FIJA NUEVO TEXTO DEL REGLAMENTO SOBRE COMUNIDADES DE COPROPIETARIOS DE EDIFICIOS

    NUM. 695.- Santiago, 8 de noviembre de 1971.- Vistos: lo dispuesto en el artículo 8° letra i) de la ley 16.391 y la facultad que me confiere el artículo 72°, N° 2, de la Constitución Política del Estado,

    Decreto:

    1° Fíjase como nuevo texto del Reglamento sobre Comunidades de Copropietarios de Edificios, que fue aprobado por el decreto supremo 748, de Vivienda y Urbanismo, de 27 de octubre de 1969, publicado en el Diario Oficial de 25 de septiembre de 1970, el siguiente:

    "REGLAMENTOS SOBRE COMUNIDADES DE COPROPIETARIOS DE EDIFICIOS"

 

    ARTICULO 1° El presente reglamento regirá a las comunidades de copropietarios de edificios sometidos a las normas del Capítulo V del decreto supremo 880, de Obras Públicas, de 18 de abril de 1963, y se entenderá que forma parte integrante de los reglamentos que acuerden los interesados. A falta de éstos, regirán siempre las normas del presente reglamento, conjuntamente con las que señala el citado cuerpo legal, que fijó el texto definitivo de la ley 6.071, sobre propiedad de los pisos y departamentos de un edificio.

    ARTICULO 2° Sólo la unanimidad de los interesados podrá acordar reglamentos de copropiedad con el objeto de precisar sus derechos y obligaciones recíprocas, imponerse las limitaciones que estimen convenientes y, en general, convenir las reglas que provean al buen régimen interno del edificio, sujetándose, empero, a las normas del presente reglamento y las correspondientes de la ley.

    Se entenderá por interesados a aquellos propietarios que justifiquen, al momento de celebrarse la asamblea de copropietarios o al ejercitar cualquier derecho emanado de la comunidad, que se encuentran al día en el pago de los gastos comunes. Esta circunstancia se acreditará mediante certificado expedido por el administrador o quien haga sus veces.

    ARTICULO 3° Las comunidades de copropietarios quedan sometidas al control de la Dirección de Industria y Comercio del Ministerio de Economía, Fomento y Reconstrucción, la que velará por la legalidad de las convocatorias a asamblea de copropietarios y de los acuerdos que allí se adopten, así como de la recta y cabal administración de edificio.

    ARTICULO 4° La Dirección de Industria y Comercio, en uso de las atribuciones señaladas en el artículo anterior, podrá:

    a) Dejar sin efecto las convocatorias a asambleas de copropietarios y los acuerdos que en ellas se adopten, cuando adolezcan de algún vicio, y, en tal caso, deberá disponer, de inmediato, una nueva convocatoria;

    b) Proponer a la asamblea o a la junta de vigilancia normas de operación o buena administración del edificio;

    c) Vigilar que la designación o remoción del administrador sea acordada por los interesados con estricta sujeción a las normas del reglamento de copropietarios y del presente reglamento, o de éste y las disposiciones legales que rigen en subsidio de aquél;

    d) Exigir al administrador que rinda cuenta extraordinaria de su administración, sin perjuicio de la obligación de éste de hacerlo en las oportunidades señaladas en el reglamento o por la asamblea. La cuenta, con las observaciones que formule la Dirección, será sometida a la consideración de la asamblea, para su aprobación o rechazo. Asimismo, podrá la Dirección formular observaciones o reparos a la cuenta ordinaria de la administración;

    e) Designar, cuando lo estime necesario, un funcionario que sirva de ministro de fe en las asambleas de copropietarios, y

    f) Designar, por el período que determinare, uno o más interventores para la administración de un edificio, por resolución fundada en la deficiente administración del mismo. El administrador quedará sometido, en el ejercicio de sus funciones, a las instrucciones que le imparta, en tal caso, el interventor, a menos que la propia Dirección disponga en forma expresa que el interventor asuma directamente la administración, en cuyo caso se entenderá a aquél suspendido de sus funciones.

