FIJA TEXTO DEFINITIVO DE LA MODIFICACIÓN AL PLAN REGULADOR COMUNAL VIGENTE "SECTOR PETROLERAS LAS SALINAS"
Viña del Mar, 26 de diciembre de 2007.- Esta Alcaldía decretó hoy lo que sigue:
Núm. 12.923.- Vistos: Estos antecedentes; los Decretos Alcaldicios Nºs. 8.033/2001 y 10.949/2002; la resolución exenta Nº 357/2007 de la Comisión Regional del Medio Ambiente de la V Región de Valparaíso; la Carta Nº 716/2007 del señor Secretario de dicha Comisión; el Ordinario Nº 1.374/2006 del señor Director de Asesoría Jurídica; el Memorando Nº 111/2007 del señor Director del Departamento de Asesoría Urbana; la Providencia del señor Administrador Municipal, de fecha 18 de diciembre de 2007; el Ingreso Secretaría Abogado Nº 1.967/2007; lo dispuesto en la ley y Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones; las facultades establecidas en los arts. 56 y 63 de la ley Nº 18.695,
Decreto:
Fíjese el texto definitivo de la Modificación al Plan Regulador Comunal vigente, aprobado por Decreto Alcaldicio Nº 10.949/2002, en el "Sector Petroleras Las Salinas", en conformidad a los Acuerdos Nº 5774/2002 y Nº 6705/2004 del Concejo Municipal adoptados en Sesión ordinaria de fecha de 1 de octubre de 2002 y 13 de abril de 2004, respectivamente; y lo dispuesto en el artículo Nº 43 de la Ley General de Urbanismo y Construcciones y artículo Nº 2.1.11. de la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones, consistente en su Memoria Explicativa y Ordenanza que se transcriben a continuación, y Plano M PRC -PLS/01, que se adjunta y forma parte integrante del presente decreto.
1º.- Agréguese en la memoria del PRC, a continuación del Anexo 1 "Precisión Miradores", el Anexo 2 "Memoria Explicativa Modificación al PRC sector Petroleras Las Salinas".
Anexo 2
A. "Memoria Explicativa Modificación al PRC sector Petroleras Las Salinas".
ÍNDICE
A. Memoria.
1. Introducción
2. Antecedentes del desarrollo del estudio y normativa vigente
3. Tendencia de desarrollo del sector
4. Delimitación del área de estudio
5. Objetivos del Estudio
6. Urbanización
7. Usos de suelo y normas de edificación propuestas
7.1. Zonificación
7.2. Condiciones de edificación
8. Circulaciones.
9. Historia y configuración de los predios
10. Definición de Área de Riesgo
B. Documentos Anexos.
1. Planchetas SII manzanas 263 y 324
2. Estudio de Declaración de Área de Riesgo
3. Extracto Estudio de Capacidad Vial
4. Certificado de Factibilidad ESVAL
1. Introducción.
El sector en estudio corresponde a una unidad que topográficamente se desarrolla en distintos niveles: un área casi plana de borde mar de 750 metros lineales aproximados, con frente a la Av. Jorge Montt, un sector en ladera de cerro y un área de meseta.
Según lo establecido en la Ley General de Urbanismo y Construcciones, en el Plan Intercomunal Valparaíso y el Plan Regulador Comunal, las actividades productivas que se efectuaban en el 70% de la superficie del sector, no concordaban con lo permitido en la normativa vigente, no siendo apto su desempeño en el área urbana, lo que determinó el traslado de dichas actividades a zonas donde se permite industria molesta y peligrosa.
El estudio incluye los predios donde se emplazaban las empresas petroleras y otros predios vecinos vacantes o con baja ocupación, encerrando una superficie bruta aproximada de 22 hectáreas.
2. Antecedentes del desarrollo del estudio y normativa vigente.
Este estudio involucra un tema que no tiene precedentes en el país, correspondiendo al primer caso de reconvertir un terreno contaminado, para que se desarrollen actividades con asentamientos humanos. Por lo anterior, se considera importante conocer el contexto normativo durante el tiempo que tiempo que ocupó la norma en su diseño, distinguiéndose cuatro aspectos a saber:
a) La voluntad del Municipio en querer recuperar un sector muy relevante para la ciudad, dado su emplazamiento estratégico y con frente al borde costero. Estudio de propuesta de la normativa iniciado el año 2001.
b) Lo establecido, en el Decreto Alcaldicio Nº 10.949/02, Plan Regulador Comunal, en su Ordenanza Local, para la Zona V6 del área en estudio, definiendo que las condiciones de edificación y subdivisión predial, vialidad estructurante y densidad a ser aplicadas en esta zona, se ordenarán mediante modificación a dicho instrumento.
c) La Circular de la División de Desarrollo Urbano del Minvu DDU 162 (del 10 de marzo de 2006), respecto de la reutilización de los terrenos que han estado destinados a actividades, generadoras de contaminación, que en la actualidad han cesado o se encuentran en proceso de cierre y abandono, instruye la aplicación del articulo 2.1.17, número 4 de la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones.
d) La Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones, artículo 2.1.17, establece que para la recuperación de terrenos de uso industrial y su reconversión para las actividades urbanas, podrá definirse áreas de riesgo, por constituir un peligro potencial para los asentamientos humanos, en cuyas áreas se determinan zonas no edificables o restringidas. Lo anterior permite separar las competencias y ámbitos propios del desarrollo del Instrumento de Planificación Territorial que otorga la Ley y la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones; y los ámbitos y competencias ambientales con la ley 19.300 y su Reglamento sobre Bases del Medio Ambiente.
3. Tendencia de desarrollo del sector.
La tendencia de desarrollo para el sector se enmarca en lo que representa para la ciudad el borde costero urbano y la posibilidad de generar un centro de equipamiento turístico en éste, de las señales que se observan, se enumeran las más representativas:
* Corresponde a un área con una ubicación y
emplazamiento relevante para la ciudad por ser
un sector de convergencia de vialidad
estructurarte urbana, teniendo la
característica de ser una de las entradas a la
ciudad, definida por la prolongación de
Avenida Libertad, la Avenida Jorge Montt, 15
Norte, 6 Oriente y Camino Internacional.
Lo anterior evidencia la necesidad de
incorporar al uso urbano este sector,
otorgándole usos de suelo, condiciones de
edificación y vialidad estructurarte
restableciendo la trama urbana.
* La consolidación del Seccional Coraceros, en
cuanto urbanización, subdivisión y tipo de
edificación, el haber establecido la
prolongación de Avenida Libertad Norte, hasta
25 Norte, la definición de Areas Verdes y
miradores de uso público, en la parte alta de
su sector, marcan el primer paso para el
desarrollo del sector con frente a Avenida
Jorge Montt y definen los rasgos de la
tendencia de desarrollo del sector, como se
puede apreciar, con alta densidad y
edificación en altura.
* La inversión efectuada por el Municipio en el
paseo del borde costero, su consolidación como
área verde con ciclo-vía y equipamiento
recreativo, ha demostrado que el sector posee
una gran demanda de uso de parte de la
población.
4. Delimitación del área del estudio.
De acuerdo a lo señalado, el área limita al Norte en los terrenos pertenecientes al Fisco-Armada; al Sur por la línea Oficial Sur de Calle 18 Norte; al Poniente con Avenida Jorge Montt y al Oriente con el deslinde Poniente de los predios de las manzanas número 345; 327 y 276, que corresponden a las propiedades consolidadas con los edificios de la Población Las Salinas, Anakena y Fabiola; limitando con Camino Internacional y Calle 20 Norte, entre calles 19 y 20 Norte. Lo anterior, corresponde a la poligonal cerrada que unen los puntos A-B-C-D-E-F-G-H-I-J-A, graficada en el Plano MPRC PLS/01. Respecto de la Zona LM, del P.R.C. Decreto Alcaldicio Nº 10.949/02, no se incluye en él estudio, por pertenecer a una zona homogénea correspondiente al Borde Costero que deber ser estudiada unitariamente.
5. Objetivos del estudio.
El desarrollo del este sector, se enfoca a conseguir los siguientes objetivos:
1. Promover el desarrollo planificado y armónico, incorporando esta área al uso urbano.
2. Promover la gestación y desarrollo de un nuevo centro turístico y de equipamiento con mezcla de usos de suelo que ofrezca servicios complementarios a los centros existentes.
3. Potenciar la Avenida Jorge Montt como vía costera, enfatizando su carácter vehicular con preferencia peatonal.
4. Vitalizar y reforzar el uso propio del borde costero con usos mixtos complementarios, de equipamiento, facilitando la integración de las actividades de playa con los usos de suelo de los terrenos al Oriente de Av. Jorge Montt.
