CIRCULAR
BANCOS N° 2.843
FINANCIERAS N° 1.145
Santiago, 14 de marzo de 1996.
Señor Gerente:
RECOPILACION ACTUALIZADA DE NORMAS. Capítulos 8-4, 8-18 y 9-1.
INCORPORA CAPITULO 8-18 "COBRANZA DE DIVIDENDOS HIPOTECARIOS" Y COMPLEMENTA OTRAS INSTRUCCIONES SOBRE MUTUOS HIPOTECARIOS ENDOSABLES Y OPERACIONES CON LETRAS DE CREDITO.
La Ley N° 19.439, publicada en el Diario Oficial del 31 de enero de 1996, estableció algunas disposiciones tendientes a facilitar las operaciones con mutuos hipotecarios endosables o con emisión de letras de crédito.
Dichas disposiciones facultan a cualquiera de las partes que intervienen en un contrato de mutuo hipotecario endosable, para solicitar copias autorizadas no endosables de la respectiva escritura de mutuo; asimismo, se posibilita, con el consentimiento del acreedor, la extinción por novación por cambio de deudor, de las obligaciones emanadas de un mutuo hipotecario endosable; permite el descuento por planilla de los dividendos de préstamos otorgados mediante letras de crédito y mutuos hipotecarios, de acuerdo a las normas del D.L. N° 3.500, de 1980; extiende a los mutuos hipotecarios endosables el procedimiento establecido en los artículos 98 a 106 de la Ley General de Bancos, para la ejecución de las garantías hipotecarias de los préstamos en letras de crédito; y finalmente, establece un procedimiento optativo para el otorgamiento de las escrituras públicas que den cuenta de los contratos de mutuos hipotecarios endosables, de los contratos de arrendamiento con promesa de compraventa de acuerdo con la Ley N° 19.281 y de los préstamos con emisión de letras de crédito.
A fin de incorporar a la Recopilación Actualizada de Normas de esta Superintendencia las materias señaladas y otras instrucciones específicas, se efectúan las siguientes modificaciones a dicha Recopilación:
1.- Incorporación del Capítulo 8-18.
Se agrega a la Recopilación Actualizada de Normas el CAPITULO 8-18 "COBRANZA DE DIVIDENDOS HIPOTECARIOS", el cual contiene instrucciones relativas a los descuentos por planilla de dividendos hipotecarios previstos en el artículo 4° de la Ley N° 19.439 y a los avisos de cobranza de dividendos de préstamos hipotecarios para vivienda, materia esta última que fue tratada por esta Superintendencia mediante Circular N° 2.737-1.060 de 20 de abril de 1993.
2.- Modificaciones al Capítulo 8-4.
A) En la letra a) del N° 1 del título I se intercala, a continuación de la palabra "autorizada", la expresión "endosable". Además, se agrega a esta letra a) la siguiente oración final: "Cualquiera de las partes podrá obtener del notario autorizante, copias no endosables según lo previsto en el artículo 1° de la Ley N° 19.439, las que no tendrán en caso alguno mérito para cobrar lo adeudado, sea por la vía ejecutiva u ordinaria.".
B) Se agrega el siguiente párrafo al final del N° 1 del título I:
"Conforme a lo establecido en el artículo 5° de la Ley N° 19.439, las instituciones financieras podrán seguir un procedimiento simplificado de escrituración de los mutuos, mediante el uso de escrituras públicas de cláusulas generales inscritas en el Registro de Hipotecas y Gravámenes del respectivo Conservador de Bienes Raíces. Las escrituras que se inscriban para el efecto deberán contener solamente aquellas cláusulas que son comunes a todos los mutuos de que se trate, es decir, no contendrán aquellas referidas a la individualización de los deudores, garantías, tasas de interés, plazos u otras especificaciones que son propias de un contrato en particular. Las escrituras públicas de cláusulas generales de que se trata, constituirán un contrato de adhesión, debiendo darse a conocer su contenido a la parte que lo acepte y dejarse constancia en cada mutuo de la fecha y notaría en que la respectiva escritura fue otorgada, de su inscripción y de la entrega de una copia simple al mutuario.".
