad en el Senado. Y su importancia radica en que corrige el principal defecto que existe en la nueva ley de copropiedad inmobiliaria, cual es que no existe norma sustitutiva para el caso de que no estén listos los reglamentos. Para esta eventualidad, lo que hace el proyecto es simplemente decir que sigue vigente la ley anterior. El resto de las materias son más bien de orden importante que se han demostrado en la vida, pero lo fundamental es esto.

El sentido de mi intervención es para referirme a los condominios en general, y en particular a los condominios de viviendas sociales, que son cada vez más importantes en el país. Este tipo de condominios va a ser cada día más importante, querámoslo o no; es la tendencia mundial para resolver los problemas habitacionales.

En la nueva ley de copropiedad establecimos que los condominios no podían tener más de 160 unidades habitacionales. Con la antigua ley, que estaba vigente desde 1997, eran 150.

Durante el primer gobierno de Piñera eso se trasladó a la ordenanza, pero siguió vigente. Después, en el segundo mandato de Piñera, esto se trasladó también a las normas para postular al subsidio, y había un tope, un límite.

Acá se propone una indicación que corre la exigencia de ese límite hasta el 1 de enero del 2024, dado que ciertos proyectos en desarrollo no podrían ajustarse a esta norma. De esta forma, ciertas situaciones excepcionales podrán acogerse al régimen provisorio.

Solo quiero dejar una constancia en el acta del debate de este proyecto. Nosotros creemos que sería muy serio si la interpretación de la indicación fuera que se pueden construir condominios de cualquier tamaño. Hoy, las bases de las licitaciones permiten 160 unidades habitacionales; la ordenanza general establece 160. Si esta indicación se entiende como que se pueden construir de menos y, por lo tanto, pueden tener el mismo acceso por grupo de 400 viviendas, 600 o 1.000, como era antes de 1997, cuando teníamos condominio de 1.000 viviendas. Es imposible coordinar la vida en conjunto con 1.000, 600, 400 o 300; por eso se puso el límite de 160.

Entendiendo que esta indicación busca flexibilidad para los casos excepcionales, no habría problema; pero si se entiende como norma general por un año, en un año que se supone que vamos a construir más que en otros años, si así fuese, esto haría mucho daño, porque terminaríamos con el año 2023, como el año en que volvemos a tamaños de condominio inmanejables para la vida en común.

De eso quería dejar constancia, señor Presidente.

Con todo, el resto del proyecto fue aprobado por unanimidad en el Senado y es importante que así sea.

Muchas gracias.

He dicho.

El señor SOTO, don Raúl (Presidente accidental).-

Tiene la palabra el diputado Bernardo Berger .

El señor BERGER.-

Señor Presidente, por su intermedio saludo al ministro de Vivienda y Urbanismo, don Carlos Montes .

Señor Presidente, la promulgación de la ley N° 21.442, que mediante su artículo 100 derogó la anterior ley N° 19.537, sobre Copropiedad Inmobiliaria, ha venido provocando varios inconvenientes desde su promulgación, en abril de este año.

Este proyecto de ley recoge en forma efectiva e integral todas las inquietudes planteadas por la Cámara Chilena de la Construcción y los comités de administración. También recoge los planteamientos realizados por el Ministerio de Vivienda y Urbanismo y las inquietudes expuestas por la nueva Secretaría Ejecutiva de Condominios acerca de aspectos que no fueron bien planteados en la redacción del nuevo texto legal.

Por otro lado, para que la nueva ley de copropiedad inmobiliaria pueda aplicarse en todo su tenor, es necesario que se dicte su reglamento y se aprueben ciertas modificaciones a la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones, además de otros asuntos que requieren ser resueltos, como la problemática del tiempo en que se deben aprobar los reglamentos de copropiedad.

En razón de aquello, considero que la interpretación que se da en este proyecto al artículo 100 de la ley N° 21.442 va en el sentido correcto para resolver todas las problemáticas que se han presentado respecto de su aplicación y entrada en vigencia, particularmente en cuanto a proyectos inmobiliarios que ya se encontraban en ejecución. Lo mismo vale para algunos comités de administración que se han visto bastante desorientados respecto de si aplicar las nuevas disposiciones o dejar vigentes las antiguas, de la ley N° 19.537.