5. Materializar la continuidad de la Av. Libertad Norte, con estándar de vía de colectora que contenga la movilización colectiva.
6. Respetar la ladera como atributo natural, asociado a miradores y circulaciones peatonales.
7. Definir circulaciones jerarquizadas, dando conexión al tejido urbano, en sentido Oriente - Poniente y Norte Sur, que permita el adecuado desarrollo de los terrenos involucrados y el funcionamiento general del sector.
6. Urbanización.
Las cesiones de urbanización se harán conforme a lo establecido en la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones.
Se considera la materialización de 3 miradores asociados a la vialidad propuesta Camino Cornisa, entre calles 19 y 24 Norte. Correspondiendo a espacios asociados a lugares con carácter de Bien Nacional de Uso Público.
7. Usos de suelo y normas de edificación propuestas.
7.1. Zonificación.
Las relaciones urbanas, la topografa y la accesibilidad, permiten determinar 3 zonas E9a, E9b y E9c:
7.1.1. Situación de borde o primera fila, Zona
E9a:
Corresponde a franja de terreno de 80
metros de ancho, medidos a partir de la
Línea Oficial de Cierro, con frente a Av.
Jorge Montt.
Esta zona posee condiciones ventajosas
para concentrar actividades de tipo
turístico, recreativas, culturales,
hoteles, residenciales, equipamiento
relacionado con dichas actividades, las
que se materializarán, con los usos de
suelo permitidos. Desde el punto de vista
urbano cabe destacar que al contar con
una zona con este tipo de infraestructura
al frente del sector de playa, permitirá
complementar y realzar las actividades
playeras y el paseo frente al mar,
permitiendo ofrecer a la ciudad, un
espacio para usos diversos, durante todo
el año.
Para incentivar uso de suelo hotelero, la
constructibilidad máxima permitida es 3,
para estas actividades y además, en
proyectos que destinen desde un 30% de la
superficie total construida para estos
usos y su equipamiento complementario, se
premia la constructibilidad, descontando
superficie a contabilizar, para el
cómputo de dicho coeficiente (Zona E9a,
punto 2.3, de la Ordenanza Local de esta
memoria).
Se permite un zócalo que excluye el uso
residencial, cuya altura obligatoria es
de 11 metros, con un máximo de tres
pisos, con el fin de lograr espacios con
altura suficiente que permita circuitos
de instalaciones u otras posibilidades
que permitan flexibilidad en el diseño.
Sobre dicho zócalo, se permite el uso
residencial o mixto en edificación
aislada.
Se espera que este sector ofrezca mayor
transparencia entre los volúmenes en
altura, lo que se resguarda con una mayor
separación entre las edificaciones
aisladas sobre el zócalo.
7.1.2. Situación de interioridad, Zona E9b.
Corresponde a franja de terreno de ancho
variable a partir de los 80 metros de la
Zona E9a y la ladera de cerro hacia el
Oriente, hasta la curva de nivel + 30
m.s.n.m.
Posee condiciones para actividades de
equipamiento y residenciales, promoviendo
uso mixto del suelo. Los usos de suelo
varían respecto a la primera zona
permitiendo educación pre-básica, sala
cuna y jardín infantil; estación de
servicio automotor y centro de servicio
automotor; también en tipo de uso de
suelo infraestructura, se permite
recintos para estacionamiento, ello con
el fin de complementar los usos de suelo
de la Zona E9a.
7.1.3. Situación de meseta, Zona E9c.
Corresponde a franja de terreno, de ancho
variable, que incluye parte de la curva
de nivel + 30 m.s.n.m., y la meseta,
emplazada entre la ladera del cerro y el
límite Oriente de este estudio.
La accesibilidad a estos terrenos es
difícil, situación que determina
condiciones de interioridad, orientando a
establecer preferentemente actividades de
tipo residencial y de equipamiento menor.
Los usos de suelo varían en la clase de
equipamiento comercio, permitiendo
locales comerciales, estaciones o centros
de servicio automotor, restaurantes y
fuente de soda.
7.1.4. Otras consideraciones.
En las zonas E9a; E9b; E9c; se puede
optar por varias alternativas, de acuerdo
a lo señalado anteriormente, se enumeran
las que se pueden dar con mayor
probabilidad.
* Solamente vivienda; Coeficiente de
Ocupación Predial máximo 0.25. Sin la
opción del zócalo.
* Uso mixto: Equipamiento en los tres
primeros pisos (Zócalo) y vivienda en
pisos superiores. El coeficiente de
Ocupación Predial máximo de 0.70 para
el equipamiento y 0.25 para vivienda.
* Uso mixto: Zócalo, equipamiento en los
tres primeros pisos, complementario al
hotelero; y en pisos superiores
residencial - hotelero. El Coeficiente
de Ocupación Predial máximo de 0.70
para el Equipamiento y 0.25 para
residencial (hotel, apart-hotel).
* Solamente equipamiento, en zócalo y en
edificación en altura.
* Las zonas E9b y E9c, contemplan además
una franja común de restricción de
construcción, que corresponde a la
ladera entre la meseta y el plan.
7.2. Condiciones de Edificación.
7.2.1. Superficie Predial.
Para todas las zonas se establece un lote
mínimo de superficie de 1.250 m2. Se
considera que éste es el tamaño mínimo
para el desarrollo inmobiliario en
altura, con el fin de dar cabida a
diferentes actores e impulsar el proceso
de consolidación del área; sin embargo la
normativa conlleva un claro incentivo al
desarrollo en predios con mayor
superficie.
7.2.2. Coeficiente Máximo de Ocupación del
Suelo, altura de la edificación y
distanciamientos mínimos.
Por el emplazamiento que tiene el sector
se privilegió la transparencia entre la
edificación en altura, para que ésta se
materialice en volúmenes esbeltos se fijó
un coeficiente de ocupación predial
máximo de 25% y un distanciamiento mínimo
de 16 metros al deslinde predial para la
franja de la Zona E9a.
En cambio para las zonas E9b y E9c, la
separación al deslinde predial para
edificación en altura, corresponde a 8
metros.
El distanciamiento entre el zócalo se
mantiene igual en las tres zonas, siendo
éste de 5 metros mínimo al deslinde con
el predio vecino.
Respecto al uso de suelo de equipamiento,
con el fin de contar con proporciones
espaciales similares hacia el espacio
público, se estableció una altura
obligatoria de 11 metros. El índice de
ocupación predial máximo de 70%,
establecido para estos usos de suelo,
permite mantener frentes prediales con
diferentes servicios, comercio y
equipamiento en general.
Lo anterior genera un volumen definido
como zócalo con uso de suelo exclusivo de
equipamiento.
7.2.3. Antejardines y Áreas Ajardinadas.
En vista que en las áreas urbanas donde
se emplaza el equipamiento, el antejardín
termina siendo una jardinera que no
cumple su función original (asiento,
cenicero, basurero), se permite un
antejardín con pavimento, ya sea
cerámico, piedra, u otros pavimentos
similares, en los predios con frente a
Av. Jorge Montt y Av. Libertad Norte,
para usos de suelo de equipamiento y en
general los usos turísticos y
gastronómicos que fortalecen sus
actividades en su frente con la vía
publica, vitrinas, mesas en terrazas,
generando vida y atracción al lugar. Sin
embargo, este antejardín duro debe
contemplar especies de árboles de copa
alta, que generen sombra. En estos casos,
el cierro de la propiedad debe ubicarse
en la línea de edificación o más al
interior del predio, incorporando el
antejardín al espacio público.
La profundidad de los antejardines varía
entre 7; 5 y 3 metros; dependiendo del
ancho de la vía que enfrentan en relación
directamente proporcional con el estándar
de la vía.
La profundidad del antejardín en el
zócalo se mantiene constante; en cambio,
en las edificaciones aisladas en altura
sobre el zócalo y en las edificaciones
aisladas, se aumentará esta profundidad,
con el objeto de mantener una proporción
entre el espacio abierto, respecto de la
altura construida. Lo anterior, permite
contar con mayor distanciamiento entre
las fachadas de los edificios en altura.
Se establecen áreas mínimas ajardinadas
en el interior del predio, de 30% para
todas las zonas, con el fin de mantener
un % mínimo de paisaje arbustivo y
ajardinado, disminuyendo las áreas
pavimentadas y techumbres de diversas
instalaciones.
7.2.4. Áreas de Riesgo o de protección (artículo
38).
Para preservar las características
topográficas del sector se establece un
área de restricción de construcción en
ancho variable de terreno en situación de
ladera, con pendiente pronunciada,
aproximadamente entre las curvas de nivel
+ 15 y + 40 msnm, al Norte de calle 19
Norte; y entre las curvas de nivel + 20 y
+ 35 msnm, al sur de calle 19 Norte.
