Circular Bancos 3427, SBIF
PROM. 27.02.2008I. MUTUOS HIPOTECARIOS ENDOSARLES OTORGADOS CON RECURSOS PROPIOS.

Circular Bancos 3427, SBIF
PROM. 27.02.20081. Préstamos hipotecarios.

Los bancos están facultados para otorgar préstamos endosables con garantía hipotecaria, sujetos a las disposiciones contenidas en el N° 7 del artículo 69 de la Ley General de Bancos y en el presente Capítulo. Los referidos préstamos deberán cumplir con los siguientes requisitos:

a) Los contratos de mutuo deberán extenderse en escritura pública que llevará cláusula a la orden, de la cual se otorgará una sola copia autorizada endosable, la que será para el banco acreedor. El mutuo y la hipoteca que lo garantice deberán constar en el mismo documento. Cualquiera de las partes podrá obtener del notario autorizante, copias no endosables según lo previsto en el artículo 1° de la Ley N° 19.439, las que no tendrán en caso alguno mérito para cobrar lo adeudado, sea por la vía ejecutiva u ordinaria.

b) Los préstamos podrán otorgarse para el financiamiento de viviendas o para fines generales.

c) En el caso del financiamiento de viviendas, los préstamos sólo podrán otorgarse para la adquisición, ampliación, reparación o construcción de éstas, siempre que, en este último caso, sean otorgados al usuario final de tales inmuebles.

d) Los préstamos no podrán otorgarse a plazos inferiores a 1 año ni superiores a 40 años.

e) La propiedad entregada en garantía deberá contar con seguro de incendio por el valor de tasación del inmueble, el que se mantendrá hasta la extinción del importe total de la deuda.

f) El mutuario deberá mantener vigente un seguro de desgravamen por un monto equivalente al saldo insoluto de la deuda.

Conforme a lo establecido en el artículo 5° de la Ley N° 19.439, los bancos podrán seguir un procedimiento simplificado de escrituración de los mutuos, mediante el uso de escrituras públicas de cláusulas generales inscritas en el Registro de Hipotecas y Gravámenes del respectivo Conservador de Bienes Raíces. Las escrituras que se inscriban para el efecto deberán contener solamente aquellas cláusulas que son comunes a todos los mutuos de que se trate, es decir, no contendrán aquellas referidas a la individualización de los deudores, garantías, tasas de interés, plazos u otras especificaciones que son propias de un contrato en particular. Las escrituras públicas de cláusulas generales de que se trata, constituirán un contrato de adhesión, debiendo darse a conocer su contenido a la parte que lo acepte y dejarse constancia en cada mutuo de la fecha y notaría en que la respectiva escritura fue otorgada, de su inscripción y de la entrega de una copia simple al mutuario.

Circular Bancos 3427, SBIF
PROM. 27.02.20082. Monto máximo de los préstamos.

Los préstamos que otorguen los bancos bajo esta modalidad, no podrán exceder del 80% del valor de tasación del inmueble ofrecido en garantía.

En caso de operaciones de compraventa de bienes raíces, dichos préstamos no deberán exceder del mencionado importe o del 80% del precio de venta del respectivo inmueble, si este último precio fuere inferior al valor de tasación.

No obstante lo anterior, cuando se trate de los créditos pagaderos en moneda extranjera, expresados en moneda extranjera pagaderos en moneda chilena o en pesos moneda chilena reajustables por la variación del tipo de cambio de una moneda extranjera, los préstamos no podrán exceder del 65% del valor de tasación del inmueble ni del precio de compraventa.

Circular Bancos 3427, SBIF
PROM. 27.02.20083. Garantía hipotecaria.

La hipoteca a favor del acreedor, que garantice estos créditos, deberá ser de primer grado y exclusivamente para caucionar una obligación determinada. No obstante, se admite la posibilidad de que esa hipoteca lo sea de segundo grado siempre que la primera hipoteca no se haya constituido con carácter de garantía general, sino para garantizar una obligación perfectamente determinada, la que, sumada al crédito amparado por la segunda hipoteca, no debe exceder del 65% u 80% del valor de tasación del inmueble ni del precio de venta del bien raíz, de acuerdo a lo señalado en el N° 2 precedente.Circular Bancos 3549, SBIF
N° I, 1, E)
PROM. 30.04.2013

4. Tasación de la garantía.

El valor de tasación del inmueble que servirá de garantía será determinado por un perito designado por el banco. En la tasación del inmueble que debe practicarse, sólo se comprenderá el valor de las mejoras permanentes adheridas a éste, cuyo concepto se encuentra definido en las normas generales de derecho. Atendida la importancia de efectuar una tasación que refleje el valor real de la propiedad que se recibirá en garantía, de manera que constituya un resguardo efectivo para el acreedor, el banco deberá cuidar que, en el procedimiento de valuación que se adopte, se consideren y ponderen correctamente todos los factores que incidan en el valor que se le asigne al bien raíz.

Circular Bancos 3427, SBIF
PROM. 27.02.20085. Tasa de interés.