Por lo tanto, apoyo la presente moción, que establece una norma interpretativa para dejar claro que la derogación de la ley N° 19.537 está supeditada a la dictación del reglamento de la ley N° 21.442.

He dicho.

El señor SOTO, don Raúl (Presidente accidental).-

Tiene la palabra el diputado Christian Matheson .

El señor MATHESON.-

Señor Presidente, por su intermedio saludo al ministro Montes , a quien aprovecho de pedirle que por favor me envíe las respuestas que me prometió hace cuatro meses para comprender qué se está realizando en el ministerio.

Este proyecto viene a perfeccionar la nueva ley de copropiedad inmobiliaria, modificando disposiciones que en la ley N° 21.442 no facilitaban la administración de copropiedades y, por otra parte, perjudicaban el desarrollo de proyectos que se encuentran en tramitación, lo que afectaba el desarrollo económico y laboral en momentos poco adecuados ante una crisis económica que puede afectar ampliamente el empleo en nuestro país.

Así, este proyecto de ley, entre otras cosas, contiene las siguientes modificaciones: flexibiliza las facultades del administrador de condominios para celebrar convenios de pago con copropietarios morosos; precisa que la reparación de techumbres y fachadas que constituye una alteración de los bienes comunes debe ser acordada por mayoría absoluta de los copropietarios y no por mayoría reforzada, y establece que a partir del 1 de enero de 2024 los nuevos condominios de viviendas sociales no podrán contar con más de 160 unidades habitacionales, cosa que se consideraba a partir de la promulgación de la ley, lo que perjudicaba proyectos que estaban en trámite.

Por eso, y dado que el proyecto viene a perfeccionar la ley N° 21.442, anuncio mi voto a favor.

He dicho.

La señorita MIX, doña Claudia (Presidenta accidental).-

Cerrado el debate.

-Con posterioridad, la Sala se pronunció sobre este proyecto de ley en los siguientes términos:

El señor SOTO, don Raúl (Presidente accidental).-

Corresponde votar en general el proyecto de ley, iniciado en moción, que modifica la ley N° 21.442, Nueva Ley de Copropiedad Inmobiliaria, con el objeto de interpretar su artículo 100 e introducir otras enmiendas.

Hago presente a la Sala que el proyecto trata materias propias de ley simple o común. En votación.

-Efectuada la votación en forma económica, por el sistema electrónico, dio el siguiente resultado: por la afirmativa, 137 votos; por la negativa, 3 votos. No hubo abstenciones.

El señor SOTO, don Raúl (Presidente accidental).-

Aprobado.

-Votaron por la afirmativa los siguientes señores diputados:

Acevedo Sáez , María Candelaria , Cifuentes Lillo , Ricardo , Manouchehri Lobos , Daniel , Ramírez Pascal , Matías , Aedo Jeldres , Eric , Coloma Álamos, Juan Antonio , Martínez Ramírez , Cristóbal , Raphael Mora , Marcia , Ahumada Palma , Yovana , Concha Smith, Sara , Marzán Pinto , Carolina , Rathgeb Schifferli , Jorge , Alessandri Vergara , Jorge , Cordero Velásquez , María Luisa , Matheson Villán , Christian , Riquelme Aliaga , Marcela , Alinco Bustos , René , Cornejo Lagos , Eduardo , Medina Vásquez , Karen , Rivas Sánchez , Gaspar , Araya Guerrero , Jaime , Cuello Peña y Lillo , Luis Alberto , Mellado Pino , Cosme , Rojas Valderrama , Camila Araya Lerdo de Tejada, Cristián , De Rementería Venegas , Tomás , Mellado Suazo , Miguel , Romero Leiva , Agustín , Arce Castro , Mónica , Donoso Castro , Felipe , Melo Contreras , Daniel , Romero Sáez , Leonidas , Arroyo Muñoz , Roberto , Durán Espinoza , Jorge , Meza Pereira , José Carlos , Romero Talguia , Natalia , Astudillo Peiretti , Danisa , Durán Salinas , Eduardo , Mix Jiménez , Claudia , Rosas Barrientos , Patricio , Barchiesi Chávez , Chiara , Fries Monleón , Lorena , Morales Alvarado , Javiera , Sáez Quiroz , Jaime , Barrera Moreno , Boris , Fuenzalida Cobo, Juan , Morales Maldonado , Carla , Saffirio Espinoza , Jorge , Barría Angulo , Héctor , Giordano Salazar , Andrés , Moreira Barros , Cristhian , Sagardia Cabezas, Clara , Becker Alvear , Miguel Ángel , González Gatica , Félix , Moreno Bascur , Benjamín , Sánchez Ossa , Luis , Bello Campos , María Francisca , González Olea , Marta , Mulet Martínez , Jaime , Sauerbaum Muñoz , Frank , Beltrán Silva , Juan Carlos , González Villarroel , Mauro , Muñoz González , Francesca , Schneider Videla , Emilia , Benavente Vergara , Gustavo , Guzmán Zepeda , Jorge , Naranjo Ortiz , Jaime , Schubert Rubio , Stephan , Berger Fett , Bernardo , Hertz Cádiz , Carmen , Naveillan Arriagada , Gloria, Serrano Salazar , Daniela , Bernales Maldonado , Alejandro , Hirsch Goldschmidt , Tomás , Nuyado Ancapichún , Emilia , Soto Ferrada , Leonardo , Bianchi Chelech , Carlos , Ibáñez Cotroneo , Diego , Ñanco Vásquez , Ericka , Soto Mardones, Raúl , Bobadilla Muñoz , Sergio , Irarrázaval Rossel, Juan , Ojeda Rebolledo , Mauricio , Sulantay Olivares, Marco Antonio , Bórquez Montecinos , Fernando , Jiles Moreno , Pamela , Olivera De La Fuente , Erika , Tapia Ramos , Cristián , Bravo Castro , Ana María , Jouannet Valderrama , Andrés , Orsini Pascal , Maite , Teao Drago , Hotuiti , Bravo Salinas , Marta , Jürgensen Rundshagen , Harry , Ossandón Irarrázabal , Ximena , Tello Rojas , Carolina , Bugueño Sotelo , Félix , Kaiser Barents-Von , Hohenhagen , Johannes , Oyarzo Figueroa , Rubén Darío , Trisotti Martínez , Renzo , Bulnes Núñez , Mercedes , Labbé Martínez , Cristian , Palma Pérez , Hernán , Undurraga Gazitúa , Francisco , Calisto Águila , Miguel Ángel , Labra Besserer , Paula , Pérez Cartes , Marlene , Undurraga Vicuña , Alberto , Camaño Cárdenas , Felipe , Lagomarsino Guzmán , Tomás , Pérez Olea , Joanna , Urruticoechea Ríos , Cristóbal , Cariola Oliva , Karol , Lavín León , Joaquín , Pérez Salinas , Catalina , Venegas Salazar , Nelson , Carter Fernández , Álvaro , Leal Bizama , Henry, Pino Fuentes , Víctor Alejandro , Videla Castillo , Sebastián , Castillo Rojas , Nathalie , Lee Flores, Enrique , Pizarro Sierra , Lorena , Von Mühlenbrock Zamora , Gastón , Castro Bascuñán , José Miguel , Lilayu Vivanco , Daniel , Placencia Cabello , Alejandra , Weisse Novoa , Flor , Celis Montt , Andrés , Longton Herrera , Andrés , Pulgar Castillo , Francisco , Winter Etcheberry , Gonzalo , Cicardini Milla , Daniella , Malla Valenzuela , Luis , Ramírez Diez , Guillermo , Yeomans Araya , Gael , Cid Versalovic, Sofía

-Votaron por la negativa los siguientes señores diputados:

Ilabaca Cerda , Marcos Leiva Carvajal , Raúl Santana Castillo, Juan

El señor SOTO, don Raúl (Presidente accidental).-

Por no haber sido objeto de indicaciones, el proyecto queda aprobado también en particular, con la misma votación.

Despachado el proyecto al Senado.

