CIRCULAR
BANCOS N° 2.382
FINANCIERAS N° 778
Santiago, 27 de julio de 1988.
Señor Gerente:
NORMAS SOBRE OPERACIONES CON MUTUOS HIPOTECARIOS ENDOSARLES. IMPARTE INSTRUCCIONES.
La Ley N° 18.707, publicada en el Diario Oficial del 19 de mayo de 1988, modificó, entre otras cosas, las disposiciones contenidas en el artículo 83 de la Ley General de Bancos.
La referida ley agregó el N° 4 bis en el artículo 83 del mencionado cuerpo legal, que permite a las instituciones financieras otorgar créditos caucionados con garantía hipotecaria, extendidos en escritura pública, con cláusula a la orden, los que podrán transferirse mediante endoso.
Por otra parte, en virtud de las modificaciones introducidas por la Ley N° 18.707 al Decreto con Fuerza de Ley N° 251 de 1931, y de acuerdo con el artículo 51 de la Ley General de Bancos, las instituciones financieras, actuando por cuenta de las compañías de seguros del segundo grupo, podrán otorgar créditos hipotecarios endosables.
Sobre la base de las referidas normas, esta Superintendencia imparte las siguientes instrucciones:
I. MUTUOS HIPOTECARIOS ENDOSABLES OTORGADOS CON RECURSOS PROPIOS.
1. Préstamos Hipotecarios
Las instituciones financieras están facultadas para otorgar préstamos endosables con garantía hipotecaria, sujetos a las disposiciones contenidas en el N° 4 bis del artículo 83 de la Ley General de Bancos y en la presente circular. Los referidos préstamos deberán cumplir con los siguientes requisitos:
a) Los contratos de mutuo deberán extenderse en escritura pública que llevará cláusula a la orden, de la cual se otorgará una sola copia autorizada, la que será para la institución financiera acreedora. El mutuo y la hipoteca que lo garantice deberán constar en el mismo documento.
b) Los préstamos podrán otorgarse para el financiamiento de viviendas o para fines generales.
c) En el caso del financiamiento de viviendas, los préstamos sólo podrán otorgarse para la adquisición, ampliación, reparación o construcción de éstas, siempre que, en este último caso, sean otorgados al usuario final de tales inmuebles.
d) Los préstamos podrán otorgarse a plazos no inferiores a 1 año ni superiores a 30 años.
e) La propiedad entregada en garantía deberá contar con seguro de incendio por el valor de tasación del inmueble, el que se mantendrá hasta la extinción del importe total de la deuda.
f) El mutuario deberá mantener vigente un seguro de desgravamen por un monto equivalente al saldo insoluto de la deuda.
2. Monto máximo de los préstamos.
Los préstamos que otorguen las instituciones financieras bajo esta modalidad, no podrán exceder del 80% del valor de tasación del inmueble ofrecido en garantía.
En caso de operaciones de compraventa de bienes raíces, dichos préstamos no deberán exceder del mencionado importe o del 80% del precio de venta del respectivo inmueble, si este último precio fuere inferior al valor de tasación.
3. Garantía hipotecaria.
La hipoteca a favor del acreedor, que garantice estos créditos, deberá ser de primer grado y exclusivamente para caucionar una obligación determinada. No obstante, se admite la posibilidad de que esa hipoteca lo sea de segundo grado siempre que la primera hipoteca no se haya constituido con carácter de garantía general, sino para garantizar una obligación perfectamente determinada, la que, sumada al crédito amparado por la segunda hipoteca, no debe exceder del 80% del valor de tasación del inmueble o del 80% del precio de venta del bien raíz, según cual sea menor.
4. Tasación de la garantía.
El valor de tasación del inmueble que servirá de garantía será determinado por un perito designado por la institución financiera. En la tasación del inmueble que debe practicarse, sólo se comprenderá el valor de las mejoras permanentes adheridas a éste, cuyo concepto se encuentra definido en las normas generales de derecho. Atendida la importancia de efectuar una tasación que refleje el valor real de la propiedad que se recibirá en garantía, de manera que constituya un resguardo efectivo para el acreedor, la institución deberá cuidar que, en el procedimiento de valuación que se adopte, se consideren y ponderen correctamente todos los factores que incidan en el valor que se le asigne al bien raíz.
