Labor Parlamentaria

HONORABLE SENADO:

Vuestra Comisión de Vivienda y Urbanismo, en cumplimiento de lo resuelto en sesión de la Corporación del día 16 de noviembre de 2020, tiene el honor de informar respecto del proyecto de ley de la referencia, con urgencia calificada de “simple”.

A una o más de las sesiones en que se analizó esta materia concurrieron quienes se identifican a continuación. El Honorable Senador señor Carlos Montes. Del Ministerio de Vivienda y Urbanismo: los asesores legislativos, señores Gonzalo Gazitúa y Nicolás Gálvez. De la Biblioteca del Congreso Nacional: la analista, señora Verónica de la Paz. Del Comité de Senadores DC: el asesor, señor Ricardo Herrera. Asesores parlamentarios: del Senador señor Castro, don Sergio Mancilla, don Daniel Quiroga y don Leonardo Contreras; del Senador señor Latorre, don Cristián Miquel; de la Senadora señora Provoste, don Rodrigo Vega, y del Senador señor Sandoval, don Mauricio Anacona, don Sebastián Puebla y don Nicolás Starck.

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NORMAS DE QUÓRUM ESPECIAL

Se hace presente que, en caso de aprobarse las modificaciones efectuadas por la Cámara de Diputados en cuanto a los artículos 44, 68, 77 y 103, inciso segundo (que esta Comisión propone rechazar en lo relativo a los artículos 44 y 103, inciso segundo), todos del artículo primero del proyecto, deben serlo con quórum orgánico constitucional. Lo anterior, en virtud de lo establecido en las normas constitucionales identificadas a continuación:

- Artículo 44, en relación con el artículo 77 de la Ley Suprema.

- Artículos 68, 77 y 103, inciso segundo, en atención a lo estipulado en el artículo 118 de la Carta Fundamental (en el caso del referido artículo 68, también según lo contemplado en el artículo 113).

Todo lo consignado, en correspondencia con el artículo 66, inciso segundo, de la Constitución Política.

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DISCUSIÓN DE LAS MODIFICACIONES INTRODUCIDAS POR LA CÁMARA DE DIPUTADOS

En forma previa al análisis pormenorizado de las modificaciones de la Cámara de Diputados, el señor Gonzalo Gazitúa, asesor legislativo del Ministerio de Vivienda y Urbanismo, señaló que ellas pueden clasificarse en tres categorías, de acuerdo a su implicancia y efectos respecto de lo aprobado por el Senado:

01

Indicó que el primer grupo son ajustes formales, tales como el reemplazo de un verbo o el modo en que se cita un texto legal.

El segundo, son cambios menores, algo más sustantivos, pero que siguen siendo precisiones, como incorporar determinada frase para dar mayor énfasis a alguna idea o alterar el orden para reforzar su tenor.

El tercero, lo constituyen reformas más profundas o asuntos que no fueron discutidos en el primer trámite constitucional, por ejemplo, situaciones derivadas de la pandemia, que no se consideraron en el Senado, pues el proyecto se tramitó en esta Corporación con anterioridad.

Ya adentrándose en el conjunto de materias estrictamente formales, explicó que la primera modificación, al inciso cuarto del artículo 9, consiste en sustituir el verbo efectuar por realizar, lo que no cambia el sentido de la norma.

Luego, en el artículo 48, se realizan dos alteraciones. En el inciso primero, se reemplazó la cita al D.F.L. 2, sobre Plan Habitacional, remitiéndola al decreto N° 1.101, que fija su texto definitivo. En tanto, en el inciso tercero, se busca aclarar que, en lo pertinente, la palabra obras alude a la dirección de obras municipales.

Más adelante, en el numeral 2) del artículo 66, solo se reformuló la cita de dos decretos supremos.

La siguiente rectificación recayó en el artículo 77, en que se sustituyó la palabra confección por elaboración.

Continuando con los aspectos calificados como formales, en el artículo 81 se buscó delimitar que sus disposiciones no se aplican a cualquier tipo de copropiedad, como parecía desprenderse, sino exclusivamente a los condominios de densificación predial de que trata dicho párrafo.

En cuanto al artículo 83, expuso que se aclaró que el requisito de inscripción en el Registro Nacional, que se aplicará a los administradores o subadministradores de condominios, debe entenderse como una condición previa al ejercicio de sus funciones.

En el artículo 84, también se esclarece el sentido, precisando, en lo pertinente, que los requisitos necesarios para la inscripción en el Registro Nacional de Administradores de Condominios son los consignados en todo el artículo.

Posteriormente, anotó dos modificaciones a las normas transitorias que apuntan a identificar a qué reglamento específico se refieren las respectivas menciones. Así, en el artículo 1° transitorio, la alusión al cuerpo normativo que sancionará los reglamentos tipo debe entenderse dirigida al reglamento de la ley de copropiedad inmobiliaria; en tanto, en el artículo 2° transitorio, se alude al reglamento del Registro Nacional de Administradores de Condominios.

Por último, se modifica la cita que el artículo segundo hace a la Ley General de Urbanismo y Construcciones.

Luego, se abocó al segundo grupo de enmiendas, que son ajustes menores que precisan o complementan lo aprobado por el Senado.

Las primeras, recaen en el artículo 2, que contiene las definiciones. En la letra a) del número 3), que se ocupa de los bienes de dominio común, se incorporó en la enunciación referencial que contiene la norma a los cierres perimetrales. Al mismo tiempo, se sustituyó la expresión estructura por “elementos estructurales de la edificación”.

Por su parte, en la letra b) del numeral 9) del mismo precepto, que define los gastos comunes ordinarios y, en particular, los de mantención, se incluyeron los vinculados a la mantención y certificación de ascensores, tanto verticales como inclinados o funiculares, montacargas y escaleras o rampas mecánicas. La Cámara de Diputados estimó pertinente agregar esta frase, para mayor certeza, pese a que el texto ya contemplaba las revisiones y certificaciones periódicas de orden técnico. También se eliminó la palabra ampolletas.

Siguiendo con la reseña, en el inciso quinto del artículo 9, se agregó, entre los documentos que la persona natural o jurídica propietaria del condominio debe entregar al primer administrador, los del artículo 43, vinculados a las pólizas de seguros, añadiéndose a los del artículo 40, ya contemplados por el Senado.

Otra variación consistió en clarificar, en el inciso primero del artículo 14, respecto de la rendición de cuentas que hace el administrador en cada sesión ordinaria, que, además de la información referida a las cuentas bancarias de la comunidad, deben incluirse los respaldos de pago de las certificaciones y no solamente de los seguros contratados.

Posteriormente, apuntó que, en el inciso penúltimo del artículo 15, que se refiere a la adopción de acuerdos por la asamblea y la constancia que se hace en las actas, se consagró la posibilidad de que éstas se acrediten en forma digital, como alternativa al libro foliado, teniendo, en cualquier caso, que asegurarse un respaldo fehaciente y ser firmada en forma presencial o electrónica, a más tardar dentro de los treinta días siguientes a la adopción del acuerdo.

Sostuvo que ello se enmarca dentro de un conjunto de modificaciones introducidas por la Cámara de Diputados, que recogen la experiencia de la pandemia del COVID 19 para incorporar los medios tecnológicos, de forma que las copropiedades no se vean afectadas por este tipo de situaciones, facilitando tanto la realización de asambleas como la constancia de las actas de un modo digital.

El señor Nicolás Gálvez, asesor legislativo del MINVU, acotó que muchas mociones parlamentarias, presentadas durante la pandemia sobre este tema, han sido asumidas en el proyecto. Expresó que para el Ministerio de Vivienda y Urbanismo es importante avanzar en la digitalización y modernización de la toma de decisiones por parte de las comunidades, por lo que se estimó pertinente recoger estos contenidos.

El señor Gonzalo Gazitúa continuó indicando que en el inciso final del mismo artículo 15 se flexibilizó la exigencia de la presencia de un notario, lo que se realiza, además, en otras disposiciones, permitiendo la asistencia de cualquiera de los ministros de fe a que alude el artículo 73, que considera, junto con los notarios, a un funcionario municipal designado al efecto o al oficial del registro civil competente.

Añadió que, en el artículo 17, respecto del comité de administración, se precisa que pueden conformar este órgano no solo los representantes de los propietarios que sean personas jurídicas, sino también aquellos que representen a personas naturales.

En el artículo 20, en tanto, se obliga al administrador a contar con el acuerdo del comité de administración para la contratación de los seguros.

En lo tocante a la modificación introducida en el artículo 32, puntualizó que solo se invirtió el orden del párrafo, con el objeto de dejar de manifiesto que tienen, principalmente, el carácter de título ejecutivo los avisos de cobro de los gastos comunes y demás obligaciones económicas, firmados de forma presencial o electrónica por el administrador, pero que, en caso de que algún gasto no conste de ese modo, pero haya sido acordado en una asamblea, también tendrá mérito el acta correspondiente, autorizada por el comité de administración.

El señor Nicolás Gálvez explicó, a continuación, las modificaciones efectuadas a los incisos primero y cuarto del artículo 39. Señaló que, luego de consignar la obligación de constituir un fondo de reserva para atender gastos comunes extraordinarios, la norma establece que deberá considerarse un porcentaje proporcional como provisión para eventuales indemnizaciones del personal.

El señor Gonzalo Gazitúa complementó lo consignado, manifestando que, si bien en el Senado ya se había establecido esta especie de fondo especial destinado a indemnizaciones, la Cámara de Diputados buscó explicitar que no se trata de dos fondos separados, sino solo de destinar a este fin un porcentaje proporcional del fondo de reserva, que debe ser fijado por la asamblea de copropietarios, en sesión extraordinaria.

En el inciso cuarto, en tanto, la Cámara de Diputados repuso una mención existente en la ley actual, que permite que estos fondos sean invertidos no solo en cuentas corrientes o de ahorro bancarias, sino también en instrumentos financieros que operen en el mercado de capitales. Agregó que, probablemente, el reglamento deberá precisar activos que cuenten con la liquidez suficiente para atender necesidades urgentes, como las que busca solventar el fondo de reserva.

Posteriormente, manifestó que en la letra c) del artículo 44, se amplía a todos los ministros de fe mencionados en el artículo 73 las opciones para certificar la adopción de acuerdos, en la hipótesis de que no se haya citado oportunamente a asamblea y algunos copropietarios le pidan al juez de policía local que lo haga.

En tanto, en el inciso final del artículo 59 se aborda la situación de los cierres opacos. Según la redacción aprobada por el Senado, se permitía hasta una extensión de 50 metros. Relató que la Cámara de Diputados clarificó la forma de cómputo de dicha extensión, estableciendo puntos de referencia para su medición, tales como la intersección de calles, los accesos al condominio o sus unidades y los deslindes con el predio vecino.

Remarcó que lo que se busca es resguardar la seguridad peatonal de quien transita por el lado de un deslinde, de forma que estos tramos, aislados, sin visibilidad, no sean excesivos.

Explicó, enseguida, que en la letra i) del inciso segundo del artículo 68 también se efectúa un cambio meramente de redacción. La Cámara de Diputados invirtió el texto del Senado para enfatizar que el objetivo, respecto de los recursos que los gobiernos regionales, SERVIU o municipalidades pueden destinar a condominios de viviendas de interés público, es el fortalecimiento de la participación y convivencia comunitaria, siendo, los restantes, mecanismos para alcanzarlo.

El señor Nicolás Gálvez detalló, luego, diversas enmiendas vinculadas a los administradores. En primer término, recordó que entre los requisitos para desarrollar la labor de administrador o subadministrador se contempló, en el numeral 2 del inciso segundo del artículo 84, la necesidad de haber aprobado un curso de capacitación en materias de administración de condominios, que haya sido impartido por una institución de educación superior del Estado o reconocida por éste o por un organismo técnico de capacitación acreditado por el Servicio Nacional de Capacitación y Empleo.

La Cámara de Diputados precisó que las competencias necesarias para ejercer estos cargos, así como la forma de acreditar el requisito, serán establecidas en el Reglamento del Registro Nacional de Administradores de Condominios.

En el mismo sentido, se añadió, en el artículo 86, respecto de las condiciones para que operen los administradores y subadministradores, que el reglamento respectivo deberá distinguir entre quienes se desempeñen en forma remunerada y quienes realicen esta labor gratuitamente.