C) En el primer párrafo del N° 12 del título I, se agrega a continuación de la palabra "autorizada", la expresión "endosable". Además, en el último párrafo de este N° 12 se sustituye la expresión "sociedad financiera o sociedad securitizadora" por lo siguiente: "sociedad financiera, sociedad securitizadora, alguno de los agentes administradores de mutuos hipotecarios a que se refiere el artículo 21 bis del DFL N° 251 de 1931 o cualquier otra entidad autorizada por ley para administrar mutuos hipotecarios endosables".
D) En el N° 15 del título I se suprime la expresión "la novación por cambio de deudor," que aparece en el segundo párrafo, y se sustituye el último párrafo por el que sigue:
"De acuerdo con lo mencionado en los párrafos precedentes, el mutuo hipotecario endosable no admite modificaciones, salvo que se trate de una novación por cambio de deudor, la que debe ser solicitada a la institución que tenga a su cargo la administración del mutuo según lo establecido en el artículo 3° de la Ley N° 19.439.
Por consiguiente, la única forma de modificar las demás condiciones consiste en otorgar un nuevo crédito con cuyo producto se pague el que se desea modificar.".
E) Se agrega el siguiente numeral al título I:
"16.- Procedimiento para la ejecución de las garantías hipotecarias.
El procedimiento para ejecutar forzadamente los contratos de mutuos hipotecarios endosables celebrados a contar del 31 de enero de 1996, de acuerdo a la Ley N° 19.439, quedará sujeto a las disposiciones especiales de los artículos 98 a 106 de la Ley General de Bancos.".
3.- Modificaciones al Capítulo 9-1.
"Conforme a lo establecido en el artículo 5° de la Ley N° 19.439, las instituciones financieras podrán seguir un procedimiento simplificado de escrituración de los mutuos, mediante el uso de escrituras públicas de cláusulas generales inscritas en el Registro de Hipotecas y Gravámenes del respectivo Conservador de Bienes Raíces. Las escrituras que se inscriban para el efecto deberán contener solamente aquellas cláusulas que son comunes a todos los mutuos de que se trate, es decir, no contendrán aquellas referidas a la individualización de los deudores, garantías, tasas de interés, plazos u otras especificaciones que son propias de un contrato en particular. Las escrituras públicas de cláusulas generales de que se trata, constituirán un contrato de adhesión, debiendo darse a conocer su contenido a la parte que lo acepte y dejarse constancia en cada mutuo de la fecha y notaría en que la respectiva escritura fue otorgada, de su inscripción y de la entrega de una copia simple al mutuario.".
Por haberse incorporado sus instrucciones al Capítulo 8-18 de la Recopilación Actualizada de Normas, se deroga la Circular N° 2.737-1.060 de 20 de abril de 1993.
En consecuencia, además de agregarse a la Recopilación Actualizada de Normas el Capítulo 8-18 adjunto, se remplazan las siguientes hojas por las que se acompañan: hoja N° 3 del Indice de Capítulos; hojas N°s. 6, 9, 13 y 17 del Indice de Materias; hojas N°s. 1, 2, 3, 4, 5 y 5a del Capítulo 8 4; y, hojas N°s. 15, 16 y 17 del Capítulo 9-1. Además, debe agregarse la hoja N° 5b al Capítulo 8-4.
Saludo atentamente a Ud.,
JOSE FLORENCIO GUZMAN CORREA
Superintendente de Bancos e
Instituciones Financieras
CAPITULO 8-18 (Bancos y Financieras)
MATERIA:
COBRANZA. DE DIVIDENDOS HIPOTECARIOS.
I.- PAGO DE DIVIDENDOS MEDIANTE DESCUENTO POR PLANILLA.