(artículo 38.1 de la Ordenanza del PRC).
Lo anterior involucra parte de las zonas
E9b y E9c, como se explicó anteriormente.
El objeto de esta prohibición de
construcción es preservar el paisaje y
topografía, siendo ésta una
característica propia de la ciudad, que
se puede apreciar en el Cerro Castillo,
donde la ladera se incorpora al paisaje
con su vegetación.
El estudio ambiental del sector, además
detectó flora que debe conservarse por su
valor ecológico, como también, el manejo
de la pendiente para evitar la remoción
en masa.
Dado que la nueva normativa contempla una
conexión entre el Camino Cornisa de la
Meseta, y la Av. Libertad Norte en el
plan, las obras de esta circulación
peatonal, tendrán que tener presente la
vegetación protegida e incorporar el
sector del área de protección de recursos
de valor natural establecida en el
artículo 38.2 de la Ordenanza Local y con
ello potenciar un atractivo más del
lugar, estableciendo además un mirador,
asociado con los bienes nacionales de uso
publico, que permita contemplar la ladera
y la vegetación propia del lugar
(artículo 38.3 de la ordenanza del PRC).
Para la materialización de esta
circulación, junto con la presentación a
la DOM, del proyecto de ingeniería,
deberá adjuntarse un anteproyecto
paisajístico de manejo de esta área.
Por la tendencia de los sistemas
tecnificados en la construcción y el
movimiento de tierra a gran escala, este
estudio pretende prevenir, respecto al
tratamiento de la ladera, no permitir el
corte del cerro en grandes dimensiones,
para luego proyectar hormigón, generando
una costra sobre el suelo en pendiente,
visible en el paisaje, alterando la
textura y porosidad del suelo.
8. Circulaciones, Vialidad.
Se considera importante definir una red vial tanto vehicular como peatonal, que permita una circulación de traspaso desde el sector hacia la ciudad y viceversa, validadas por el Estudio de Capacidad Vial del sector.
Cabe señalar que dado el largo proceso de diseño del estudio, ha significado introducir modificaciones en la norma para incorporar los cambios hechos por el Minvu en la Ley General y Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones, DDU y otras normas atingentes con esta materia. Entre éstas se cuenta la DDU-Específica Nº 77 Minvu de fecha 10 de septiembre de 2007.
8.1. En sentido Oriente - Poniente:
* Dar acceso vehicular a la meseta a través
de un empalme de la calle 20 Norte con
calle de servicio del Camino
Internacional, que permita la
accesibilidad desde y hacia esta área y
la materialización de la calle Ramales.
* Se propone la prolongación de calle 23
Norte, hacia el Poniente entre Paseo
Cornisa y Av. Libertad Norte, su
materialización permitirá el flujo desde
la meseta hacia el borde mar como
alternativa de 19 Norte. El trazado de
esta circulación, graficado en el plano
MPRC PLS/01, es a modo indicativo, por lo
tanto, su materialización, debe tener
presente los ejemplares de vegetación
(chaguales), Puya Chilencis, existentes
en la ladera, de modo que el trazado y
diseño permita incorporar dichos
ejemplares como tema de interés dentro
del circuito (artículo 38 de la Ordenanza
Local de esta Modificación al PRC).
* Se define la prolongación 24 Norte, hacia
el Poniente, hasta empalmar con Paseo
Cornisa, lo que posibilita en el futuro
conectar esta calle, a través de sistema
mecanizado con Av. Libertad Norte, como
también permitir conexiones en el
vecindario.
* Calle 19 Norte. Consta de tres partes:
Primera parte: Entre Av. Jorge Montt y
Av. Libertad Norte, cuyo rol corresponde
a un espacio de soporte a diversas
actividades turísticas, gastronómicas y
comerciales que se desarrollarán en el
sector. Por ello se estableció con 25
metros de ancho entre líneas oficiales
con dos calzadas y bandejón central de 3
metros de ancho arborizado, veredas de
4.50 metros de ancho con área verde, que
se complementan con faja de antejardín
mínimo de 7 metros pudiendo éste
aumentarse en los pisos superiores,
dependiendo de la altura de los
edificios.
Segunda parte: Entre Avenida Libertad
Norte y pie de cerro, en este tramo la
calzada termina con una pequeña rotonda
para giro vehicular en 360°.
Tercera parte: La calzada se transforma
en circulación peatonal, entre pie de
cerro y Camino Internacional, pudiendo en
el futuro de acuerdo a estudios de
ingeniería y en concordancia con el
desarrollo vial del sector (estudio de 6
Oriente, entre otros), conectarse bajo
nivel con calle 21 Norte hacia Santa
Inés.
* Se proponen dos calles intermedias, en
sentido Oriente Poniente, entre las Av.
Jorge Montt y Libertad Norte, con el fin
de permitir permeabilidad en el tramo de
750 metros. Se trazan estas calles de
manera de compartir el gravamen entre 2
predios.
Calles 18 y 25 Norte, se les define un
perfil de 20 metros, con el fin de contar
con 2 pistas por sentido, que permitan la
facilidad del desplazamiento vehicular,
de ingreso y salida del sector.
8.2. En sentido Norte - Sur.
* Por el impacto que significa habilitar
este sector, para el frente de Jorge
Montt y para las áreas que esta avenida
sirve, Jorge Montt, forma parte del área
de influencia, que generará el desarrollo
de la habilitación de este sector, por lo
tanto las conexiones con esta avenida
deben incluirse en el estudio de
ingeniería y trazado definitivo de la
vialidad del sector, definiendo el diseño
para los cruces y virajes que contempla
el proyecto para la accesibilidad al área
de este estudio, en 18 Norte y 25 Norte,
respectivamente.
* Prolongación Av. Libertad Norte, ancho
entre líneas oficiales de 25 metros,
desde 18 Norte hasta los terrenos de
propiedad del Fisco - Armada hacia el
Norte.
La habilitación de Av. Libertad Norte
pretende descongestionar el borde
costero; con la finalidad de que la
avenida Jorge Montt se desempeñe como vía
de borde costero con preferencia de la
circulación peatonal para incentivar la
relación oriente - poniente entre el
Parque Costanera, la playa y el sector de
este estudio.
* Paseo mirador en sentido Norte Sur entre
24 Norte y 19 Norte, se emplaza
aproximadamente en la curva de nivel + 40
msnm. Este trazado es indicativo por lo
que su trazado definitivo estará sujeto a
estudio de ingeniería, teniendo presente
la fragilidad de remoción en masa de la
ladera. El trazado y detalles de las vías
anteriores, así como otras localizaciones
y restricciones, se indican en el Plano
PS PLS/01, que complementa esta Memoria.
9.0. Historia y configuración de los predios.
Ateniéndonos al desarrollo histórico del sector, podemos determinar que se caracteriza por ser un área que en sus comienzos tuvo usos principalmente de actividades de producción, en su parte más cercana a la costa, y que el área alta de la meseta fue utilizada muy posteriormente.
Las primeras actividades más relevantes, correspondieron a una cantera de donde se extrajo la piedra de gran tamaño para el Molo de Abrigo del Puerto, también funcionó una ladrillera.
Antes de 1980, fue principalmente industrial y a partir de este año con la promulgación del Plan Regulador Comunal DS 329/80, se estableció que el sector se encontraba dentro del área urbana y además era Zona H1, que permitía vivienda y usos mixtos de equipamiento, excluyendo la industria peligrosa y molesta.
A partir de esa fecha los usos industriales quedaron fuera de los usos permitidos en el PRC, debiendo las empresas programar su traslado a zonas donde se permite este tipo de industria, al quedar los terrenos congelados, mediante el artículo 62 de la Ley General de Urbanismo y Construcciones.
Configuración de los predios, en el sector bajo, en el plan frente a Jorge Montt:
En 1920 el Fisco asignó parte de estos terrenos a la Universidad de Chile, desde la parte alta en la meseta hasta Av. Jorge Montt, entre calle 19 Norte y el fundo de la Armada de Chile.
Por otra parte la manzana al Sur de 19 Norte, con frente a Jorge Montt, fue adquirida por la empresa "The Anglo Mexican Petroleum Company Limited", donde construyó una planta almacenadora de combustibles a granel, compuesta de cuatro estanques, según consta en título inscrito a fs. 33 Nº 1.155 del Registro de Propiedad de 1919 y en el Repertorio Nº 477, inscripción Fojas 210 Nº 251 a 22 de enero de 1920.