En lo relativo a las sanciones que pueden aplicarse a los administradores, en el artículo 89 se dispuso que entre los criterios para ponderar la gravedad de las faltas deberá considerarse, también, la eventual afectación a la vida de los ocupantes del condominio, complementando la referencia a la seguridad de éstos.

Por último, en esta categoría de ajustes, en el artículo 3º transitorio también se flexibilizó la exigencia de un notario, autorizando la intervención de todos los ministros de fe a que se refiere el artículo 73, esta vez para el caso de la postulación a los programas financiados con recursos fiscales, de condominios de viviendas sociales cuyos propietarios no se encuentren organizados. Se indica que, cuando se autorice a los arrendatarios u ocupantes a suscribir estas postulaciones en lugar de los dueños, la representación deberá constar ante alguno de los ministros de fe que la ley contempla.

Pasando al tercer grupo de materias, el señor Gonzalo Gazitúa explicó la incorporación al proyecto de las parcelaciones rurales.

Así, expuso que hay dos modificaciones. La primera, en el párrafo segundo de la letra B) del artículo 1, en que se reemplaza la parte final para explicitar que los predios rústicos pueden acogerse al régimen de copropiedad, de acuerdo a lo estipulado en el artículo 103, nueva disposición que constituye la segunda rectificación en este punto y cuyo tenor se presenta a continuación:

02

Informó que, al tramitarse el proyecto en la Comisión del rubro de la Cámara de Diputados, varios parlamentarios plantearon que se trata de una realidad existente, donde se registran muchos conflictos respecto de bienes comunes o servidumbres y en que los dueños requieren adoptar acuerdos, sin que pueda aplicarse la ley de copropiedad inmobiliaria, pese a que, al disponer de bienes de dominio común y propios, su situación se asemeja a la de los condominios. Ello deja a estos propietarios en una situación ambigua e incierta respecto del régimen de administración interna.

Enfatizó que se trata de una modificación significativa, no solo respecto a lo aprobado en el primer trámite, sino también a la ley vigente.

Agregó que, pese a que este artículo da a la ley un marco general para estos casos, seguramente el reglamento deberá disponer de un apartado especial, en que se precise con mayor detalle ciertas particularidades que debieran tener tales condominios al acogerse a este régimen.

El señor Gonzalo Gazitúa ratificó que el artículo 102 soluciona el punto al que aludía el Honorable Senador señor Montes. Enfatizó que el inciso final dispone que, cuando el porcentaje de derechos enajenados en el condominio sea inferior al 33%, se deberá convocar anualmente a una asamblea de residentes, con el objeto de informar sobre el funcionamiento y administración del condominio, reportar las actualizaciones al plan de emergencia, programar los simulacros de evacuación y/o acciones de capacitación o prevención de riesgos y tratar cualquier otro asunto relacionado con los intereses de los residentes.

El señor Nicolás Gálvez añadió que también se crea la posibilidad de que propietarios, arrendatarios u ocupantes de un edificio puedan iniciar acciones de reclamación en contra del administrador en la secretaría regional ministerial de vivienda y urbanismo, con el objeto de iniciar un procedimiento sancionatorio, si él incumple sus deberes.

A continuación, el señor Gonzalo Gazitúa se refirió a las modificaciones realizadas al artículo 4, para el resguardo del ejercicio de los derechos por parte de quienes habitan viviendas sociales o destinadas a beneficiarios de los programas habitacionales del Estado.

Explicó que los diputados buscaron clarificar que, si en un condominio existen viviendas sociales junto a otras que no lo sean, no pueden existir normas diferentes para unos y otros. Para ello, se consignó un inciso final, que se muestra en la lámina siguiente.

03

Agregó que lo anterior también puede colegirse del artículo 8, donde se señala que el reglamento no puede contemplar disposiciones que atenten contra la ley N° 20.609, que establece medidas contra la discriminación. Sin embargo, el artículo 4 es aún más amplio, pues no solo se refiere al reglamento, sino a cualquiera otra decisión que adopten los órganos de administración, lo que incluye a la asamblea, al comité y al administrador.

El señor Gonzalo Gazitúa explicó que el inciso tercero contiene ese principio general, en términos más positivos, pero que es posible analizar una mejor redacción, manteniendo las mismas ideas.

Se refirió, luego, a una modificación introducida en el artículo 8, que señala los objetos del reglamento de copropiedad. En la letra f) se establece la posibilidad de que éste regule formas de aprovechamiento de los bienes de dominio común, sus alcances y limitaciones, como asimismo posibles cambios de destino de estos bienes.

En este punto, la Cámara de Diputados tuvo en vista las denuncias que se conocieron hace algunos meses, respecto de los actos de discriminación que, en ciertos condominios, se produjeron con el personal de la salud, al cual se le negaba el uso de los espacios comunes. Se recogieron algunas mociones parlamentarias para explicitar que esta facultad no podrá significar que el reglamento de copropiedad o los órganos de administración puedan establecer limitaciones en el uso de los bienes comunes, que impliquen una discriminación arbitraria, ni aún a pretexto de una catástrofe, pandemia o emergencia.

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El señor Gonzalo Gazitúa continuó su exposición refiriéndose a la nueva letra j) que la Cámara de Diputados agregó en el artículo 8. Sostuvo que, durante la discusión en esta Comisión, se abordó el tema de los alojamientos temporales, pero no se concordó en un texto.

En el segundo trámite constitucional, en cambio, se incorporó la posibilidad de que el reglamento de copropiedad pueda fijar normas concernientes al uso habitacional y comercial de las unidades del condominio, especialmente en lo referente a alojamientos temporales y la utilización de aplicaciones o plataformas digitales, del modo que se recoge en la siguiente diapositiva:

05

Remarcó que, entre los objetos del reglamento de copropiedad, pueden establecerse normas para regular la situación de aquellos condominios en que conviven unidades de uso habitacional y comercial. A su juicio, ello permitiría que la utilización de este tipo de aplicaciones quede clara para los copropietarios y residentes desde un comienzo y no se vean enfrentados después a una realidad desregulada.

Luego, el señor Nicolás Gálvez explicó una serie de enmiendas adoptadas por la Cámara de Diputados que encuentran su explicación en la pandemia del COVID 19 y en el uso que durante esta emergencia se ha dado a las plataformas de comunicación.

Señaló que se buscó ampliar el uso de estas herramientas para facilitar la administración de los condominios. En particular, a través de los incisos segundo y cuarto del artículo 15, se habilita la realización de consultas o asambleas por vías digitales.

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La primera modificación implica que las temáticas indicadas en el cuadro del inciso primero del artículo 15, que sintetiza el listado de asuntos que pueden abordarse en las asambleas, podrán ser objeto de consulta por escrito o por vía electrónica que permita asegurar fehacientemente la identidad del solicitante.

El señor Gonzalo Gazitúa aclaró que, en este punto, en el primer trámite constitucional se aprobó que solo para las materias menos complejas que pueden tratarse en las asambleas se permitía este tipo de consultas. La Cámara de Diputados, en cambio, amplió su uso a cualquiera de ellas. Apuntó que lo anterior tuvo en vista la frase que esta Comisión incorporó al inciso segundo del artículo 15, que indica que aun cuando se haga la consulta por escrito, siempre debía haber una asamblea informativa, que es la instancia en que se pueden resolver dudas e inquietudes.

El señor Nicolás Gálvez enfatizó en que ello se relaciona, además, con otra norma aprobada por el Senado, que obliga a cada condominio a tener un registro de los copropietarios del edificio, facilitando el uso del correo electrónico.

El señor Gonzalo Gazitúa advirtió que no debe descartarse que la consulta por escrito pueda también ser una carta entregada en cada unidad. Vale decir, no es obligación que deba hacerse por vías digitales, como el e-mail. También es posible utilizar el soporte papel.

Luego, el señor Nicolás Gálvez ahondó en el nuevo inciso cuarto del artículo 15, que precisa que en el reglamento de copropiedad se podrá acordar la participación en las asambleas de manera virtual, a través de videoconferencias o por otros medios telemáticos de comunicación similares. Para ello, se deberán establecer requisitos y condiciones que aseguren una participación y votación efectiva y simultánea, además de cumplir con las normas y requisitos que señale el reglamento de la ley.

Remarcó que lo que se busca es que se puedan adoptar acuerdos mediante plataformas digitales, como videoconferencias, dejando a la norma administrativa la determinación de la forma de asegurar la confiabilidad de este tipo de mecanismos.

El señor Gonzalo Gazitúa advirtió que esto requerirá una adecuada complementación por parte del reglamento, en tanto la experiencia práctica en materia de votaciones revela que tiene una cierta complejidad y que en una copropiedad con muchas unidades es necesario que las reglas se encuentren señaladas con claridad, para asegurar la confiabilidad y corrección de los acuerdos.

El señor Nicolás Gálvez remarcó que lo importante es la habilitación legal para que los copropietarios puedan utilizar estas herramientas electrónicas a fin de adoptar decisiones o realizar asambleas.

Prosiguiendo, el señor Gonzalo Gazitúa indicó que, respecto del incumplimiento de las obligaciones económicas, se establecen restricciones a las facultades de suspender servicios domiciliarios durante un estado de catástrofe y a personas electro dependientes, lo que se consigna en los nuevos incisos segundo y tercero del artículo 36.

Complementando estas prohibiciones, se incorporó una nueva letra g) en el número 1) del inciso segundo del artículo 87, que castiga como una infracción gravísima del administrador, suspender o requerir la suspensión del servicio eléctrico, de telecomunicaciones o de calefacción de un propietario, durante la vigencia de un estado de catástrofe.

07

Expresó que también se trata de una norma que recoge la experiencia de la pandemia y sus efectos para los hogares.

Acotó que la prohibición expuesta no significa que se condone la deuda, sino solo que se imposibilita la aplicación del apremio consistente en la suspensión de los servicios domiciliarios mencionados.

Seguidamente, planteó que otra de las modificaciones relevantes introducidas en la Cámara de Diputados se refiere a los seguros.

Recordó que ya durante la discusión en el Senado esto fue muy debatido, lo que se replicó en el segundo trámite constitucional. Diversas entidades e invitados criticaron fuertemente el sistema vigente, consistente en la libertad para que cada copropietario contrate su seguro y, en caso de que no lo haga, se faculte al administrador para hacerlo a su nombre.

Se indicó que, con esta fórmula, era muy complejo abordar un sinestro específico, ya que pueden existir pólizas vencidas, que dificultan la reparación de los daños.

En razón de ello, se reemplazó la normativa por un modelo distinto, que se detalla en las reformas al artículo 43:

08

09

Añadió que asociado con esto hay un nuevo artículo quinto transitorio, que dispone lo siguiente:

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Recalcó que ambos preceptos, el artículo 43 y el quinto transitorio, establecen una transformación sustantiva a lo aprobado en el primer trámite constitucional, lo que probablemente requiere una mayor profundización en esta Comisión.

Se refirió, a continuación, a los condominios de gran extensión. Recordó que en el Senado se aprobó que dichas copropiedades tenían que garantizar la continuidad de la trama vial, para evitar que se transformaran en verdaderas islas en las ciudades, dificultando la circulación.

La norma aprobada establecía que los condominios que quedaban afectos a esta obligación eran aquellos cuya superficie fuera superior a 20.000 metros cuadrados, cuestión que resultó muy controvertida, existiendo discusión en torno a si es posible fijar una dimensión única aplicable a todos los casos o si ello debe depender de las características del proyecto y su ubicación, entre otros aspectos.

Apuntó que una superficie de 20.000 metros cuadrados, ubicada en el centro de una ciudad ya consolidada, tiene un impacto distinto que en un sector alejado contiguo a accidentes geográficos o en zonas de extensión urbana, pudiendo las normas ser diferenciadas en cada caso.

Por ello, en la Cámara de Diputados se modificó la norma aprobada, remitiéndose al reglamento. La siguiente lámina destaca la nueva redacción del artículo 55:

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Apuntó que, siendo una innovación a la actual normativa, al Ministerio de Vivienda y Urbanismo le parece pertinente que se deje esta remisión al reglamento, lo que permite ir evaluando el funcionamiento de esta herramienta y ponderando cuáles son las dimensiones que la hacen aplicable. Sostuvo que lo importante es que se conservó el principio de que estos condominios no pueden mantenerse cerrados por todos sus lados, con escasos accesos, que impidan ocupar la vialidad interna, lo que ocasiona efectos negativos en la movilidad del sector, la continuidad de la trama y la integración.

