La presente ley aprueba la Nueva Ley de Copropiedad Inmobiliaria, estableciendo un régimen jurídico que dispondrá de un marco normativo para condominios, unidades y bienes de dominio común, donde se incluyen los condominios de viviendas de interés público, y además crea un Registro Nacional de Administradores de Condominios. Establece que el régimen jurídico de copropiedad inmobiliaria corresponde a una forma especial de dominio sobre las distintas unidades en que se divide un inmueble, que atribuye a sus titulares un derecho de propiedad exclusivo sobre tales unidades y un derecho de dominio común respecto de los bienes comunes. Los condominios pueden estar emplazados en el área urbana y, excepcionalmente, en el área rural. Los predios rústicos divididos o subdivididos conforme al decreto ley N° 3.516, del Ministerio de Agricultura, de 1980, no podrán acogerse al régimen de copropiedad regulado en la presente ley. La ley distingue dos tipos de condominios: Tipo A o Condominio de unidades en terreno común, y Tipo B o Condominio de sitios urbanizados, en el que se atribuye dominio exclusivo sobre los sitios en que se divide un predio, quedando bajo el dominio común otros bienes o terrenos, como los destinados a circulaciones o áreas verdes. En esta norma se estipulan los derechos y obligaciones de los copropietarios, como también el objeto del reglamento de copropiedad y sus impugnaciones, si es que proceden; se indican las funciones de la asamblea de copropietarios, el comité de administración, del administrador y las subadministraciones, en caso de existir estas últimas; y se regulan las obligaciones económicas de la copropiedad, tales como el cobro de gastos comunes y la formación de un fondo común de reserva, destinado a cubrir gastos comunes urgentes, extraordinarios e imprevistos, incluidas las indemnizaciones y gastos por el eventual término de la relación laboral del personal contratado, si lo hubiere. Además, en este corpus normativo se prescribe que todo condominio deberá tener un plan de emergencia y de evacuación ante siniestro o emergencias que puedan dañar a las personas, a las unidades y/o a los bienes de dominio común del condominio. Igualmente, los condominios con destino habitacional en alguna de sus unidades deberán contratar y mantener vigente un seguro colectivo contra incendio, que cubra potenciales daños que sufran todos los bienes e instalaciones comunes y que otorgue opciones a los copropietarios para cubrir los daños que sufran sus unidades, especialmente cuando éstas formen parte de una edificación continua, pareada o colectiva. En lo que respecta a la constitución de la copropiedad, para acogerse al régimen de copropiedad inmobiliaria, todo condominio deberá cumplir con las normas exigidas por esta ley y su reglamento, por la Ley General de Urbanismo y Construcciones, por la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones, por los instrumentos de planificación territorial y por las normas que regulen el área de emplazamiento del condominio, sin perjuicio de las excepciones y normas especiales establecidas en esta ley, en el decreto N° 1.101, del Ministerio de Obras Públicas, que fijó el texto definitivo del decreto con fuerza de ley N° 2, de 1959, sobre Plan Habitacional, y en el Reglamento Especial de Viviendas Económicas. Dentro de las materias regidas especialmente por esta norma se incluye a los condominios de viviendas de interés público, las que son tratadas en el Título XII, el que trata sobre su acreditación, destinación de recursos, entre otras materias. Deberán contar con un reglamento de copropiedad inscrito en el conservador de bienes raíces respectivo y, a partir de esta ley, los nuevos condominios de viviendas sociales no podrán contar con más de 160 unidades habitacionales. A su vez, la presente ley regula al Registro Nacional de Administradores de Condominios, el que será de carácter público, obligatorio y gratuito, que estará a cargo del Ministerio de Vivienda y Urbanismo, en el cual deberán inscribirse todas las personas naturales o jurídicas que ejerzan la actividad de administradores de condominios. La inscripción en el Registro Nacional será