El artículo 4° de la Ley N° 19.439 hace aplicable a los dividendos de préstamos hipotecarios otorgados con emisión de letras de crédito o con mutuos hipotecarios endosables, las normas sobre descuentos por planilla contenidas en el artículo 9° de la Ley N° 19.281, sobre arrendamiento de vivienda con promesa de compraventa, materia esta última que se encuentra tratada por esta Superintendencia en el Capítulo 2-8 de esta Recopilación Actualizada de Normas.
Para el efecto las instituciones financieras deberán atenerse a lo indicado en los numerales 4.2 y 4.3 del mencionado Capítulo 2-8, salvo en lo siguiente:
a) Las menciones a aportes metódicos o ahorro voluntario que contienen dichas normas deben entenderse referidas, en este caso, al pago de los dividendos mensuales de créditos con mutuos hipotecarios endosables o letras de crédito.
b) No es aplicable el uso de cuentas de ahorro para la canalización del pago de los dividendos, como tampoco el cobro de las indemnizaciones a que se refiere el inciso 2° del artículo 9° antes mencionado.
c) Las retenciones del empleador se enterarán al valor que la unidad de fomento tenga al día de vencimiento del correspondiente dividendo.
d) En caso de que se agoten con el empleador las gestiones de cobranza judicial de los dividendos retenidos sin que se haya obtenido su pago íntegro, los importes faltantes constituyen deudas morosas de cargo del trabajador dependiente, de acuerdo con las condiciones pactadas en el respectivo mutuo hipotecario, a diferencia de las obligaciones que emanan de los contratos de arrendamiento con promesa de compraventa pactados al amparo de la Ley N° 19.439, para las cuales el último inciso de su artículo 9° contempla ampliaciones de plazos y pagos sin recargos.
En concordancia con lo anterior, el procedimiento de descuento por planilla puede ser exigido a sus respectivos empleadores por los deudores de créditos vigentes con letras de crédito o con mutuos hipotecarios endosables, cualesquiera sea la fecha en que ellos se hayan otorgado, pudiendo aplicarse el sistema tanto a los créditos a favor de las instituciones financieras como a aquellos mutuos hipotecarios endosables administrados por ellas, cuya cobranza se les haya encargado.
En todo caso, conforme a lo previsto en la Ley, si el empleador no entera los dividendos correspondientes a dos meses consecutivos o de tres meses en total en cualquier época, quedará sin efecto el sistema de descuento, debiendo la institución financiera comunicar oportunamente dicha situación al deudor a fin de que éste efectúe directamente los pagos siguientes.
III.- INFORMACION QUE DEBE CONTENER EL AVISO DE COBRANZA DE DIVIDENDOS HIPOTECARIOS PARA VIVIENDA.
Los avisos de cobranza de dividendos que las instituciones financieras envían mensualmente a los deudores de créditos hipotecarios para la vivienda, ya sea que se trate de préstamos en letras de crédito, mutuos hipotecarios endosables, créditos adquiridos de la Asociación Nacional de Ahorro y Préstamo u otros, deberán incluir, a lo menos, la siguiente información:
a) Número de dividendos pagados, número del dividendo que se cobra y número de dividendos pactados.
b) Monto insoluto del crédito. Si existe deuda reprogramada se debe indicar además el monto insoluto de ésta en forma separada.
c) Desagregar, para el dividendo que se cobra, lo siguiente: monto de la amortización, comisión, intereses, seguro de incendio, seguro de desgravamen y otros seguros o gastos, si los hay.
d) Fecha de vencimiento del dividendo.
En el caso que el monto insoluto del crédito sea servido mediante dividendos afectos a una reprogramación, se recomienda a las instituciones acreedoras enviar a los respectivos deudores, conjuntamente con el primer aviso de vencimiento que se despache conforme a estas instrucciones, una nota explicativa en que se informe que el saldo de la deuda reprogramada que se indica en él, se irá incrementando mensualmente por la parte de cada dividendo pagado que, en virtud de la reprogramación a que esté acogido el crédito, se prorrogue para ser pagado, más los correspondientes intereses, una vez extinguido el préstamo original.