Luego, se refirió a dos modificaciones relativas a los condominios de viviendas sociales.

La primera de ellas recae en el inciso final del artículo 66 y consiste en que la Cámara de Diputados aprobó mantener la norma vigente, desechando la propuesta del Senado de establecer un máximo de 150 unidades para los condominios de viviendas sociales y dejando esta definición al reglamento.

Señaló que el límite de 150 unidades genera importantes problemas al Ministerio de Vivienda y Urbanismo, en atención a que los programas habitacionales actuales reconocen la posibilidad de contemplar 160 unidades y, eventualmente, hasta 600, con etapas de 160. Por tanto, fijar como límite 150 generaría una distorsión entre la norma reglamentaria de los programas habitacionales y la ley.

Recalcó que ello no significa desconocer la necesidad de que exista una cantidad máxima de unidades, pero se considera más adecuado que sea el reglamento el que, en concordancia con otras normas reglamentarias, como el decreto supremo N° 49, del MINVU, promulgado en 2011 y publicado en 2012, que aprueba reglamento del programa fondo solidario de elección de vivienda, busque una sintonía; en cambio, una imposición por ley de un número distinto al contenido en las normas administrativas existentes podría complicar la ejecución de los proyectos para los comités de vivienda, algunos de los cuales están ya en ejecución o entregándose. Además, de aprobarse esta norma, podrían quedar excluidos de la aplicación de la ley sobre copropiedad inmobiliaria.

La segunda modificación de la Cámara de Diputados se refiere al fondo común de reserva. En el primer trámite, se consignó que es optativo para este tipo de condominios. En la Cámara de Diputados se estimó que debía procurarse que en ellos también exista un fondo.

De este modo, se incorporó en el artículo 75 la mención que se presenta en la parte inferior de la siguiente lámina:

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Manifestó que lo anterior se justifica por la diversa magnitud de gastos en que pueden incurrir los condominios de acuerdo a sus características, tales como la existencia de ascensores o la dotación de personal, pero en todos los casos es aconsejable que haya un pequeño fondo para atender situaciones de emergencia.

Recordó, además, que existe una disposición que indica que el fondo común de reserva se constituirá con el 5% de los gastos comunes mensuales, por lo que el reglamento podría resolver que el aporte es optativo para las viviendas de interés público, lo que significaría relativizar la obligatoriedad o señalar una magnitud diferente, en atención a la menor complejidad y gastos de estas copropiedades.

Expuso, por último, que la Cámara de Diputados reemplazó la primera parte del artículo 90, de manera de habilitar a un porcentaje mínimo de residentes para interponer una reclamación en contra del administrador ante la SEREMI de Vivienda y Urbanismo. La diapositiva siguiente muestra la innovación realizada.

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Precisó que se pretende que el comité de administración no sea el único titular legitimado, sino que también un porcentaje mínimo de copropietarios o arrendatarios que establezca el reglamento, según el número total de unidades del condominio.

Explicó que esta norma se pone en el supuesto de que el comité de administración no quiera ejercer esta acción y, por ello, se habilita a los copropietarios o arrendatarios para hacerlo. Sin embargo, debe cautelarse que exista un número mínimo de impulsores del reclamo, cuya definición se deja al reglamento.

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A continuación, se efectúa, siguiendo el orden del articulado del proyecto, una relación de las modificaciones introducidas por la Cámara de Diputados, en segundo trámite constitucional, al texto aprobado por el Senado, en primer trámite constitucional, así como de los acuerdos adoptados por la Comisión respecto de las referidas enmiendas.

ARTÍCULO PRIMERO

ARTÍCULO 1°

Letra B

El Senado, en primer trámite constitucional, aprobó el siguiente párrafo segundo:

“Los predios rústicos divididos o subdivididos conforme al decreto ley N° 3.516, del Ministerio de Agricultura, de 1980, no podrán acogerse al régimen de copropiedad regulado en la presente ley.”.

La Cámara de Diputados, en segundo trámite constitucional, reemplazó el párrafo segundo por el siguiente:

“Los predios rústicos divididos o subdivididos conforme al decreto ley N° 3.516, del Ministerio de Agricultura, de 1980, excepcionalmente podrán acogerse al régimen de copropiedad de acuerdo a lo estipulado en el artículo 103.”.

En discusión la enmienda, el señor Gonzalo Gazitúa, asesor legislativo del MINVU, recordó que, en el primer trámite constitucional, esta Comisión resolvió que los predios rústicos, divididos o subdivididos conforme al decreto ley N° 3.516, del Ministerio de Agricultura, de 1980, no podrán acogerse al régimen de copropiedad regulado en la presente ley. Explicó que lo anterior es una consecuencia de una regla que el cuerpo legal ya tenía y que exige que los inmuebles estén situados en el área urbana.

En la Cámara de Diputados, se tuvo en consideración la existencia de ciertas parcelaciones rurales que operan, en la práctica, como una copropiedad, pues tienen bienes o servidumbres comunes, que requieren ser administradas, toman decisiones en conjunto y tienen un funcionamiento muy similar al régimen de copropiedad, pese a que no pueden acogerse a la ley.

En esa lógica, se presentaron indicaciones para permitir, excepcionalmente, a los predios rústicos, divididos o subdivididos conforme al aludido decreto ley N° 3.516, acogerse a las disposiciones de esta ley, de acuerdo al nuevo artículo 103.

- Puesta en votación esta enmienda, fue rechazada, unánimemente, con los votos de los Honorables Senadores señora Provoste y señores Castro, Latorre, Sandoval y Soria.

ARTÍCULO 2º

Número 3, letra a)

El Senado, en primer trámite constitucional, aprobó lo siguiente:

“3) Bienes de dominio común:

a) Los que pertenezcan a todos los copropietarios por ser necesarios para la existencia, seguridad y conservación del condominio, tales como terrenos, cimientos, fachadas, muros exteriores y soportantes, estructura, techumbres, ascensores, tanto verticales como inclinados o funiculares, montacargas y escaleras o rampas mecánicas, así como todo tipo de instalaciones generales y ductos de calefacción, de aire acondicionado, de energía eléctrica, de alcantarillado, de gas, de agua potable y de sistemas de comunicaciones, recintos de calderas y estanques.”.

La Cámara de Diputados, en segundo trámite constitucional, intercaló entre la expresión “fachadas,” y la palabra “muros” los vocablos “cierres perimetrales,”, y sustituyó la palabra “estructura” por la frase “elementos estructurales de la edificación”.

- Puestas en votación estas enmiendas, fueron aprobadas, unánimemente, con los votos de los Honorables Senadores señora Provoste y señores Castro, Latorre, Sandoval y Soria.

Número 9, letra b)

El Senado, en primer trámite constitucional, aprobó la siguiente letra b), en relación con lo que se tendrá por gastos comunes ordinarios:

“b) De mantención: los necesarios para el mantenimiento de los bienes de dominio común, tales como revisiones y certificaciones periódicas de orden técnico, aseo y lubricación de los servicios, maquinarias e instalaciones; adquisición y reposición de luminarias, ampolletas, accesorios y equipos; mantención y aseo del condominio; mantención o reposición de equipos y elementos de emergencia y seguridad; primas de seguros, y otros análogos.”.

La Cámara de Diputados, en segundo trámite constitucional, agregó, a continuación de la palabra “como”, la frase “mantención y certificación de ascensores, tanto verticales como inclinados o funiculares, montacargas y escaleras o rampa mecánicas;”, y eliminó la expresión “ampolletas,”.

En discusión las enmiendas, el señor Gonzalo Gazitúa expuso que se persigue clarificar que dentro de estos gastos de mantención se incluye la mantención y certificación de ascensores, tanto verticales como inclinados o funiculares, montacargas y escaleras o rampas mecánicas. Pese a que la disposición ya aludía a las revisiones y certificaciones periódicas de orden técnico, se estimó necesaria esta incorporación para mayor certeza, en tanto este ítem constituye uno de los principales gastos de mantención de una copropiedad. Adicionalmente, se eliminó el concepto ampolletas, que se entendió contemplado en la expresión luminarias.

- Puestas en votación estas enmiendas, fueron aprobadas, unánimemente, con los votos de los Honorables Senadores señora Provoste y señores Castro, Latorre, Sandoval y Soria.

ARTÍCULO 4º

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La Cámara de Diputados, en segundo trámite constitucional, incorporó el siguiente inciso final:

“En caso de que un condominio incluya viviendas sociales o destinadas a beneficiarios de los programas habitacionales del Estado, ni el reglamento de copropiedad ni los órganos de la administración del condominio, incluida la asamblea de copropietarios, podrán adoptar decisiones ni efectuar acciones que restrinjan o perturben el legítimo ejercicio de los derechos por parte de quienes habitan en las mencionadas viviendas.”.

En discusión esta enmienda, el señor Gonzalo Gazitúa, asesor legislativo del Ministerio de Vivienda y Urbanismo, apuntó que se trata de una precisión que se realizó en la Cámara de Diputados, con el objeto de prohibir cualquier discriminación que el reglamento de copropiedad o los órganos de administración pudieran realizar en contra de quienes residan en viviendas sociales o destinadas a beneficiarios de los programas habitacionales del Estado, afectando el ejercicio de sus derechos.

- Puesta en votación esta enmienda, fue rechazada, unánimemente, con los votos de los Honorables Senadores señora Provoste y señores Castro, Latorre y Sandoval.

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ARTÍCULO 8º

Letra f)

El Senado, en primer trámite constitucional, aprobó la siguiente letra f), en relación con los objetos del reglamento de copropiedad:

“f) Regular formas de aprovechamiento de los bienes de dominio común, sus alcances y limitaciones, como asimismo posibles cambios de destino de estos bienes.”.

La Cámara de Diputados, en segundo trámite constitucional, agregó la siguiente frase final, pasando el punto y aparte a ser punto y seguido: “En caso alguno el reglamento de copropiedad o los órganos de administración del condominio podrán establecer limitaciones en el uso de los bienes comunes que pudieren implicar una discriminación arbitraria basada en las condiciones laborales de alguno de los copropietarios u ocupantes del condominio, ni aún a pretexto de una pandemia, catástrofe o cualquier hecho de emergencia, de carácter nacional o regional, decretado por la autoridad competente.”.

- Puesta en votación esta enmienda, fue aprobada, unánimemente, con los votos de los Honorables Senadores señora Provoste y señores Castro, Latorre y Sandoval.

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Letra j), nueva

La Cámara de Diputados, en segundo trámite constitucional, incorporó la siguiente letra j), nueva, pasando la actual a ser letra k) y así sucesivamente (también en relación con los objetos del reglamento de copropiedad):

“j) Fijar normas concernientes al uso habitacional y comercial de las unidades del condominio, especialmente lo referente a alojamientos temporales y el uso de aplicaciones o plataformas digitales para ello.”.

En discusión esta enmienda, el señor Gonzalo Gazitúa sostuvo que se trata de otra modificación relativa a los contenidos del reglamento de copropiedad, esta vez con el objeto de permitir a las comunidades regular el uso habitacional y comercial de las unidades del condominio, especialmente en lo referido a alojamientos temporales y la utilización de plataformas digitales para ello. En el primer trámite, ya se había mencionado este asunto, pero sin incorporarlo en el texto. En la Cámara de Diputados se concordó en que la materia, que se ha ido masificando con el uso de algunas aplicaciones, debería, al menos, quedar sujeta a la regulación de los propios copropietarios.

- Puesta en votación esta enmienda, fue rechazada, unánimemente, con los votos de los Honorables Senadores señora Provoste y señores Castro, Latorre, Sandoval y Soria.

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ARTÍCULO 9º

Inciso cuarto

El Senado, en primer trámite constitucional, aprobó el siguiente texto:

“Una vez efectuada la recepción definitiva de la edificación, y antes de la ocupación del primer copropietario, la persona natural o jurídica propietaria del condominio deberá designar al primer administrador, quien deberá levantar un acta de las condiciones y estado de funcionamiento de todas las instalaciones de los bienes comunes, en la forma que disponga el reglamento de esta ley. En caso de que haya recepciones definitivas parciales, dicha contratación se deberá efectuar una vez efectuada la primera de dichas recepciones.”.

