Labor Parlamentaria

Moción de los diputados señores Paredes, Araya , Bustos , Errázuriz ; Espinoza, don Fidel ; Insunza , Melero , Montes, Súnico y Uriarte.  

Regula determinadas situaciones que atentan contra la fe pública registral. (boletín N° 4829-07)

1. INTRODUCCIÓN

Podemos señalar que el principio de la fe pública registral lo encontramos en la mayoría de los sistemas registrales inmobiliarios. Este principio se puede definir como “la seguridad absoluta dada a todo aquel que adquiere el dominio u otro derecho real, de que su transferente es dueño o titular del derecho correspondiente en los mismos términos que resulten de la inscripción, subsanando o convalidando los defectos de titularidad, en caso de que por inexactitud del registro, no lo fuera verdaderamente, o tuviere su derecho limitado por causas que no resulten del mismo registro”[1].

Por tanto, podemos sostener que este Principio tiene por objeto proteger al tercero que de buena fe, confiando plenamente en la exactitud del registro, adquiere un inmueble de titular inscrito. Esta protección se logra gracias a que los sistemas registrales inmobiliarios se basan fundamentalmente en la publicidad inmobiliaria a través del registro de propiedad, y ésta consiste en dar a conocer la verdadera situación en que se encuentra la propiedad raíz, incluyendo todos sus gravámenes inscritos en el Registro de Hipotecas y Gravámenes del Conservador de Bienes Raíces Respectivo.

De acuerdo a lo señalado anteriormente, cada vez que se realicen actos jurídicos que alteren o modifiquen los derechos que se tienen sobre un bien inmueble, deben reflejarse dichos cambios en los registros de propiedad o de hipotecas y gravámenes, de lo contrario se vulnera el principio de la fe pública registral y genera un desamparo para los derechos de los terceros adquirentes de buena fe.

En nuestro derecho registral inmobiliario también se encuentra plasmado este principio, pero no con el mismo ímpetu como en otras legislaciones, como la española por ejemplo, es por ello que los terceros adquirentes de buena fe muchas veces se encuentran en la incertidumbre sobre la solidez de sus derechos, afectando seriamente la seguridad jurídica y la libre circulación de los bienes. Sabemos que la inscripción conservatoria tiene como uno de sus roles dar publicidad a la propiedad raíz. Este rol es el que más se relaciona con el principio de la fe pública registral, por tanto la inscripción conservatoria debe estar presente en todas las situaciones jurídicas que alteren los derechos que se tengan sobre un bien raíz.

2. FUNDAMENTOS

Las situaciones que pretendemos regular en este proyecto se relacionan con la omisión de la inscripción conservatoria, acarreando el desconocimiento e ignorancia de la verdadera situación de la propiedad y la inexactitud del registro de propiedad, como es el caso de las servidumbres activas y el caso del arrendamiento a plazo fijo.

Respecto de las servidumbres activas, según lo dispuesto en artículo 577 del Código Civil, se encuentran dentro de los derechos reales2 y están definidas en el artículo 820 del mismo código, como “un gravamen impuesto sobre un predio en utilidad de otro predio de distinto dueño”. Respecto de la forma de efectuar su tradición, lo más lógico sería que se siguiera la misma regla de los demás bienes inmuebles, esto es mediante la inscripción conservatoria, de acuerdo a lo señalado en el artículo 686 del Código Civil[2], sin embargo, las servidumbres activas, a pesar de recaer sobre bienes raíces, para su tradición sólo se requiere de escritura pública, según lo dispone el artículo 698 del Código Civil[3], confirmando lo anterior el artículo 53 del Reglamento del Conservador de Bienes Raíces, que señala los títulos que pueden inscribirse, en su número 2 menciona a las servidumbres, es decir dicha inscripción no es obligatoria, y por tanto se desprende que no es requisito para constituir ni transferir la servidumbre[4], con lo cual este tampoco adquiere publicidad y por tanto, podría ser inoponible a terceros.

Las servidumbres, de acuerdo a su propia definición, constituyen un gravamen y como consecuencia de ello una limitación al dominio, y como gravamen que es, no puede quedar oculto, se tiene que poner a la vista de todos, para fortalecer la exactitud del registro de propiedad y de esta manera proteger a los terceros adquirentes de buena fe, ya que al constar la servidumbre solamente en una escritura pública lo mas probable es que el tercer adquirente desconozca dicha situación, en desmedro de la seguridad jurídica y de la libre circulación de los bienes. Así, del mismo modo que una hipoteca es inoponible a terceros si no se inscribe en el registro respectivo, ¿cómo podría ser oponible un gravamen, igual que la hipoteca, como ocurre con una servidumbre?.

