Artículo 12.o En los arriendos y subarriendos de los inmuebles a que esta ley se refiere, el desahucio deberá darse por los arrendadores y subarrendadores, con una anticipación mínima de tres meses, cuando se tratare de habitaciones y de seis meses, en los demás casos.
Los plazos de tres a seis meses a que se refiere el inciso anterior se aumentarán en un mes por cada año completo que el arrendatario o subarrendatario haya ocupado el inmueble arrendado. En ningún caso estos plazos excederán de un año.
El Juez de la causa podrá reducir estos plazos cuando el inmueble amenace ruina.
En el caso del inciso segundo de este artículo, el plazo de desahucio no será en ningún caso superior a seis meses, si el arrendador necesita el inmueble para iniciar nuevas edificaciones que reemplacen substancialmente el edificio existente, y siempre que se allane a pagar al arrendatario o subarrendatario, en su caso, una indemnización equivalente a un mes de renta por cada año completo que éste haya permanecido en el inmueble arrendado hasta un máximo de seis meses de renta mensual. Con todo, si el arrendatario o subarrendatario tuviere más de 15 años de permanencia en el inmueble, el monto de la indemnización será igual a un año de la renta de arrendamiento respectiva.
En los juicios sobre restitución de la cosa arrendada por expiración del plazo del arriendo o por extinción del derecho del arrendador, no se procederá a la restitución del inmueble arrendado antes de que transcurra el plazo de tres a seis meses establecido en el inciso primero más los aumentos por el tiempo de ocupación que sean procedentes según lo dicho en los incisos anteriores. Este plazo se contará desde la fecha de la notificación de la respectiva demanda. El ocupante tendrá la obligación de pagar la renta de arrendamiento y el precio de los servicios respectivos, hasta el día de la restitución material de la propiedad.
No tendrá aplicación lo dispuesto en el inciso anterior en los contratos de plazo fijo superior a un año, siempre que el arrendador o subarrendador haya notificado al arrendatario o subarrendatario, con tres meses de anticipación a la fecha de expiración del contrato, su voluntad de ponerle término.