Posteriormente, en la década de los años 50, la Universidad de Chile, a su vez transfirió porciones de terreno del Lote II (entre 19 Norte y el límite con la Armada hacia el Norte), de la siguiente manera:
En 1951 el decreto supremo Nº 659/02.04.51, destina terrenos fiscales de 16.350 m2 al Ministerio de Obras Públicas y Vías de Comunicación. Este terreno corresponde al actual rol de avalúo Nº 324-4 del registro de Impuestos Internos, y toma partes de la meseta, la ladera y el plan. Durante el año 1952, se hacen las siguientes transferencias:
* Shell Mex Chile Ltda., el 19.12.52,
inscribiéndose a Fojas 516 vuelta 622 del
Registro de Propiedad de 1953 del Conservador
de Bienes Raíces de Valparaíso.
* Compañía de Petróleos de Chile, el 25.02.52;
inscribiéndose a Fojas 2.164 vuelta 2.674 del
Registro de Propiedad de 1952 del Conservador
de Bienes Raíces de Valparaíso.
* Compañía de Petróleos de Chile, el 25.11.52;
inscribiéndose en la sección A, a Fojas 2.239
vuelta 2.830 del Registro de Propiedad de 1953
del Conservador de Bienes Raíces de
Valparaíso, y en la sección B, a Fojas 2.251
vuelta 2.843 del Registro de Propiedad de 1953
del Conservador de Bienes Raíces de
Valparaíso.
Situación actual de los terrenos.
La mayor parte del área de estudio (los terrenos con frente a Jorge Montt, entre 18 Norte y los predios de la Armada de Chile) corresponde a terrenos que fueron ocupados por las empresas distribuidoras de combustible y productoras de lubricantes, según consta en las inscripciones y escrituras del Conservador de Bienes Raíces de Valparaíso durante más de 8 décadas.
La existencia de las resoluciones exentas de la Conama 203/04, 524/06 y 111/07, sienta un precedente respecto al grado de contaminación de estos terrenos.
10. Definición del Área de Riesgo.
Dados los antecedentes históricos del área, se realizó un Estudio, concordante con la DDU 162, de la División de Desarrollo Urbano Minvu; documento que en consideración de facilitar la reutilización de terrenos que primitivamente acogieron actividades generadoras de contaminación, como primera medida, establece que la modificación del instrumento cuyo propósito es fijar nuevos usos de suelo, debe definir el área de riesgo "por constituir un peligro potencial para los asentamientos humanos" en la que se encuentra comprendido el terreno, en dicha área de riesgo se determina zona no edificable, procediendo aplicar el artículo 2.1.17, de la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones.
En dicha área de riesgo, denominada "Sector A.R.", podrán otorgarse permisos de edificación, sólo una vez que se acredite la realización de estudios fundados elaborados por profesional especialista, incluida su evaluación de impacto ambiental con calificación favorable, que contemplen las medidas de mitigación necesarias para el normal funcionamiento de las actividades propias del proyecto a desarrollarse en él; y se hayan ejecutado las obras de mitigación en la forma establecida en dichos estudios, responsabilidad esta última que recae en el titular de cada uno de los proyectos de edificación que se solicite aprobar.
No se incluyó en el área de riesgo aquellos terrenos que no fueron utilizados históricamente para usos industriales contaminantes, que se emplazan en el sector Nor-Oriente del área de estudio. En la ladera y la meseta.
B. "Ordenanza Local Modificación al Plan Regulador Comunal, Sector Petroleras Las Salinas".
2º.- Agréguese a la Ordenanza del PRC, a continuación del artículo 34, el siguiente Capítulo VII:
"CAPÍTULO VII.-
"Sector Petroleras Las Salinas"
Artículo 35. Establécese un nuevo trazado urbano y normas de urbanización, uso de suelo y edificación en el sector comprendido en la zona V6, entre 18 Norte y 25 Norte y entre Av. Jorge Montt y Camino Internacional; según se delimita en el artículo siguiente:
Artículo 36: El área sobre la cual se aplican las presentes disposiciones corresponde al territorio inscrito en la poligonal cerrada que une los puntos A-B-C-D-E-F-G-H-I-J-A; graficada en el Plano MPRC PLS/01, complementario.
Los puntos y tramos que delimitan el área señalada, se describen a continuación:
Punto Tramo
Punto A
Se ubica en la Línea Oficial
Oriente de la Av. Jorge
Montt distante 10 metros al
Norte del vértice Nor-Poniente
del predio Rol de avalúo
actual Nº 324-2 Tramo A - B
Línea recta que une
los puntos A y B,
paralela a 10 metros
al Norte del deslinde
Norte del predio Rol
de avalúo actual Nº
324-2
Punto B
Punto ubicado a diez metros
al Norte del vértice
Nor-Oriente, en la
prolongación del límite
Oriente del predio
Rol de avalúo actual Nº
324-2. Tramo B-C
Línea recta que une
los puntos B y C,
coincidente con el
deslinde Oriente del
predio Rol de avalúo
actual 324-2
Punto C
Intersección de la
prolongación hacia el
Poniente de la Línea
Oficial Norte de calle
24 Norte, con el deslinde
Oriente del predio Rol de
avalúo actual Nº 324-2. Tramo C-D
Línea recta que une
los puntos C y D
coincidente con la
prolongación de la
actual Línea Oficial
Norte de la Calle 24
Norte
Punto D
Intersección de la Línea
Oficial Norte existente, de
La Calle 24 Norte con la
prolongación del deslinde
Oriente del predio Rol de
avalúo actual Nº 324-4 Tramo D-E
Línea sinuosa que une
los puntos D y E,
coincidente, con el
límite Oriente del
predio Rol de avalúo
actual Nº 324-4.
Punto E
Intersección de la Línea
Oficial Norte de calle
Prolongación 19 Norte con
la línea del deslinde
Oriente del predio Rol de
avalúo actual Nº 324-4 Tramo E-F
Línea que une los
puntos E y F,
coincidente con la
Línea Oficial Norte de
la Calle Prolongación
19 Norte
Punto F
Intersección de la Línea
Oficial Norte de calle
Prolongación 19 Norte
con Línea Oficial Poniente
de Camino Internacional Tramo F-G
Línea recta que une
los puntos F y G,
coincidente con la
Línea Oficial Poniente
de vía de servicio del
Camino Internacional
entre Línea Oficial
Norte de Calle
Prolongación 19 Norte
y Línea Oficial Sur de
Calle 20 Norte
Punto G
Intersección de la Línea
Oficial Poniente de vía de
servicio del Camino
Internacional, con la
línea Oficial Sur de calle
20 Norte Tramo G-H
Línea recta que une
los puntos G y H,
coincidente con la
Línea Oficial Sur de
la Calle 20 Norte
Punto H
Intersección de la Línea
Oficial Sur de calle 20
Norte, con el deslinde
Oriente de predio Rol de
avalúo actual Nº 263-6 Tramo H-I
Línea sinuosa que une
los puntos H e I,
coincidente con el
límite Poniente del
predio Rol de avalúo
actual Nº 276 y su
prolongación hacia el
sur, en línea recta
hasta interceptar con
la línea que delimita
el Sur de calle 18
Norte con el área
verde existente.
Punto I
Intersección de la
prolongación hacia el Sur
de la Línea del deslinde
Poniente de predio Rol de
avalúo actual Nº 276, con la
línea que delimita el Sur
de calle 18 Norte con el
área verde existente. Tramo I-J
Línea que une los
puntos I y J,
coincidente con el
límite Sur de la calle
18 Norte, hasta la
intersección con la
Línea Oficial Oriente
de Av. Jorge Montt.
Punto J
Intersección de la
prolongación de la Línea
Oficial Sur de calle 18
Norte con la Línea Oficial
Oriente de la Av.
Jorge Montt. Tramo J-A
Línea recta que une
los puntos J y A,
coincidente con la
Línea Oficial Oriente
de la Av. Jorge Montt,
entre las calles 18
Norte y 25 Norte.
Artículo 37: Definiciones:
37.1 Zócalo: Edificación aislada, de altura obligatoria 11 metros, medidos verticalmente desde el nivel de la acera, con un máximo de tres pisos, destinada exclusivamente a los tipos de uso de suelo hotelero y de equipamiento, con un coeficiente máximo de ocupación del suelo de 0.7.
37.2. Áreas para Jardines: Áreas emplazadas al interior de un predio destinadas a área verde, jardín, arborización, espejo de agua y similares, sobre las cuales no se permite estacionamiento de vehículos.
Artículo 38: Áreas de Riesgo o de Protección.
38.1. Área de Restricción de Construcciones: Con el objeto de prevenir el riesgo de remoción en masa y, resguardar el valor de paisaje de la ladera costera, se declara área de restricción de construcciones las fajas de terreno de diversos anchos, que se emplazan en toda la ladera del cerro en el área de la Modificación al PRC, sector Petroleras Las Salinas, entre las curvas de nivel +15 y +40 m.s.n.m., al norte de 19 Norte y curvas de nivel +20 y +35 m.s.n.m., al sur de 19 Norte, graficada en el Plano MPRC PLS/01.