VALPARAÍSO, 26 de octubre de 2022

Oficio Nº 17.819

A S.E. EL PRESIDENTE DEL H. SENADO

La Cámara de Diputados, en sesión de esta fecha, ha dado su aprobación al proyecto de ley de ese H. Senado que modifica la ley N°21.442, nueva ley de copropiedad inmobiliaria, con el objeto de interpretar su artículo 100 e introducir otras enmiendas, correspondiente al boletín N°15.254-14, con las siguientes enmiendas:

Artículo 1

Ha intercalado a continuación de la expresión “artículo 100” la siguiente: “del artículo primero”.

Artículo 2

Encabezado

Ha intercalado a continuación de la expresión “Modifícase” la siguiente: “el artículo primero de”.

Numerales nuevos

Ha agregado los siguientes numerales nuevos:

“7) Sustitúyese el inciso primero del artículo 70 por el siguiente:

“Artículo 70.- A partir del 1 de enero de 2024 los nuevos condominios de viviendas sociales no podrán contar con más de 160 unidades habitacionales.”.

8) Elimínase el artículo noveno transitorio.”.

*****

Lo que tengo a honra decir a V.E., en respuesta a vuestro oficio Nº464/SEC/22, de 5 de octubre de 2022.

Acompaño la totalidad de los antecedentes.

Dios guarde a V.E.

RAÚL SOTO MARDONES

Presidente (A) de la Cámara de Diputados

MIGUEL LANDEROS PERKI?

Secretario General de la Cámara de Diputados

MODIFICACIÓN Y ENTRADA EN VIGENCIA DE DETERMINADAS NORMAS DE NUEVA LEY DE COPROPIEDAD INMOBILIARIA

El señor GUZMÁN ( Secretario General ).-

Conforme al acuerdo adoptado por la Sala, el señor Presidente pone en discusión el proyecto de ley, en tercer trámite constitucional, que modifica la ley N° 21.442, que corresponde a la Nueva Ley de Copropiedad Inmobiliaria, con el objeto de interpretar su artículo 100 e introducir otras enmiendas, iniciativa que corresponde al boletín N° 15.254-14.

El Ejecutivo hizo presente la urgencia para su despacho calificándola de "discusión inmediata".

--A la tramitación legislativa de este proyecto (boletín 15.254-14) se puede acceder a través del vínculo ubicado en la parte superior de su título.

El señor GUZMÁN ( Secretario General ).-

Este proyecto de ley inició su tramitación en el Senado, el cual aprobó sus dos artículos permanentes.

El objetivo de la iniciativa es precisar la oportunidad de entrada en vigencia de determinadas normas de la ley N° 21.442 y perfeccionar algunas de sus disposiciones para facilitar la aplicación de las mismas.

A su respecto, la Cámara de Diputados, en segundo trámite constitucional, efectuó las siguientes enmiendas.

En el artículo 1, intercaló, a continuación de la expresión "artículo 100", la siguiente, "del artículo primero", que se encuentra en la página 1 del comparado.

En el artículo 2, intercaló en su encabezado, a continuación de la expresión "Modifícase", la siguiente: "el artículo primero de".

Asimismo, agregó los siguientes numerales nuevos:

El N° 7, que sustituye el inciso primero del artículo 70 por el siguiente: "Artículo 70. A partir del 1 de enero de 2024 los nuevos condominios de viviendas sociales no podrán contar con más de 160 unidades habitacionales." (aparece en la página 17 del comparado).

Y el N° 8, que establece: "Elimínase el artículo noveno transitorio." (que se encuentra en la página 18 del comparado).

El Senado debe pronunciarse respecto de las enmiendas efectuadas por la Cámara revisora.

En el boletín comparado que Sus Señorías tienen a su disposición se transcribe el texto aprobado por el Senado en el primer trámite constitucional y las modificaciones introducidas por la Cámara en el segundo trámite constitucional.

Es todo, señor Presidente.

El señor ELIZALDE (Presidente).-

Gracias, señor Secretario.

Senador Sandoval, tiene la palabra.

El señor SANDOVAL.-

Muchas gracias, Presidente.

Como bien señaló el Secretario , el proyecto se trata de un afinamiento que realizó la Cámara de Diputados y que tanto a nosotros como al propio Ministerio de Vivienda nos pareció razonable. Y dicho sea de paso, el Ejecutivo le puso urgencia de "discusión inmediata".