5. Tasa de interés y reajustes.
La tasa de interés anual que se acuerde no podrá exceder a la tasa de interés máxima convencional vigente al momento de la convención. Las obligaciones podrán expresarse en unidades de fomento u otro sistema de reajustabilidad que autorice el Banco Central de Chile.
Las instituciones financieras no podrán recargar la tasa de interés pactada en estas operaciones con comisiones, gastos u otras prestaciones, salvo los conceptos a que se refiere el N° 10 siguiente.
6. Entrega del importe de los préstamos.
El desembolso del importe del préstamo se efectuará una vez que quede inscrita la hipoteca respectiva, en el correspondiente registro del Conservador de Bienes Raíces.
7. Dividendos hipotecarios.
El reembolso de los préstamos otorgados al amparo de estas normas se hará en moneda nacional, por medio de dividendos.
En el caso de préstamos hipotecarios para la vivienda, el servicio se hará mediante dividendos mensuales vencidos debiendo enterarse cada pago dentro de los 10 primeros días del mes siguiente al de la fecha de vencimiento.
8. Tabla de desarrollo de los mutuos.
Las instituciones acreedoras deberán protocolizar en una Notaría las tablas de desarrollo de los mutuos hipotecarios de que se trata y dejar constancia, en la respectiva escritura, de la tabla de desarrollo aplicada.
Las tablas de desarrollo de los mutuos hipotecarios deberán estar referidas a una unidad de capital y las cifras se expresarán con no menos de cuatro decimales. En su confección, la institución financiera deberá cuidar que tenga la siguiente información mínima:
a) Número del dividendo;
b) Amortización de capital;
c) Interés;
d) Valor del dividendo;
e) Saldo de capital adeudado; y,
f) Amortización acumulada.
9. Amortizaciones extraordinarias de los préstamos.
Atendido que la disposición del artículo 10 de la Ley 18.010, contiene la mínima garantía de protección para el deudor en caso de prepago del crédito obtenido, en los contratos deberán señalarse las normas más favorables que el acreedor consienta a su deudor, tanto en el monto o plazo de interés posterior a la fecha de pago que éste deberá abonar cuando se efectúe un prepago total o parcial.
En caso de amortizaciones parciales, deberá establecerse la forma en que se aplicarán estos pagos en las cuotas de capital adeudado. Los contratos podrán contemplar también el establecimiento de montos mínimos para la amortización extraordinaria de préstamos.
Se recomienda establecer un sistema para la aplicación de las amortizaciones extraordinarias similar al que contempla el inciso segundo del artículo 95 de la Ley General de Bancos para el caso de préstamos con letras de crédito, por la semejanza que ofrecen ambos sistemas para el deudor.
10. Gastos de cargo del deudor hipotecario.
Sólo podrán ser de cargo del deudor hipotecario los pagos efectuados por los siguientes conceptos:
a) Impuestos de timbres y estampillas.
b) Gastos notariales necesarios para el perfeccionamiento del contrato de mutuo.
c) Derechos de inscripción en el Conservador de Bienes Raíces.
d) Prima de seguro de incendio.
e) Prima de seguro de desgravamen.
En caso de que el deudor no efectúe el pago oportuno de las primas para renovar los seguros de incendio y de desgravamen, podrá el acreedor realizar dichos pagos por cuenta de éste. Esta facultad se extiende al pago de las contribuciones territoriales, en caso de que éstas presenten atrasos.
11. Préstamos a personas relacionadas a la propiedad o gestión del acreedor.
Las instituciones financieras podrán conceder préstamos bajo estas disposiciones a personas relacionadas directa o indirectamente con la propiedad o gestión del acreedor, siempre que ello no se efectúe en términos más favorables, en cuanto a montos, plazos, tasas de interés, garantías u otras condiciones, que los acordados con terceros en operaciones similares Estos préstamos quedarán sujetos a los márgenes que se establecen en el N° 2 del artículo 84 de la Ley General de Bancos.
12. Cesión de los mutuos.
Los mutuos de que tratan estas instrucciones serán transferibles mediante endoso escrito a continuación, al margen o al dorso de la copia autorizada de la escritura pública respectiva.