CAPITULO 8-4 (Bancos y Financieras)
MATERIA:
MUTUOS HIPOTECARIOS ENDOSABLES.
I.- MUTUOS HIPOTECARIOS ENDOSABLES OTORGADOS CON RECURSOS PROPIOS.
1.- Préstamos Hipotecarios.
Las instituciones financieras están facultadas para otorgar préstamos endosables con garantía hipotecaria, sujetos a las disposiciones contenidas en el N° 4 bis del artículo 83 de la Ley General de Bancos y en el presente Capítulo. Los referidos préstamos deberán cumplir con los siguientes requisitos:
a) Los contratos de mutuo deberán extenderse en escritura pública que llevará cláusula a la orden, de la cual se otorgará una sola copia autorizada endosable, la que será para la institución financiera acreedora. El mutuo y la hipoteca que lo garantice deberán constar en el mismo documento Cualquiera de las partes podrá obtener del notario autorizante, copias no endosables según lo previsto en el artículo 1° de la Ley N° 19.439, las que no tendrán en caso alguno mérito para cobrar lo adeudado, sea por la vía ejecutiva u ordinaria.
b) Los préstamos podrán otorgarse para el financiamiento de viviendas o para fines generales.
c) En el caso del financiamiento de viviendas, los préstamos sólo podrán otorgarse para la adquisición, ampliación, reparación o construcción de éstas, siempre que, en este último caso, sean otorgados al usuario final de tales inmuebles.
d) Los préstamos no podrán otorgarse a plazos inferiores a 1 año ni superiores a 30 años.
Capítulo 8-4
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e) La propiedad entregada en garantía deberá contar con seguro de incendio por el valor de tasación del inmueble, el que se mantendrá hasta la extinción del importe total de la deuda.
f) El mutuario deberá mantener vigente un seguro de desgravamen por un monto equivalente al saldo insoluto de la deuda.
Conforme a lo establecido en el artículo 5° de la Ley N° 19.439, las instituciones financieras podrán seguir un procedimiento simplificado de escrituración de los mutuos, mediante el uso de escrituras públicas de cláusulas generales inscritas en el Registro de Hipotecas y Gravámenes del respectivo Conservador de Bienes Raíces Las escrituras que se inscriban para el efecto deberán contener solamente aquellas cláusulas que son comunes a todos los mutuos de que se trate, es decir, no contendrán aquellas referidas a la individualización de los deudores, garantías, tasas de interés, plazos u otras especificaciones que son propias de un contrato en particular. Las escrituras públicas de cláusulas generales de que se trata, constituirán un contrato de adhesión, debiendo darse a conocer su contenido a la parte que lo acepte y dejarse constancia en cada mutuo de la fecha y notaría en que la respectiva escritura fue otorgada, de su inscripción y de la entrega de una copia simple al mutuario.
2.- Monto máximo de los préstamos
Los préstamos que otorguen las instituciones financieras bajo esta modalidad, no podrán exceder del 80% del valor de tasación del inmueble ofrecido en garantía.
En caso de operaciones de compraventa de bienes raíces, dichos préstamos no deberán exceder del mencionado importe o del 80% del precio de venta del respectivo inmueble, si este último precio fuere inferior al valor de tasación.
3.- Garantía hipotecaria
La hipoteca a favor del acreedor, que garantice estos créditos, deberá ser de primer grado y exclusivamente para caucionar una obligación determinada. No obstante, se admite la posibilidad de que esa hipoteca lo sea de segundo grado siempre que la primera hipoteca no se haya constituido con carácter de garantía general, sino para garantizar una obligación perfectamente determinada, la que, sumada al crédito amparado por la segunda hipoteca, no debe exceder del 80% del valor de tasación del inmueble o del 80% del precio de venta del bien raíz, según cual sea menor.
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4.- Tasación de la garantía.