En estas fajas sólo se permitirán construcciones destinadas a complementar áreas verdes, jardines y actividades al aire libre, tales como terrazas, miradores, paseos; obras de protección de aguas lluvias, circulaciones y las propias de infraestructura vial.
Todas las construcciones cuyos usos difieran de los anteriores, están estrictamente prohibidas.
Para la intervención del área, junto con la presentación a la DOM, del proyecto de las construcciones complementarias mencionadas anteriormente, deberá incluirse un anteproyecto de paisajismo que considere la cobertura vegetal y en el caso que sea necesario construir contenciones para asegurar la estabilidad de la ladera, deberán disponerse generando terrazas. La altura máxima de cada elemento de contención será de 3 metros, medidos a partir del suelo natural, con una separación mínima de 2 m. medidos horizontalmente, entre los planos verticales de los muros dispuestos en niveles diferentes.
38.2. Área de Protección de Recursos de Valor Natural: Con el objeto de preservar la existencia de flora en categoría de conservación de acuerdo al Libro Rojo de Flora de Conaf o a los listados en vigencia, se declara área de protección de recursos, de valor natural, el sector identificado en la ladera inscrito en la poligonal cerrada L-M-N-O-P-Q-L, graficados y geo-referenciados en proyección UTM, Datum WGS 84; en el plano complementario MPRC PLS/01:
Punto Descripción coordenadas Tramo Descripción
Datum WGS Proyección
84 UTM
X Y
L 262.090,94.- 6.345.676,85.-
M 262.129,38.- 6.345.661,51.- L-M Línea recta
que une los
puntos L y M
N 262.148,30.- 6.345.576,25.- M-N Línea sinuosa
coincidente
con el límite
del área del
estudio, que
une los puntos
M y N.
O 262.116,88.- 6.345.558,14.- N-O Línea recta
que une los
puntos N y O.
P 262.036,83.- 6.345.593,29.- O-P Línea recta
que une los
puntos O y P.
Q 262.033,69.- 6.345.646,52.- P-Q Línea recta
que une los
puntos P y Q.
Q-L Línea sinuosa
que une los
puntos Q y L.
En esta área se prohíbe la remoción de especies vegetales nativas. En caso de intervención de sectores colindantes con el área identificada, en los proyectos de construcciones, deberá presentarse un plano donde se muestren las obras con relación a la vegetación existente.
Los Certificados de Informaciones Previas que se emitan respecto de predios que contienen el sector identificado, deberán indicar que, previo a cualquier intervención en el terreno, el solicitante deberá remitir a Conaf / SAG V Región, según corresponda, un catastro debidamente georreferenciado mediante sistemas GPS, de las especies de flora en categoría de conservación presentes en el predio. Al solicitarse el Permiso de Edificación se deberá presentar el catastro de flora y el Plan de Compensación debidamente visados por Conaf / SAG V Región, según corresponda. En caso de no presentarse dichos antecedentes visados, la DOM informará a dicho Servicio, para que éste adopte las medidas pertinentes según normativa aplicable.
38.3. Circuito de Miradores.
Dados los valores y atributos de paisaje y las medidas establecidas en este estudio para validarlas, es que se establecen tres miradores, entre calles 19 Norte y 24 Norte inclusive, que deberán materializarse, asociados a espacios con carácter de bien nacional de uso publico; a lo largo del Camino Cornisa propuesto, graficados y geo-referenciados en proyección UTM, datum WGS 84; en el plano complementario MPRC PLS/01:
Mirador 1: Ubicado en Camino Cornisa propuesto, alineado en la proyección de la calle 2 del estudio (emplazada entre Av. Jorge Montt y Av. Libertad Norte), orientado hacia el poniente con corredor de vistas con un ancho de 25 metros, conformado por la faja vial y sus antejardines.
Mirador 2: Ubicado en Camino Cornisa propuesto, a la altura de la escalera pública que conecta dicho camino con Av. Libertad Norte, orientado a la contemplación del paisaje de la ladera y la vegetación con flora nativa existente.
Mirador 3: Ubicado en prolongación de Calle 19 Norte, orientado al poniente con corredor de vistas con un ancho variable de 39 y 30 metros, comprendido por la faja vial y sus antejardines.
La consolidación de estos miradores se ejecutará junto con la materialización de las vialidades involucradas, mediante diseño de paisaje y propuesta de mobiliario urbano correspondiente, en proyecto complementario al proyecto de urbanización e ingeniería de dichas vías.
38.4. Área de Riesgo "por constituir un peligro potencial para los asentamientos humanos".
Se define Área de Riesgo, el área comprendida con frente a la Avenida Jorge Montt, inscrita en la poligonal cerrada que une los puntos U-V-W-X-Y-Z-U; graficados y geo-referenciados en proyección UTM, datum WGS 84; en el plano complementario MPRC PLS/01. Los puntos y tramos que delimitan el área señalada, se describen a continuación:
Pto. Descripción Tramo Descripción
U Intersección de línea
Oficial Oriente de
Av. Jorge Montt con
deslinde Norte del
predio rol de avalúo
actual 324-2.
V Vértice formado por la
intersección del U-V Línea recta que une
límite Norte con el los puntos U y V,
límite Oriente del coincidente con el
predio rol de avalúo deslinde Norte del
actual Nº 324-2. predio rol de avalúo
actual Nº 324-2.
W Intersección de la
prolongación de la V-W Línea quebrada que
línea del deslinde une los puntos V y
Oriente del predio rol W, coincidente con
de avalúo actual Nº el deslinde de los
324-3, con la Línea predios rol de
Oficial Sur de calle avalúo actual Nº
19 Norte. 324-2; Nº 324-6 y
Nº 324-3 y su
prolongación hasta
interceptar la línea
Oficial Sur de Calle
19 Norte.
X Intersección de la
Línea Oficial Sur de W-X Línea que une los
calle 19 Norte, con puntos W y X,
un tramo del deslinde coincidente hacia el
Oriente del predio rol Oriente con parte de
de avalúo actual Línea Oficial Sur de
Nº 263-6. Calle 19 Norte.
Y Vértice formado por la
intersección del X-Y Línea quebrada que
límite Oriente con el une los puntos X e
límite Sur del predio Y, coincidente con
rol de avalúo actual el deslinde Oriente
Nº 263-6. del predio rol de
avalúo actual Nº
263-6.
Z Intersección del
deslinde Sur del
predio rol de avalúo Y-Z Línea quebrada que
actual Nº 263-2, con une los puntos Y y
la Línea Oficial Z, coincidente con
Oriente de la Avenida los frentes Sur de
Jorge Montt. los predios rol de
avalúo actual Nº
263-6 y Nº 263-2.
Z-U Línea recta que une
los puntos Z y U,
coincidente con la
Línea Oficial
Oriente de la
Avenida Jorge Montt,
a partir de la Línea
Oficial Norte de
calle 18 Norte.
El área individualizada, se denomina "Sector A.R." y corresponde a un sector no edificable debido a la presencia de contaminantes en el suelo, en niveles o concentraciones tales que pueden constituir un riesgo a la salud de las personas y a la calidad de vida de la población, de acuerdo a lo determinado por el "Estudio para declarar Zona de Riesgo", que forma parte de la memoria de esta modificación del PRC.
38.5. Determínese que en el "Sector A.R." establecido en el artículo anterior, sólo podrán autorizarse proyectos específicos de edificación, en la medida que se cumplan los siguientes requisitos:
1. Que se acredite la realización de estudios fundados elaborados por profesional especialista, incluida su evaluación de impacto ambiental con calificación favorable.
2. Que los mencionados estudios contemplen las medidas de mitigación necesarias para el normal funcionamiento de las actividades propias del proyecto a desarrollarse en él;
3. Que se hayan ejecutado las obras de mitigación, en la forma establecida en dichos estudios, responsabilidad esta última que recae en el titular de cada uno de los proyectos de edificación que se solicite aprobar. En el evento que los referidos estudios establezcan que las obras de mitigación deban desarrollarse en conjunto con la ejecución del proyecto, deberá acreditarse su completa realización antes de la recepción definitiva de la obra.
Artículo 39: Vialidad.