La tasa de interés que se acuerde puede ser fija o flotante. La tasa de interés variable debe tener por base la tasa TIP, pactada siguiendo las mismas reglas establecidas para los préstamos en letras de crédito, señaladas en la letra c) del numeral 1.1 del título I del de esta Recopilación. No obstante, al tratarse de créditos otorgados y pagaderos en moneda extranjera, expresados en moneda extranjera y pagaderos en moneda chilena o bien en pesos moneda chilena reajustables por la variación del tipo de cambio de una moneda extranjera, la tasa de interés flotante debe tener por base la tasa Prime, Libo u otra ampliamente reconocida y utilizada en los mercados financieros internacionales.

Los bancos no podrán recargar la tasa de interés pactada en estas operaciones con comisiones, gastos u otras prestaciones, salvo los conceptos a que se refiere el N° 10 siguiente.

Circular Bancos 3528, SBIF
N° 2
PROM. 14.02.20126. Inscripción de la hipoteca.

En concordancia con lo señalado en el N° 12 de este Capítulo, es condición imprescindible para la cesión del mutuo que la respectiva garantía hipotecaria se encuentre inscrita en el Conservador de Bienes Raíces.

En el evento de que la hipoteca no se encontrare inscrita una vez transcurridos 120 días desde la fecha de la escritura, el crédito dejará de tener la calidad de un mutuo hipotecario endosable para los efectos de las presentes normas y las demás instrucciones que se refieren a este tipo de crédito.

Circular Bancos 3427, SBIF
PROM. 27.02.20087. Dividendos hipotecarios.

El reembolso de los préstamos otorgados al amparo de estas normas se hará en la moneda que corresponda, por medio de dividendos.

En el caso de préstamos hipotecarios para la vivienda, el servicio se hará mediante dividendos mensuales sucesivos vencidos. En estos préstamos no podrán pactarse dividendos crecientes o decrecientes, ni plazos de gracia superiores a tres meses a contar de la fecha de otorgamiento del crédito.

Circular Bancos 3427, SBIF
PROM. 27.02.20088. Tabla de desarrollo de los mutuos.

Las instituciones acreedoras deberán protocolizar en una Notaría las tablas de desarrollo de los mutuos hipotecarios de que se trata y dejar constancia, en la respectiva escritura, de la tabla de desarrollo aplicada.

Las tablas de desarrollo de los mutuos hipotecarios deberán estar referidas a una unidad de capital y las cifras se expresarán con no menos de cuatro decimales. En su confección, el banco deberá cuidar que tenga la siguiente información mínima:

a) Número del dividendo;

b) Amortización de capital;

c) Interés;

d) Valor del dividendo;

e) Saldo de capital adeudado; y,

f) Amortización acumulada.

En el evento de que se pacte una tasa de interés flotante según lo indicado en el N° 5 anterior, se omitirán los antecedentes referidos en las letras c) y d), pero la amortización y los demás datos deberán calcularse sobre la base de la tasa de interés vigente a la fecha del otorgamiento del crédito.

Circular Bancos 3427, SBIF
PROM. 27.02.20089. Amortizaciones extraordinarias de los préstamos.

Los prepagos totales o parciales de los créditos concedidos con los mutuos hipotecarios endosables de que trata este Capítulo, quedan sujetos a las disposiciones del artículo 10 de la Ley N° 18.010, materia de que trata el Capítulo 7-1 de esta Recopilación.

En caso de amortizaciones parciales, deberá establecerse la forma en que se aplicarán esos pagos en las cuotas de capital adeudado. Los contratos podrán contemplar también los montos mínimos para la amortización extraordinaria de estos préstamos.

Si la amortización se realiza como consecuencia de la aplicación del seguro de desgravamen, no procede cobrar a la sucesión del deudor fallecido la comisión de prepago referida en las disposiciones citadas en el primer párrafo de este número.

Circular Bancos 3427, SBIF
PROM. 27.02.200810. Gastos de cargo del deudor hipotecario.

Sólo podrán ser de cargo del deudor hipotecario los pagos efectuados por los siguientes conceptos:

a) Impuestos de timbres y estampillas.

b) Gastos notariales necesarios para el perfeccionamiento del contrato de mutuo.

c) Derechos de inscripción en el Conservador de Bienes Raíces.

d) Prima de seguro de incendio.

e) Prima de seguro de desgravamen.

f) Prima de seguro por cesantía involuntaria, en caso que el deudor de crédito para vivienda decida contratar este seguro.

g) Gastos de primera tasación del inmueble hipotecado.

h) Estudio de títulos y redacción de escritura.

En caso de que el deudor no efectúe el pago oportuno de las primas para renovar los seguros de incendio, de desgravamen y de cesantía involuntaria, podrá el acreedor realizar dichos pagos por cuenta de éste. Esta facultad se extiende al pago de las contribuciones territoriales, en caso de que éstas presenten atrasos.

Circular Bancos 3427, SBIF
PROM. 27.02.200811. Préstamos a personas relacionadas a la propiedad o gestión del acreedor.