En específico, la Cámara modificó el inciso primero del artículo 70 de la ley N° 21.442 para que el requisito para los nuevos condominios de viviendas sociales sea aplicable desde el año 2024; por lo tanto, le fija una fecha específica. Y al establecer esa condición, el artículo transitorio que originalmente fue aprobado en el segundo trámite acá, en el Senado, deja de tener sentido.

Las modificaciones que introduce la Cámara son absolutamente atendibles. Hablamos con el Ejecutivo y también respalda dichas enmiendas. Por tanto, tratándose de una situación que no afecta en nada ni cambia ningún aspecto sustantivo del proyecto, llamamos, en concordancia con todo lo señalado, a votar a favor, Presidente .

Muchas gracias.

El señor ELIZALDE ( Presidente ).-

Vamos a abrir la votación respecto de este proyecto, que está en tercer trámite constitucional, para ver si aprobamos las enmiendas introducidas por la Cámara de Diputados.

El señor GUZMÁN ( Secretario General ).-

En votación.

La opción "sí" significa aprobar las enmiendas.

El señor ELIZALDE (Presidente).-

Secretario, ¿puede hacer la consulta de rigor para dar por cerrada la votación?

El señor GUZMÁN ( Secretario General ).-

¿Alguna señora Senadora o algún señor Senador aún no ha emitido su voto?

El señor SANDOVAL.-

Un segundito.

El señor GUZMÁN ( Secretario General ).-

¿Alguna señora Senadora o algún señor Senador aún no ha emitido su voto?

El señor ELIZALDE (Presidente).-

Terminada la votación.

--Se aprueban las modificaciones introducidas por la Cámara de Diputados (27 votos a favor y 1 abstención), y el proyecto queda despachado en este trámite.

Votaron por la afirmativa las señoras Aravena, Ebensperger, Gatica, Pascual y Sepúlveda y los señores Castro González, Castro Prieto, Chahuán, Coloma, Cruz-Coke, Elizalde, Galilea, Huenchumilla, Keitel, Kusanovic, Latorre, Macaya, Núñez, Prohens, Pugh, Saavedra, Sandoval, Sanhueza, Soria, Van Rysselberghe, Velásquez y Walker.

Se abstuvo la señora Rincón.

El señor GUZMÁN (Secretario General).-

En la Mesa se han registrado los siguientes pareos: del Senador Moreira con la Senadora Allende; del Senador Espinoza con el Senador Ossandón, y del Senador Quintana con el Senador Kuschel.

El señor ELIZALDE ( Presidente ).-

En consecuencia, se oficiará al Ejecutivo para que proceda a la promulgación del proyecto y también a la Cámara de Diputados informando que hemos aprobado las enmiendas propuestas.

Valparaíso, 26 de octubre de 2022.

Nº 501/SEC/22

A S.E. EL PRESIDENTE DE LA HONORABLE CÁMARA DE DIPUTADOS

Tengo a honra comunicar a Vuestra Excelencia que el Senado ha aprobado las enmiendas introducidas por esa Honorable Cámara al proyecto de ley que modifica la ley N° 21.442, nueva ley de copropiedad inmobiliaria, con el objeto de interpretar su artículo 100 e introducir otras enmiendas, correspondiente al Boletín N° 15.254-14.

Lo que comunico a Su Excelencia en respuesta a su oficio Nº 17.819, de 26 de octubre de 2022.

Devuelvo los antecedentes respectivos.

Dios guarde a Vuestra Excelencia.

ÁLVARO ELIZALDE SOTO

Presidente del Senado

RAÚL GUZMÁN URIBE

Secretario General del Senado

Valparaíso, 26 de octubre de 2022.

Nº 502/SEC/22

A S.E. EXCELENCIA EL PRESIDENTE DE LA REPÚBLICA

Tengo a honra comunicar a Vuestra Excelencia que el Congreso Nacional ha dado su aprobación al siguiente

PROYECTO DE LEY:

“Artículo 1°.- Declárase, interpretando el artículo 100 del artículo primero de la ley N° 21.442, que aprueba nueva ley de copropiedad inmobiliaria, que, tratándose de las materias reguladas en ésta cuya aplicación requiera, expresa o tácitamente, la dictación de reglamentos u otras normas complementarias, conservarán su eficacia las disposiciones de la ley N° 19.537 hasta la publicación de dichos textos.