La cesión del crédito implica el traspaso de las garantías, derechos y privilegios del acreedor.
El endoso será siempre sin responsabilidad para el cedente, salvo en lo relativo a la existencia del crédito, y deberá contener el nombre completo o razón social de la institución endosataria, su domicilio, la fecha en que se haya extendido y la firma del cedente.
Para fines exclusivos de información, el endoso deberá anotarse al margen de la inscripción hipotecaria de la propiedad entregada en garantía, en el correspondiente registro del Conservador de Bienes Raíces.
La venta de estos créditos se hará siempre por documentos completos, no pudiendo, por lo tanto, cederse participaciones sobre los mismos. Tampoco podrán venderse con pacto de retrocompra.
Podrán ser cesionarios de estos créditos los bancos, las sociedades financieras y otras entidades reguladas por leyes especiales que les permitan efectuar este tipo de inversiones. En este último caso, esta Superintendencia declara que cumplen este requisito las compañías de seguros del segundo grupo según la definición contenida en el artículo 8° del Decreto con Fuerza de Ley N° 251 de 1931 y sus modificaciones, y las sociedades a que se refiere el inciso tercero del artículo 21 bis de este mismo cuerpo legal, siempre que se encuentren inscritas en el registro especial que llevará para estos efectos la Superintendencia de Valores y Seguros.
En caso de que el cesionario no sea un banco o sociedad financiera, el crédito deberá quedar en cobranza en la institución financiera cedente, la que estará facultada para percibir los importes que correspondan y para alzar el gravamen, cuando proceda.
13. Numeración de los mutuos hipotecarios endosables.
Las instituciones financieras deberán establecer un sistema de numeración de los préstamos hipotecarios endosables que permita identificar dichas operaciones.
14. Extravio, pérdida o deterioro parcial de los títulos.
En caso de extravío, pérdida o deterioro de los mutuos hipotecarios endosables, se aplicarán las normas del párrafo 9° del Título I de la Ley N° 18.092, de conformidad con lo previsto en el artículo 1° de la Ley N° 18.552.
II. OPERACIONES CON MUTUOS HIPOTECARIOS ENDOSABLES REALIZADAS COMO AGENTES DE COMPAÑIAS DE SEGUROS.
1. Generalidades.
De conformidad con las disposiciones contenidas en el artículo 21 bis del Decreto con Fuerza de Ley N° 251 de 1931, introducido por el artículo N° 7 de la Ley N° 18.707, las compañías de seguros del segundo grupo, esto es, aquellas que operan cubriendo riesgos personales, podrán otorgar, por intermedio de un agente administrador, o adquirir mutuos hipotecarios endosables.
2. Agentes administradores.
De conformidad con lo dispuesto en el artículo 21 bis, citado en el N° 1 precedente, y en virtud de las normas contenidas en el artículo 51 de la Ley General de Bancos, las instituciones financieras están facultadas para actuar como agentes administradores de las compañías de seguros del segundo grupo, en el otorgamiento, adquisición y administración de mutuos hipotecarios endosables.
Para realizar dichas operaciones, las instituciones financieras, a diferencia de otros agentes administradores, no necesitan estar inscritas en el registro especial que, para tal efecto, llevará la Superintendencia de Valores y Seguros. Asimismo, la fiscalización de las instituciones financieras en el desarrollo de esta función será llevada a cabo por la Superintendencia de Bancos e Instituciones Financieras.
Los bancos y sociedades financieras que deseen actuar como agentes administradores de compañías de seguros en la realización de estas operaciones deberán celebrar un contrato con dichas empresas, el que será esencialmente revocable, en el que se estipularán las funciones, obligaciones, prohibiciones y derechos de las partes.
En el desempeño de su función de agentes administradores, las instituciones financieras podrán actuar como mandatarios a nombre propio o a nombre de su mandante.
3. Seguro para garantizar el fiel cumplimiento de las obligaciones de los agentes administradores.
De acuerdo con las normas que rigen estas operaciones, las instituciones financieras que deseen actuar como agentes administradores deberán contratar una póliza de seguro que cubra el correcto y cabal cumplimiento de las obligaciones inherentes a dicha función y los eventuales perjuicios que con ocasión de esas actividades, puedan causar al deudor del mutuo.