requisito previo para ejercer la actividad de administrador o subadministrador de condominios, sea a título gratuito u oneroso. En tanto, no podrán inscribirse en el registro los administradores y subadministradores que hubieren sido condenados por delitos contemplados en los Títulos VIII y IX del Libro Segundo del Código Penal, tales como crímenes o simples delitos contra las personas y crímenes o simples delitos contra la propiedad. El Ministerio de Vivienda y Urbanismo impartirá las instrucciones para la aplicación de las normas de esta ley y su reglamento, mediante circulares que se mantendrán a disposición de cualquier interesado en su sitio electrónico institucional. Dicha función la ejercerá a través de la Secretaría Ejecutiva de Condominios, la que dependerá directamente del ministro de la cartera. Asimismo, los condominios que incluyan unidades con destino habitacional, deberán incorporarse en un registro a cargo de la Secretaría Ejecutiva de Condominios. Asimismo, la presente ley se aplicará a las comunidades de copropietarios acogidas a la Ley de Propiedad Horizontal con anterioridad a la entrada en vigencia de la ley N° 19.537, sobre copropiedad inmobiliaria, salvo que, conforme a lo establecido en el artículo 49 de esta última ley, sus copropietarios hayan acordado continuar aplicando las normas de sus reglamentos de copropiedad en relación al cambio de destino de las unidades del condominio y a la proporción o porcentaje que a cada copropietario corresponde sobre los bienes comunes y en el pago de los gastos comunes. El artículo 100 de la presente ley deroga la ley N° 19.537 sin perjuicio de lo dispuesto en el artículo 5° transitorio de la presente ley. Las comunidades de copropietarios que se hubieren acogido a la citada ley se regirán por la presente ley desde su publicación, debiendo ajustarse los reglamentos de copropiedad a sus disposiciones en el plazo de un año. Los acuerdos adoptados por las asambleas de copropietarios con anterioridad a la entrada en vigencia de esta ley no quedarán sin efecto. Dentro de las disposiciones transitorias, se señala que desde la publicación de la ley y hasta la entrada en vigencia del reglamento del Registro Nacional de Administradores de Condominios, podrán continuar desempeñándose como administradores aquellas personas que se encontraban ejerciendo tal función y que, además, acrediten una antigüedad mínima de tres meses en el cargo.
     
    Artículo 15.- La constitución de las sesiones ordinarias o extraordinarias y la adopción de acuerdos por la asamblea de copropietarios deberá efectuarse conforme a lo que se señala en el siguiente cuadro:
     
   
   
   
Ley 21508
Art. 2°, N° 3) a) i)
D.O. 10.11.2022
              h) Alteraciones
              a los bienes
              comunes.
              Ley 21508
Art. 2°, N° 3) a) ii)
D.O. 10.11.2022g) Obras de
              ampliaciones
              del condominio,
              ampliaciones o
              alteraciones
              de sus unidades.
              h) Construcciones
              en los bienes
              comunes y
              cambios de
              destino de
              dichos bienes,
              incluso de
              aquellos
              asignados
              en uso y
              goce exclusivo.   
   
     
    Las materias indicadas en el cuadro precedente también podrán ser acordadas por los copropietarios mediante consulta por escrito, previa remisión de los antecedentes a la dirección o correo electrónico que éstos tengan registrados en la administración del condominio y previa exposición de la propuesta en una sesión informativa, la que no requerirá cumplir con quórum mínimo para su constitución. Tanto la decisión de someter una materia a consulta por escrito, como la obligación de remitir los antecedentes y efectuar la sesión informativa, corresponderán al comité de administración. En el envío de la consulta deberá especificarse la materia que requiere acuerdo de la asamblea, adjuntando los antecedentes necesarios, citando a la sesión informativa y fijando un plazo para la remisión por escrito de la aceptación o rechazo por parte de los copropietarios.