Artículo 2°.- Modifícase el artículo primero de la ley N° 21.442, de la siguiente forma:

1) Reemplázase el inciso cuarto del artículo 6°, por el siguiente:

“El administrador estará facultado para celebrar convenios de pago con aquellos copropietarios que se encuentren morosos respecto de sus obligaciones económicas, pudiendo concederse cuotas con vencimientos mensuales para el pago de la deuda. El monto de la primera cuota deberá pagarse al momento de la suscripción del convenio; desde ese momento y mientras cumpla con los términos convenidos y sus otras obligaciones económicas, dicho propietario será considerado como copropietario hábil para los efectos de esta ley. Con todo, para celebrar el convenio de pago, el administrador deberá requerir el acuerdo del comité de administración.”.

2) Incorpórase, a continuación del punto final de la letra c) del inciso primero del artículo 8°, que pasa a ser punto y seguido, el siguiente texto: “Tratándose del primer reglamento de copropiedad, el archivo del primer plano de copropiedad y del certificado que acoge el condominio a este régimen se efectuará con posterioridad a la inscripción del primer reglamento, y se materializará mediante una anotación al margen de esa inscripción.”.

3) En el artículo 15:

a) En su inciso primero:

i) Agrégase, en el cuadro, la siguiente letra h), en la columna “Materias que pueden tratarse en la sesión”, correspondiente al Tipo de sesión “2) Extraordinaria de mayoría absoluta”:

“h) Alteraciones a los bienes comunes.”.

ii) Sustitúyense, en el cuadro, las letras g) y h) de la columna “Materias que pueden tratarse en la sesión”, correspondiente al Tipo de sesión “3) Extraordinaria de mayoría reforzada”, por las siguientes:

“g) Obras de ampliaciones del condominio, ampliaciones o alteraciones de sus unidades.

h) Construcciones en los bienes comunes y cambios de destino de dichos bienes, incluso de aquellos asignados en uso y goce exclusivo.”.

b) En su inciso tercero:

i) Elimínase la frase “, conforme a las normas que establezca el reglamento de esta ley”.

ii) Reemplázase la expresión “la adopción del acuerdo mediante este mecanismo deberá ser certificada por un notario” por “el acuerdo deberá reducirse a escritura pública”.

4) En el inciso primero del artículo 17:

a) Intercálase, a continuación de la expresión “de a lo menos tres”, lo siguiente: “y con un máximo de cinco, salvo que el número de integrantes deba ser mayor, conforme a lo establecido en el inciso cuarto del artículo 23”.

b) Sustitúyese la frase “inferior a dicha cifra” por “inferior a tres”.

5) Reemplázase, en el inciso sexto del artículo 40, la expresión “debiendo dar cumplimiento a la norma técnica que para dicho efecto señale el reglamento de esta ley” por “debiendo dar cumplimiento a la norma técnica que para dicho efecto se oficialice”.

6) En el artículo 66, agrégase el siguiente inciso final:

“Los condominios de viviendas de interés público se ejecutarán conforme a las condiciones establecidas por el Reglamento Especial de Viviendas Económicas, a que se refiere el decreto con fuerza de ley N° 2, del Ministerio de Hacienda, de 1959, sobre plan habitacional, cuyo texto definitivo fue fijado por el decreto N° 1.101, del Ministerio de Obras Públicas, de 1960.”.

7) Sustitúyese el inciso primero del artículo 70 por el siguiente:

“Artículo 70.- A partir del 1 de enero de 2024 los nuevos condominios de viviendas sociales no podrán contar con más de 160 unidades habitacionales.”.

8) Elimínase el artículo noveno transitorio.”.

- - -

Hago presente a Su Excelencia que esta iniciativa de ley tuvo su origen en moción de los Honorables senadores señor David Sandoval Plaza, señoras María José Gatica Bertin y Claudia Pascual Grau, y señores Fidel Espinoza Sandoval y Gustavo Kusanovic Glusevic.

Dios guarde a Vuestra Excelencia.

ÁLVARO ELIZALDE SOTO

Presidente del Senado

RAÚL GUZMÁN URIBE

Secretario General del Senado