4. Obligaciones de las instituciones en su calidad de agentes administradores.
En su calidad de agentes administradores, las instituciones financieras serán responsables de la eficacia de los contratos y garantías, debiendo, por lo tanto, verificar la identidad y capacidad legal de las personas con las cuales se realicen estas operaciones, la autenticidad e integridad de los mutuos que administren y velar por la forma externa y correlación de los endosos.
Las instituciones financieras, en el ejercicio de su función de agentes administradores, deberán cumplir, además, con las siguientes obligaciones:
a) Obtener los antecedentes y evaluar la capacidad crediticia de los solicitantes de préstamos hipotecarios endosables, efectuar el estudio de los títulos y las tasaciones de las propiedades entregadas en garantía, ciñéndose especialmente a los requerimientos establecidos en el mandato de administración de los mutuos.
El análisis de estos antecedentes debe estar orientado a determinar tanto el valor de la garantía ofrecida como la situación financiera y la capacidad de pago del deudor, teniendo en cuenta que el monto máximo del préstamo no podrá exceder del 80 % del valor del inmueble hipotecado.
b) Redactar la escritura pública en que se hará constar el otorgamiento del préstamo, la constitución de la respectiva garantía y, cuando proceda, la compraventa del bien raíz. Además, deberá realizar los trámites de las inscripciones que correspondan en el Conservador de Bienes Raíces.
c) Cobrar y percibir, en las fechas establecidas en el contrato de mutuo, el valor de los dividendos y de las primas de los seguros, a que se encuentre obligado el deudor, y realizar la cobranza en caso de no pago de los mismos, de acuerdo a los términos del contrato de administración.
d) Entregar a su mandante, en la forma convenida en el contrato de administración, los pagos ordinarios y extraordinarios efectuados por los deudores.
e) Informar a su mandante, en forma veraz, suficiente y oportuna, de todo hecho que afecte a sus intereses y que se refiera a los deudores, debiendo proporcionar a aquél los antecedentes relativos a sus operaciones, cuando así se lo solicite.
Además, la institución mandataria deberá poner a disposición de su mandante o de quien éste autorice en forma expresa, información actualizada del saldo insoluto de la deuda de cada uno de los mutuarios y de los dividendos en mora que éstos registren. Asimismo, deberá mantener bajo su custodia todos los antecedentes y documentos del préstamo.
5. Registro de mutuos hipotecarios endosables.
Las instituciones financieras están obligadas a mantener un registro actualizado de los mutuos hipotecarios endosables que administren y de sus transferencias.
En este registro deberán anotarse los siguientes antecedentes:
a) Nombre, R.U.T. y domicilio del deudor;
b) Endosos de que sea objeto el contrato de mutuo, desde que fue otorgado por la institución financiera en su calidad de agente administrador, hasta la venta a otra institución financiera, debiendo dejar constancia de la fecha y del precio convenido en cada compraventa;
c) Fecha de otorgamiento del préstamo, monto, plazo, tasa de interés y otras modificaciones del contrato de mutuo, tales como autorizaciones para vender o enajenar el bien hipotecado, prohibiciones, gravámenes, etc.
6. Mutuos hipotecarios endosables representativos de reserva técnica y patrimonio.
De conformidad con las normas de la Superintendencia de Valores y Seguros, para que los mutuos hipotecarios endosables sean representativos de reserva técnica y patrimonio de las compañías de seguros del segundo grupo, deberán reunir los requisitos establecidos para tal efecto en la Circular N° 811 del 22 de julio de 1988 de ese Organismo.
III. INFORMACION AL DEUDOR HIPOTECARIO.
Las instituciones financieras o los agentes administradores, según corresponda, deberán informar a los solicitantes de préstamos hipotecarios endosables, en forma anticipada, el monto aproximado de los gastos que la operación les pudiera generar. Dicho monto estimado deberá comprender los gastos señalados en el número 10 del Título I de esta circular.
Asimismo, una vez que se curse la operación, las instituciones financieras, ya sea que actúen por cuenta propia o de terceros, deberán entregar al deudor una liquidación detallada de los gastos señalados en el párrafo anterior, así como de la tasa de interés, plazo y calendario de pago de la deuda.