    La consulta se entenderá aprobada cuando obtenga la aceptación por escrito de los copropietarios que representen el quórum exigido según la materia de que se trate, mediante un mecanismo que permita asegurar fehacientemente la identidad de quienes participen en la consultaLey 21508
Art. 2°, N° 3) b)
i) y ii)
D.O. 10.11.2022. Cuando se trate de las materias referidas en la letra a) del numeral 2) y en el numeral 3) del cuadro precedente, el acuerdo deberá reducirse a escritura pública.
    En el reglamento de copropiedad se podrá acordar la participación en las asambleas de manera virtual, a través de videoconferencias o por otros medios telemáticos de comunicación similares. Para ello, se deberán establecer requisitos y condiciones que aseguren una participación y votación efectiva y simultánea, además de cumplir con las normas y requisitos que señale el reglamento de la ley.
    No se requerirá sesión extraordinaria de asamblea respecto de las obras de alteración o ampliaciones de unidades de dominio exclusivo, cuando el reglamento de copropiedad establezca normas que las regulen y se trate de obras que no involucren modificaciones en los derechos en los bienes comunes del condominio. Asimismo, no se requerirá sesión extraordinaria de asamblea respecto de la constitución de derechos de uso y goce sobre estacionamientos para personas con discapacidad, cuando el reglamento de copropiedad contemple normas para su asignación a quienes acrediten la mencionada condición, conforme a lo establecido en el inciso quinto del artículo 60 de esta ley.
    Los proyectos de fusión y alteración de viviendas sociales colindantes en edificaciones colectivas y el correspondiente cambio de rol de avalúo de la nueva unidad en el Servicio de Impuestos Internos, cuando la obra se financie con recursos públicos y no altere la fachada del edificio, requerirán solo la autorización del propietario de cada una de las unidades a fusionar o alterar, sin perjuicio del permiso de la dirección de obras municipales, cuando procediere.
    Solo los copropietarios hábiles podrán optar a cargos de representación de la comunidad y concurrir con su voto a los acuerdos que se adopten. Cada copropietario tendrá solo un voto, que será proporcional a sus derechos en los bienes de dominio común, de conformidad al artículo 3°. El administrador no podrá representar a ningún copropietario en la asamblea. La calidad de copropietario hábil se acreditará mediante certificado expedido por el administrador o por quien haga sus veces.
    Los acuerdos adoptados con las mayorías exigidas en esta ley o en el reglamento de copropiedad obligan a todos los copropietarios, sea que hayan asistido o no a la sesión respectiva y aun cuando no hayan concurrido con su voto favorable a su adopción. La asamblea representa legalmente a todos los copropietarios y está facultada para dar cumplimiento a dichos acuerdos a través del comité de administración o de los copropietarios designados por la propia asamblea para estos efectos.
    El presidente del comité de administración, o quien la asamblea designe, deberá levantar acta de las sesiones y de las consultas por escrito efectuadas. En ellas se deberá dejar constancia de los acuerdos adoptados, especificando el quórum de constitución de la sesión y de adopción de los acuerdos.
    Las actas deberán constar en un libro de actas foliado, ya sea en formato papel o digital, que asegure su respaldo fehaciente, y ser firmadas de forma presencial o electrónica, a más tardar dentro de los treinta días siguientes a la adopción del acuerdo, por todos los miembros del comité de administración o por los copropietarios que la asamblea designe, quedando el libro de actas y todos los antecedentes que respalden los acuerdos bajo custodia del presidente de dicho comité, sea que se trate de documentos impresos, digitales, audiovisuales o en otros formatos. La infracción a estas obligaciones será sancionada con multa de una a tres unidades tributarias mensuales, la que se duplicará en caso de reincidencia o falta de subsanación.
    A las sesiones de la asamblea a que se refiere el numeral 3) del cuadro precedente y a aquellas en que se trate la materia referida en la letra a) del numeral 2), deberá asistir un notario, quien certificará el acta respectiva. Si la naturaleza del acuerdo adoptado lo requiere, el acta correspondiente deberá reducirse a escritura pública.