Todas las vías públicas del sector Petroleras Las Salinas son las actualmente existentes y tienen calidad de bien nacional de uso público, también tendrán ese carácter las aprobadas por planos de loteos y las proyectadas en el plano MPRC. PLS/01, cuyas fajas de terrenos se declaran de utilidad pública, para ser destinadas a vialidad. El ancho de las fajas viales se definen conforme a lo establecido en la DDU-Específica Nº 77 Minvu, de fecha 10 de septiembre de 2007, de acuerdo a lo siguiente:
39.1. Las vialidades siguientes están incluidas en el "Listado Vialidad Estructurante", propuestas en el artículo 20 de esta Ordenanza y se modifica el estándar y ancho de la faja de cada una, respecto de lo establecido en el D.A. 10.949/02 en dicho listado, de la siguiente manera:
1. Prolongación Avenida Libertad Norte, (proyectada) (C-16.1): Ancho entre líneas oficiales 25 metros, en tramo entre 18 Norte y 25 Norte. Su estándar corresponde al de vía colectora de acuerdo a la clasificación establecida por la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones. Las aceras contarán con área verde arborizada. El ensanche considerado se aplica conforme al artículo 19 de esta Ordenanza (aprobada por D.A. 10.949/02).
2. Calle 25 Norte (proyectada) (C-16.2): Ancho entre líneas oficiales 20 metros, en tramo entre Av. Jorge Montt y Prolongación Av. Libertad Norte. Su estándar corresponde al de vía colectora de acuerdo a la clasificación establecida por la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones. Las aceras contarán con área verde arborizada. El eje de la calzada coincidirá con el deslinde entre los predios Rol Nº 324-2 y la propiedad del Fisco-Armada.
39.2. Las vialidades siguientes corresponden a vías existentes que consideran ensanches:
1. Calle 18 Norte: Ancho entre líneas oficiales 20 metros medidos a partir de la Línea Oficial Sur, existente de calle 18 Norte, en tramo entre Av. Jorge Montt y la proyección de Av. Libertad Norte. Su estándar corresponde al de vía colectora, de acuerdo a la clasificación establecida por la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones. Las aceras contarán con área verde arborizada.
2. Calle 19 Norte. Su estándar corresponde al de vía colectora, de acuerdo a la clasificación establecida por la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones. Las aceras contarán con área verde arborizada.
Ancho entre líneas oficiales 25 metros, en tramo entre Av. Jorge Montt y Av. Libertad Norte.
Ancho entre líneas oficiales 20 metros, en tramo entre Av. Libertad Norte y Camino Internacional.
Los ensanches considerados se aplican conforme al artículo 19 de la Ordenanza del PRC.
39.3. Las vialidades siguientes corresponden a aperturas de nuevas vías:
1. Faja de Reserva Camino Cornisa: Vía de ancho entre líneas oficiales 15 metros; en tramo entre las calles 24 Norte y 19 Norte existentes en curva de nivel + 40 msnm aproximadamente. Su estándar corresponde al de vía colectora de acuerdo a la clasificación establecida por la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones. La presente vía conforma para vial con la vía de servicio existente, paralela a Camino Internacional.
2. Par vial, Calles 1 y 2: Ancho entre líneas oficiales 15 metros, en tramo entre Av. Jorge Montt y prolongación Av. Libertad Norte. Su estándar corresponde al de vías colectoras, de acuerdo a la clasificación establecida por la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones.
3. Prolongación Calle 23 Norte: Ancho entre líneas oficiales 15 metros mínimo, corresponde a la prolongación hacia el Poniente de calle 23 Norte, hasta la Av. Libertad Norte, su estándar es el de vía colectora, de acuerdo a la clasificación establecida por la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones.
39.4. Corresponderá a los proyectos de obras y de urbanización que se presenten a la Dirección de Obras en las Zonas E 9a, E 9b, y E 9c, resolver los accesos a los predios desde las vías públicas y los aspectos funcionales de los nuevos cruces viales, los que se ejecutarán conforme a lo previsto en el Manual de Vialidad Urbana y en el Estudio de Impacto Vial correspondiente.
39.5. La vialidad propuesta podrá sufrir alteraciones de acuerdo al proyecto definitivo que se desarrolle para su materialización, previa autorización del Municipio.".
3º.- Modifícase el artículo 16. "Zonas y Áreas" de la Ordenanza del PRC de la siguiente forma:
I. Elimínese de la tabla de Zonificación; columna "Zonas Urbanas", la Zona V6.
II. Agréguese en la misma columna, las siguientes Zonas: "Zona E9a; Zona E9b y Zona E9c".
4º.- Modifícase el "Artículo 17 "Normas del Uso del Suelo, Subdivisión y Edificación" de la siguiente forma:
I. Elimínese la Zona V6.
II. Agréguese al Artículo 17º las siguientes Zonas, según se detallan a continuación:
ZONA E 9a.
1. Usos de Suelo
1.1 Usos Permitidos
1.1.1 Residencial:
Vivienda
Hospedaje: Hoteles y Apart-hoteles
1.1.2 Equipamiento:
Comercio: todos excepto los prohibidos.
En el caso de supermercados y
multitiendas deberán tener una superficie
inferior a 2.000 m2
Culto y Cultura,
Deporte,
Esparcimiento: En general todos. Los
juegos electrónicos deberán tener una
superficie superior a 500 m2
Servicios.
1.1.3 Espacio Público: Vialidad: Sistema vial y
peatonal
1.1.4 Área Verde: Áreas Libres, Parques,
Plazas.
1.2.1 Usos Prohibidos: Todos los no indicados
anteriormente.
Además, se prohíben expresamente en el
uso de suelo de Equipamiento, los
siguientes:
Clase Comercio: Estación de servicio
automotor, Centro de servicio automotor,
Venta de vehículos livianos, Venta de
combustible líquido envasado, Venta de
combustible gaseoso envasado, Botillería,
Depósito de licores.
Clase Cultura: Centros de difusión de
medios de comunicación tales como canales
de televisión, radio y prensa escrita.
2 Condiciones de Subdivisión y Edificación.
Las condiciones definidas a continuación, se complementan con lo dispuesto en el Capítulo VII "Sector Petroleras Las Salinas", de la presente Ordenanza Local.
2.1 Superficie predial mínima:
Para todos los usos de suelo
anteriores: 1.250 m2
2.2 Coeficiente máximo de ocupación del suelo:
* Para zócalo (1º, 2º y 3º piso) 0.70
* En pisos superiores, sobre los
11 metros del zócalo: 0.25
* Para el resto de las
edificaciones: 0.25
2.3 Coeficiente máximo de constructibilidad:
En terrenos de superficie inferior a
2.000 m2 inclusive: 2.0
En terrenos de superficie mayor
a 2.000 m2: 2.5
En proyectos que incluyan uso
hotelero: 3.0
En proyectos que consideren al menos un 30% de la edificación con uso de suelo hotelero y/o usos complementarios tales como restaurante, cafetería, pub, cabaret, bar, salas de eventos; centros de convenciones, gimnasios, piscinas, no se contabilizará para el cómputo de la constructibilidad el excedente de la proyección de los pisos superiores sobre los 11 metros del zócalo.
2.4 Tipo de agrupamiento:
Sólo se consulta edificación aislada, no se permite adosamiento.
2.5 Altura máxima:
Zócalo: Altura obligatoria 11 metros, medidos desde el nivel de la acera, con un máximo de 3 pisos.
En las demás edificaciones la altura se determinará de acuerdo a la aplicación de las rasantes establecidas en la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones.
2.6 Distanciamientos y rasantes:
Distanciamientos:
* Zócalo, distanciamiento a predios vecinos,
minimo 5 metros.
* Edificación aislada, distanciamiento a
predios vecinos, mínimo 16 metros.
Rasantes: Se aplicará lo establecido en la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones.
2.7 Antejardín:
Profundidad minima, según ancho de las vías, serán las siguientes:
* 7 metros, frente a vías de 21 metros de
ancho o mayores.
* 5 metros, frente a vías entre 15 metros y
de menos de 21 metros de ancho.
* 3 metros, frente a vías entre 11 metros y
de menos de 15 metros de ancho.
Propiedades con frente a Avenida Jorge Montt: antejardín pavimentado que incluye arborización, para lo anterior el proyectista, deberá contemplar al menos un 25% de la superficie libre de pavimento, destinada a la arborización, especificando a lo menos un árbol con tronco libre de altura de 1.80 m., cada 6 metros.
Cierro en la línea de edificación o más al interior de la propiedad.
Propiedades con frente a otras vías: antejardín de calidad vegetal; cierro transparente o vegetal en un mínimo de 75% de largo del frente predial.
Altura máxima de cierro 2 metros.
Las construcciones aisladas edificadas sobre el zócalo, deberán retranquear la fachada respecto al zócalo construido, una distancia mínima de 3 metros, esta distancia aumentará en un metro, por cada 12 metros o fracción, medidos a partir de los 11 metros de altura del zócalo.