Además, cada vez que una institución financiera venda o adquiera un mutuo hipotecario endosable, ya sea por cuenta propia o en su calidad de agente administrador, deberá dar aviso escrito de este hecho al deudor, señalando el nuevo lugar de pago, en caso de que corresponda.
IV. NORMAS CONTABLES.
1. Instrucciones contables para mutuos hipotecarios endosables otorgados con recursos propios.
Los bancos y sociedades financieras registrarán las operaciones de que se trata, de la siguiente forma:
a) Otorgamiento de los préstamos.
Debe: - "Préstamos hipotecarios endosables para vivienda otorgados", en caso que se trate de créditos cursados para adquisición, ampliación, reparación o construcción de viviendas. Esta cuenta será demostrada en la partida "Préstamos hipotecarios para vivienda" que, con el N° 1247, se crea en el formulario MB1, o bien
- "Préstamos hipotecarios endosables para fines generales otorgados", cuando se trate de créditos distintos a los señalados precedentemente, la que se demostrará en la partida "Préstamos hipotecarios endosables para fines genérales" que, con el N° 1248, se crea en el formulario MB1.
Haber: - "Caja" o la cuenta que corresponda por el desembolso del importe respectivo.
b) Compra de préstamos hipotecarios endosables.
Debe: - "Préstamos hipotecarios endosables para vivienda adquiridos", por el valor par del crédito, esto es, su saldo de capital, más los intereses y reajustes devengados hasta la fecha de adquisición. El saldo de esta cuenta se demostrará en la partida 1247 del formulario MB1.
- "Préstamos hipotecarios endosables para fines generales adquiridos", por el valor par del crédito, la que se demostrará en la partida 1248 del formulario MB1.
- "Diferencias de precio diferidas por compra de P.H.E.", por la diferencia entre el valor par del crédito adquirido y el importe pagado por él, en caso que este último sea superior. Esta cuenta se demostrará en la partida 2120 del formulario MB1.
Haber: - "Caja" o la cuenta que corresponda por el pago del crédito adquirido.
- "Beneficios por devengar por compra de P.H.E.", por la diferencia entre el valor par del crédito adquirido y el importe pagado por él, en caso que este último sea inferior, la que se demostrará en la partida 4120 del formulario MB1.
c) Venta de préstamos hipotecarios endosables.
Debe: - "Caja" o la cuenta que corresponda por la recepción del pago del crédito vendido.
- "Beneficios por devengar por compra de P.H.E.", cuando corresponda.
- "Diferencias de precio por venta de P.H.E.", por la diferencia entre el valor al que se encuentre registrado el crédito en colocaciones, incluyendo sus intereses y reajustes por cobrar, más la diferencia de precio por devengar que se mantenga registrada en el activo transitorio o deducidos los beneficios por devengar, que estén registrados en la respectiva cuenta de pasivo transitorio según corresponda, y el valor obtenido en la venta, cuando éste sea menor. Esta cuenta se demostrará en la partida 5650 del formulario MR1.
Haber: - "Préstamos hipotecarios endosables para vivienda otorgados",
- "Préstamos hipotecarios endosables para fines generales otorgados",
- "Préstamos hipotecarios endosables para vivienda adquiridos", o bien,
- "Préstamos hipotecarios endosables para fines generales adquiridos", según corresponda.
- "Diferencias de precio diferidas por compra de P.H.E.", cuando proceda.
- "Beneficios por venta de P.H.E.", por la diferencia entre el valor al que se encuentre registrado el crédito en colocaciones, incluyendo sus intereses y reajustes por cobrar, más la diferencia de precio diferida o deducido el importe de beneficios por devengar, según proceda, que se encuentren registrados en las respectivas cuentas de activo transitorio o pasivo transitorio y el precio obtenido en la venta del crédito. Esta cuenta se demostrará en la partida 7605 del formulario MR1.
d) Intereses y reajustes.
Los intereses que devenguen las instituciones financieras sobre los créditos de que se trata, serán registrados en la cuenta "Intereses ganados" de la partida 7105 del formulario MR1.
Asimismo, los reajustes que devenguen sobre estos créditos, serán acreditados en la cuenta "Reajustes ganados", de la partida 7305 del formulario MR1.
e) Comisiones.