    La designación de interventor podrá recaer en un funcionario de la Dirección o en un contador colegiado, y, en este último caso, los servicios del interventor serán remunerados por la comunidad de copropietarios, con cargo a gastos comunes, en el monto que se fije de común acuerdo o que señale la Dirección, en caso de desacuerdo. En cualquier momento, la unanimidad de la asamblea podrá poner fin a la intervención. El interventor que hubiere asumido efectivamente la administración, deberá rendir cuenta documentada, al fin de su período, a la asamblea.

    En el desempeño de sus funciones, el interventor estará sujeto a las mismas limitaciones, obligaciones y responsabilidades que afectan al administrador, excepto las de rendir fianza u otra garantía y de inscribirse en el registro correspondiente.

    La Dirección de Industria y Comercio ejercerá las facultades que se le conceden por el presente artículo sólo a petición fundada de dos o más interesados de la respectiva comunidad, o del administrador si se tratare de su remoción.

    ARTICULO 5° En las asambleas de copropietarios podrán participar los interesados, sea personalmente, sea por medio de delegado o apoderado debidamente acreditado ante el administrador o ante la junta de vigilancia que se menciona más adelante. El administrador no podrá, en caso alguno, representar a ningún interesado en la asamblea.

    Será deber de cada copropietario interesado asistir a las asambleas respectivas, sea personalmente o debidamente representado.

    Si el copropietario no hiciere uso del derecho de designar apoderado, para este efecto, se entenderá que acepta que asuma su representación el arrendatario o el ocupante a quien hubiere entregado la tenencia de su piso o departamento, representación que operará en caso de inasistencia tanto del propietario como del apoderado que hubiere designado, si no fuere el propio arrendatario u ocupante.

    ARTICULO 6° La asamblea de copropietarios designará una junta de vigilancia de entre sus miembros, compuesta, a lo menos, de tres personas, que tendrá la representación de la asamblea con todas sus facultades y que durará en sus funciones mientras la asamblea no disponga la renovación total o parcial de sus miembros. Uno de los miembros de la junta, designado por ésta, presidirá las reuniones de la asamblea de copropietarios.

    ARTICULO 7° Los administradores de edificios sometidos a las normas del Capítulo V del decreto supremo 880, de 1963, deberán reunir los siguientes requisitos: a) ser mayor de edad capaz de contratar y disponer libremente de sus bienes; b) no estar procesado ni haber sido condenado por delito que merezca pena aflictiva, y c) no haber sido removido de una administración anterior por causa de negligencia o dolo. Deberán, además, estar inscritos en el Registro de Administradores que llevará la Dirección de Industria y Comercio y rendir fianza o la garantía que señale la asamblea de copropietarios.

    Los requisitos señalados en el inciso precedente deberán acreditarse al momento de la respectiva inscripción, en la forma que determine la Dirección de Industria y Comercio. Se presumirá fraudulenta la administración que no hubiere cumplido con la obligación de inscripción en el referido Registro.

    No estará sujeto a las obligaciones de inscribirse en el Registro y de rendir fianza o garantía el administrador que fuere, a la vez, copropietario del mismo edificio.

    La asamblea podrá, en todo caso, eximir al administrador de la obligación de rendir fianza o garantía.

    ARTICULO 8° La facultad de dictar normas sobre administración corresponderá a la asamblea de copropietarios, la que podrá delegarla en la junta de vigilancia.

    La junta de vigilancia podrá, no obstante, dictar derechamente normas de administración, las que se mantendrán si no fueren modificadas por la asamblea.