El valor de tasación del inmueble que servirá de garantía será determinado por un perito designado por la institución financiera. En la tasación del inmueble que debe practicarse, sólo se comprenderá el valor de las mejoras permanentes adheridas a éste, cuyo concepto se encuentra definido en las normas generales de derecho. Atendida la importancia de efectuar una tasación que refleje el valor real de la propiedad que se recibirá en garantía, de manera que constituya un resguardo efectivo para el acreedor, la institución deberá cuidar que, en el procedimiento de valuación que se adopte, se consideren y ponderen correctamente todos los factores que incidan en el valor que se le asigne al bien raíz.
5.- Tasa de interés y reajustes.
La tasa de interés anual que se acuerde no podrá exceder a la tasa de interés máxima convencional vigente al momento de la convención. Las obligaciones podrán expresarse en unidades de fomento u otro sistema de reajustabilidad que autorice el Banco Central de Chile.
Las instituciones financieras no podrán recargar la tasa de interés pactada en estas operaciones con comisiones, gastos u otras prestaciones, salvo los conceptos a que se refiere el N° 10 siguiente.
6.- Entrega del importe de los préstamos
El desembolso del importe del préstamo se efectuará una vez que quede inscrita la hipoteca respectiva, en el correspondiente registro del Conservador de Bienes Raíces.
7.- Dividendos hipotecarios.
El reembolso de los préstamos otorgados al amparo de estas normas se hará en moneda nacional, por medio de dividendos.
En el caso de préstamos hipotecarios para la vivienda, el servicio se hará mediante dividendos mensuales vencidos debiendo enterarse cada pago dentro de los 10 primeros días del mes siguiente al de la fecha de vencimiento.
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8.- Tabla de desarrollo de los mutuos.
Las instituciones acreedoras deberán protocolizar en una Notaría las tablas de desarrollo de los mutuos hipotecarios de que se trata y dejar constancia, en la respectiva escritura, de la tabla de desarrollo aplicada.
Las tablas de desarrollo de los mutuos hipotecarios deberán estar referidas a una unidad de capital y las cifras se expresarán con no menos de cuatro decimales. En su confección, la institución financiera deberá cuidar que tenga la siguiente información mínima.
a) Número del dividendo;
b) Amortización de capital;
c) Interés,
d) Valor del dividendo,
e) Saldo de capital adeudado; y,
f) Amortización acumulada.
9.- Amortizaciones extraordinarias de los préstamos.
Atendido que la disposición del artículo 10 de la Ley N° 18.010, contiene la mínima garantía de protección para el deudor en caso de prepago del crédito obtenido, en los contratos deberán señalarse las normas más favorables que el acreedor consienta a su deudor, tanto en el monto o plazo de interés posterior a la fecha de pago que éste deberá abonar cuando se efectúe un prepago total o parcial.
En caso de amortizaciones parciales, deberá establecerse la forma en que se aplicarán estos pagos en las cuotas de capital adeudado Los contratos podrán contemplar también el establecimiento de montos mínimos para la amortización extraordinaria de préstamos.
Se recomienda establecer un sistema para la aplicación de las amortizaciones extraordinarias similar al que contempla el inciso segundo del artículo 95 de la Ley General de Bancos para el caso de préstamos con letras de crédito, por la semejanza que ofrecen ambos sistemas para el deudor.
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10.- Gastos de cargo del deudor hipotecario.
Sólo podrán ser de cargo del deudor hipotecario los pagos efectuados por los siguientes conceptos:
a) Impuestos de timbres y estampillas.
b) Gastos notariales necesarios para el perfeccionamiento del contrato de mutuo.
c) Derechos de inscripción en el Conservador de Bienes Raíces.
d) Prima de seguro de incendio.
e) Prima de seguro de desgravamen.
f) Prima de seguro por cesantía involuntaria, en caso que el deudor de crédito para vivienda decida contratar este seguro.
g) Gastos de primera tasación del inmueble hipotecado.
h) Estudio de títulos y redacción de escritura. En caso de que el deudor no efectúe el pago oportuno de las primas para renovar los seguros de incendio, de desgravamen y de cesantía involuntaria, podrá el acreedor realizar dichos pagos por cuenta de éste. Esta facultad se extiende al pago de las contribuciones territoriales, en caso de que éstas presenten atrasos.