La edificación aislada sin zócalo deberá aumentar en un metro la profundidad del antejardín por cada 12 metros o fracción, medidos verticalmente desde el nivel de la acera.
2.8 Áreas para jardines:
Un mínimo de 30%, del predio total a nivel del suelo natural deberá destinarse como área para jardín con cobertura vegetal, para el caso de construcciones subterráneas deberá disponerse una capa vegetal con espesor mínimo de 60 centímetros, debiendo expresarse esta condición en el cálculo estructural del proyecto.
2.9 Densidad neta: 1.200 habitantes por hectárea.
2.10 Estacionamientos:
Según se establece en el capítulo V y Tabla de Dotaciones Mínimas de Estacionamiento Vehicular de la Ordenanza del Plan Regulador Vigente mediante Decreto Alcaldicio Nº 10.949/02. Sin perjuicio de lo anterior, los predios con frente a dos vías deberán acceder preferentemente a la vialidad de menor jerarquía.
2.11 Los establecimientos hoteleros asimilarán al uso de suelo equipamiento, los recintos públicos complementarios al alojamiento, tales como: Restaurante, salas de eventos, centros de convenciones, gimnasios, piscinas, etc. Los que se normarán de acuerdo a lo establecido para las normas propias del equipamiento que establece esta Ordenanza.
3. Restricción para Edificar, Sector A.R.: La Zona E9a se emplaza en el "Sector A.R." de acuerdo a lo establecido en el artículo 38 punto 4, del Capítulo VII, "Sector Petroleras Las Salinas", y a lo graficado en plano MPRC PLS/01. Por lo tanto, en esta zona, los Permisos de Edificación, podrán otorgarse una vez que se acredite el cumplimiento de lo establecido en el artículo 38 punto 5, del Capitulo VII, "Sector Petroleras Las Salinas", de la presente Ordenanza.
4. Urbanización.
4.1. Áreas Verdes. Las cesiones de áreas verdes por predio, exigibles de acuerdo al Capítulo 2, del Título 2 de la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones, deberán proveerse en lotes unitarios de superficie equivalente como mínimo al 7% de un máximo de 10% exigido por la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones, el diseño, configuración y dimensión de los deslindes deberá ser aprobado previa presentación de anteproyecto paisajístico ante la Dirección de Obras Municipales, el porcentaje restante será de libre disposición.
Las características de estas áreas serán las establecidas en el artículo 5 de la Ordenanza del Plan Regulador vigente (aprobado mediante Decreto Alcaldicio Nº 10.949/02).
4.2. Vialidad. Las condiciones, se definen en Capítulo VII, "Sector Petroleras Las Salinas", artículo 39 de la presente Ordenanza.
ZONA E 9b
1. Usos de Suelo
1.1 Usos Permitidos
1.1.1 Residencial:
Vivienda
Hospedaje: Hoteles y Apart-hoteles
1.1.2 Equipamiento
Comercio: todos excepto los prohibidos.
En el caso de supermercados y
multitiendas deberán tener una superficie
inferior a 2.000 m2
Culto y Cultura,
Deporte,
Educación: Pre básica, Sala cuna y Jardín
infantil
Esparcimiento: En general todos. Los
juegos electrónicos deberán tener una
superficie superior a 500 m2
Servicios.
1.1.3 Infraestructura: Recintos destinados a
estacionamiento.
1.1.4 Espacio Público: Vialidad: Sistema vial
y peatonal
1.1.5 Área Verde: Áreas Libres, Parques,
Plazas.
1.2.1 Usos prohibidos: Todos los no indicados
anteriormente.
Además, se prohiben expresamente en el
uso de suelo de equipamiento, los
siguientes:
Clase Comercio: Estación de servicio
automotor, Centro de servicio automotor,
Venta de vehículos livianos, Venta de
combustible líquido envasado, Venta de
combustible gaseoso envasado, Botillería,
Depósito de licores.
Clase Cultura: Centros de difusión de
medios de comunicación tales como canales
de televisión, radio y prensa escrita.
2. Condiciones de Subdivisión y Edificación.
Las condiciones definidas a continuación, se complementan con lo dispuesto en el Capitulo VII "Sector Petroleras Las Salinas", de la presente Ordenanza Local.
2.1 Superficie predial mínima:
Para todos los usos de suelo
anteriores: 1.250 m2
2.2 Coeficiente máximo de ocupación del suelo:
* Para zócalo (1º, 2º y 3º piso) 0.70
* En pisos superiores, sobre los 11
metros del zócalo 0.25
* Para el resto de las edificaciones: 0.25
2.3 Coeficiente máximo de constructibilidad:
Para lotes de superficie inferior
a 2.000 m2, inclusive: 2.0
Para lotes de superficie superior
a 2.000 m2 3.0
2.4. Tipo de agrupamiento:
Sólo se consulta edificación aislada, no se permite adosamiento
2.5. Altura máxima:
Zócalo: Altura obligatoria 11 metros medidos desde el nivel de la acera, con un máximo de 3 pisos En las demás edificaciones la altura se determinará de acuerdo a la aplicación de las rasantes establecidas en la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones.
2.6 Distanciamientos y rasantes:
Distanciamientos:
a) Zócalo, distanciamiento a predios vecinos, mínimo 5 metros.
b) Edificación aislada, distanciamiento a predios vecinos, mínimo 8 metros.
Rasantes: Se aplicará lo establecido en la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones.
2.7. Antejardín:
Profundidad mínima, según ancho de las vías, serán las siguientes:
7 metros, frente a vías de 21 metros de ancho o mayores.
5 metros, frente a vías entre 15 metros y de menos de 21 metros de ancho.
3 metros, frente a vías entre 11 metros y de menos de 15 metros de ancho.
Edificaciones con zócalo: Antejardín pavimentado que incluye arborización, para lo anterior el proyectista, deberá contemplar al menos un 25% de la superficie libre de pavimento, destinada a la arborización, especificando a lo menos un árbol con tronco libre de altura de 1.80 m, cada 6 metros.
Podrá haber terrazas descubiertas en predios en que su uso de suelo sea Restaurantes, Cafeterías, Fuentes de Soda, Pubs o relacionados con el consumo gastronómico.
Cierro en la línea de edificación o más, al interior de la propiedad.
Edificaciones sin zócalo: Antejardín de calidad vegetal. Cierro transparente o vegetal en un mínimo de 75% del largo del frente predial.
Altura máxima de cierro 2 metros.
Las construcciones aisladas edificadas sobre el zócalo, deberán retranquear la fachada respecto al zócalo construido, una distancia mínima de 3 metros, esta distancia aumentará en un metro, por cada 12 metros o fracción, medidos a partir de los 11 metros de altura del zócalo.
La edificación aislada sin zócalo deberá aumentar en un metro la profundidad del antejardín por cada 12 metros o fracción, medidos verticalmente desde el nivel de la acera.
2.8 Áreas para jardines:
Un mínimo de 30% del predio total a nivel del suelo natural, deberá destinarse como área para jardín con cobertura vegetal, para el caso de construcciones subterráneas, deberá disponerse una capa vegetal con espesor mínimo de 60 centímetros, debiendo expresarse esta condición en el cálculo estructural del proyecto.
2.9 Densidad neta: 1.200 habitantes por hectárea.
2.10 Estacionamientos:
Según se establece en el capítulo V y Tabla de Dotaciones Mínimas de Estacionamiento vehicular de la Ordenanza del Plan Regulador vigente mediante Decreto Alcaldicio Nº 10.949/02. Sin perjuicio de lo anterior, los predios con frente a dos vías deberán acceder preferentemente a la vialidad de menor jerarquía.
2.11 Los estacionamientos hoteleros asimilarán al uso de suelo equipamiento los recintos públicos complementarios al alojamiento, tales como: Restaurante, sala de eventos, centros de convenciones, gimnasios, piscinas, etc. Los que se normarán de acuerdo a lo establecido para las normas propias del equipamiento que establece esta Ordenanza.
3. Restricción para Edificar, Sector A.R.: En la Zona E9b existen terrenos emplazados en el "Sector A.R." de acuerdo a lo establecido en el artículo 38 punto 4, del Capítulo VII, "Sector Petroleras Las Salinas", y a lo graficado en plano MPRC PLS/01. Por lo tanto, en dichos sectores, los Permisos de Edificación, podrán otorgarse una vez que se acredite el cumplimiento de lo establecido en el artículo 38 punto 5, del Capítulo VII, "Sector Petroleras Las Salinas", de la presente Ordenanza.
4. Área de Restricción de Construcciones:
Corresponde a las fajas de terrenos de diversos anchos, emplazados en la ladera. del cerro, según lo establecido en el artículo 38 punto 1, Capitulo VII, "Sector Petroleras Las Salinas". Y a lo graficado en plano MPRC PLS/01.