    ARTICULO 9° Corresponderá al administrador el cuidado y vigilancia de los bienes y servicios comunes y la ejecución de los actos urgentes de administración y conservación y de los acuerdos de la asamblea o de la junta de vigilancia, en su caso; recaudará de los copropietarios lo que a cada uno corresponda en las expensas o gastos comunes; velará por la observancia de las disposciones de la Ley de Pisos, del presente reglamento y del reglamento de copropiedad, si lo hubiere, representará en juicio activa y pasivamente a los copropietarios con las facultades del inciso 1° del artículo 7° del Código de Procedimiento Civil en las causas concernientes a la administración y conservación del edificio, sea que se promuevan con cualesquier de ellos o con terceros; convocará a reunión de la asamblea cuando lo estime necesario y en las oportunidades que señale el reglamento de copropiedad, o a petición de alguno de los copropietarios interesados; deberá asegurar el edificio contra riesgo de incendio, a menos que esté declarado incombustible, y podrá pedir al juez competente que aplique al copropietario u ocupante que infrinja las limitaciones o restricciones que le impone la ley en el uso de su piso o departamento los apremios y sanciones que la misma ley establece. Le corresponderán, asimismo, las demás facultades que menciona el presente reglamento y las que específicamente le conceda la asamblea de copropietarios.

    El administrador, en el ejercicio de sus funciones, deberá observar las siguientes normas mínimas de buena operación: a) llevar un libro de actas de las reuniones de la asamblea de copropietarios; b) llevar un libro, cuaderno o archivo de entradas y gastos, conjuntamente con un archivo de documentos, facturas y recibos, entre los que mantendrá un texto o ejemplar de la Ley de Pisos, del presente reglamento y del reglamento de copropiedad, si lo hubiere, y una nómina al día de los copropietarios; y c) mantener una cuenta corriente bancaria exclusiva de la administración, sobre la que girará el administrador, sin perjuicio de que los interesados acuerden que un miembro de la junta de vigilancia firme conjuntamente con aquél los giros respectivos. Las entidades bancarias deberán disponer, a requerimiento del administrador o de la junta de vigilancia, la apertura de una cuenta corriente a nombre de la respectiva administración de comunidad de copropietarios, en que se registre el nombre de la o las personas habilitadas.

    El administrador estará obligado a rendir cuenta documentada de su administración en las épocas ordinarias que se le hayan fijado y, además, cada vez que se lo solicite la Dirección de Industria y Comercio o la propia asamblea de copropietarios.

    ARTICULO 10° El nombramiento de administrador deberá constar en la respectiva acta de asamblea en que se adoptó el acuerdo pertinente, reducida a escritura pública por la persona expresamente facultada para ello en la misma acta o, si no se expresare, por cualquiera de los miembros de la junta de vigilancia, copia autorizada de la cual deberá mantenerse, asimismo, en el archivo de documentos.

    ARTICULO 11° Se reputan gastos comunes los necesarios para la administración, reparación, conservación y uso de los bienes comunes que señala el artículo 46° del decreto supremo 880, de Obras Públicas, de 1963, cuyo Capítulo V fijó el texto definitivo de la ley 6.071.

    Se entenderá por expensas o gastos de administración los correspondientes a remuneraciones del personal de servicio, conserje y administrador, y los de previsión que procedan; por gastos de reparación los que se irroguen en forma extraordinaria para arreglar desperfectos o deterioros de los bienes comunes o para reemplazar una pieza o artefacto de éstos; por expensas o gastos de conservación los necesarios para el mantenimiento de los bienes comunes del edificio, tales como revisiones periódicas de orden técnico, aseo y lubricación de los servicios e instalaciones, reposición de bombillas y accesorios y otros análogos, y por expensas o gastos de uso o consumo los correspondientes a los servicios colectivos de calefacción, agua potable, gas, energía eléctrica y, en general, los que requieran consumo de energía o combustible.

    Los gastos comunes de toda clase son de cargo de los copropietarios y les serán siempre exigibles a cada uno de ellos, a prorrata de las cuotas que se determinen de conformidad al artículo 47° del decreto supremo 880, y la obligación correspondiente seguirá siempre al dominio del piso o departamento respectivo, aún en lo relativo a expensas o gastos devengados antes de su adquisición. El crédito correlativo gozará de un privilegio de cuarta categoría que preferirá, cualquiera que sea su fecha, a los enumerados en el artículo 2.481° del Código Civil.