La Cámara de Diputados, en segundo trámite constitucional, reemplazó las palabras “se deberá efectuar” por “se deberá realizar”.

- Puesta en votación esta enmienda, fue aprobada, unánimemente, con los votos de los Honorables Senadores señora Provoste y señores Castro, Latorre, Sandoval y Soria.

Inciso quinto

El Senado, en primer trámite constitucional, aprobó la siguiente redacción:

“La persona natural o jurídica propietaria del condominio deberá hacer entrega al primer administrador, en soporte digital y material, de una copia del primer reglamento de copropiedad, de los documentos individualizados en el artículo 40 de esta ley y de los siguientes antecedentes que conformarán el archivo de documentos del condominio:”.

La Cámara de Diputados, en segundo trámite constitucional, sustituyó la frase “de los documentos individualizados en el artículo 40 de esta ley” por “de los documentos individualizados en los artículos 40 y 43 de esta ley”.

En discusión la enmienda, el señor Gonzalo Gazitúa reseñó que se incorporan a la carpeta de antecedentes, que la persona natural o jurídica propietaria del condominio debe entregar al primer administrador, las respectivas pólizas de seguro que figuran en el artículo 43.

- Puesta en votación esta enmienda, fue aprobada, unánimemente, con los votos de los Honorables Senadores señora Provoste y señores Castro, Latorre, Sandoval y Soria.

ARTÍCULO 14

Inciso primero

El Senado, en primer trámite constitucional, aprobó el siguiente texto:

“Artículo 14.- Las sesiones ordinarias se celebrarán, a lo menos, una vez por año, oportunidad en la que la administración deberá dar cuenta documentada de su gestión, entregará el balance de ingresos y egresos y pondrá a disposición de los copropietarios los verificadores de cada gasto efectuado. Además, deberá hacer entrega de una copia informada por el banco de todas las cuentas bancarias, cartolas de estas cuentas y respaldo de pago de los seguros contratados.”.

La Cámara de Diputados, en segundo trámite constitucional, sustituyó las palabras “de los” por la frase “de las certificaciones y”.

- Puesta en votación esta enmienda, fue aprobada, unánimemente, con los votos de los Honorables Senadores señora Provoste y señores Castro, Latorre, Sandoval y Soria.

ARTÍCULO 15

Inciso segundo

El Senado, en primer trámite constitucional, aprobó la siguiente redacción:

“Podrán ser objeto de consulta por escrito o vía electrónica las materias indicadas en los numerales 1) y 2) del cuadro precedente, así como las señaladas en los literales f), g), h) e i) del numeral 3) cuando se trate de condominios de viviendas sociales, para lo cual el propietario deberá registrar su dirección o correo electrónico en la administración del condominio. En el envío de la consulta deberá especificarse la materia que requiere acuerdo de la asamblea, adjuntando los antecedentes necesarios y fijando un plazo para la remisión de la aceptación o rechazo por parte de los copropietarios. Lo anterior no obsta a que la materia sometida a consulta deba ser expuesta a los copropietarios en una sesión informativa, la que no requerirá cumplir con ningún quórum para su constitución.”.

La Cámara de Diputados, en segundo trámite constitucional, reemplazó el texto “Podrán ser objeto de consulta por escrito o vía electrónica las materias indicadas en los numerales 1) y 2) del cuadro precedente, así como las señaladas en los literales f), g), h) e i) del numeral 3) cuando se trate de condominios de viviendas sociales,” por el siguiente: “Las materias indicadas en el cuadro precedente podrán ser objeto de consulta por escrito o por vía electrónica que permita asegurar fehacientemente la identidad del solicitante,”.

- Puesta en votación esta enmienda, fue rechazada, unánimemente, con los votos de los Honorables Senadores señora Provoste y señores Castro, Latorre, Sandoval y Soria.

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Inciso cuarto, nuevo

La Cámara de Diputados, en segundo trámite constitucional, incorporó el siguiente inciso cuarto, nuevo, pasando el actual cuarto a ser quinto y así sucesivamente:

“En el reglamento de copropiedad se podrá acordar la participación en las asambleas de manera virtual, a través de videoconferencias o por otros medios telemáticos de comunicación similares. Para ello, se deberán establecer requisitos y condiciones que aseguren una participación y votación efectiva y simultánea, además, de cumplir con las normas y requisitos que señale el reglamento de la ley.”.

En discusión esta enmienda, el señor Gonzalo Gazitúa sostuvo que resulta importante adecuar la normativa a las nuevas tecnologías, considerando contextos como la actual pandemia y otras situaciones similares que pudieran ocurrir en el futuro.

- Puesta en votación esta enmienda, fue aprobada, unánimemente, con los votos de los Honorables Senadores señora Provoste y señores Castro, Latorre, Sandoval y Soria.

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Inciso penúltimo

El Senado, en primer trámite constitucional, aprobó la siguiente redacción:

“Las actas deberán constar en un libro de actas foliado y ser firmadas, a más tardar dentro de los treinta días siguientes a la adopción del acuerdo, por todos los miembros del comité de administración o por los copropietarios que la asamblea designe, quedando el libro de actas y todos los antecedentes que respalden los acuerdos bajo custodia del presidente de dicho comité. La infracción a estas obligaciones será sancionada con multa de una a tres unidades tributarias mensuales, la que se duplicará en caso de reincidencia.”.

La Cámara de Diputados, en segundo trámite constitucional, incorporó, a continuación de la palabra “foliado”, la frase “o digital, que asegure su respaldo fehaciente”, y agregó, luego de la frase “ser firmadas”, lo siguiente: “de forma presencial o electrónica”.

En discusión estas enmiendas, el señor Gonzalo Gazitúa informó que se incorpora la posibilidad de digitalizar el libro de actas, siempre que tenga un respaldo fehaciente, como también que las actas de las asambleas sean suscritas en forma electrónica. Añadió que ello es parte de un conjunto de modificaciones que buscan permitir el uso de herramientas tecnológicas en la toma de decisiones y administración de las copropiedades.

- Puestas en votación estas enmiendas, fueron aprobadas, unánimemente, con los votos de los Honorables Senadores señora Provoste y señores Castro, Latorre, Sandoval y Soria.

- Reabierto el debate de estas enmiendas, fueron rechazadas por la unanimidad de los miembros presentes de la Comisión, Honorables Senadores señora Provoste y señores Latorre, Sandoval y Soria.

Lo anterior, a fin de posibilitar que la Comisión Mixta aborde lo relativo a la custodia y depósito de las actas de las asambleas.

Inciso final

El Senado, en primer trámite constitucional, aprobó el siguiente texto:

“A las sesiones de la asamblea a que se refiere el numeral 3) del cuadro precedente y a aquellas en que se trate la materia referida en la letra a) del numeral 2), deberá asistir un notario, quien certificará el acta respectiva. Si la naturaleza del acuerdo adoptado lo requiere, el acta correspondiente deberá reducirse a escritura pública.”.

La Cámara de Diputados, en segundo trámite constitucional, reemplazó la palabra “notario” por la frase “ministro de fe de los señalados en el artículo 73”.

- Puesta en votación esta enmienda, fue rechazada, unánimemente, con los votos de los Honorables Senadores señora Provoste y señores Castro, Latorre, Sandoval y Soria.

Inciso cuarto

Letra b)

El Senado, en primer trámite constitucional, aprobó la siguiente letra b), en relación con quiénes podrán ser designados miembros del comité de administración:

“b) Los representantes de las personas jurídicas que sean propietarias en el condominio.”.

La Cámara de Diputados, en segundo trámite constitucional, incorporó entre las palabras “personas” y “jurídicas”, la expresión “naturales o”.

El señor Gonzalo Gazitúa observó que el precepto se refiere a las personas que pueden integrar los comités de administración y no a la representación de los copropietarios en las decisiones que se adopten en las asambleas. Remarcó que, en muchos condominios, el problema es, precisamente, la falta de personas que se hagan cargo de tales funciones.

Posteriormente, enfatizó en que un representante que tiene un poder otorgado por el copropietario no es una persona ajena, sino que ocupa el lugar del dueño. Añadió, por otra parte, que el copropietario le da un poder para que pueda ser designado miembro del comité de administración. Resaltó que se trata solo de una posibilidad; se le permite participar en la elección, pero la nominación efectiva dependerá de que sea designado en la asamblea.

El señor Nicolás Gálvez complementó lo dicho, acotando que en muchas comunidades el problema real es que no hay personas que quieran estar en el comité. En razón de esto, se prescribe que el administrador puede realizar un sorteo para elegir a los integrantes y, en este caso, la figura del representante tiene aún más justificación, por ejemplo, para que un hijo reemplace al padre que ha sido nominado en el sorteo y no se encuentra en condiciones de cumplir dicha función.

- Puesta en votación esta enmienda, fue rechazada, unánimemente, con los votos de los Honorables Senadores señora Provoste y señores Castro, Latorre, Sandoval y Soria.

ARTÍCULO 20

Inciso primero

El Senado, en primer trámite constitucional, aprobó el siguiente número 12), en relación con las funciones del administrador:

“12) Contratar los seguros a que se refiere el artículo 43 de la presente ley.”.

La Cámara de Diputados, en segundo trámite constitucional, añadió después del punto y aparte, que pasa a ser coma, la siguiente frase: “previo acuerdo del comité de administración.”.

En discusión la enmienda, el señor Gonzalo Gazitúa hizo presente que esta disposición se refiere a las funciones del administrador, una de las cuales es la contratación de seguros. La Cámara de Diputados propone que para ello deba contar con el acuerdo previo del comité de administración.

- Puesta en votación esta enmienda, fue aprobada, unánimemente, con los votos de los Honorables Senadores señora Provoste y señores Castro, Latorre, Sandoval y Soria.

- Reabierto el debate de esta enmienda, fue rechazada por la unanimidad de los miembros presentes de la Comisión, Honorables Senadores señora Provoste y señores Latorre, Sandoval y Soria.

Lo anterior, a fin de posibilitar que la Comisión Mixta aborde lo relativo a la relación entre administrador, comité de administración y asamblea de copropietarios.

ARTÍCULO 32

El Senado, en primer trámite constitucional, aprobó el siguiente inciso primero:

“Artículo 32.- La copia del acta de la asamblea válidamente celebrada, autorizada por el comité de administración, o en su defecto por el administrador, en que se acuerden gastos comunes, tendrá mérito ejecutivo para el cobro de los mismos. Igual mérito tendrán los avisos de cobro de dichos gastos comunes y de las demás obligaciones económicas adeudadas por los copropietarios, siempre que se encuentren firmados por el administrador.”.

La Cámara de Diputados, en segundo trámite constitucional, reemplazó el inciso primero por el siguiente:

“Artículo 32.- Los avisos de cobro de los gastos comunes y de las demás obligaciones económicas adeudadas por los copropietarios, siempre que se encuentren firmados de forma presencial o electrónica por el administrador, tendrán mérito ejecutivo para el cobro de los mismos. Igual mérito tendrá la copia del acta de la asamblea válidamente celebrada, autorizada por el comité de administración en que se acuerden gastos comunes.”.

En discusión esta enmienda, el señor Gonzalo Gazitúa indicó que solo se alteró el orden de las oraciones del inciso, para destacar que tiene mérito ejecutivo, en primer lugar, el aviso de cobro, firmado de forma presencial o electrónica por el administrador, y, adicionalmente, también tendrá mérito ejecutivo la copia del acta de la asamblea, autorizada por el comité de administración, en que se acuerden gastos comunes.

- Puesta en votación esta enmienda, fue aprobada, unánimemente, con los votos de los Honorables Senadores señora Provoste y señores Castro, Latorre, Sandoval y Soria.

ARTÍCULO 36

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Incisos segundo y tercero, nuevos

La Cámara de Diputados, en segundo trámite constitucional, incorporó los siguientes incisos segundo y tercero:

“No podrá efectuarse ni solicitarse la suspensión de ningún servicio domiciliario por mora del pago de los gastos comunes, respecto a deudas devengadas durante la vigencia de una declaración de estado de catástrofe que afecte al condominio en que se emplaza la unidad habitacional y sólo mientras éste se encuentre vigente.

Asimismo, respecto de aquellas unidades en que residan personas electro dependiente, en caso alguno podrá efectuarse o solicitarse la suspensión del servicio eléctrico por mora en el pago de los gastos comunes.”.