11.- Préstamos a personas relacionadas a la propiedad o gestión del acreedor.
Las instituciones financieras podrán conceder préstamos bajo estas disposiciones a personas relacionadas directa o indirectamente con la propiedad o gestión del acreedor, siempre que ello no se efectúe en términos más favorables, en cuanto a montos, plazos, tasas de interés, garantías u otras condiciones, que los acordados con terceros en operaciones similares. Estos préstamos quedarán sujetos a los márgenes que se establecen en el N° 2 del artículo 84 de la Ley General de Bancos.
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12.- Cesión de los mutuos
Los mutuos de que tratan estas instrucciones serán transferibles mediante endoso escrito a continuación, al margen o al dorso de la copia autorizada endosable de la escritura pública respectiva.
La cesión del crédito implica el traspaso de las garantías, derechos y privilegios del acreedor.
El endoso será siempre sin responsabilidad para el cedente, salvo en lo relativo a la existencia del crédito, y deberá contener el nombre completo o razón social de la institución endosataria, su domicilio, la fecha en que se haya extendido y la firma del cedente.
Para fines exclusivos de información, el endoso deberá anotarse al margen de la inscripción hipotecaria de la propiedad entregada en garantía, en el correspondiente registro del Conservador de Bienes Raíces.
La venta de estos créditos se hará siempre por documentos completos, no pudiendo, por lo tanto, cederse participaciones sobre los mismos. Tampoco podrán venderse con pacto de retrocompra.
Podrán ser cesionarios de estos créditos las siguientes entidades:
a) Los bancos y sociedades financieras
b) Las sociedades securitizadoras de que trata la Ley N° 18045 y los fondos de inversión de créditos secuntizados a que se refiere la Ley N° 18.815, debiendo darse cumplimiento a las normas contenidas en el Capítulo III.B.4 del Compendio de Normas Financieras del Banco Central de Chile, para la cesión de tales instrumentos.
c) Las compañías de seguros del segundo grupo según la definición contenida en el artículo 8° del Decreto con Fuerza de Ley N° 251 de 1931 y sus modificaciones, y las sociedades a que se refiere el inciso tercero del artículo 21 bis de ese mismo cuerpo legal, siempre que se encuentren inscritas en el registro especial que llevará para estos efectos la Superintendencia de Valores y Seguros. Además, conforme a lo dispuesto en el artículo 134 del D.L. N° 3.500, podrán ser cesionarias las "sociedades anónimas inmobiliarias" a que se refiere el artículo 98, letra j) de dicho Decreto Ley.
Salvo en los casos en que el cesionario sea un banco, sociedad financiera, sociedad Securitizadora, alguno de los agentes administradores de mutuos hipotecarios a que se refiere el artículo 21 bis del DFL N° 251 de 1931 o cualquier otra entidad autorizada por ley para administrar mutuos hipotecarios endosables, el crédito deberá quedar en cobranza en la institución financiera cedente, la que estará facultada para percibir los importes que correspondan y para alzar el gravamen, cuando proceda.
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13.- Numeración de los mutuos hipotecarios endosables.
Las instituciones financieras deberán establecer un sistema de numeración de los préstamos"hipotecarios endosables que permita identificar dichas operaciones.
14. - Extravio, pérdida o deterioro parcial de los títulos.
En caso de extravío, pérdida o deterioro de los mutuos hipotecarios endosables, se aplicarán las normas del párrafo 9° del Título I de la Ley N° 18.092, de conformidad con lo previsto en el artículo 1° de la Ley N° 18.552.