Las comisiones que perciban las instituciones financieras por la cobranza de los préstamos hipotecarios endosables que hayan enajenado, serán registradas en la cuenta "Comisiones ganadas por cobranza de P.H.E.", la que será demostrada en la partida 7520 del formulario MR1.
f) Ajuste de diferencias y beneficios por compra de préstamos hipotecarios endosables.
Los importes registrados en las cuentas "Diferencias de precio diferidas por compra de P.H.E." y "Beneficios por devengar por compra de P.H.E.", serán traspasados a resultados al término de cada mes, en forma proporcional al plazo remanente del respectivo crédito adquirido. Dichos montos serán registrados en las cuentas "Diferencias de precio por compra de P.H.E." y "Beneficios obtenidos por compra de P.H.E.", las que se demostrarán en las partidas 5605 y 7605 del formulario MR1, respectivamente.
g) Cobranza de los préstamos hipotecarios endosables.
Las instituciones financieras que enajenen préstamos hipotecarios endosables y, cuando sea del caso, mantengan en cobranza el respectivo contrato de mutuo, registrarán dichos instrumentos en las cuentas "Mutuos hipotecarios endosables en cobranza" y "Responsabilidad por mutuos hipotecarios endosables en cobranza", las que serán demostradas en las partidas 9280 y 9900 del formulario MB1, respectivamente.
En los casos en que la institución financiera cedente adquiera los referidos instrumentos en calidad de agente administrador de una compañía de seguros, no registrará importe alguno en las cuentas señaladas en el párrafo precedente.
2. Instrucciones contables para operaciones con mutuos hipotecarios endosables realizadas como agente de las compañías de seguros.
Las instituciones financieras deberán registrar las operaciones de que se trata de la siguiente forma:
a) Recepción de los fondos.
Debe: "Caja" o la cuenta que corresponda, por la recepción del dinero para otorgar o adquirir préstamos hipotecarios endosables.
Haber: "Recursos recibidos de compañías de seguros por colocar en M.H.E.", la que se demostrará en la partida 3010 del formulario MB1.
b) Otorgamiento o adquisición de mutuos.
Debe: - "Recursos recibidos de compañías de seguros por colocar en M.H.E.".
- "Mutuos hipotecarios endosables en custodia por cuenta de compañías de seguros", la que se demostrará en la partida 9260 del formulario MB1.
Haber: - "Caja" o La cuenta que corresponda por el pago del crédito.
- "Responsabilidad de mutuos hipotecarios endosables en custodia por cuenta de compañías de seguro", la que se demostrará en la partida 9900 del formulario MB1.
c) Recepción del pago de dividendos.
Debe: "Caja" o la cuenta que corresponda por la recepción dei pago.
Haber: Recursos por entregar a compañías de seguros provenientes de la que se demostrará en la partida 3010 del formulario MB1.
Simultáneamente se deberá revertir en las cuentas de orden señaladas en el N° 2 precedente, el importe de la amortización que se incluya en el dividendo.
d) Entrega de los importes recibidos en pago de los mutuos.
Debe: "Recursos por entregar a compañías de seguros provenientes de M.H.E.".
Haber: "Caja" o la cuenta que corresponda, por la entrega del importe respectivo.
e) Comisiones.
Las comisiones que las instituciones financieras cobren a las compañías de seguros por actuar en calidad de agentes administradores de éstas, serán acreditadas en la cuenta "Comisiones ganadas por administración de M.H.E.", la que se demostrará en la partida 7525 de formulario MR1.
V. NORMAS CONTABLES.
1. Límites.
1.1. Límites de crédito.
Las operaciones de que trata el Título I de esta circular, son computables para los efectos de los límites de crédito a que se refiere el artículo 84 de la Ley General de Bancos.
1.2. Relación de operaciones activas y pasivas.
Asimismo, estos préstamos hipotecarios endosables deberán considerarse para la determinación de la relación de operaciones activas y pasivas establecidas en la Circular 2.150-578, de 3 de enero de 1986 y sus modificaciones.
2. Vigencia.
Las disposiciones a que se refiere esta circular rigen a contar de esta fecha.
Saludo atentamente a Ud.,
GUILLERMO RAMIREZ VILARDELL
Superintendente de Bancos e
Instituciones Financieras