Los bancos podrán conceder préstamos bajo estas disposiciones a personas relacionadas directa o indirectamente con la propiedad o gestión del acreedor, siempre que ello no se efectúe en términos más favorables, en cuanto a montos, plazos, tasas de interés, garantías u otras condiciones, que los acordados con terceros en operaciones similares. Estos préstamos quedarán sujetos a los márgenes que se establecen en el N° 2 del artículo 84 de la Ley General de Bancos.

Circular Bancos 3427, SBIF
PROM. 27.02.200812. Cesión de los mutuos.

Los mutuos de que tratan estas instrucciones serán transferibles mediante endoso escrito a continuación, al margen o al dorso de la copia autorizada endosable de la escritura pública respectiva.

La cesión del crédito implica el traspaso de las garantías, derechos y privilegios del acreedor.

El endoso será siempre sin responsabilidad para el cedente, salvo en lo relativo a la existencia del crédito, y deberá contener el nombre completo o razón social de la institución endosataria, su domicilio, la fecha en que se haya extendido y la firma del cedente.

Para fines exclusivos de información, el endoso deberá anotarse al margen de la inscripción hipotecaria de la propiedad entregada en garantía, en el correspondiente registro del Conservador de Bienes Raíces.

La venta de estos créditos se hará siempre por documentos completos, no pudiendo, por lo tanto, cederse participaciones sobre los mismos. Tampoco podrán venderse con pacto de retrocompra.

Podrán ser cesionarlos de estos créditos las siguientes entidades:

a) Los bancos.

b) Las sociedades securitizadoras de que trata la Ley N° 18.045 y los fondos de inversión de créditos securitizados a que se refiere la Ley N° 18.815, debiendo darse cumplimiento a las normas contenidas en el Capítulo III.B.4 del Compendio de normas Financieras del Banco Central de Chile, para la cesión de tales instrumentos.

c) Las compañías aseguradoras y las sociedades a que se refiere el artículo 88 del Decreto con Fuerza de ley N° 251 de 1931 y sus modificaciones, siempre que estas últimas se encuentren inscritas en el registro especial que llevará para estos efectos la Superintendencia de Valores y Seguros. Además, conforme a lo dispuesto en el artículo 134 del D.L. N° 3.500, podrán ser cesionarias las "sociedades anónimas inmobiliarias" a que se refiere el artículo 98, letra j) de dicho Decreto Ley.

Salvo en los casos en que el cesionario sea un banco, sociedad securitizadora, alguno de los agentes administradores de mutuos hipotecarios a que se refiere el Título V del DFL N° 251 de 1931 o cualquier otra entidad autorizada por ley para administrar mutuos hipotecarios endosables, el crédito deberá quedar en cobranza en el banco cedente, el que estará facultado para percibir los importes que correspondan y para alzar el gravamen, cuando proceda.

Circular Bancos 3427, SBIF
PROM. 27.02.200813. Numeración de los mutuos hipotecarios endosables.

Los bancos deberán establecer un sistema de numeración de los préstamos hipotecarios endosables que permita identificar dichas operaciones.

Circular Bancos 3427, SBIF
PROM. 27.02.200814. Extravío, pérdida o deterioro parcial de los títulos.

En caso de extravío, pérdida o deterioro de los mutuos hipotecarios endosables, se aplicarán las normas del párrafo 9° del Título I de la Ley N° 18.092, de conformidad con lo previsto en el artículo 1° de la Ley N° 18.552.

Circular Bancos 3427, SBIF
PROM. 27.02.200815. Modificaciones al contrato de mutuo.

La operación de préstamo hipotecario a que se refiere este Capítulo, da nacimiento a un título de crédito constituido por la escritura pública en que consta, con la precisa finalidad de que éste circule, para lo cual se permite que sea transferido mediante endoso, sin responsabilidad para la institución endosante.

Dadas las características indicadas, resulta necesario que tanto el crédito como la hipoteca que lo caucione consten en el mismo documento, el que sólo se puede transferir completo, no siendo posible separar el crédito y la hipoteca, ni modificar sus condiciones, como ocurriría con la sustitución de garantías hipotecarias u otras modificaciones que alteren la naturaleza de la obligación original.

De acuerdo con lo mencionado en los párrafos precedentes, el mutuo hipotecario endosable no admite modificaciones, salvo que se trate de una novación por cambio de deudor, la que debe ser solicitada a la institución que tenga a su cargo la administración del mutuo según lo establecido en el artículo 3° de la Ley N° 19.439. Por consiguiente, la única forma de modificar las demás condiciones consiste en otorgar un nuevo crédito con cuyo producto se pague el que se desea modificar.

Circular Bancos 3427, SBIF
PROM. 27.02.200816. Procedimiento para la ejecución de las garantías hipotecarias.

El procedimiento para ejecutar forzadamente los contratos de mutuos hipotecarios endosables celebrados a contar del 31 de enero de 1996, de acuerdo a la Ley N° 19.439, quedará sujeto a las disposiciones especiales de los artículos 103 a 111 de la Ley General de Bancos.