- Puesta en votación esta enmienda, fue aprobada, unánimemente, con los votos de los Honorables Senadores señora Provoste y señores Castro, Latorre, Sandoval y Soria.

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ARTÍCULO 39

Inciso primero

El Senado, en primer trámite constitucional, aprobó el siguiente texto:

“Artículo 39.- En la administración de todo condominio deberá considerarse la formación de un fondo común de reserva para solventar gastos comunes extraordinarios, urgentes o imprevistos. En dicho fondo siempre se deberán considerar recursos para los pagos asociados al término del contrato del personal.”.

La Cámara de Diputados, en segundo trámite constitucional, lo reemplazó por el siguiente:

“Artículo 39.- En la administración de todo condominio deberá considerarse la formación de un fondo común de reserva para solventar gastos comunes extraordinarios, urgentes o imprevistos. En dicho fondo siempre se deberá considerar un porcentaje proporcional de dichos recursos para los pagos asociados al término del contrato del personal, el cual deberá ser fijado por la asamblea de copropietarios en sesión extraordinaria a propuesta de la administración del condominio.”.

En discusión esta enmienda, el señor Gonzalo Gazitúa recordó que, en el primer trámite, se estableció que en el fondo común de reserva se consideren recursos para el pago de eventuales indemnizaciones por cese de funciones del personal. La Cámara de Diputados agregó que, a este efecto, se destinará un porcentaje del fondo, que será fijado por la asamblea de copropietarios, en sesión extraordinaria, a propuesta de la administración del condominio. Ello se fundamenta en las distintas magnitudes de obligaciones de cada copropiedad, en atención al número y otras características de su personal.

- Puesta en votación esta enmienda, fue aprobada, unánimemente, con los votos de los Honorables Senadores señora Provoste y señores Castro, Latorre, Sandoval y Soria.

Inciso cuarto

El Senado, en primer trámite constitucional, aprobó la siguiente redacción:

“Los recursos de este fondo se mantendrán en depósito en una cuenta corriente bancaria o en una cuenta de ahorro o se invertirán en depósitos a plazo, previo acuerdo del comité de administración. Esta cuenta podrá ser la misma a que se refiere el artículo 33.”.

La Cámara de Diputados, en segundo trámite constitucional, lo sustituyó por el siguiente:

“Los recursos de este fondo se mantendrán en depósito en una cuenta corriente bancaria o en una cuenta de ahorro o se invertirán en instrumentos financieros que operen en el mercado de capitales, previo acuerdo del comité de administración. Esta cuenta podrá ser la misma a que se refiere el artículo 33.”.

- Puesta en votación esta enmienda, fue aprobada, unánimemente, con los votos de los Honorables Senadores señora Provoste y señores Castro, Latorre, Sandoval y Soria.

ARTÍCULO 43

El Senado, en primer trámite constitucional, aprobó lo siguiente:

“Artículo 43.- Todas las unidades de un condominio que contemple el destino habitacional deberán ser aseguradas contra riesgo de incendio, incluyéndose en el seguro los bienes de dominio común en la proporción que le corresponda a la respectiva unidad. Cada copropietario deberá contratar este seguro y, en caso de no hacerlo, lo contratará el administrador por cuenta y cargo de aquél, formulándole el cobro de la prima correspondiente conjuntamente con el de los gastos comunes, indicando su monto en forma desglosada de éstos. Al pago de lo adeudado por este concepto, se aplicarán las mismas normas que rigen para los gastos comunes.

En aquellos condominios que no contemplen el destino habitacional, el reglamento de copropiedad podrá establecer que la contratación de los referidos seguros es facultativa.”.

La Cámara de Diputados, en segundo trámite constitucional, lo reemplazó por el siguiente:

“Artículo 43.- Todas las unidades de un condominio que contemple el destino habitacional deberán estar aseguradas contra riesgo de incendio, incluyéndose en el seguro los bienes de dominio común en la proporción que le corresponda a las respectivas unidades.

Respecto de proyectos nuevos que se acojan al régimen de copropiedad inmobiliaria, la exigencia señalada en el inciso precedente deberá cumplirse mediante la contratación de un seguro colectivo que incluya todas las unidades y bienes de dominio común del condominio.

Este seguro deberá ser contratado inicialmente por la persona natural o jurídica propietaria del condominio y, posteriormente, corresponderá al administrador, con acuerdo del comité de administración, efectuar su renovación o contratar un nuevo seguro contra riesgo de incendio. Sin perjuicio de lo anterior, para que el comité acuerde la contratación de un seguro colectivo que incluya siniestros adicionales al de incendio, requerirá el acuerdo de la asamblea de copropietarios, adoptado con los quórum señalados en el número 2) del cuadro contenido en el artículo 15.

La póliza del seguro colectivo contratado formará parte de los antecedentes del condominio, con el objeto de que los adquirentes de las unidades puedan acreditar ante los bancos, compañías de seguros u otras instituciones financieras o de crédito, que tales unidades ya se encuentran aseguradas, al menos, contra el riesgo de incendio. A efectos de evitar un doble cobro de seguros respecto de un mismo siniestro, si las unidades son adquiridas con crédito hipotecario podrá solicitarse al administrador el endoso de la póliza en favor de quien otorgó el crédito, en la parte correspondiente a dicha unidad y por el período y monto de la respectiva deuda.

En cuanto al pago de la póliza, en los respectivos avisos de cobro de gastos comunes deberá indicarse la proporción correspondiente a cada unidad, aplicándose las mismas normas que rigen para el pago de las demás obligaciones económicas del condominio.

Respecto de los condominios que no contemplen destino habitacional, el reglamento de copropiedad podrá establecer que la contratación de los referidos seguros será facultativa.”.

En discusión esta enmienda, el señor Gonzalo Gazitúa expuso que la norma propuesta, como también el artículo 5° transitorio, configuran un nuevo sistema para el seguro de incendio. Durante el primer trámite, diversos invitados relevaron las deficiencias del esquema vigente, de póliza individual con una eventual póliza colectiva, especialmente a la hora de enfrentar un siniestro, oportunidad en que se detectaba la existencia de omisiones o vencimientos. Por esta razón, se modificó el artículo, contemplando un nuevo mecanismo basado en un seguro colectivo obligatorio contra incendio.

Explicó que, además de la facilitación de aspectos operativos, ello pudiera generar una importante disminución de los costos, derivada de las economías de escala que se producen.

Hizo presente que se considera la posibilidad de contratar seguros contra siniestros adicionales al de incendio, como el de terremoto, lo que requerirá el acuerdo de la asamblea de copropietarios adoptado con los quórums correspondientes.

Remarcó, asimismo, que este precepto resultará obligatorio en cualquier condominio que tenga, al menos, una unidad con destino habitacional.

- Puesta en votación esta enmienda, fue rechazada, unánimemente, con los votos de los Honorables Senadores señora Provoste y señores Castro, Latorre, Sandoval y Soria.

ARTÍCULO 44

Letra c)

El Senado, en primer trámite constitucional, aprobó la siguiente letra c), en relación con las facultades del juez de policía local:

“c) Citar a asamblea de copropietarios, si el administrador o el presidente del comité de administración no lo hicieren, aplicándose al efecto las normas contenidas en el artículo 654 del Código de Procedimiento Civil, en lo que fuere pertinente. A esta asamblea deberá asistir un notario como ministro de fe, quien levantará acta de lo actuado. La citación a asamblea se notificará mediante carta certificada y/o correo electrónico, sujetándose a lo previsto en el inciso primero del artículo 16 de la presente ley. Para estos efectos, el administrador, a requerimiento del juez, deberá poner a disposición del tribunal la nómina de copropietarios a que se refiere el citado inciso primero, dentro de los cinco días siguientes desde que le fuere solicitada y, si así no lo hiciere, se le aplicará la multa prevista en el inciso tercero del artículo 27.”.

La Cámara de Diputados, en segundo trámite constitucional, eliminó las palabras “notario como”, y agregó, a continuación de los vocablos “ministro de fe”, la frase “de los señalados en el artículo 73”.

En discusión estas enmiendas, el Honorable Senador señor Sandoval observó que se trata de la misma situación referida a los ministros de fe analizada con anterioridad, por lo que propuso desecharlas.

- Puestas en votación estas enmiendas, fueron rechazadas, unánimemente, con los votos de los Honorables Senadores señora Provoste y señores Castro, Latorre, Sandoval y Soria.

ARTÍCULO 48

Inciso primero

El Senado, en primer trámite constitucional, aprobó la siguiente redacción:

“Artículo 48.- Para acogerse al régimen de copropiedad inmobiliaria, todo condominio deberá cumplir con las normas exigidas por esta ley y su reglamento, por la Ley General de Urbanismo y Construcciones, por la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones, por los instrumentos de planificación territorial y por las normas que regulen el área de emplazamiento del condominio, sin perjuicio de las excepciones y normas especiales establecidas en esta ley, en el decreto con fuerza de ley N° 2, del Ministerio de Hacienda, de 1959, y en el Reglamento Especial de Viviendas Económicas.”.

La Cámara de Diputados, en segundo trámite constitucional, reemplazó la frase “con fuerza de ley N° 2, del Ministerio de Hacienda, de 1959,” por el texto “N° 1101, que fijó el texto definitivo del decreto con fuerza de ley N° 2, de 1959, sobre Plan Habitacional”.

- Puesta en votación esta enmienda, fue aprobada, unánimemente, con los votos de los Honorables Senadores señora Provoste y señores Castro, Latorre, Sandoval y Soria.

Inciso tercero

El Senado, en primer trámite constitucional, aprobó la siguiente redacción:

“Podrán acogerse al régimen de copropiedad inmobiliaria los predios con edificaciones existentes o con proyectos de edificación aprobados, así como los predios con sitios urbanizados o con proyectos de urbanización para condominio tipo B aprobados. Con todo, en el caso de los predios con proyectos de edificación o de urbanización aprobados, para acogerse al régimen de copropiedad inmobiliaria se deberá dar cumplimiento a lo establecido en el artículo 136 de la Ley General de Urbanismo y Construcciones respecto de las obras de urbanización en el espacio público existente o afecto a utilidad pública y, además, la enajenación de las unidades solo podrá efectuarse una vez recepcionadas por la dirección de obras las obras de edificación y/o de urbanización de la unidad o sitio que se enajena. Esto, sin perjuicio de que el certificado que declare el proyecto acogido al régimen de copropiedad inmobiliaria permita la reserva o suscripción de contratos de promesa de compraventa respecto de las unidades enajenables, siendo aplicable lo dispuesto en el artículo 138 bis de la Ley General de Urbanismo y Construcciones.”.

La Cámara de Diputados, en segundo trámite constitucional, intercaló, entre los vocablos “de obras” y la frase “las obras”, la expresión “municipales”.

- Puesta en votación esta enmienda, fue aprobada, unánimemente, con los votos de los Honorables Senadores señora Provoste y señores Castro, Latorre, Sandoval y Soria.

ARTÍCULO 55

El Senado, en primer trámite constitucional, aprobó lo siguiente:

“Artículo 55.- Los condominios emplazados en terrenos de una superficie predial superior a 20.000 metros cuadrados deberán garantizar la continuidad del espacio público y la conectividad con la vialidad del sector, a través de la incorporación de una trama vial que contemple la extensión de vías públicas existentes en el entorno del condominio y/o la proyección de nuevas circulaciones destinadas al uso público, dividiendo el condominio en diferentes sectores cuyas superficies sean iguales o inferiores a la que señala este artículo, resguardando que la distancia entre intersecciones no exceda los 200 metros lineales.

Excepcionalmente, el director de obras municipales podrá autorizar que los tramos entre intersecciones excedan los 200 metros lineales, cuando existan razones fundadas de carácter técnico, geográfico o patrimonial que lo justifiquen, tales como la necesidad de dar continuidad a la trama vial existente o la presencia de accidentes geográficos o inmuebles protegidos que impidan la apertura de las nuevas vías. En caso alguno los sectores que se generen podrán exceder los 20.000 metros cuadrados y la solicitud para acogerse a esta excepción deberá incluir un informe fundado, suscrito por un profesional competente.

Las vías que se proyecten para cumplir las exigencias contenidas en este artículo se incorporarán al dominio nacional de uso público al momento de su recepción definitiva.”.