15.- Modificaciones al contrato de mutuo
La operación de préstamo hipotecario a que se refiere este Capítulo, da nacimiento a un título de crédito constituido por la escritura pública en que consta, con la precisa finalidad de que éste circule, para lo cual se permite que sea transferido mediante endoso, sin responsabilidad para la institución endosante.
Dadas las características indicadas, resulta necesario que tanto el crédito como la hipoteca que lo caucione consten en el mismo documento, el que sólo se puede transferir completo, no siendo posible separar el crédito y la hipoteca, ni modificar sus condiciones, como ocurriría con la sustitución de garantías hipotecarias u otras modificaciones que alteren la naturaleza de la obligación original.
De acuerdo con lo mencionado en los párrafos precedentes, el mutuo hipotecario endosable no admite modificaciones, salvo que se trate de una novación por cambio de deudor, la que debe ser solicitada a la institución que tenga a su cargo la administración del mutuo según lo establecido en el artículo 3° de la Ley N° 19.439 Por consiguiente, la única forma de modificar las demás condiciones consiste en otorgar un nuevo crédito con cuyo producto se pague el que se desea modificar.
16.- Procedimiento para la ejecución de las garantías hipotecarias.
El procedimiento para ejecutar forzadamente los contratos de mutuos hipotecarios endosables celebrados a contar del 31 de enero de 1996, de acuerdo a la Ley N° 19.439, quedará sujeto a las disposiciones especiales de los artículos 98 a 106 de la Ley General de Bancos.
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II.- PRESTAMOS EN LETRAS DE CREDITO.
1.- Mutuos hipotecarios
De acuerdo con las disposiciones establecidas en el Reglamento Financiero del Banco Central de Chile, las instituciones financieras deberán incorporar obligatoriamente en los contratos de compraventa y mutuo hipotecario correspondientes a préstamos para vivienda, las cláusulas indicadas en los anexos N°s 1 y 2, adjuntos al presente Capítulo, según se trate de operaciones con tasa de interés fija o flotante, respectivamente.
Conforme a lo establecido en el artículo 5° de la Ley N° 19.439, las instituciones financieras podrán seguir un procedimiento simplificado de escrituración de los mutuos, mediante el uso de escrituras públicas de cláusulas generales inscritas en el Registro de Hipotecas y Gravámenes del respectivo Conservador de Bienes Raíces. Las escrituras que se inscriban para el efecto deberán contener solamente aquellas cláusulas que son comunes a todos los mutuos de que se trate, es decir, no contendrán aquellas referidas a la individualización de los deudores, garantías, tasas de interés, plazos u otras especificaciones que son propias de un contrato en particular. Las escrituras públicas de cláusulas generales de que se trata, constituirán un contrato de adhesión, debiendo darse a conocer su contenido a la parte que lo acepte y dejarse constancia en cada mutuo de la fecha y notaría en que la respectiva escritura fue otorgada, de su inscripción y de la entrega de una copia simple al mutuario.
2 - Condiciones generales de los préstamos.
2.1.- Monto máximo de los préstamos
Las normas del Banco Central de Chile establecen que los préstamos que efectúen las instituciones financieras bajo esta modalidad, no podrán exceder del 75% del valor de tasación del inmueble ofrecido en garantía.
En caso de operaciones de compra venta de bienes raíces, dichos préstamos tampoco podrán exceder del mencionado importe o del 75% del precio de venta del respectivo inmueble si este último precio fuere inferior al valor de tasación.
Además, como es natural, deberán tenerse presente los márgenes individuales de crédito establecidos en el artículo 84 de la Ley General de Bancos.
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2.2 - Monto máximo del dividendo pactado en préstamos para viviendas cuyo valor de tasación no sea superior a 3.000 U.F.
En los préstamos destinados a la adquisición o construcción de viviendas cuyo valor de tasación sea igual o inferior al equivalente de 3.000 Unidades de Fomento, el dividendo que se pacte no podrá exceder, al momento del otorgamiento del crédito, al 25 % de los ingresos del prestatario. Para estos efectos sólo podrán considerarse, además de los ingresos del prestatario, los de su cónyuge, siempre que éste se constituya en fiador y codeudor solidario del crédito.
