NAHA: el acuerdo australiano para permitir el acceso universal a la vivienda social

La crisis de la vivienda social en Australia generó una nueva política que apunta a un espectro mucho más amplio que la mera asistencia a los más necesitados. Conozcamos los lineamientos generales de la nueva política de vivienda social australiana, que busca asegurar la accesibilidad económica de todos los australianos a la compra o arriendo y que no más del 30% del ingreso familiar se destine para costear mensualmente dicho ítem.

No siempre las políticas públicas responden a las necesidades reales de una sociedad. El National Affordable Housing Agreement (NAHA), es un ejemplo que trata de reflejar las nuevas necesidades de la población australiana respecto de las condiciones de vivienda y los requerimientos de las familias y sus ingresos reales actuales.

La ley NAHA es un acuerdo entre el Gobierno Nacional de Australia y cada uno de los Estados que componen la estructura federal de ese país, que entró en vigencia en enero del 2009. Su foco apunta a generar accesibilidad a un techo para la sociedad en general, sobrepasando con creces el filtro clásico de la vulnerabilidad extrema que regía en la ley anterior como criterio de elección para los beneficiarios de viviendas sociales.

Entre el 2003 y el 2008, NAHA estuvo precedida por el Commonwealth State Housing Agreement (CSHA), la política que se preocupaba de proveer soluciones habitacionales exclusivamente para los más necesitados. Adultos mayores, comunidades aborígenes en villas remotas, indigentes y personas con discapacidad, estaban entre los casos más comunes. Bajo este sistema, se entregaron más de 400 mil casas en cinco años. Sin embargo, el aumento de la demanda por casas accesibles para familias de distintos estratos, hizo que esta Ley se quedara chica frente a las nuevas condiciones del mercado inmobiliario australiano.

Para empezar, la necesidad y gastos de mantención de las 420 mil casas del CSHA, comenzó a generar costos mayores y una disponibilidad cada vez menor de unidades habitacionales. Casi 20 mil casas estaban fuera de uso bajo las normas mínimas y generales de rentabilidad que impone la ley en Australia, debido a remodelaciones, actualizaciones y reparaciones necesarias en general.

Otros factores, como el aumento de costo de arriendo y compra de propiedades inmobiliarias en el mercado en general, sumado a un aumento menor de los ingresos frente al de la plusvalía de las propiedades en los últimos 50 años, hizo que cada vez más familias de ingresos medios buscaran propiedades de menor valor para abaratar sus costos y mantener aspectos de su calidad de vida.

Este fenómeno, impuso una competencia inabarcable y creciente para los más vulnerables en el mercado inmobiliario. Otras condiciones, como los cambios en la conformación típica de las familias y sus tamaños, o el incremento de personas de 45 a 55 años buscando una solución habitacional, a pesar de no contar con elegibilidad bancaria, fueron sumándose para hacer del CSHA una política del pasado. Más de 170 mil familias poblaban la lista para acceder a una casa social en Australia cuando se lanzó el NAHA en el 2009.

En la nueva política australiana, ya no se trata de solucionar el problema de los más necesitados, sino de la accesibilidad económica de todos los australianos a una casa habitación, ya sea para compra o arriendo. Las nuevas necesidades de las familias, de transporte y los gastos corrientes de un ciudadano medio, van determinando también cambios en la capacidad de pagar arriendos, hipotecas o dividendos de acuerdo a los ingresos.

Avanzando desde el Congreso

Los programas de ayuda que incluye la Ley NAHA, además de combinarse con los específicos para personas con necesidades críticas o los destinados a comunidades étnicas en villas remotas, tratan de enfrentar los requerimientos de cada caso. Para tal efecto, se considera un 30 por ciento del ingreso de una familia como el tope para costear un arriendo. Puesto así, una familia con cuatro hijos que necesita una casa de cinco o seis habitaciones que no puede costear, recibirá más subsidio para mantener su vivienda. Una persona sola o una pareja sin hijos que necesita una unidad habitacional más reducida, recibirán un subsidio proporcional que les permita destinar el 70 o más por ciento de su ingreso para otras necesidades, además del arriendo o el dividendo mensual.

En cualquier caso, el ingreso económico del hogar y el costo de la vivienda que reúna las características idóneas para una familia, de acuerdo a sus características específicas, es la medida de la ayuda que pretende abarcar el Gobierno de Australia. Para tal efecto, NAHA comprende el equivalente a casi 7 mil mdd americanos para financiar los programas del NAHA en los primeros cinco años.

Este espectro más amplio de la población que cubre la nueva Ley australiana, ha generado nuevas instancias a medida que respetan con mayor flexibilidad las necesidades de la población en cuanto a vivienda.