La Cámara de Diputados, en segundo trámite constitucional, lo sustituyó por el siguiente:

“Artículo 55.- Los nuevos condominios cuya superficie total sea superior a la que establezca el reglamento de esta ley, dependiendo del tipo de proyecto y su emplazamiento, deberán garantizar la continuidad del espacio público y la conectividad con la vialidad del sector, a través de la incorporación de una trama vial que contemple la extensión de vías públicas existentes en el entorno del condominio y/o la proyección de nuevas circulaciones destinadas al uso público, dividiendo el condominio en diferentes sectores cuyas superficies sean iguales o inferiores a la que establezca el reglamento.

Excepcionalmente, el director de obras municipales podrá autorizar que los condominios referidos en el inciso precedente no se dividan o que los sectores que se generen excedan la superficie que establezca el reglamento de esta ley, siempre que se encuentre resguardada la conectividad del condominio con el espacio público y su adecuada inserción urbana. Las solicitudes para acogerse a esta autorización excepcional deberán dar cumplimiento a los requisitos que se establezcan en el referido reglamento e incluir un informe fundado, suscrito por el arquitecto del proyecto.

Las vías que se proyecten para cumplir las exigencias contenidas en este artículo se incorporarán al dominio nacional de uso público en el momento de su recepción definitiva.”.

En discusión la enmienda, el señor Gonzalo Gazitúa observó que esta disposición se ubica en un título nuevo, que no se encuentra en la ley vigente y que se refiere a exigencias urbanas para los condominios. Acotó que ello surgió en el trabajo de preparación del proyecto en que se hizo mucho énfasis en los efectos de las copropiedades de gran extensión en la trama urbana.

Recordó que, en el primer trámite, se incorporó un artículo 55 que buscaba resguardar este asunto con normas específicas respecto de tamaños máximos de condominios y distancias entre intersecciones, que luego, en la Cámara de Diputados, se estimó muy restrictivo, con poca flexibilidad para distinguir según el emplazamiento o el destino, más aún, tratándose de una norma nueva que requiere ir evaluándose.

Por ello, se propuso una disposición similar, pero ya sin la determinación de dimensiones máximas o distancias entre intersecciones, sino que entregando esas definiciones al reglamento.

El señor Gonzalo Gazitúa remarcó que, en el primer inciso, la principal diferencia es el énfasis en que se trata de una regla aplicable a nuevos condominios que tengan una determinada extensión, cuya magnitud se deja al reglamento. Señaló que se está pensando especialmente en sectores de extensión urbana en que el plan regulador no haya establecido afectaciones de utilidad pública que garanticen la continuidad de la trama vial. En aquel caso, la norma obliga a que el condominio se divida en sectores, separados por vías públicas, y que se permita la continuidad de la circulación vehicular y peatonal.

Explicó que el segundo inciso faculta al director de obras municipales a autorizar excepciones, siempre que se encuentre resguardada la continuidad del condominio con el espacio público y su adecuada inserción urbana, considerándose de este modo accidentes geográficos que hagan innecesaria la aplicación de la norma general.

El señor Gonzalo Gazitúa afirmó que los 200 metros lineales entre intersecciones fueron objeto de discusión en el Senado, lo que explica la excepción que se contiene en el segundo inciso, particularmente cuando la trama vial ya sea más amplia. Por ello, se optó por dejar esta definición al reglamento.

En cuanto a la dimensión máxima del condominio, también se estimó que fijar un número cerrado en la ley podía ser muy restrictivo, por lo que se remitió al reglamento determinar reglas especiales considerando distintas superficies, emplazamientos o tipos de proyectos, pudiendo en base a ello ser 20.000 metros cuadrados o tamaños mayores o menores.

- Puesta en votación la enmienda en examen, fue rechazada, unánimemente, con los votos de los Honorables Senadores señora Provoste y señores Castro, Latorre, Sandoval y Soria.

ARTÍCULO 59

Inciso final

El Senado, en primer trámite constitucional, aprobó el siguiente texto:

“Los cierros de los condominios que enfrenten un espacio público podrán contar con tramos opacos en tanto éstos no excedan los 50 metros lineales.”.

La Cámara de Diputados, en segundo trámite constitucional, lo reemplazó por el siguiente:

“Los deslindes del condominio que enfrenten una vialidad podrán contemplar tramos de cierros opacos, siempre que cada uno de éstos no exceda de un tercio del deslinde, con un máximo de cincuenta metros lineales, medidos entre el deslinde o intersección con otra vialidad, un acceso al condominio, el acceso a alguna de sus unidades o el deslinde con el predio vecino.”.

- Puesta en votación esta enmienda, fue rechazada, unánimemente, con los votos de los Honorables Senadores señora Provoste y señores Castro, Latorre, Sandoval y Soria.

El Honorable Senador señor Sandoval, al fundamentar su voto en contra, hizo hincapié en que el objeto de llevar esta norma a la Comisión Mixta es precisar la redacción y evitar confusiones en su aplicación.

ARTÍCULO 66

Inciso primero

Numeral 2)

El Senado, en primer trámite constitucional, aprobó el siguiente numeral 2), en relación con lo que se considerará condominios de viviendas de interés público:

“2) Los condominios de viviendas sociales, correspondientes a aquellos constituidos mayoritariamente por viviendas económicas cuyo valor de tasación no exceda en más de un 30% el señalado en el decreto ley Nº 2.552, de 1979, o cuyo financiamiento de construcción proviniere del Ministerio de Vivienda y Urbanismo, a través de los decretos supremos N° 155, de 2001; N° 174, promulgado en 2005 y publicado en 2006, y N° 49, promulgado en 2011 y publicado en 2012, todos del Ministerio de Vivienda y Urbanismo, o de los que los reemplazaren.”.

La Cámara de Diputados, en segundo trámite constitucional, reemplazó la frase “promulgado en 2005 y publicado en 2006,” por “de 2006”, y sustituyó la expresión “promulgado en 2011 y publicado en” por la expresión “de”.

En discusión estas enmiendas, el Honorable Senador señor Montes consultó por el valor máximo que, de acuerdo a la definición del numeral en examen, puede tener una vivienda social.

El señor Nicolás Gálvez, asesor legislativo del MINVU, recordó que el texto actual del proyecto de ley incluye las viviendas financiadas por el citado decreto supremo N° 49, que aprueba el Reglamento del Programa Fondo Solidario de Elección de Vivienda, que hoy tienen un valor de entre 900 y 1.100 UF.

Acotó que existe un problema, ya que muchos directores de obras municipales se niegan a calificar ciertos conjuntos como condominios de viviendas sociales, en tanto el valor de que se trata excede las 520 UF, que deriva de aumentar en un 30% el monto señalado en el aludido decreto ley N° 2.552, de 1979.

Remarcó que con la actual redacción no hay discusión alguna de que tanto las viviendas acogidas a dicha normativa, con un valor de entre 400 y 520 UF, como las del Fondo Solidario de Elección de Vivienda, cuyo precio fluctúa entre 900 y 1.100 UF, se consideran viviendas sociales para estos efectos.

- Puestas en votación las enmiendas en examen, fueron aprobadas, unánimemente, con los votos de los Honorables Senadores señora Provoste y señores Castro, Latorre, Sandoval y Soria.

Inciso final

El Senado, en primer trámite constitucional, aprobó el siguiente texto:

“Con todo, a partir de la fecha de publicación de la presente ley, los condominios de viviendas sociales no podrán contar con más de 150 unidades con tal destino.”.

La Cámara de Diputados, en segundo trámite constitucional, lo reemplazó por el siguiente:

“El reglamento de la ley fijará la cantidad máxima de unidades que podrán contemplar los condominios de viviendas sociales, según sus características y forma de administración.”.

- Puesta en votación esta enmienda, fue rechazada, unánimemente, con los votos de los Honorables Senadores señora Provoste y señores Castro, Latorre, Sandoval y Soria.

ARTÍCULO 68

Inciso segundo

Letra i)

El Senado, en primer trámite constitucional, aprobó la siguiente letra i), en relación con los objetos para los cuales los gobiernos regionales, las municipalidades y los servicios de vivienda y urbanización podrán destinar recursos a condominios de viviendas de interés público emplazados en sus respectivos territorios.

“i) En acciones de difusión y actividades de capacitación dirigidas a promover el adecuado uso, administración y mantención de los bienes comunes y el fortalecimiento de la participación y convivencia comunitaria.”.

La Cámara de Diputados, en segundo trámite constitucional, la sustituyó por la siguiente:

“i) En acciones de fortalecimiento de la participación y convivencia comunitaria, mediante mecanismos de difusión y actividades de capacitación dirigidas a promover el adecuado uso, administración y mantención de los bienes comunes.”.

En discusión esta enmienda, el señor Gonzalo Gazitúa reseñó que se altera el orden de lo expuesto, a fin de enfatizar en que el objeto de la inversión son las acciones de fortalecimiento de la participación y convivencia comunitaria, siendo las restantes, que antes figuraban en la parte inicial, las herramientas para ello.

- Puesta en votación esta enmienda, fue aprobada, unánimemente, con los votos de los Honorables Senadores señora Provoste y señores Castro, Latorre, Sandoval y Soria.

ARTÍCULO 75

El Senado, en primer trámite constitucional, aprobó la siguiente redacción:

“Artículo 75.- Tratándose de condominios de viviendas sociales, la formación del fondo común de reserva será optativa.”.

La Cámara de Diputados, en segundo trámite constitucional, lo reemplazó por el siguiente:

“Artículo 75.- Tratándose de condominios de viviendas sociales, el reglamento de esta ley podrá establecer reglas especiales para la formación del fondo común de reserva, tomando en consideración factores como la inexistencia de personal contratado o la antigüedad del condominio, así como la cantidad y tipo de bienes comunes que, a futuro, pudieren generar la necesidad de solventar gastos comunes extraordinarios, urgentes o imprevistos.”.

- Puesta en votación esta enmienda, fue rechazada, unánimemente, con los votos de los Honorables Senadores señora Provoste y señores Castro, Latorre, Sandoval y Soria.

ARTÍCULO 77

El Senado, en primer trámite constitucional, aprobó el siguiente texto:

“Artículo 77.- Las municipalidades deberán desarrollar programas educativos sobre los derechos y deberes de los habitantes de condominios de viviendas sociales, promover, asesorar, prestar apoyo a su organización y progreso y, sin perjuicio de lo dispuesto en el artículo 68, podrán adoptar todas las medidas necesarias para permitir la adecuación de las comunidades de copropietarios de viviendas sociales a las normas de la presente ley, estando facultadas al efecto para prestar asesoría legal, técnica y contable y para destinar recursos con el objeto de afrontar los gastos que demanden estas gestiones, tales como confección de planos u otros de similar naturaleza.”.

La Cámara de Diputados, en segundo trámite constitucional, reemplazó la palabra “confección” por “elaboración”.

- Puesta en votación esta enmienda, fue aprobada, unánimemente, con los votos de los Honorables Senadores señora Provoste y señores Castro, Latorre, Sandoval y Soria.

ARTÍCULO 81

El Senado, en primer trámite constitucional, aprobó lo siguiente:

“Artículo 81.- Todo lo concerniente a la administración del condominio corresponderá a los copropietarios, que deberán actuar concertadamente en todas aquellas materias que puedan afectar a más de una unidad. Tratándose de obras relacionadas con las condiciones de habitabilidad o de seguridad, el director de obras municipales podrá autorizar su ejecución a solicitud de uno solo de los copropietarios afectados.”.

La Cámara de Diputados, en segundo trámite constitucional, reemplazó la expresión “del condominio” por la frase “de este tipo de condominios”.

En discusión la enmienda, el señor Gonzalo Gazitúa enfatizó que se busca precisar que este artículo no hace referencia a los condominios en general, sino al tipo específico a que alude el párrafo, esto es, los de densificación predial.

- Puesta en votación esta enmienda, fue aprobada, unánimemente, con los votos de los Honorables Senadores señora Provoste y señores Castro, Latorre, Sandoval y Soria.

ARTÍCULO 83

Inciso primero

El Senado, en primer trámite constitucional, aprobó la siguiente redacción:

“Artículo 83.- La inscripción en el Registro Nacional será requisito para ejercer la actividad de administrador o subadministrador de condominios, sea a título gratuito u oneroso.”.

La Cámara de Diputados, en segundo trámite constitucional, intercaló, entre los vocablos “requisito” y “para”, la palabra “previo”.