    La acción real para perseguir el pago de las expensas o gastos comunes insolutos se entenderá sin perjuicio de la acción personal contra el deudor copropietario que haya causado la deuda, aunque haya dejado de ser propietario del piso o departamento, y sin perjuicio, además, del derecho de reembolso del nuevo titular del piso o departamento contra su antecesor por lo que haya debido pagar por expensas o gastos comunes que gravaban el mismo inmueble.

    Los convenios que se celebraren entre el propietario y el arrendatario del piso o departamento, de acuerdo a lo previsto en el artículo 3° de la ley 11.622, para el reembolso de los gastos comunes que correspondan a los servicios de calefacción, agua potable, agua caliente, gas, energía eléctrica y otros similares, podrán incluir las expensas o gastos comunes de administración y de conservación de los bienes comunes; pero no podrán extenderse, en caso alguno, a los gastos de reparación de los mismos bienes comunes.

    Los abonos que los arrendatarios u ocupantes de pisos o departamentos efectúen a la administración, por concepto de expensas o gastos comunes, se entenderán hechos por cuenta y en representación de los respectivos copropietarios.

    El administrador certificará, a petición de cualquier interesado, la clasificación que corresponda a los gastos comunes de un determinado período.

    En caso de duda, la Dirección de Industria y Comercio resolverá sobre la clasificación que corresponda a determinado gasto y si es de aquellos cuyo reembolso la ley autoriza pactar entre arrendador y arrendatario.

    ARTICULO 12° El hecho de que uno o más de los copropietarios no hagan uso efectivo de un determinado servicio o bien común, o de que el piso o departamento correspondiente permanezca desocupado por cualquier tiempo, no exime, en caso alguno, al respectivo copropietario de la obligación de contribuir oportunamente al pago de las expensas o gastos comunes de toda clase. Esta norma se entenderá siempre aplicable a los locales comerciales del edificio.

    ARTICULO 13° Cada copropietario deberá pagar la cuota que le corresponda en los gastos comunes dentro de los diez días siguientes a la formulación de la respectiva cuenta. Si se incurriere en mora en el pago de la cuenta, se devengarán intereses corrientes, los que se liquidarán y pagarán conjuntamente con la obligación principal.

    ARTICULO 14° Si el dominio de un piso o departamento perteneciere en común a dos o más personas, cada una de ellas será solidariamente responsable del pago de la totalidad de la contribución de gastos o expensas comunes, sin perjuicio de su derecho a repetir lo pagado contra sus comuneros en lo que les quepa a éstos en la contribución a gastos comunes.

    ARTICULO 15° La determinación y distribución de los gastos o expensas comunes se efectuarán por el administrador del edificio, de conformidad a las normas del presente reglamento y del reglamento de copropiedad, si lo hubiere, y las normas correspondientes que prescribe el Capítulo V del decreto supremo 880, de 1963, y de acuerdo, además, a las que le señale la asamblea de copropietarios o la junta de vigilancia, sin perjuicio de las facultades de control que corresponden a la Dirección de Industria y Comercio.

    El administrador podrá confeccionar presupuestos estimativos de gastos comunes por períodos anticipados, para facilidad de su cobro mensual oportuno, al fin de los cuales deberá hacer el correspondiente ajuste de saldos en relación a los gastos efectivamente producidos. Estos presupuestos deberán ser aprobados por la asamblea o la junta de vigilancia.

    ARTICULO 16° En la administración de todo edificio deberá contemplarse la creación de un fondo común de reserva para atender a reparaciones de los bienes comunes o a expensas o gastos comunes urgentes o imprevistos. Este fondo se incremetará con los excedentes de cualquier origen que se produzcan en la recaudación y liquidación de gastos comunes, con el porcentaje de recargo que la asamblea de copropietarios o la junta de vigilancia, en subsidio, estime prudente regular sobre el monto de las expensas o gastos comunes, y con el producto de las multas e intereses que deban pagar, en su caso, los copropietarios.