5. Área de Protección de Recursos de Valor Natural:
Corresponde a la superficie de terreno inscrita en poligonal cerrada L-M-N-O-P-Q-L, según lo establecido en el artículo 38 punto 2, Capítulo VII, "Sector Petroleras Las Salinas", y a lo graficado en plano MPRC PLS/01.
6. Urbanización.
6.1. Áreas Verdes. Las cesiones de áreas verdes por predio, exigibles de acuerdo al Capítulo 2, del Título 2 de la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones, deberán proveerse en lotes unitarios de superficie equivalente como mínimo al 7% de un máximo de 10% exigido por la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones, el diseño, configuración y dimensión de los deslindes deberá ser aprobado previa presentación de anteproyecto paisajístico ante la Dirección de Obras Municipales, el porcentaje restante será de libre disposición.
Las características de estas áreas serán las establecidas en el artículo 5 de la Ordenanza del Plan Regulador vigente (aprobado mediante Decreto Alcaldicio Nº 10.949/02).
6.2. Vialidad. Las condiciones se definen en Capítulo VII, "Sector Petroleras Las Salinas", artículo 39 de la presente Ordenanza.
ZONA E 9c
1. Usos de Suelo
1.1 Usos Permitidos
1.1.1 Residencial:
Vivienda
Hospedaje: Hoteles y Apart - hoteles
1.1.2 Equipamiento
Comercio: Locales Comerciales, Estaciones
o Centros de Servicio Automotor,
Restaurantes, Fuentes de Soda.
Culto y Cultura
Deporte
Educación: Pre básica, Sala Cuna y Jardín
Infantil.
Esparcimiento: En general, todos los
juegos electrónicos deberán tener una
superficie superior a 500 m2.
Servicios.
1.1.3 Espacio Público: Sistema vial y peatonal
1.1.4 Área Verde: Áreas Verdes o Libres,
Parques, Plazas, Paseos, Miradores.
1.2 Usos prohibidos: Todos los no indicados anteriormente.
Además se prohíben expresamente en el uso de suelo equipamiento, los siguientes:
Clase Comercio: botillería, Depósito de licores.
Clase Cultura: Centros de difusión de medios de comunicación tales como: Canales de televisión, radio y prensa escrita.
2. Condiciones de Subdivisión y Edificación Las condiciones definidas a continuación, se complementan con lo dispuesto en el Capítulo VII "Sector Petroleras Las Salinas", de la presente Ordenanza Local.
2.1 Superficie predial minima:
Para todos los usos de suelo
anteriores: 1.250 m2
2.2 Coeficiente máximo de ocupación
de suelo:
* Para zócalo (1º, 2º y 3º piso) 0.70
* En pisos superiores, sobre los
11 metros del zócalo: 0.25
* Para el resto de las
edificaciones: 0.25
2.3 Coeficiente máximo de constructibilidad:
Para lotes de superficie inferior
a 2.000 m2 inclusive: 2.0
Para lotes con superficie mayor
a 2.000 m2: 3.0
2.4 Tipo de agrupamiento:
Sólo se consulta edificación aislada sin adosamiento.
2.5 Altura máxima:
Zócalo: Altura obligatoria 11 metros medidos desde el nivel de la acera, con un máximo de 3 pisos.
En las demás edificaciones, la altura se determinará de acuerdo a la aplicación de las rasantes establecidas en la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones.
2.6 Distanciamientos y rasantes:
Distanciamientos:
Zócalo, distanciamiento a predios vecinos, mínimo 5 metros
Edificación aislada, distanciamiento a predios vecinos, mínimo 8 metros.
Rasantes: Según lo establecido en la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones.
2.7 Antejardín: Antejardín de calidad vegetal.
Profundidad mínima, según ancho de las vías, serán las siguientes:
* 7 metros, frente a vías de 21 metros de
ancho o mayores.
* 5 metros, frente a vías entre 15 metros y
de menos de 21 metros de ancho.
* 3 metros, frente a vías entre 11 metros y
de menos de 15 metros de ancho.
Cierro de antejardín transparente o vegetal en un mínimo de 75% del largo del frente predial, y altura máxima 2 metros.
Las construcciones aisladas edificadas sobre el zócalo, deberán retranquear la fachada respecto al zócalo construido, una distancia mínima de 3 metros, esta distancia aumentará en un metro, por cada 12 metros o fracción, medidos a partir de los 11 metros de altura del zócalo.
La edificación aislada sin zócalo deberá aumentar en un metro la profundidad del Antejardín por cada 12 metros o fracción, medidos verticalmente desde el nivel de la acera.
2.8 Áreas para jardines:
Un mínimo de 30%, del predio total a nivel del suelo natural, deberá destinarse como área para jardín, con cobertura vegetal, para el caso de construcciones subterráneas, deberá disponerse una capa vegetal con espesor mínimo de 60 centímetros, debiendo expresarse esta condición en el cálculo estructural del proyecto.
2.9 Densidad neta: 1.200 habitantes por hectárea.
2.10 Estacionamientos:
Según se establece en el capítulo V y Tabla de Dotaciones Mínimas de Estacionamiento vehicular de la Ordenanza del Plan Regulador vigente mediante Decreto Alcaldicio Nº 10.949/02. Sin perjuicio de lo anterior, los predios con frente a dos vías deberán acceder preferentemente a la vialidad de menor jerarquía.
2.11 Los estacionamientos hoteleros asimilarán al uso de suelo equipamiento los recintos públicos complementarios al alojamiento, tales como:
Restaurante, salas de eventos, centro de convenciones, gimnasios, piscinas, etc. Los que se normarán de acuerdo a lo establecido para las normas propias del equipamiento que establece esta ordenanza.
3. Restricción para Edificar, Sector A.R.: En la Zona E9c existen terrenos emplazados en el "Sector A.R." de acuerdo a lo establecido en el artículo 38 punto 4, del Capítulo VII, "Sector Petroleras Las Salinas", y a lo graficado en plano MPRC PLS/01. Por lo tanto, en dichos sectores, los Permisos de Edificación, podrán otorgarse una vez que se acredite el cumplimiento de lo establecido en el artículo 38 punto 5, del Capítulo VII, "Sector Petroleras Las Salinas", de la presente Ordenanza.
4. Área de Restricción de Construcciones:
Corresponde a las fajas de terrenos de diversos anchos, emplazados en la ladera del cerro, según lo establecido en el artículo 38 punto 1, Capítulo VII, "Sector Petroleras Las Salinas", y a lo graficado en plano MPRC PLS/01.
5. Área de Protección de Recursos de Valor Natural:
Corresponde a la superficie de terreno inscrita en poligonal cerrada L-M-N-O-P-Q-L, según lo establecido en el artículo 38 punto 2, Capítulo VII, "Sector Petroleras Las Salinas", y a lo graficado en plano MPRC PLS/01.
6. Urbanización.
6.1. Áreas Verdes. Las cesiones de áreas verdes por predio, exigibles de acuerdo al Capítulo 2, del Título 2 de la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones, deberán proveerse en lotes unitarios de superficie equivalente como mínimo al 7% de un máximo de 10% exigido por la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones, el diseño, configuración y dimensión de los deslindes deberá ser aprobado previa presentación de anteproyecto paisajístico ante la Dirección de Obras Municipales, el porcentaje restante será de libre disposición.
Las características de estas áreas serán las establecidas en el artículo 5 de la Ordenanza del Plan Regulador vigente (aprobado mediante decreto Alcaldicio Nº 10.949/02).
6.2. Vialidad. Las condiciones, se definen en Capítulo VII, "Sector Petroleras Las Salinas", artículo 39 de la presente Ordenanza.
5º Modifícase el artículo 20, en el "Listado de Vialidad Estructurante", de la siguiente forma:
I. Elimínese la vía de Servicio tipo A con
número de Orden 27:
NOTA: VER DIARIO OFICIAL DE 20.02.2008, PAGINA 12
II. Agréguese las siguientes vías en el listado
de las Vías Colectoras:
NOTA: VER DIARIO OFICIAL DE 20.02.2008, PAGINA 12
III. Agréguese la siguiente vía en el listado de
las Vías de Servicio (Tipo A)
NOTA: VER DIARIO OFICIAL DE 20.02.2008, PAGINA 12
Anótese, comuníquese, pasen estos antecedentes al Departamento Asesoría Urbana para la continuación del trámite legal previsto en la Ley y Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones y archívese.- Virginia Reginato Bozzo, Alcaldesa.- Adison González Vergara, Secretario Municipal (S).
Lo que comunico a Ud. para su conocimiento y fines correspondientes.- Saluda atentamente a Ud., Secretario.