En discusión esta enmienda, el señor Gonzalo Gazitúa hizo presente que se busca aclarar que el requisito de inscripción en el Registro Nacional de Administradores de Condominios, exigido a quienes deseen desempeñar tales funciones, es una condición previa al ejercicio de éstas.

- Puesta en votación esta enmienda, fue aprobada, unánimemente, con los votos de los Honorables Senadores señora Provoste y señores Castro, Latorre, Sandoval y Soria.

ARTÍCULO 84

Inciso segundo

N° 2

El Senado, en primer trámite constitucional, aprobó el siguiente número 2, en relación con requisitos de inscripción -en el respectivo Registro- para el caso de los administradores a título oneroso:

“2. Haber aprobado un curso de capacitación en materias de administración de condominios, que haya sido impartido por una institución de educación superior del Estado o reconocida por éste, u organismo técnico de capacitación acreditado por el Servicio Nacional de Capacitación y Empleo.”.

La Cámara de Diputados, en segundo trámite constitucional, agregó, a continuación del punto final, que pasa a ser punto y seguido, lo siguiente: “Las competencias necesarias para ejercer el rol de administrador o subadministrador, así como la forma en que debe acreditarse el cumplimiento de este requisito, serán establecidas en el reglamento a que se refiere el artículo 86.”.

El señor Nicolás Gálvez, asesor legislativo del MINVU, recordó que en el primer trámite se dio una discusión extensa acerca de los requisitos que deben cumplir quienes ejerzan el cargo de administrador o subadministrador, recibiéndose a invitados que desempeñan ese rol, los cuales manifestaron su preocupación por las numerosas personas que desarrollan tales funciones sin contar con las competencias mínimas, en relación con aspectos tan relevantes como la mantención y certificación de ascensores.

Subrayó que esa convicción llevó a incorporar, en el primer trámite, la exigencia de este curso para profesionalizar la actividad, ante lo cual la Cámara solo impuso al reglamento precisar las materias que deberán contemplar dichos programas y que resultan pertinentes para el ejercicio de esta función.

- Puesta en votación esta enmienda, fue rechazada por 4 votos negativos y una abstención. Votaron por el rechazo, los Honorables Senadores señora Provoste y señores Castro, Latorre y Soria, y se abstuvo el Honorable Senador señor Sandoval.

Inciso tercero

El Senado, en primer trámite constitucional, aprobó la siguiente redacción:

“En relación a los requisitos establecidos en el inciso anterior, si el administrador fuere una persona jurídica, al menos uno de los socios o el representante legal deberá cumplir con tales requisitos. Sin perjuicio de lo expuesto, la persona natural que ejerza el rol de administrador o subadministrador deberá estar inscrita en el Registro Nacional.”.

La Cámara de Diputados, en segundo trámite constitucional, reemplazó la frase “en el inciso anterior” por el texto “en este artículo”.

En discusión esta enmienda, el señor Gonzalo Gazitúa recordó que, en el texto aprobado en el primer trámite, el inciso tercero de este precepto realiza una mención a los requisitos establecidos en el inciso anterior. Sin embargo, la Cámara de Diputados observó que, en el inciso primero, también se consideran requisitos, lo que ameritó sustituir la mención para incluir a estos últimos.

- Puesta en votación la enmienda, fue aprobada, unánimemente, con los votos de los Honorables Senadores señora Provoste y señores Castro, Latorre, Sandoval y Soria.

ARTÍCULO 86

El Senado, en primer trámite constitucional, aprobó el siguiente precepto:

“Artículo 86.- Un reglamento, expedido mediante decreto supremo del Ministerio de Vivienda y Urbanismo, establecerá las normas necesarias para el procedimiento de inscripción, actualización y funcionamiento del Registro Nacional y las demás condiciones en que han de operar los administradores y subadministradores inscritos.”.

La Cámara de Diputados, en segundo trámite constitucional, sustituyó el punto final por una coma, agregándose a continuación la oración “diferenciando entre aquellos que realizan esta labor a título oneroso o gratuito.”.

- Puesta en votación esta enmienda, fue aprobada, unánimemente, con los votos de los Honorables Senadores señora Provoste y señores Castro, Latorre, Sandoval y Soria.

ARTÍCULO 87

Inciso segundo

Número 1

La Cámara de Diputados, en segundo trámite constitucional, agregó una letra g), nueva, del siguiente tenor, en relación con las infracciones gravísimas que pueden cometer los administradores:

“g) Suspender o requerir la suspensión del servicio eléctrico, de telecomunicaciones o de calefacción de un propietario, durante la vigencia del decreto de declaración de estado de excepción constitucional de catástrofe.”.

En discusión esta enmienda, el Honorable Senador señor Sandoval reseñó que se trata de una materia vinculada con la prohibición de suspender servicios durante un estado de excepción. Complementando aquello, este literal sanciona a los administradores que suspendan o requieran la suspensión de los suministros en esas circunstancias.

El señor Gonzalo Gazitúa reforzó lo señalado, manifestando que, atendido que se prohibió la suspensión de servicios por incumplimientos en los gastos comunes, durante la vigencia de un estado de catástrofe, se consideró, además, que el administrador que procediera en contra de ello incurriría en una infracción gravísima.

- Puesta en votación esta enmienda, fue aprobada, unánimemente, con los votos de los Honorables Senadores señora Provoste y señores Castro, Latorre, Sandoval y Soria.

ARTÍCULO 89

El Senado, en primer trámite constitucional, aprobó el siguiente precepto:

“Artículo 89.- Para la determinación de la sanción a aplicar, el Secretario Regional Ministerial deberá considerar los efectos producidos por la infracción, tales como poner en riesgo la seguridad de los ocupantes del condominio, afectar los derechos de los copropietarios, incumplir obligaciones que deriven en la necesidad de efectuar gastos extraordinarios, el perjuicio económico provocado a la comunidad producto de la infracción, entre otros.”.

La Cámara de Diputados, en segundo trámite constitucional, intercaló, entre las frases “tales como poner en riesgo” y “la seguridad de los ocupantes del condominio”, lo siguiente: “la vida o”.

- Puesta en votación esta enmienda, fue aprobada, unánimemente, con los votos de los Honorables Senadores señora Provoste y señores Castro, Latorre, Sandoval y Soria.

ARTÍCULO 90

El Senado, en primer trámite constitucional, aprobó la siguiente norma:

“Artículo 90.- El comité de administración, o al menos cinco copropietarios o arrendatarios, podrán interponer una reclamación ante la secretaría regional ministerial de vivienda y urbanismo de la región donde se encuentre el condominio, cuando el administrador o subadministrador incumpla alguna de las obligaciones que le impone la presente ley y su reglamento. En el escrito que se presente deberán especificarse las acciones u omisiones en que se funda la reclamación y acompañar copia de los antecedentes que la respaldan.”.

La Cámara de Diputados, en segundo trámite constitucional, reemplazó la expresión “, o al menos cinco copropietarios o arrendatarios” por la frase “o el porcentaje mínimo de copropietarios o arrendatarios que defina el reglamento de esta ley conforme al número total de unidades del condominio”.

- Puesta en votación esta enmienda, fue aprobada, unánimemente, con los votos de los Honorables Senadores señora Provoste y señores Castro, Latorre, Sandoval y Soria.

Al fundamentar su voto positivo, el Honorable Senador señor Castro, si bien expresó su acuerdo, discrepó en torno a que la reclamación sea resuelta por la secretaría regional ministerial de vivienda y urbanismo, estimando más apropiado que sea conocida por el juez de policía local.

El señor Gonzalo Gazitúa observó que este mecanismo es independiente de las acciones judiciales, pudiéndose, de todas formas, acudir ante el juez de policía local.

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NUEVO ARTÍCULO 103

La Cámara de Diputados, en segundo trámite constitucional, incorporó el siguiente artículo 103:

“Artículo 103.- Los conjuntos de parcelaciones rurales que administren bienes o servicios comunes, estén o no gravados con servidumbres, podrán acogerse al párrafo segundo del Título I y a los Títulos II, III, IV, V, VI, VIII, XIII y XIV de la presente ley, en todo aquello que no sea contrario a la naturaleza misma de dichos conjuntos, debiendo en todo caso cumplir siempre con la normativa urbanística que los regula, contenida en la Ley General de Urbanismo y Construcciones, en la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones y en el decreto ley Nº 3.516, de 1980, que Establece normas sobre División de Predios Rústicos.

Corresponderá a los directores de obras municipales extender el certificado que los declare acogidos al régimen de copropiedad inmobiliaria en aquellas materias permitidas por la ley, verificando previamente el cumplimiento de lo dispuesto en el inciso anterior, haciendo constar en el certificado la fecha y la notaría en que se redujo a escritura pública el primer reglamento de copropiedad y la foja y el número de su inscripción en el registro de hipotecas y gravámenes del conservador de bienes raíces.

Los planos de un conjunto de parcelaciones rurales deberán singularizar claramente cada una de las unidades en que se divide, los sectores en el caso a que se refiere el artículo 38 y los bienes de dominio común. Estos planos deberán contar con la aprobación del director de obras municipales y se archivarán en una sección especial del registro de propiedad del conservador de bienes raíces respectivo, en estricto orden numérico, conjuntamente con el certificado a que se refiere el inciso anterior.”.

En discusión esta enmienda, el señor Gonzalo Gazitúa, asesor legislativo del MINVU, explicó que la norma, incorporada en la Cámara de Diputados, tiene por objeto precisar el mecanismo y condiciones en que las parcelaciones de agrado podrán acogerse al régimen de copropiedad.

Detalló que, en lo sustantivo, se les permite aplicar los párrafos y títulos del texto referidos a las definiciones, derechos y obligaciones de los copropietarios, reglamento de copropiedad, administración de las copropiedades, bienes de la copropiedad, obligaciones económicas, fórmulas de resolución de conflictos, Registro Nacional de Administradores de Condominios y lo relativo a las infracciones, reclamaciones, sanciones y procedimiento ante incumplimiento de administradores. Todo ello, en tanto no sea contradictorio a su naturaleza.

Sintetizó, indicando que, más que excluir completamente a las parcelas de agrado del régimen de copropiedad, como lo resolvió el Senado, se abre la posibilidad de que, excepcionalmente, estos conjuntos puedan acogerse a ciertas disposiciones de la ley.

Sobre este particular, los miembros de la Comisión tuvieron en cuenta los planteamientos formulados a propósito de la modificación recaída en el artículo 1°, letra B.

- Puesta en votación esta enmienda, fue rechazada, unánimemente, con los votos de los Honorables Senadores señora Provoste y señores Castro, Latorre, Sandoval y Soria.

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DISPOSICIONES TRANSITORIAS

ARTÍCULO PRIMERO TRANSITORIO

El Senado, en primer trámite constitucional, aprobó el siguiente precepto:

“Artículo 1°.- Deberán dotarse de un reglamento de copropiedad aquellos condominios que hubiesen sido creados antes de la entrada en vigencia de esta ley, o que, habiendo surgido con posterioridad, se originen en una comunidad que no signifique copropiedad en los términos de la ley. Si éste no hubiese sido dictado al cabo de un año de la publicación de la presente ley, se entenderá aplicable al condominio el reglamento tipo que deberá sancionar el reglamento.”.

La Cámara de Diputados, en segundo trámite constitucional, intercaló, entre la palabra “reglamento” y el punto final que le sigue, las palabras “de esta ley”.

- Puesta en votación la enmienda en estudio, fue aprobada, unánimemente, con los votos de los Honorables Senadores señora Provoste y señores Castro, Latorre, Sandoval y Soria.

ARTÍCULO SEGUNDO TRANSITORIO

El Senado, en primer trámite constitucional, aprobó lo siguiente:

“Artículo 2°.- Los administradores que se desempeñen de manera remunerada y no cuenten con la capacitación establecida en los números 1 y 2 del inciso segundo del artículo 84 deberán capacitarse dentro de los doce meses siguientes a la publicación del reglamento de la presente ley. Transcurrido dicho plazo sin que hayan dado cumplimiento a este requisito, se entenderán inhabilitados para continuar desempeñando su cargo.”.

La Cámara de Diputados, en segundo trámite constitucional, sustituyó las palabras “de la presente ley” por “del Registro Nacional de Administradores de Condominios”.