    ARTICULO 17° La garantía que el reglamento de copropiedad estableciere que deba rendir cada copropietario sólo accederá a las obligaciones personales del mismo copropietario en relación con la comunidad, y con cargo a ella sólo podrá girarse hasta el monto de las obligaciones morosas o insolutas de dicho copropietario, debiendo rendir cuenta el administrador, al fin de su administración, de dichas garantías. Esta norma será aplicable aún a las rendiciones de cuentas pendientes o no aprobadas a la fecha de publicación del presente decreto.

    ARTICULO 18° Si el administrador fuere corredor de propiedades contratado al efecto y se comprobare negligencia o fraude en el cumplimiento de su obligación de rendir cuenta documentada, sea de su administración, sea de las garantías que se hubieren constituido, la Dirección de Industria y Comercio podrá pedir al Ministerio de Economía que le imponga la medida de suspensión o aún de cancelación de su inscripción en el Registro de Corredores. Para este efecto, la Dirección podrá obrar a requerimiento de cualquier interesado.

    ARTICULO 19° Las empresas que proporcionen suministro de agua potable, gas o energía eléctrica, no podrán suspender el servicio que proporcionen en un edificio sometido a las normas del Capítulo V del decreto supremo 880, de 1963, sino respecto de aquellos copropietarios que se encuentren en mora en el pago de los gastos comunes, y aceptarán, en consecuencia, los pagos parciales que efectúe el administrador del edificio con imputación a pisos o departamentos determinados.

    La norma anterior se aplicará en todos aquellos edificios en que sea susceptible la suspensión de los servicios respecto de departamentos individuales, sin afectar a la totalidad del inmueble.

    ARTICULO 20° Los reglamentos de copropiedad que confeccionen la Corporación de la Vivienda o la Corporación de Servicios Habitacionales para los edificios que esta última Corporación venda a sus asignatarios o prestatarios, regirán sólo hasta seis meses después de la total transferencia del respectivo edificio, pero continuarán vigentes mientras la respectiva comunidad de copropietarios no acuerde otro en su reemplazo. No obstante, cesará la administración que hubiere asumido cualquiera de dichas Corporaciones, sea directamente o mediante delegado, desde la fecha de la transferencia de más del 50% del edificio, debiendo los interesados designar administrador en propiedad. Mientras no se efectúe la total transferencia del edificio, la Corporación designará, en este último caso, un representante ante la asamblea.

    ARTICULO TRANSITORIO Los administradores en actual desempeño de sus cargos que deban inscribirse en el Registro de Administradores de la Dirección de Industria y Comercio, podrán hacerlo dentro del plazo de 90 días contado desde la fecha de publicación del presente decreto, sin necesidad de cumplir la obligación de rendir fianza o garantía; pero deberán acreditar, en la forma que determine la Dirección, que cumplen los demás requisitos contemplados en este reglamento.

    Los actuales administradores que no reunieren los indicados requisitos deberán cesar en sus funciones, de acuerdo a las modalidades que señale la asamblea de copropietarios; pero, si estuvieren ya inscritos en el registro, podrán continuar desempeñándolas.

    Artículo 2° transitorio.- Las normas del presente Reglamento prevalecerán sobre las disposiciones de los actuales reglamentos particulares de copropiedad en lo Decreto 150, VIVIENDA
D.O. 04.05.1972que éstas fueren contrarias a aquéllas, mientras los respectivos comuneros no modifiquen sus reglamentos adecuándolos a dichas normas, y las mismas, además, regirán en todo lo no previsto en dichos reglamentos.

    2° Derógase el decreto supremo 748, de Vivienda y Urbanismo, de 27 de octubre de 1969, publicado en el Diario Oficial de 25 de septiembre de 1970.

    Anótese, tómese razón, publíquese e insértese en la Recopilación de Reglamentos de la Contraloría General de la República.- SALVADOR ALLENDE GOSSENS.- Julio Benítez.- Pedro Vuskovic.