Respecto del arrendamiento, se presenta la siguiente situación; sabemos que el arrendamiento, según la definición que nos da el artículo 1915 del Código Civil, es “un contrato en que las dos partes se obligan recíprocamente, la una a conceder el goce de una cosa, o a ejecutar una obra o prestar un servicio, y la otra a pagar por esta obra, goce o servicio una precio determinado”, este contrato es por su esencia temporal, pero su duración puede ser determinada o indeterminada, según lo establece el artículo 1954[5].En el caso del arrendamiento de duración determinada, como el arrendamiento a plazo fijo, no procede el desahucio para poner término al contrato y éste termina con la llegada del día, o sea cumplido el plazo estipulado de duración del contrato.

El problema se presenta al analizar el artículo 1962 del Código Civil[6] establece los casos en que el nuevo adquirente debe respetar el arrendamiento existente con anterioridad a la adquisición de su derecho de propiedad, y el número 2 del mismo artículo señala que la escritura pública es requisito suficiente para que se respete el arrendamiento. “No cabe duda alguna que lo dispuesto en el artículo 1962 número 2 del Código Civil atenta contra los legítimos intereses de terceros, ya que basta con que el contrato de arrendamiento se haya celebrado por escritura pública para que el adquirente del inmueble, a título oneroso deba respetarlo, a excepción de los acreedores hipotecarios; estos sólo deben respetarlo en el evento de que el contrato de arrendamiento haya sido otorgado por escritura pública inscrito en el respectivo registro conservatorio antes de la inscripción hipotecaria”[7]

Es cierto que si el titular del derecho de arrendamiento, es decir, de quien tiene el uso y goce de la cosa arrendada es perturbado por el adquirente de la propiedad que arrienda, su vendedor deberá responderle por evicción. Esta debe ser entendida no solo como la privación de la cosa comprada por sentencia judicial y por un vicio anterior a la venta. También hay evicción cuando a un tercero se le reconoce cualquier derecho real que impida al comprador la posesión tranquila y pacífica de la cosa. Es cierto que el vendedor deberá responderle al comprador si éste llega a ocupar la cosa y se encuentra con un arrendatario que invoca su derecho de uso y goce anterior a la compraventa. Sin embargo, quien compra una cosa arrendada, lo que le interesa es usar y gozar de la cosa comprada y no que el vendedor deba responderle cuando el arrendatario reclame judicialmente su derecho a usar y gozar de la cosa, amparándose en que su derecho es anterior a la venta de la cosa. Pero ese comprador, ¿cómo podría enterarse de que la cosa comprada estaba arrendada, si el arriendo no está inscrito en el Conservador de Bienes Raíces?.

Este problema se genera por la falta de inscripción que permita poner en conocimiento de todos, la situación de la propiedad raíz. Por ello, consideramos que es de justicia exigir la inscripción del contrato de arrendamiento. Aquí se presenta nuevamente el principio de fe pública registral, que requiere mayor fuerza en nuestro ordenamiento jurídico registral inmobiliario, y de esta forma fortalecer la seguridad jurídica.

3. DERECHO COMPARADO

Los sistemas registrales más desarrollados consagran con gran fuerza el principio de fe pública registral, como es el caso del sistema registral español, se destaca especialmente su Ley Hipotecaria que en su artículo 349, se plasma este principio presumiendo de derecho la exactitud del registro en favor del tercer adquirente de buena fe. Otros sistemas registrales modernos como el australiano y el alemán también consagran con gran ímpetu este principio10.

4. IDEAS MATRICES

Creemos que la mejor forma de solucionar las situaciones mencionadas anteriormente es, en el caso del derecho real de servidumbre, establecer la inscripción conservatoria como la forma de efectuar la tradición de este derecho; y en el caso del contrato de arrendamiento establecer la inscripción conservatoria como requisito para que dicho contrato le sea oponible al nuevo adquirente.

Es por eso que sobre la base de estos antecedentes venimos en proponer a este Honorable Congreso Nacional el siguiente;

Proyecto de Ley

Artículo 1.- Introdúcense las siguientes modificaciones en el Código Civil:

1) Intercálese en el inciso segundo del artículo 686, después de la frase “o de censo” la siguiente: “, del derecho de servidumbre” precedida de una coma (,).

2) Suprímase el artículo 698.

3) Agréguese en los incisos primero y segundo del artículo 882, a continuación de la palabra “título” la siguiente “inscrito”.

4) Agréguese el siguiente inciso tercero al artículo 883: “No obstante, las servidumbres deberán inscribirse en el Registro del Conservador de Bienes Raíces respectivo para perfeccionarse”.

5) Introdúcese en el número 2° del artículo 1962, después de la frase “escritura pública” la siguiente “inscrita en el Conservador de Bienes Raíces”.

Artículo 2.- Introdúcense las siguientes modificaciones en el Reglamento del Registro del Conservador de Bienes Raíces:

Agréguese en el número 1° del artículo 52, después de la palabra “censo” la expresión “servidumbre” precedida de coma.

Agréguese en el número 2° del artículo 52, después de la frase “censo vitalicio” la siguiente “servidumbres activas”.

Suprímase en el número 2° del artículo 53, la frase “como las servidumbres”.