- Puesta en votación esta enmienda, fue aprobada, unánimemente, con los votos de los Honorables Senadores señora Provoste y señores Castro, Latorre, Sandoval y Soria.

ARTÍCULO TERCERO TRANSITORIO

El Senado, en primer trámite constitucional, aprobó la siguiente redacción:

“Artículo 3°.- Los condominios de viviendas sociales que no se encuentren organizados podrán postular a los programas financiados con recursos fiscales a que se refiere el artículo 68 de la presente ley. Para lo anterior, bastará la firma de los copropietarios que representen, al menos, la mitad de los derechos en el condominio. Contará para esto también la firma del copropietario donde autoriza al arrendatario u ocupante, por medio de un poder simple, para que lo represente en esta instancia y con la finalidad antes señalada.”.

La Cámara de Diputados, en segundo trámite constitucional, sustituyó la palabra “simple” por la oración “autorizado por alguno de los ministros de fe mencionados en el artículo 73”.

- Puesta en votación esta enmienda, fue rechazada por 4 votos negativos y uno a favor. Votaron por el rechazo, los Honorables Senadores señora Provoste y señores Castro, Latorre y Sandoval, y a favor el Honorable Senador señor Soria.

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NUEVO ARTÍCULO QUINTO TRANSITORIO

La Cámara de Diputados, en segundo trámite constitucional, incorporó como artículo quinto transitorio el siguiente:

“Artículo quinto.- Respecto de aquellos condominios acogidos al régimen de copropiedad inmobiliaria con anterioridad a la entrada en vigencia de esta ley, el administrador deberá verificar, en el plazo de seis meses, si las unidades y la parte proporcional que le corresponde a cada una en los bienes comunes se encuentran efectivamente aseguradas contra el riesgo de incendio, mediante pólizas vigentes contratadas por cada copropietario o por la administración, por cuenta y cargo de aquéllos.

Si se detectare que algunas unidades no cuentan con póliza vigente, el administrador deberá incluirlas en el seguro colectivo, si lo hubiere, y efectuar el correspondiente cobro en los gastos comunes. Si no existiere un seguro colectivo, el administrador deberá contratar, previo acuerdo del comité de administración, una póliza que resguarde aquellas unidades que no están aseguradas y la parte proporcional que le corresponde a éstas en los bienes comunes, con cargo a los respectivos copropietarios.

En forma previa a la contratación de un nuevo seguro colectivo o a la renovación del existente, el administrador deberá verificar nuevamente el plazo de vigencia de las pólizas individuales y consultar a dichos copropietarios si se adherirían al seguro colectivo, ya sea desde el momento de su contratación o una vez que termine la vigencia de su póliza individual.

El reglamento de esta ley podrá establecer otros mecanismos o reglas aplicables a los proyectos referidos en este artículo, con el objeto de resguardar que todas las unidades de un condominio que contemple el destino habitacional se encuentren permanentemente aseguradas contra el riesgo de incendio y de promover que dicho resguardo se materialice mediante la contratación de un seguro colectivo que incluya a todas las unidades y bienes comunes del condominio.”.

En discusión la enmienda, el señor Gonzalo Gazitúa manifestó que esta norma establece la forma en que los condominios ya existentes habrán de adaptarse a las nuevas disposiciones en materia de seguro de incendio, pasando del régimen actual de pólizas individuales y eventuales pólizas colectivas vigentes a un esquema de seguro colectivo obligatorio.

Acotó que el texto se pone en el supuesto de que en los condominios hay seguros individuales que dejan de tener vigor, por ejemplo, por haberse pagado el crédito hipotecario al que estaban asociados, lo que exige realizar levantamientos periódicos para advertir unidades que se encuentren sin seguro e incluirlas en el colectivo.

- Puesta en votación esta enmienda, fue rechazada, unánimemente, con los votos de los Honorables Senadores señora Provoste y señores Castro, Latorre, Sandoval y Soria.

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ARTÍCULO SEGUNDO

El Senado, en primer trámite constitucional, aprobó el siguiente texto para el encabezado:

“ARTÍCULO SEGUNDO.- Modifícase la Ley General de Urbanismo y Construcciones, de la siguiente manera:”.

La Cámara de Diputados, en segundo trámite constitucional, reemplazó su encabezado por el siguiente:

“Artículo segundo.- Modifícase el decreto con fuerza de ley N° 458, de 1975, del Ministerio de Vivienda y Urbanismo, que aprueba la Ley General de Urbanismo y Construcciones, de la siguiente forma:”.

- Puesta en votación esta enmienda, fue aprobada, unánimemente, con los votos de los Honorables Senadores señora Provoste y señores Castro, Latorre, Sandoval y Soria.

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Con posterioridad al estudio pormenorizado de las enmiendas introducidas por la Cámara de Diputados, en segundo trámite constitucional, al proyecto de ley aprobado por el Senado, en primer trámite constitucional, se analizaron diversos aspectos finales relacionados con las mismas, que se consignan a continuación.

Condominio tipo B, modalidad sitios urbanizados.

El señor Gonzalo Gazitúa, asesor legislativo del Ministerio de Vivienda y Urbanismo, aludió, primeramente, a la normativa vigente, esto es, la ley N° 19.537, sobre copropiedad inmobiliaria, y su reglamento. Expresó que el artículo 1° de la citada ley ya establece que los inmuebles que integran un condominio y sobre los cuales es posible constituir dominio exclusivo, pueden ser de distinto tipo, siendo los “sitios” una de las opciones posibles.

En el artículo 2°, a propósito de las definiciones, se señala que se entenderá por condominio las construcciones o los terrenos acogidos al régimen de copropiedad inmobiliaria, distinguiendo los tipos A y B. Estos últimos se definen como los predios con construcciones o con proyectos de construcción aprobados, en el interior de cuyos deslindes existan simultáneamente sitios que pertenezcan en dominio exclusivo a cada copropietario y terrenos de dominio común de todos ellos.

Agregó que, con el objeto de precisar el alcance de la expresión “predios con proyectos de construcción aprobados”, hay que remitirse al reglamento, cuyo artículo 2° los conceptualiza como los que cuenten, a lo menos, con un certificado extendido por la dirección de obras municipales en que conste que no se requiere la ejecución de obras de urbanización o que las obras de urbanización requeridas han sido ejecutadas, pero se añade que también se comprenden en esta categoría “los que cuenten con certificado de urbanización garantizada”. Más adelante, se explicita que tal certificación permite transferir el dominio de dichas unidades.

Resumió indicando que en el régimen vigente es posible tener un condominio de sitios donde éstos aún no estén urbanizados, en tanto cuenten con una garantía de obras de urbanización.

Recordó que, al discutirse esta materia en el primer trámite constitucional, ello pareció insuficiente, manifestándose la necesidad de mayores exigencias.

Expuso, seguidamente, el contenido del proyecto de ley en estudio, remarcando que éste contempla condiciones más rigurosas en materia de sitios, los que deben encontrarse urbanizados, no bastando con el certificado de urbanización garantizada.

Al respecto, el artículo 1°, letra A, que detalla los bienes que configuran un condominio y, en particular, los bienes de dominio exclusivo, señala, entre las diversas opciones, los sitios, pero esta vez incorporando la expresión “urbanizados”.

Luego, en el mismo artículo 1°, letra C, al referirse a los tipos de condominios, se mantiene la clasificación entre tipo A y tipo B. En los condominios tipo B el dominio exclusivo recae en un sitio, que podría estar edificado o no.

Posteriormente, se agrega que estos condominios requieren la aprobación y ejecución de un permiso de urbanización que, al menos, contemple las obras, redes e instalaciones necesarias para que los sitios puedan ser edificados y habilitados para su uso urbano.

Por lo tanto, subrayó que quien adquiere un sitio en un condominio tipo B ya está en condiciones de pedir el permiso de edificación y solicitar su recepción, porque cuenta con esas obras de urbanización ejecutadas.

El texto incorpora también, en el numeral 14) del artículo 2°, una definición de sitio urbanizado, que no está en la ley vigente, como porción de terreno sobre la que puede constituirse dominio exclusivo en un condominio tipo B y que cuenta con las obras, redes e instalaciones necesarias para ser edificado y habilitado para su uso urbano.

Advirtió que, a su juicio, probablemente, la inquietud o confusión surge a propósito de la discusión sobre la norma rechazada respecto a la posibilidad de aplicar esta ley a las parcelaciones rurales, sin embargo, en el caso de los condominios tipo B, se trata de sitios urbanizados dentro del límite urbano.

Se refirió, por último, al inciso tercero del artículo 48, que dispone que se pueden acoger al régimen de copropiedad los predios con sitios urbanizados o con proyectos de urbanización para condominio tipo B aprobados, si bien se agrega, por una parte, que se deberá dar cumplimiento a lo establecido en el artículo 136 de la Ley General de Urbanismo y Construcciones, respecto de las obras de urbanización en el espacio público existente o afecto a utilidad pública, y, por otro lado, que la enajenación de las unidades solo podrá efectuarse una vez recepcionadas por la dirección de obras municipales las obras de edificación y/o de urbanización de la unidad o sitio que se enajena.

El señor Gonzalo Gazitúa insistió en que la situación del área rural es la que genera la mayor preocupación. Recordó, en ese sentido, que se rechazó la enmienda tendiente a aplicar esta normativa a los conjuntos de parcelaciones ubicados en dicha área, por lo que la Comisión Mixta podría hacer la revisión pertinente.

En este punto, el señor Gonzalo Gazitúa señaló que, en su opinión, hay bastante coincidencia entre la ley vigente y el proyecto, que contempla las siguientes disposiciones para conceptualizar y definir el rol de estos órganos y establecer la relación entre los mismos.

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Advirtió que, si bien en la discusión quedó clara la existencia de una jerarquía entre los órganos de administración, que tendría como cabeza a la asamblea, posteriormente al comité de administración y, por último, al administrador y subadministradores -si los hubiera-, ello no se consignó explícitamente en una disposición.

En mérito de las consideraciones precedentemente expuestas y de las resoluciones pertinentes, vuestra Comisión de Vivienda y Urbanismo tiene el honor de proponeros que adoptéis los siguientes acuerdos respecto de las enmiendas introducidas por la Cámara de Diputados, en segundo trámite constitucional, al proyecto de ley aprobado por el Senado, en primer trámite constitucional, en lo relativo a los artículos que a continuación se consignan:

- Aprobar las enmiendas recaídas en las siguientes normas del ARTÍCULO PRIMERO:

Artículo 2°, número 3, letra a)

Artículo 2°, número 9, letra b)

Artículo 9°, inciso cuarto

Artículo 9°, inciso quinto

Artículo 14, inciso primero

Artículo 15, inciso cuarto

Artículo 32, inciso primero

Artículo 36, nuevos incisos segundo y tercero

Artículo 39, inciso primero

Artículo 39, inciso cuarto

Artículo 48, inciso primero

Artículo 48, inciso tercero

Artículo 66, inciso primero, N°2

Artículo 68, inciso segundo, letra i)

Artículo 77

Artículo 81

Artículo 83, inciso primero

Artículo 84, inciso tercero

Artículo 86

Artículo 87, inciso segundo, N° 1, letra g)

Artículo 89

Artículo 90

Artículo 1° transitorio

Artículo 2° transitorio

(Unanimidad 5x0).

Artículo 8°, letra f)

(Unanimidad 4x0).

- Aprobar la enmienda recaída en el ARTÍCULO SEGUNDO.

(Unanimidad 5x0).

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- Rechazar las enmiendas recaídas en las siguientes normas del ARTÍCULO PRIMERO:

Artículo 1°, letra B

Artículo 8°, letra j)

Artículo 15, inciso segundo

Artículo 15, inciso final

Artículo 17, inciso cuarto, letra b)

Artículo 43

Artículo 44, letra c)

Artículo 55

Artículo 59, inciso final

Artículo 66, inciso final

Artículo 75

Artículo 103

Artículo 5° transitorio

(Unanimidad 5x0).

Artículo 4°, inciso final

Artículo 15, inciso penúltimo

Artículo 20, inciso primero, número 12

(Unanimidad 4x0).

Artículo 3° transitorio

(Mayoría 4x1).

Artículo 84, inciso segundo, N° 2

(Mayoría 4 votos negativos y una abstención).

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Sala de la Comisión, a 9 de marzo de 2021.

JORGE JENSCHKE SMITH

Abogado Secretario de la Comisión