3.- Garantía hipotecaria
La hipoteca a favor de la entidad financiera, que garantice estos créditos, deberá ser de primer grado y exclusivamente para caucionar una obligación determinada No obstante, se admite la posibilidad de que esa hipoteca lo sea en segundo grado, siempre que la obligación caucionada por la primera hipoteca sumada al crédito amparado por la segunda hipoteca, no exceda del 75% del valor de tasación del inmueble o del 75% del precio de venta del inmueble, según corresponda.
Además, la segunda hipoteca será admisible solamente cuando la primera se hubiere constituido e inscrito con anterioridad a la fecha de otorgamiento del préstamo hipotecario no pudiendo hacerlo en forma coetánea. Sin embargo, si dos instituciones financieras participan simultáneamente en el otorgamiento de un crédito de esta especie podrán, de común acuerdo, fijar el orden de precedencia en cuanto a la garantía hipotecaria de primer y segundo grado.
4.- Tasación de la garantía
El valor de tasación del inmueble que servirá de garantía será determinado por un perito designado por la institución financiera y el costo que ello irrogue será de cargo del deudor. En la tasación del inmueble que debe practicarse, sólo se comprenderá el valor de las mejoras permanentes adheridas a éste, cuyo concepto se encuentra definido en las normas generales de derecho. Atendida la importancia de efectuar una tasación que refleje el valor real de la propiedad que se recibirá en garantía, de manera que constituya un resguardo efectivo para la institución, ésta deberá cuidar de que en el procedimiento empleado se consideren y ponderen correctamente los factores que inciden en el valor que se le asigne al bien raíz.
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5.- Comisión.
Las instituciones financieras pueden pactar libremente con los mutuarios la comisión que cobrarán sobre el mutuo. La comisión acordada deberá indicarse explícitamente en el respectivo contrato, ya sea como un monto o como una proporción del capital insoluto del préstamo, de acuerdo a lo que se haya establecido en la tabla de desarrollo del mutuo que se convenga aplicar, de modo que no se confunda con los intereses, con la amortización del crédito o con cualquier otro gasto de la operación. Esta comisión, en caso que se exprese como una proporción del saldo insoluto del crédito, será decreciente conforme a dicha proporción.
No obstante lo anterior, en los créditos que se acojan a la exención tributaria de que trata el artículo 41 de la Ley N° 18.482, la comisión sólo se podrá expresar como un monto y su cobro deberá efectuarse por una suma uniforme en el tiempo.
En todo caso, la tasa de la comisión no estará sujeta a fluctuaciones y para su cálculo deben emplearse las fórmulas indicadas por el Banco Central de Chile en el Anexo del Capítulo II.A.2 del Compendio de Normas Financieras.
Lo anteriormente expuesto, es sin perjuicio de lo dispuesto en el numeral 2.3 del título I de este Capítulo.
El importe de la comisión deberá indicarse explícitamente en cada dividendo, de manera que no se confunda con los intereses, con la amortización o con cualquier otro gasto.
Por otra parte, las entidades financieras deben tener presente que la suma de las tasas de interés y de la comisión, no podrá exceder a la tasa de interés máxima convencional vigente al momento de la convención.
6.- Entrega del importe de los préstamos.
La entidad otorgante de préstamos en letras de crédito, hará entrega de éstas al deudor una vez que las haya ingresado al Libro de Registro, de acuerdo con lo expresado en el numeral 8.1 del título I del presente Capítulo.
Debe tenerse presente que el producto de los préstamos en letras de crédito que se concedan para edificaciones o para la construcción de obras destinadas al mejor aprovechamiento agrícola o industrial del inmueble, se entregará en cuotas sucesivas, a medida del avance de las obras, conforme con lo dispuesto en el artículo 88 de la Ley General de Bancos.